1.1 行業(yè)概念：
1.1.1行業(yè)概念
房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容：1、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開發(fā)等；
2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動(dòng)；
3、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理。
4、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。
1.1.2行業(yè)特點(diǎn)
(1)、房地產(chǎn)行業(yè)從事的不是建筑活動(dòng)，而是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常特殊的行業(yè)，涵蓋了從土地的取得，到項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、到建設(shè)實(shí)施、銷售及后期物業(yè)管理的全過程。雖然始終圍繞著建筑展開工作，但實(shí)際上它卻是從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因?yàn)樗哪康牟皇且ǚ孔樱琴嵢【揞~的利潤(rùn)。房子如何建、建什么樣的房子，都不是關(guān)鍵，最關(guān)鍵是要利益最大化。建筑只是個(gè)載體，是達(dá)成經(jīng)濟(jì)目的的載體。這與建筑單位有著嚴(yán)格的區(qū)別，建筑行業(yè)雖然也要賺取利潤(rùn)，但他的主要目的是為別人建房子，是通過建房子賺取合理的利潤(rùn)。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征，也決定它經(jīng)營(yíng)方法、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)也與建筑單位有本質(zhì)的區(qū)別。
(2)、房地產(chǎn)行業(yè)需要策劃活動(dòng)來貫徹實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)始終在做著策劃活動(dòng)，從土地的取得，到最后的交房，都離不開策劃，甚至策劃的好壞，還直接影響到利潤(rùn)的高低。這就使我們的工作，始終需要有策劃意識(shí)，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考慮它，甚至要?jiǎng)?chuàng)造性地考慮它。房地產(chǎn)行業(yè)沒有做不了的事，只有尋找不到的最佳方案。
(3)、房地產(chǎn)行業(yè)是多項(xiàng)目的綜合體工程系統(tǒng)。房地產(chǎn)行業(yè)工程系統(tǒng)是多項(xiàng)目的綜合體。它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)、裝飾、材料采供、商業(yè)等等。
(4)、房地產(chǎn)行業(yè)的工作是決策，而不是簡(jiǎn)單地工作。房地產(chǎn)行業(yè)牽涉范圍非常廣泛，而房地產(chǎn)開發(fā)公司又是總策劃者與總管理者。所以每一個(gè)行為都是決策，而不是簡(jiǎn)單的工作。優(yōu)柔寡斷會(huì)喪失很多機(jī)會(huì)。要是等別人給你決策，難免就太阿倒持了。很多人只是覺得是份工作，要被權(quán)威部門左右。比如在設(shè)計(jì)院面前不敢決策，不能勇于要求，完全聽設(shè)計(jì)院擺布。在成本控制上造成很大浪費(fèi)。在工程進(jìn)度控制上還會(huì)造成時(shí)間的拖延。而設(shè)計(jì)院也在等決定，結(jié)果就是只能是踢皮球。
(5)、房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)渠道很多。房地產(chǎn)行業(yè)牽涉非常廣，這也決定了，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)來源也非常多。很多企業(yè)都只是利用了房地產(chǎn)的建設(shè)和銷售方面功能。這兩項(xiàng)利潤(rùn)是房地產(chǎn)利潤(rùn)來源的主要部分。銷售利潤(rùn)表現(xiàn)為開源性，目標(biāo)是利用各種手段達(dá)到最高的銷售利潤(rùn)、最短的銷售時(shí)間、最小的銷售成本。而建設(shè)利潤(rùn)表現(xiàn)為節(jié)流性，目標(biāo)是用最低的建筑費(fèi)用、最快的工程進(jìn)度、達(dá)到最佳的工程質(zhì)量。
房地產(chǎn)行業(yè)還可以利用規(guī)劃商業(yè)設(shè)施，創(chuàng)造持續(xù)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn);利用物業(yè)管理創(chuàng)造后續(xù)利用。這兩項(xiàng)利潤(rùn)都有隱形性，暫時(shí)沒有結(jié)果，但持續(xù)時(shí)間非常長(zhǎng)，利潤(rùn)規(guī)模量也非常大，還表現(xiàn)為一次投入，長(zhǎng)期盈利。當(dāng)然合理的商業(yè)設(shè)施、規(guī)范的物業(yè)管理，也可以從側(cè)面促進(jìn)項(xiàng)目品質(zhì)的提升，從而促進(jìn)銷售創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。
房地產(chǎn)行業(yè)還可以利用新項(xiàng)目的初期性特征，組織建材銷售(材料配送)、裝飾招商(裝飾公司競(jìng)標(biāo))活動(dòng)。這兩方面利潤(rùn)來源，有著暫時(shí)性、短期性。但所需要投入的精力非常少，利潤(rùn)總額也很高。當(dāng)然利用得當(dāng)也可以從側(cè)面促進(jìn)項(xiàng)目影響力的提升、美譽(yù)度的提升，從而促進(jìn)銷售創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。
當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模量大，資金的運(yùn)用得當(dāng)也可以創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。這是投資和融資的范疇。不是我們考慮的重點(diǎn)。