房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文（通用6篇）
在學(xué)習(xí)、工作生活中，大家都經(jīng)�？吹秸撐牡纳碛鞍�，論文是討論某種問題或研究某種問題的文章。你所見過的論文是什么樣的呢？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇1
摘要：隨著改革開放的不斷推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日漸加劇。當(dāng)前，規(guī)�；�、集團(tuán)化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征，而這種發(fā)展趨勢對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以價(jià)值鏈理論為視角，在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈運(yùn)營管理模式進(jìn)行了研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文發(fā)表，價(jià)值鏈，房地產(chǎn)企業(yè)，管控模式
1、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢
規(guī)模化經(jīng)營是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營方式以及由此所決定的經(jīng)濟(jì)效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細(xì)化轉(zhuǎn)變，它特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理的專業(yè)化能力，同時(shí)要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確，業(yè)務(wù)單元?jiǎng)澐诌m當(dāng)，并且相互之間的聯(lián)系通道順暢，業(yè)務(wù)流程管理高效。
集團(tuán)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團(tuán)總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)，且高效地掌控不同區(qū)域的多項(xiàng)目運(yùn)作；同時(shí)，不同區(qū)域的項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范運(yùn)行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業(yè)資源，做到優(yōu)勢互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效降低管理成本。
規(guī)�；�、集團(tuán)化已成為當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，在其促動(dòng)之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司―項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新，否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。
2、價(jià)值鏈理論
1985年，邁克爾.波特首次提出“價(jià)值鏈（Value chain）”管理理論，其認(rèn)為，企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)（投資）、經(jīng)營、銷售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值，而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過程就是價(jià)值鏈。
價(jià)值鏈具有如下特性：
�。�1）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面，其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動(dòng)；
（2）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體，每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后，傳遞到下一環(huán)節(jié)。價(jià)值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。
�。�3）企業(yè)競爭優(yōu)勢來自于成本領(lǐng)先和差異化，而從價(jià)值鏈角度來看，企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價(jià)值鏈活動(dòng)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成
按照價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程，同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)
（1）前期研究決策階段：通過縝密細(xì)致的市場調(diào)研，結(jié)合企業(yè)自身綜合實(shí)力，對(duì)目標(biāo)地塊的購買與否進(jìn)行可行性分析。對(duì)于已購買地塊進(jìn)行前期研究，確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式，進(jìn)行價(jià)值研判與決策。
�。�2）規(guī)劃階段：根據(jù)前期決策，委托設(shè)計(jì)單位對(duì)已獲得地塊進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)，形成良好的功能規(guī)劃和市場識(shí)別，將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值。確定設(shè)計(jì)方案后，依法對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃保健，獲得許可。
�。�3）工程建設(shè)階段：通過招標(biāo)比選，選擇最優(yōu)施工企業(yè)，使其有能力完成設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工，并對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本，使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值。
（4）銷售階段：在取得房屋銷售許可證的基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷售，并根據(jù)客戶需求反饋，對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)值最大化。
�。�5）物業(yè)管理階段：產(chǎn)品開發(fā)、銷售完成后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護(hù)。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)
房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開展而開展的，它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)作的整個(gè)過程。
（1）戰(zhàn)略定位管理：確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略，作為具體經(jīng)營方針制定的依據(jù)，保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
�。�2）財(cái)務(wù)和人力資源管理：人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機(jī)制，促進(jìn)知識(shí)資源的積累和應(yīng)用；財(cái)務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營運(yùn)資金和籌資管理以及
稅務(wù)籌劃。
�。�3）企業(yè)文化：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來源，在凝心聚力、品牌推廣、市場評(píng)價(jià)等方面具有重要作用。
（4）企業(yè)創(chuàng)新：在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中，技術(shù)、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新，是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價(jià)值增值的重要手段。
4、價(jià)值鏈運(yùn)營管理模式
價(jià)值鏈運(yùn)營管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心，按項(xiàng)目開發(fā)流程實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位，從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計(jì)線三個(gè)層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)，整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶，各自形成可以量化的對(duì)整體價(jià)值鏈的貢獻(xiàn)，通過協(xié)同提高效率，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng)造最大化，形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”，通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢，提高專業(yè)化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團(tuán)整體優(yōu)勢，從而形成集團(tuán)不可復(fù)制的核心競爭力。根據(jù)上述價(jià)值鏈理論，將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運(yùn)作效率、降低成本；縱向一體化協(xié)同注重知識(shí)積累、專業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、制造中心和營銷中心串成項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條，這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干；由財(cái)務(wù)、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務(wù)的支持平臺(tái)；業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺(tái)為依托開展經(jīng)營活動(dòng)，相互作用，形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關(guān)方（如：供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、銷售代理等）對(duì)接串聯(lián)起來，就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。
基于價(jià)值鏈，四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團(tuán)戰(zhàn)略研究，目標(biāo)計(jì)劃及項(xiàng)目的高、精研發(fā)和經(jīng)營環(huán)境分析；產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心側(cè)重于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)，致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計(jì)；制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本；營銷中心側(cè)重于營銷和服務(wù)，基于消費(fèi)者心理，研究需求趨勢和營銷方式，建立營銷管理和服務(wù)特色；與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏；實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈創(chuàng)造價(jià)值的做大化。
基于價(jià)值鏈，業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣，就會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，并打破部門和業(yè)務(wù)單元之間的界限，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中，各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負(fù)責(zé)的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專業(yè)、最有效率，然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)的工作，從不同的視野貢獻(xiàn)智慧，避免漏洞，防止風(fēng)險(xiǎn)。
4.2縱向一體化協(xié)同
縱向一體化協(xié)同就是在價(jià)值鏈分工明確的前提下，各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對(duì)固定，業(yè)務(wù)聚焦，打造專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，提升專業(yè)化能力�？v向一體化使專業(yè)技術(shù)人員或其他專業(yè)人員有參與更多項(xiàng)目、更多業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，有利于員工個(gè)體在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，成為專業(yè)化人材，并通過專業(yè)化發(fā)展的通道成長，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。同時(shí)，各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機(jī)制，團(tuán)隊(duì)內(nèi)更容易培養(yǎng)知識(shí)分享的氣氛，從而更有利于知識(shí)的積累，進(jìn)而形成專業(yè)化優(yōu)勢，提高價(jià)值創(chuàng)造的能力，能為價(jià)值鏈的價(jià)值貢獻(xiàn)更大。
價(jià)值鏈運(yùn)營管理模式一種以價(jià)值為核心的管控模式，它將整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過程都納入到集團(tuán)的管控范圍之內(nèi)，在很大程度上提高了集團(tuán)的管控能力；并且通過業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設(shè)置，一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構(gòu)更為清晰，業(yè)務(wù)流程更為順暢，另一方面這種調(diào)整弱化了職能部門的權(quán)力，強(qiáng)化了職能部門對(duì)項(xiàng)目之間的溝通與協(xié)調(diào)意識(shí)。因?yàn)樵谝惑w化趨勢下，各部門只有通過不斷的溝通與協(xié)調(diào)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，進(jìn)而也避免了各職能部門高高在上，缺乏服務(wù)意識(shí)的現(xiàn)象，使項(xiàng)目運(yùn)作過程中公司的各種資源可以達(dá)到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門對(duì)應(yīng)于相應(yīng)的業(yè)務(wù)單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮，而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專業(yè)化優(yōu)勢整合促進(jìn)了公司整體競爭力的提高，使其更加能夠適應(yīng)市場不斷變化的競爭與壓力。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇2
一、房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)管理的現(xiàn)狀
安全生產(chǎn)事故多有發(fā)生，以廣東省為例，2011年上半年共發(fā)生建筑施工生產(chǎn)安全事故15起，死亡15人。其中，責(zé)任事故12起，共死亡12人。從事故類別分析來看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責(zé)任事故死亡人數(shù)的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數(shù)的16.7%；物體打擊共發(fā)生2起，占總數(shù)的16.7%；機(jī)具傷害事故發(fā)生1起，占總數(shù)的8.3%；起重傷害發(fā)生1起，占總數(shù)的8.3%。
二、安全事故產(chǎn)生的原因分析
從人員上來看，房地產(chǎn)企業(yè)中從事建筑活動(dòng)的人員基本都來自農(nóng)村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的安全意識(shí)與自我保護(hù)意識(shí)，基本也不了解安全生產(chǎn)的基本常識(shí)和安全操作規(guī)程。從材料上來看，有一些安全防護(hù)用品本身就存在著較多的安全隱患，例如材質(zhì)不合格、沒有合格證以及相關(guān)的檢測報(bào)告等等。這些安全防護(hù)產(chǎn)品的價(jià)格通常比正規(guī)廠家生產(chǎn)的安全防護(hù)用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經(jīng)濟(jì)利益，“降低成本”，經(jīng)常使用一些破舊的安全網(wǎng)；施工工地上所用的也是一些在市場上購買的價(jià)格低廉的所謂安全防護(hù)用品。從機(jī)械上來看，施工工地上有些施工機(jī)械設(shè)備處于年久失修的狀態(tài)，或者干脆就是帶“病”作業(yè)，在加上為了趕工期，這些機(jī)械在施工中超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，讓這些設(shè)備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來看，主要包括了安全防護(hù)用品的使用方法與安全管理方法。安全防護(hù)用品的使用方法是否正確，對(duì)建筑施工安全也有很大影響。企業(yè)安全管理方法簡單或不正確，未建立健全各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度及責(zé)任制，沒有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說。從環(huán)境上來看，在施工的過程中經(jīng)常會(huì)遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風(fēng)、下大雨等等，此時(shí)如果進(jìn)行施工就很不安全，尤其是高空作業(yè)更危險(xiǎn)。
三、運(yùn)用安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理模式加強(qiáng)管理
安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)是一種先進(jìn)的現(xiàn)代管理模式，其主要內(nèi)容包括了行為規(guī)范、安全行為監(jiān)督和實(shí)體安全監(jiān)督這三個(gè)方面。在其貫徹執(zhí)行的過程中要求必須要符合現(xiàn)代管理學(xué)動(dòng)態(tài)管理相關(guān)、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規(guī)范包括了安全監(jiān)督人員與施工人員的行為規(guī)范。安全監(jiān)督人員必須要堅(jiān)持原則，秉公辦事，在執(zhí)法的過程中要做到啟動(dòng)、檢查、處罰、整改改進(jìn)、再啟動(dòng)，遵循形成一個(gè)閉合環(huán)后回到起點(diǎn)的封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應(yīng)規(guī)范來嚴(yán)格執(zhí)行各自施工操作。安全行為監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)必須與業(yè)主、物管等進(jìn)行多方協(xié)作配合，對(duì)施工過程中的各種行為進(jìn)行監(jiān)督。如發(fā)現(xiàn)任何安全隱患必須報(bào)知施工單位，要求施工單位及時(shí)整改；情況嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時(shí)停止施工，并及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位。監(jiān)督過程中必須做到審查――整改改進(jìn)――再審查。實(shí)體安全監(jiān)督。實(shí)體安全防護(hù)措施直接體現(xiàn)了企業(yè)是否將責(zé)任直接落實(shí)到了具體的人頭，是否體現(xiàn)出了企業(yè)對(duì)安全生產(chǎn)原則的重視，因此必須要重視對(duì)實(shí)體安全的監(jiān)督。同時(shí)還必須要對(duì)作業(yè)人員的安全防護(hù)知識(shí)和自身安全意識(shí)進(jìn)行考核，防止安全管理資料等安全行為與實(shí)體安全防護(hù)措施不相符。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇3
摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進(jìn)入新的時(shí)期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運(yùn)營過程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實(shí)際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下順利的開展項(xiàng)工程項(xiàng)目，應(yīng)采用有效的管理方式，細(xì)化企業(yè)的內(nèi)部管理，進(jìn)而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案�；谶@樣的原因，筆者對(duì)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用展開論述，筆者對(duì)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的基本概念和對(duì)企業(yè)管理的作用進(jìn)行簡述，并從三個(gè)方面應(yīng)用進(jìn)行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展獻(xiàn)上綿薄之力。
關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理
現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)中使用的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)與傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)相比具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺(tái)系統(tǒng)的研發(fā)和應(yīng)用，為了使成本會(huì)計(jì)更適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的成本會(huì)計(jì)進(jìn)行升級(jí)，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)，應(yīng)用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營順序，將成本會(huì)計(jì)理念貫穿在整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營的每個(gè)環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中占據(jù)優(yōu)勢地位，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，推動(dòng)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
一、戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的基本概念與作用
�。ㄒ唬⿷�(zhàn)略成本會(huì)計(jì)概念簡述
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計(jì)、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個(gè)經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃�，有助于企業(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進(jìn)而保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會(huì)計(jì)無法滿足新經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴(yán)重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營�，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會(huì)計(jì)，予以創(chuàng)新進(jìn)而形成新的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)，使之適應(yīng)新成本會(huì)計(jì)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴(kuò)張。
�。ǘ⿷�(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的作用
企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場中進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，才能為企業(yè)存在的價(jià)值提供保障�，F(xiàn)代企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能收集市場發(fā)展趨勢、消費(fèi)者需求、原材料質(zhì)量以及價(jià)格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會(huì)按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對(duì)信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案�；趹�(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過對(duì)商品銷售反饋信息予以分析，明確各個(gè)部門的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)分析
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對(duì)傳統(tǒng)成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過程，同時(shí)也是企業(yè)通過完善對(duì)成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對(duì)采購原材料各方面屬性的了解，來實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對(duì)建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進(jìn)行計(jì)算，從而計(jì)算出較為合理的投資方式，尤其是針對(duì)不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對(duì)商品房存貨的營銷階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度展開相應(yīng)的銷售活動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場當(dāng)下存在的問題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價(jià)格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費(fèi)用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個(gè)系統(tǒng)中的成本進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用。基于這樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞剑瑢⒋尕浐统杀緝r(jià)格分?jǐn)偟讲煌沫h(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理念充分的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實(shí)和明確指導(dǎo)建議。
三、戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用分析
（一）在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應(yīng)用
采用戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理論銷售前對(duì)銷售人員培訓(xùn)費(fèi)用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點(diǎn)的安置則是在開展市場調(diào)查后對(duì)設(shè)計(jì)廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過對(duì)銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對(duì)銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理時(shí)，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對(duì)廣告牌進(jìn)行設(shè)計(jì)和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會(huì)計(jì)能更好地權(quán)衡廣告費(fèi)用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對(duì)商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實(shí)在必行。將戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)售后提供的服務(wù)智力那個(gè)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時(shí)，需要耗費(fèi)大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照實(shí)際的狀況，對(duì)物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對(duì)進(jìn)一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時(shí)在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展具有重大的意義。
�。ǘ┰诜康禺a(chǎn)決策管理中的應(yīng)用
戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)最大的差異性是對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的實(shí)時(shí)性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注市場環(huán)境的`變化，特別是房產(chǎn)商品的價(jià)格走勢，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在完成市場調(diào)研和市場未來發(fā)展方向預(yù)測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實(shí)際需求，這樣有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)和消費(fèi)者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是對(duì)企業(yè)運(yùn)營時(shí)最直觀的分析，基于這樣的狀況，對(duì)項(xiàng)目投資成本有效的控制和分析，能增強(qiáng)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)應(yīng)用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動(dòng)過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)管理的優(yōu)勢。
四、結(jié)論
通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個(gè)運(yùn)營的環(huán)節(jié)中，其對(duì)市場環(huán)境、消費(fèi)者需求和價(jià)格等市場信息的搜集，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對(duì)房產(chǎn)商品進(jìn)行銷售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)采集的市場信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對(duì)銷售的價(jià)格和銷售模式進(jìn)行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇4
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也是如火如荼，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)十分明顯，主要依靠資源推動(dòng)自身發(fā)展。雖然在發(fā)展實(shí)踐當(dāng)中，一些企業(yè)有目的對(duì)預(yù)算和成本等進(jìn)行了管理，但是其對(duì)于成本管理、全面預(yù)算管理等相關(guān)管理會(huì)計(jì)方法的探索和應(yīng)用，還是不太成功。這是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理基礎(chǔ)薄弱、企業(yè)投資金額大、項(xiàng)目開發(fā)周期長等特點(diǎn)緊密聯(lián)系的，所以其管理難度較其他行業(yè)更為困難。鑒于這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要建立起經(jīng)營決策平臺(tái)、運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)、成本管控平臺(tái)，提升企業(yè)的管理水平，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)的發(fā)展是不同的，其有著自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在運(yùn)營和管理方面要比其他企業(yè)復(fù)雜的多，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)一般都是圍繞著工程項(xiàng)目展開，項(xiàng)目是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，企業(yè)為了管理這些發(fā)展中的項(xiàng)目，設(shè)置了多個(gè)分層機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)十分復(fù)雜，管理難度較大。第二，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前期投入比較大，這對(duì)企業(yè)的資金和成本控制要求非常高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間持續(xù)一般比較長。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目都需要兩到三年的時(shí)間，甚至更長。有些大型工程開發(fā)周期可能超過10年，這給企業(yè)的運(yùn)營和管理都帶來了比較大的風(fēng)險(xiǎn)和難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的管理難點(diǎn)
企業(yè)在發(fā)展過程中，追求利潤是他們一直生存下去的重要?jiǎng)恿�，也是企業(yè)生存的重要支撐點(diǎn)。在現(xiàn)代企業(yè)管理過程中，現(xiàn)金流、利潤和運(yùn)營力是企業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。現(xiàn)金流是維持企業(yè)正常生存發(fā)展的血液，利潤則是企業(yè)生存的目的，運(yùn)營能力的好壞則直接體現(xiàn)在現(xiàn)金流和利潤上。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是房地產(chǎn)企業(yè)與其他一般企業(yè)在業(yè)務(wù)上有一定的差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理中又需要克服一些管理的新難點(diǎn)。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對(duì)于資金的需求非常大。這決定了企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的管控是至關(guān)重要的，不僅要關(guān)注企業(yè)集團(tuán)公司的現(xiàn)金流，還要關(guān)注企業(yè)下屬的區(qū)域公司現(xiàn)金流和項(xiàng)目公司現(xiàn)金流，同時(shí)為了避免資金周轉(zhuǎn)困難帶來的風(fēng)險(xiǎn)，還必須要做好企業(yè)的融資規(guī)劃。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)圍繞工程項(xiàng)目展開。項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)耐以生存的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)任何項(xiàng)目時(shí)，需要的時(shí)間都會(huì)比較長，以前一些傳統(tǒng)的以年度為周期的管理方式已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，也無法解決企業(yè)在發(fā)展過程中的現(xiàn)實(shí)的具體問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要，建立適合企業(yè)項(xiàng)目周期的短、中、長期運(yùn)營管理制度。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)也是資源依靠型企業(yè)。地皮就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要資源，而購買地皮而是一筆比較龐大的成本支出，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮時(shí)做好相關(guān)的預(yù)算工作，做好成本控制工作。
三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的重點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心問題是對(duì)現(xiàn)金流、成本以及項(xiàng)目運(yùn)營狀況的有力管控，要想有力的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中這三方面的問題，必須要直接切中要害，運(yùn)用管理會(huì)計(jì)工具實(shí)施精準(zhǔn)有力的管控。管理會(huì)計(jì)工具在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，主要運(yùn)用的是全面預(yù)算工具、管理會(huì)計(jì)報(bào)告工具以及成本管理工具，而對(duì)應(yīng)著這些工具的主要是三大平臺(tái)，經(jīng)營決策平臺(tái)，可提前對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行有效的配置，提高資源的利用率，有效降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提升決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。隨時(shí)監(jiān)控企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)；全面預(yù)算成本、控制成本的成本管控平臺(tái)。
�。ㄒ唬┙⒔�(jīng)營決策平臺(tái)
經(jīng)營決策平臺(tái)對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來說是比較重要的，他可以為企業(yè)的發(fā)展提供質(zhì)量比較高的決策依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策平臺(tái)行業(yè)特點(diǎn)則比較突出，內(nèi)容主要有五大板塊：年度預(yù)算、項(xiàng)目周期預(yù)算、地皮預(yù)算、盈利預(yù)算和現(xiàn)金流預(yù)測等。房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)板塊的預(yù)算都是不可或缺的，必須做好每個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算，確保企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的正常有序。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預(yù)算管理模型，并在后期發(fā)展中，橫向展開，建立覆蓋多個(gè)行業(yè)的全面預(yù)算管理模型，以更好的適應(yīng)公司的發(fā)展機(jī)制。
�。ǘ┙⑦\(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)
運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)主要指企業(yè)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，他主要借助的是商業(yè)智能技術(shù)，在企業(yè)不同運(yùn)營系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中提取有用的數(shù)據(jù)，并將這些數(shù)據(jù)合并到一個(gè)指定的信息庫里邊，然后對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，形成有用的信息，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營實(shí)施監(jiān)控，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理問題。
房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)分為三步：第一，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)體系的綜合報(bào)表分析系統(tǒng)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的各種報(bào)表實(shí)施快速分析，提高企業(yè)的管理能力。第二，建立企業(yè)數(shù)據(jù)倉庫，對(duì)企業(yè)的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行整合管理。最后，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)管理平臺(tái)，著實(shí)提高企業(yè)的執(zhí)行力。
�。ㄈ┙⒊杀竟芸仄脚_(tái)
建立成本管控平臺(tái)就是要做好成本數(shù)據(jù)的收集和管理。成本管理數(shù)據(jù)庫主要有三方面的內(nèi)容歷史數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)。成本數(shù)據(jù)庫為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控提供了切實(shí)可行的方法。它使企業(yè)的所有成本都可以通過數(shù)據(jù)來進(jìn)行對(duì)比，更加有效的對(duì)成本進(jìn)行管控。
成本數(shù)據(jù)庫的建設(shè)主要著重三個(gè)方面的建設(shè)，含量指標(biāo)庫、單方指標(biāo)庫和材料價(jià)格庫。第一，企業(yè)應(yīng)建立含量指標(biāo)庫。在企業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化方案的過程中，將含量指標(biāo)和規(guī)劃指標(biāo)緊密結(jié)合，引導(dǎo)設(shè)計(jì)部門優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從方案的制定上控制成本。第二，建立單方指標(biāo)庫。對(duì)項(xiàng)目的所有建造標(biāo)準(zhǔn)都進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，合理控制單方造價(jià)。第三，建立材料價(jià)格庫。建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，成本支出的一個(gè)重要方面，做好材料成本控制，有利于提升企業(yè)利潤。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇5
【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì)時(shí)代、房地產(chǎn)開發(fā)、管理
【摘要】著重從房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目建設(shè)全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。
房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都是一個(gè)系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，成立各個(gè)事業(yè)部，去完成各個(gè)階段的任務(wù)。
1、可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件
在做出投資決策前，先對(duì)有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，對(duì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測和評(píng)價(jià)，據(jù)此提出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。
2、項(xiàng)目建設(shè)全過程的管理。
2.1建立項(xiàng)目品質(zhì)管理體系
�。�1）進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。這樣利用競爭機(jī)制，使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平，公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，這種方式不可取。因?yàn)橐皇菗p害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計(jì)需要和整體設(shè)計(jì)吻合，由不同單位設(shè)計(jì)會(huì)影響整體效果。
�。�2）組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場，提高對(duì)現(xiàn)場的感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。
（3）設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位改變設(shè)計(jì)方法，由以往的單純設(shè)計(jì)變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計(jì)，國內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比較來對(duì)方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設(shè)計(jì)方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個(gè)設(shè)計(jì)公司或者就由原來的設(shè)計(jì)公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計(jì)圖紙為基礎(chǔ)，再對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，然后由原設(shè)計(jì)公司或者另外聘請的設(shè)計(jì)公司對(duì)第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)，這樣做可能會(huì)增加項(xiàng)目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)給業(yè)主帶來的收益要遠(yuǎn)高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項(xiàng)目的造價(jià)。
�。�4）組織設(shè)計(jì)評(píng)審小組對(duì)各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，評(píng)審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評(píng)審小組由項(xiàng)目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對(duì)設(shè)計(jì)提出全面的意見。對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個(gè)人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。
（5）合理安排設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。
�。�6）通過合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場對(duì)施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。
2，2建立完善的進(jìn)度計(jì)劃管理體系
�。�1）設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度；
（2）施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項(xiàng)工程招標(biāo)、施工臨時(shí)水電安裝和施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃；
�。�3）施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨文秘站：計(jì)劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進(jìn)度計(jì)劃等；
�。�4）配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。
2.3建立完善的項(xiàng)目投資管理體制
�。�1）建設(shè)用地成本：土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等；
�。�2）工程建設(shè)成本：土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等；
�。�3）銷售費(fèi)用：銷售營業(yè)、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等；
�。�4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款利息、資金運(yùn)作利息等。
�。�5）工程計(jì)量控制；主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計(jì)劃，控制工程款的支付。計(jì)量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計(jì)量人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)。此外還應(yīng)做到：
（1）了解施工現(xiàn)場、了解工程量實(shí)際發(fā)生變化情況，及時(shí)對(duì)工程量的變化進(jìn)行核實(shí)。
�。�2）要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場價(jià)格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價(jià)，不能盲目照搬定額或文件價(jià)。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計(jì)量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負(fù)責(zé)對(duì)其結(jié)果審核及支付工程款。
（3）建立完善的合同管理體系。在項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工程中，開發(fā)公司會(huì)與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項(xiàng)目建設(shè)過程。開發(fā)公司通過合同對(duì)各單位進(jìn)行監(jiān)控，以保證項(xiàng)目按計(jì)劃完成。同時(shí)，對(duì)違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。
�。�4）組織對(duì)各單位的協(xié)調(diào)工作。開發(fā)公司必須在項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會(huì)的方式，加強(qiáng)各方的溝通。例如，在設(shè)計(jì)階段要定期組織設(shè)計(jì)例會(huì)及方案討論會(huì)，通過例會(huì)協(xié)商解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會(huì)，及時(shí)解決工程有關(guān)問題。項(xiàng)目經(jīng)理親自組織召開例會(huì)，是督促各方的工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動(dòng)監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。而開發(fā)公司著重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全面管理，使項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿足計(jì)劃的控制目標(biāo)。所以對(duì)施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，而開發(fā)公司應(yīng)著重在對(duì)設(shè)計(jì)的監(jiān)控，使整個(gè)項(xiàng)目的策劃意圖通過圖紙表達(dá)出來。（5）負(fù)責(zé)申請并獲取項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。
（6）負(fù)責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報(bào)裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時(shí)水電及永久生活水電等報(bào)裝工作。
�。�7）組織項(xiàng)目的有關(guān)驗(yàn)收工作。如竣工驗(yàn)收、建管驗(yàn)收、小區(qū)綜合驗(yàn)收等工作。
3、房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對(duì)中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰(zhàn)。
決策者應(yīng)對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行長期性、全面性和總體性的謀劃和運(yùn)籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識(shí)，在經(jīng)營管理上要有超前意識(shí)、運(yùn)作和實(shí)施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識(shí)，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運(yùn)作。
4、高素質(zhì)人才至關(guān)重要
新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的市場競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。對(duì)人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：
�。�1）人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認(rèn)識(shí)到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。
�。�2）缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。
（3）人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個(gè)人的個(gè)性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，針對(duì)人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識(shí)水平。要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人力資源管理專門人才才能完成。
其次，完善激勵(lì)機(jī)制。今天社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵(lì)方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵(lì)體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺(tái)，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個(gè)人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長，使員工能夠分享企業(yè)成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。
第三，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅(jiān)韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團(tuán)隊(duì)合作精神等。
第四，營造良好的企業(yè)氛圍，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認(rèn)同和共有的企業(yè)核心價(jià)值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人才資源管理的核心對(duì)象將是層次較高的知識(shí)工作者，企業(yè)在實(shí)踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟(jì)競爭中成為贏家。
5、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)只有精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”與人競爭，以“品牌”占領(lǐng)市場，才能實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，贏得主動(dòng)；才能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇6
論文導(dǎo)讀：對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，市場調(diào)研，樓盤
房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動(dòng)趨勢，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動(dòng)性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境);然后再從體回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握。
1.點(diǎn)—單個(gè)樓盤
對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。
單個(gè)樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)：
第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等);公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套;公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。
第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點(diǎn)在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等，從而評(píng)估樓盤的資信度。
第三項(xiàng)是剖析價(jià)格組合。即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場中，往往有許多價(jià)格方面的促銷活動(dòng)，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。
第四項(xiàng)是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)、媒體選擇、廣告密度和實(shí)施效果等等。
第五項(xiàng)是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價(jià)最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是結(jié)果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤，也是整個(gè)市場調(diào)研工作的全部內(nèi)涵。
2.線和面—區(qū)域市場
對(duì)單個(gè)樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。
一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機(jī)場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。
二是區(qū)域產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。
三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。
區(qū)域市場的分析是建立在單個(gè)樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場分析報(bào)告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤，而后以這個(gè)樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個(gè)街道的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。最后，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會(huì)了如指掌。
3.體—宏觀環(huán)境
對(duì)點(diǎn)、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對(duì)體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。
政治社會(huì)是指國家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會(huì)治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。
經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對(duì)公司和個(gè)人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對(duì)刺激個(gè)人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。
行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。如取消實(shí)物分房制度，對(duì)商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實(shí)施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進(jìn)來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對(duì)緩慢一點(diǎn);限制過少，投機(jī)暴利的行為就接踵而至，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。
國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因?yàn)樵跂|南亞金融危機(jī)中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動(dòng)。作為一個(gè)投資商人，他在作出決策之前，肯定就會(huì)對(duì)人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對(duì)成本作一評(píng)估。在勢態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前。
總之，點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會(huì)貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。
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