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社區(qū)商業(yè)建設(shè)評價指標(biāo)體系構(gòu)建
作者：張會敏 杜廣如 趙君彥
內(nèi)容摘要:商用物業(yè)投資被譽為“三高”產(chǎn)業(yè),即高投入、高回報、高風(fēng)險,要降低商用物業(yè)開發(fā)的高風(fēng)險,必須對開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)先評價。本文從開發(fā)商的角度,采用層次分析法和模糊綜合評價法對商用物業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)行了評價,并以實例進(jìn)行了論證。
關(guān)鍵詞:商用物業(yè)投資風(fēng)險評價 層次分析法 模糊綜合評價法
商用物業(yè)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè),是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn),包括酒店,寫字樓,零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等),出租公寓等。商用物業(yè)投資被譽為“三高”產(chǎn)業(yè),即高投入、高回報、高風(fēng)險,要避免商用物業(yè)投資的風(fēng)險,必須對投資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素做出科學(xué)分析。由于商用物業(yè)開發(fā)風(fēng)險評估體系包括了很多復(fù)雜的評價指標(biāo),評價對象的層次性、評價標(biāo)準(zhǔn)及評價影響因素的模糊性、定性指標(biāo)難以定量化等一系列問題,使得難以用數(shù)學(xué)模型加以統(tǒng)一度量和描述。建立在模糊集基礎(chǔ)上的模糊綜合評價法以隸屬度來描述模糊界限,是目前在綜合評價中應(yīng)用比較成功的一種方法。
商用物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險
商用物業(yè)開發(fā)過程通常可以分為投資決策、建設(shè)準(zhǔn)備、施工和租售4個階段,不同開發(fā)階段具有不同的風(fēng)險。
投資決策階段是商用物業(yè)開發(fā)過程中最重要的階段,由于商用物業(yè)的投資地點、規(guī)模、市場需求等的不確定性,使得這一階段的決策存在大量風(fēng)險,主要包括位置選擇、投資類型、投資方式等風(fēng)險。
建設(shè)準(zhǔn)備階段主要是辦理項目規(guī)劃審批、征地、拆遷、安置、補償;制定設(shè)計方案;通過招投標(biāo)選擇承包商;進(jìn)行項目融資等活動。這一時期的工作量大,涉及面廣,不確定因素較多,這一階段風(fēng)險主要有社會風(fēng)險、政策風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險和融資風(fēng)險。
施工階段的主要任務(wù)是保證按期、按質(zhì)、按量,節(jié)約、安全地完成開發(fā)項目的建設(shè)。此階段經(jīng)歷的時間比較長,但發(fā)生風(fēng)險的概率相對較低,這一階段的風(fēng)險主要包括工程、質(zhì)量、成本、安全風(fēng)險。
租售階段在取得預(yù)售許可證后就已經(jīng)開始,開發(fā)商根據(jù)自身實力選擇出租、出售或融資租賃,并選擇物業(yè)類型,此時風(fēng)險主要包括招商談判、營銷策劃、物業(yè)管理風(fēng)險。
模糊綜合評價步驟設(shè)計
構(gòu)建風(fēng)險評價指標(biāo)體系F,F={f1,f2,…,fn};采用層次分析法,建立權(quán)重的判斷矩陣;確定評價指標(biāo)的權(quán)重ω,ω=(ω1,ω2,…,ωn);根據(jù)判斷矩陣,得出特征根和特征向量,并檢驗每一個矩陣的一致性;計算出最底層指標(biāo)的組合權(quán)重UT;確定評價指標(biāo)的評語集E,E=(e1,e2,…,em),得到評價指標(biāo)集的隸屬度矩陣R;計算綜合評價結(jié)果S,S= UT*R,對評價對象進(jìn)行綜合評價。
實例分析
河北省保定市某房地產(chǎn)開發(fā)公司,擬投資6500萬元進(jìn)行購物中心的投資開發(fā),根據(jù)項目具體情況從投資風(fēng)險角度對其進(jìn)行評價。經(jīng)過充分調(diào)查,參照專家意見,建立風(fēng)險評價指標(biāo)體系(見表1)。
運用層次分析法,確定評價指標(biāo)權(quán)重。采用1-9標(biāo)度,比較準(zhǔn)則層指標(biāo)的兩兩相對重要程度,建立判斷矩陣(見表2)。通過方根歸一法確定權(quán)重系數(shù),其中,,
而且各項指標(biāo)對目標(biāo)層的一致性檢驗結(jié)果均小于0.1,滿足整體一致性要求。
計算合成權(quán)重。應(yīng)用加權(quán)平均模糊評價理論,同時根據(jù)指標(biāo)層權(quán)重向量Bi和準(zhǔn)則層權(quán)重向量A,組成評判矩陣UT=Bi×A,計算各項指標(biāo)對目標(biāo)層的合成權(quán)重UT=(0.145,0.053,0.053,0.237,0.026,0.026,0.007,0.079,0.022,0.022,0.022,0.004,0.094,0.177,0.033)T
確定風(fēng)險評價集。E=(高、較高、中等、較低、低),根據(jù)評價尺度,請專家按照評價指標(biāo)體系中的指標(biāo)給購物中心項目打分,得到評價指標(biāo)集的隸屬度矩陣R。
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