論房屋租賃合同解除的效力

論房屋租賃合同解除的效力

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“合同法解釋二”）出臺后備受關注。2009年7月12日，長寧區(qū)法院鄒碧華院長受市律協(xié)邀請，假座云峰劇場就合同法解釋二為律師們舉辦了一場質量極高的講座。當時會場座無虛席，會后仍有許多律師上臺提問。從一定程度上說明了合同法解釋二的重要性和社會關注度。 在講座中鄒院長花了大筆墨在合同解除這一部分。依照《合同法》第九十六條規(guī)定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力�！焙贤�法解釋二第二十四條對該條作出進一步解釋，即“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持�！� 從上述規(guī)定，我們可以得出一個結論，就是“合同自解除通知到達對方時解除，但對方當事人有權在三個月內起訴確認合同解除無效。”這樣，就產(chǎn)生了兩個問題： 1、如果合同自解除通知到達時生效，那么主張合同解除的一方能否立即進一步主張因合同解除而產(chǎn)生的后續(xù)權利（以下簡稱“后續(xù)權利”），比如在租賃合同中，出租人向承租方發(fā)出合同解除通知后，在承租方向法院起訴要求確認解除合同無效之前，出租方是否可以要求承租方立即搬離房屋？ 2、如果合同解除一方這種后續(xù)權利存在的話，對方當事人是否有權以三個月期限未過為由，對合同解除方的后續(xù)權利予以抗辯？還是拿這個租賃合同糾紛為例，承租方在接到出租方解除合同通知后，正在著手準備向法院起訴，要求確認合同解除無效，但出租方在承租方向法院起訴前，以合同已經(jīng)解除為由，向法院起訴要求承租方搬離，法院是否應予支持？承租方可否以三個月期限尚未屆滿為由，進行抗辯？ 上述兩個問題，合同法解釋二均未回答，但實踐中，這類案件已有發(fā)生。 大家都知道，在合同法實施以前，一方當事人要求解除合同，對方當事人有異議的，一般是由合同解除方向法院提起訴訟，要求法院確認合同已經(jīng)解除，并同時主張其后續(xù)權利。也就是說，未經(jīng)法院判決確認，一方當事人即使向對方當事人發(fā)出解除合同的通知，在實體權利上并不具備現(xiàn)實意義。如果出租方向承租方發(fā)出解除合同通知，而承租人對解除合同有異議，甚至承租方都無需提出異議，只要不搬離房屋，出租方仍然無法實現(xiàn)收回房屋的權利，出租方必須向法院起訴，要求確認合同解除，并且訴請判令承租方搬離房屋，才能夠通過法院判決確認，實現(xiàn)自己的實體權利。 合同法實施后，在很長一段時間，合同解除方仍然沿襲著原來的做法，通過向法院起訴確認合同已經(jīng)解除。但隨著對合同法學習的深入，許多律師開始建議當事人不再向法院起訴確認合同解除，而直接按照合同法字面上的理解，以通知方式解除合同，并進而向法院起訴，要求行使合同解除后的后續(xù)權利。他們的理由也十分簡單，就是根據(jù)合同法規(guī)定，解除合同通知到對方，合同即已經(jīng)解除，當事人無須再向法院申請確認合同解除。他們進一步認為，既然當解除通知到達對方時，合同已經(jīng)解除，則合同解除方就有權立即向法院起訴要求行使因合同解除而產(chǎn)生的后續(xù)權利。在這種情況下，就這類案件的審理就陷入了兩難的境地，同時也對合同法提出了挑戰(zhàn)，即要保護合同解除方解除合同的權利，就剝奪了對方當事人三個起訴的訴權；要保護對方當事人三個月起訴的訴權，就剝奪了合同解除方解除合同的權利。 從本人對合同法解釋二的理解看，應該傾向于保護對方當事人三個月的訴權，理由如下： 1、一方當事人以解除通知到達對方即合同解除，不利于維護交易行為的穩(wěn)定性。隨時我國經(jīng)濟建設的發(fā)展以及經(jīng)濟全球化的深入，人們經(jīng)濟行為經(jīng)常會受到市場變化的影響，而且這種市場變化，在市場經(jīng)濟體制和全球化經(jīng)濟的環(huán)境，是經(jīng)常發(fā)生，甚至是劇烈變動的。因此，如果任何一方當事人僅以一紙通知，即能解除合同，并不有利于維護穩(wěn)定經(jīng)濟行為和交易狀態(tài)。在房屋租賃合同中，由于房屋價格的波動，帶動了租金市場價格的波動。租金上漲時，出租方往往希望上調租金，若不能實現(xiàn)，極容易根據(jù)合同法規(guī)定，單方解除合同；租金下跌時，承租方往往希望調低租金，當不能實現(xiàn)時，承租方也可能以一紙通知，解除合同。無論從哪個角度考慮，單方以一紙通知即能解除合同，不符合交易穩(wěn)定性的要求。 2、合同法規(guī)定的解除通知到達對方時合同解除是有條件�！逗贤�法》第九十六條規(guī)定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力�！边@條規(guī)定，從立法本意上，賦予了對方當事人對合同解除的抗辯權，使合同是否解除處于不確定或不穩(wěn)定狀態(tài)。 在合同法解釋二出臺前，對于對方當事人行使訴權要求法院確認解除合同無效的期限并未明確，一般理解上，適用民法通則規(guī)定的兩年訴訟時效。但如果適用民法通則的兩年訴訟時效，顯然會造成合同解除的效力長期處于不確定狀態(tài)，并不利于保護合同解除方的合法權益。因此，合同法解釋二第二十四條對該條作出進一步解釋，即“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。”這一規(guī)定，大大縮短了對方當事人行使訴權要求確認合同解除無效的期限。 但反過來講，也正是因為合同法解釋二大大縮短了對方當事人行使訴權要求確認合同解除無效的期限，也同時說明合同解釋二認可了合同解除方需要等待三個月，才能最終確定合同是否已經(jīng)解除。也就是說，在這三個期間內，合同是否已經(jīng)解除屬于效力待定狀態(tài)。否則，合同法解釋二就沒有必要將對方行使訴權要求確認解除合同無效的期限從兩年縮短到三個月。 3、給予三個月期間，可以避免當事人草率和倉促起訴現(xiàn)代社會經(jīng)濟關系錯綜復雜，如果規(guī)定一方當事人解除合同通知到達對方即合同解除，可能會造成雙方當事人都以最快的速度向法院起訴。對于合同解除方來說，他們可能會趕在對方當事人起訴要求確認合同解除無效前，以最快的速度向法院起訴；而對方當事人由于擔心合同解除通知到達后，合同解除方會馬上起訴要求行使后續(xù)權利，他們也會以最快速度趕在合同解除方起訴行使后續(xù)權利前，向法院起訴要求確認合同解除無效。因此，這可能會造成當事人草率和倉促起訴，而不能很好地維護自身合法權益。特別是對于對方當事人，可能對于合同解除方解除合同的行為并沒有思想準備，而合同解除方完全可以在準備解除通知時，同時準備起訴行使后續(xù)權利，這樣，對方當事人即使再快，可能也趕不及在合同解除方起訴行使后續(xù)權利前起訴要求確認合同解除無效，這樣，對對方當事人顯然也是不公平的。 綜上所述，筆者認為，在司法實踐中，應當充分考慮和平衡合同解除方和對方當事人的權利和義務。特別是在房屋租賃合同糾紛中，當出租方向承租方發(fā)出通知解除租賃合同后，又立即向法院起訴要求承租方搬離的。由于承租人尚有三個月時間可以起訴要求確認解除合同無效，因此，法院可以在庭上告知承租人有權在三個月（從解除合同通知到達的第二天開始起算）向法院起訴確認解除合同，若承租方既不反訴，亦未在三個月內向法院提起訴訟的，法院則應當以合同解除已經(jīng)生效為由，不再審查出租方解除合同是否有效，而直接審查出租方的后續(xù)權利主張是否符合法律規(guī)定。當然在這種情況下，法院就合同解除方起訴行使后續(xù)權利的案件就無法馬上判決結案，而需要等等至三個月屆滿后，再行判決。如果在三個月期限內，對方當事人起訴要求確認合同解除無效的，則合同解除方起訴行使后續(xù)權利的案件就需要中止審理，待對方當事人起訴要求確認合同解除無效的案件審理終結判決生效后，才能恢復審理。 文：北京市君泰律師事務所上海分所 游炯律師
論文出處(作者):
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