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試論業(yè)主委員會的性質(zhì)、題目與對策
【論文關鍵詞】業(yè)主委員會 性質(zhì) 題目 對策【論文摘要】隨著人類文明的進步,土地資源的緊張,使得人們對土地的利用方式、居住方式等發(fā)生了重大變化。建筑物區(qū)分所有制度開始蓬勃發(fā)展,由此衍生了一系列新概念,如業(yè)主大會、業(yè)主委員會等。本文對折椅題目進行了深進研究。 所謂建筑物區(qū)分所有權,物權法第七十條規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同治理的權利。即,建筑物區(qū)分所有權可分為三部分:所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分享有專有所有權,對由全體或者部分所有人共同使用的建筑物部分享有共有權,及基于共同事務而產(chǎn)生的成員權。建筑物區(qū)分所有權同時含有了物法性因素和人法性因素。物業(yè)的所有人即物權法上的業(yè)主。由于業(yè)主所處“物”的特殊性,建筑物區(qū)分所有權所涉及權利的復雜性,及業(yè)主的居住利益,使得業(yè)主大會、業(yè)主委員會的出現(xiàn)成為必然。
1 業(yè)主委員會的性質(zhì)
基于建筑物區(qū)分所有的事實,小區(qū)業(yè)主有需要共同維護和處理的事務,由此,有必要將業(yè)主聯(lián)合起來,組成業(yè)主大會商討、決定和處理小區(qū)事務。但是,對于人數(shù)眾多、背景各異的業(yè)主而言,每次業(yè)主大會的召集、召開和組織都是需要極大的精力和本錢,業(yè)主委員會在這方面顯示了獨特的上風。同時,不能忽略的是,業(yè)主委員會以一種草根的***方式積極促進了人們的***意識。
首先,業(yè)主委員會是業(yè)主自治機構的一部分。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,是業(yè)主自治的核心機構,同時也是業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構。它代表全體區(qū)分所有人執(zhí)行業(yè)主大會的決議,維護全體區(qū)分所有人的利益。具體的工作如召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)治理的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;監(jiān)視業(yè)主公約的實施等。
依此,可將業(yè)主委員會的職責分為對內(nèi)部分和對外部分。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會的決議和相關章程,協(xié)調(diào)和處理業(yè)主內(nèi)部區(qū)分所有人(使用人)之間的關系,同時,代表全體業(yè)主對外選聘物業(yè)治理企業(yè),簽訂合同,監(jiān)視物業(yè)公司的工作;代表全體業(yè)主與房屋行政主管部分、居民委員會、派出所等各類治理部分打交道。
其次,業(yè)主委員會具有公益性。它并不謀求經(jīng)濟利益。其工作范圍僅限于與物業(yè)相關的活動。不得作出與物業(yè)治理無關的決定,不得從事與物業(yè)治理無關的活動。但可以將屬于全體業(yè)主的公共設施、場地、房屋等物業(yè)委托他人經(jīng)營或進行租賃,以其收益來補貼業(yè)主委員會的活動經(jīng)費和物業(yè)治理用度。
2 業(yè)主委員會的現(xiàn)狀及原因分析
業(yè)主委員會是業(yè)主自治的主要表現(xiàn)形式。但是在現(xiàn)實運行中,也出現(xiàn)了一些題目。比如業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議;或者業(yè)主委員會集體辭職;業(yè)主委員會在任期屆滿仍未完成換屆選舉;甚至業(yè)主委員會委員為了謀求個人利益挾制物業(yè)治理企業(yè),或與其一起侵犯小區(qū)所有業(yè)主的利益。具體來看,主要有:
一是利用物業(yè)共用部位取得收益范圍的界定�，F(xiàn)行規(guī)定答應業(yè)主委員會對物業(yè)共用部位、設備設施從事一定經(jīng)營,取得收益,但具體范圍不清,易與一般盈利行為混淆。如業(yè)主委員會將停車位出租給非業(yè)主使用人獲取收益,該行為看似利用共用部位取得收益,卻又侵害了業(yè)主的優(yōu)先使用權。
二是業(yè)主委員會治理行為與物業(yè)治理企業(yè)服務行為、居委會社區(qū)治理行為的沖突。三者的權利界限不明朗,經(jīng)常出現(xiàn)互相爭奪或推卸責任的局面。有些居民委員會將本應由自身完成的工作交給業(yè)主委員會承擔;有些業(yè)主委員會委員本身為物業(yè)治理企業(yè)職員,監(jiān)視權名存實亡;有些業(yè)主委員會任意干預物業(yè)治理企業(yè)開展工作;有些業(yè)主委員會維權方式不當,如在物業(yè)服務微小瑕疵的情形下即鼓動業(yè)主拒交全部物業(yè)治理費。
三是在治理維修資金或其他由業(yè)主籌集的資金題目上,業(yè)主委員會與業(yè)主矛盾較為突出。如部分業(yè)主委員會大權獨攬,擅自將維修資金出借給貿(mào)易機構從中牟利,有的小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主委員會主任挪用維修資金炒股或購置房產(chǎn)。又如一些業(yè)主委員會怠于行使權利和職責,將物業(yè)治理資金、權利全盤交于物業(yè)治理企業(yè),使得二者的職責更加不明。
產(chǎn)生這些題目的主要原因有:
第一,業(yè)主委員會運作制度不成熟。業(yè)主委員會是自治機構,法律不會更多地進行干涉,主要依靠于業(yè)主大會的授權及業(yè)主大會制定的各項議事規(guī)則及運作規(guī)則等。但是由于專業(yè)性水平不高等原因,業(yè)主委員會的運作缺乏一整套的機制。在目前的狀況下,業(yè)主委員會權力的運作和責任的承擔不對等。
第二,缺乏監(jiān)視機制。根據(jù)物業(yè)治理條例的規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)治理活動中,可依法監(jiān)視業(yè)主委員會的工作。但這是非�？辗旱�。有很多業(yè)主由于公共權利意識的淡漠,只要事不關己,往往就是高高掛起的態(tài)度。
固然法律對業(yè)主委員會的違法侵權有所涉及,比如規(guī)定業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分,責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。但這一規(guī)定不痛不癢,難以達到預期效果。同時由于業(yè)主委員會產(chǎn)生的權利義務終極是由所有業(yè)主來承擔,缺乏對委員法律責任的規(guī)定。
3 建立健全業(yè)主委員會制度的對策
其一,對業(yè)主委員會的委員資格進行量化�，F(xiàn)行相關法規(guī)只是規(guī)定,業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。但是缺乏具體的考核標準。而且,在小區(qū)內(nèi),業(yè)主往往都是“最熟悉的陌生人”,相互之間缺乏溝通和了解。這在一定程度上加大了遴選合適委員的難度。 其二,要求業(yè)主委員會嚴格按照規(guī)定運作,其工作情況應當定期以書面形式在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。以最大可能的透明度接受業(yè)主的隨時監(jiān)視。
其三,建立業(yè)主的救濟機制。如浙江省物業(yè)治理條例第十八條規(guī)定:業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的,物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十二條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的,物業(yè)主管部分、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開。
業(yè)主大會臨時會議有權根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
其四,進步小區(qū)業(yè)主的權利意識,加強小區(qū)的***監(jiān)視。
其五,厘清業(yè)主委員會與業(yè)主大會、物業(yè)治理企業(yè)三者之間的關系。使業(yè)主委員會在正當合適的框架內(nèi),做好業(yè)主的維權。
這里還涉及一個題目,即,發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會對業(yè)主的侵權之后,業(yè)主能否起訴業(yè)主委員會？即業(yè)主委員會的訴訟地位題目。在我國相關法規(guī)范中,對于業(yè)主委員會的法律地位一直沒有明確的界定。就業(yè)主委員會與業(yè)主共同體之外的第三者關系而言,根據(jù)2003年最高人民法院對安徽省高級人民法院《關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》中的答復,在與業(yè)主共同體之外發(fā)生的法律糾紛中,業(yè)主委員會被賦予訴訟原告資格。但對于業(yè)主委員會是否具備被告資格,沒有明確的規(guī)定�；谠V訟的基本原理,假如業(yè)主只能充當原告,將會導致訴訟權利義務的不對等。因此,應當以為,業(yè)主委員會兼具被告資格。浙江省物業(yè)治理條例的第十七條也規(guī)定,業(yè)主委員會在物業(yè)治理活動中為維護物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權益的需要,經(jīng)業(yè)主大會決定,可以以自己的名義依法提起訴訟�？梢岳斫鉃闃I(yè)主委員會具有起訴應訴的完整權利。
就共同體內(nèi)部,個別或部分區(qū)分所有人與業(yè)主委員會之間的法律糾紛,業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格,沒有相應的規(guī)定。物權法第七十八條第二款規(guī)定,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主正當權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第八十三條第二款規(guī)定,業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人正當權益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及治理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己正當權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。由此,確立了業(yè)主對業(yè)主委員會的異議權,并賦予其向法院提起訴訟的權利。
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