試論業主委員會的性質、題目與對策

試論業主委員會的性質、題目與對策

【論文關鍵詞】業主委員會 性質 題目 對策
　　
　　【論文摘要】隨著人類文明的進步,土地資源的緊張,使得人們對土地的利用方式、居住方式等發生了重大變化。建筑物區分所有制度開始蓬勃發展,由此衍生了一系列新概念,如業主大會、業主委員會等。本文對折椅題目進行了深進研究。 　　所謂建筑物區分所有權,物權法第七十條規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同治理的權利。即,建筑物區分所有權可分為三部分:所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分享有專有所有權,對由全體或者部分所有人共同使用的建筑物部分享有共有權,及基于共同事務而產生的成員權。建筑物區分所有權同時含有了物法性因素和人法性因素。物業的所有人即物權法上的業主。由于業主所處“物”的特殊性,建筑物區分所有權所涉及權利的復雜性,及業主的居住利益,使得業主大會、業主委員會的出現成為必然。
　　
　　1 業主委員會的性質
　　
　　基于建筑物區分所有的事實,小區業主有需要共同維護和處理的事務,由此,有必要將業主聯合起來,組成業主大會商討、決定和處理小區事務。但是,對于人數眾多、背景各異的業主而言,每次業主大會的召集、召開和組織都是需要極大的精力和本錢,業主委員會在這方面顯示了獨特的上風。同時,不能忽略的是,業主委員會以一種草根的***方式積極促進了人們的***意識。
　　首先,業主委員會是業主自治機構的一部分。業主委員會由業主大會選舉產生,是業主自治的核心機構,同時也是業主大會的常設執行機構。它代表全體區分所有人執行業主大會的決議,維護全體區分所有人的利益。具體的工作如召集業主大會會議,報告物業治理的實施情況;代表業主與業主大會選聘的物業治理企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監視和協助物業治理企業履行物業服務合同;監視業主公約的實施等。
　　依此,可將業主委員會的職責分為對內部分和對外部分。業主委員會依據業主大會的決議和相關章程,協調和處理業主內部區分所有人(使用人)之間的關系,同時,代表全體業主對外選聘物業治理企業,簽訂合同,監視物業公司的工作;代表全體業主與房屋行政主管部分、居民委員會、派出所等各類治理部分打交道。
　　其次,業主委員會具有公益性。它并不謀求經濟利益。其工作范圍僅限于與物業相關的活動。不得作出與物業治理無關的決定,不得從事與物業治理無關的活動。但可以將屬于全體業主的公共設施、場地、房屋等物業委托他人經營或進行租賃,以其收益來補貼業主委員會的活動經費和物業治理用度。
　　
　　2 業主委員會的現狀及原因分析
　　
　　業主委員會是業主自治的主要表現形式。但是在現實運行中,也出現了一些題目。比如業主委員會不按規定召集業主大會會議;或者業主委員會集體辭職;業主委員會在任期屆滿仍未完成換屆選舉;甚至業主委員會委員為了謀求個人利益挾制物業治理企業,或與其一起侵犯小區所有業主的利益。具體來看,主要有:
　　一是利用物業共用部位取得收益范圍的界定�，F行規定答應業主委員會對物業共用部位、設備設施從事一定經營,取得收益,但具體范圍不清,易與一般盈利行為混淆。如業主委員會將停車位出租給非業主使用人獲取收益,該行為看似利用共用部位取得收益,卻又侵害了業主的優先使用權。
　　二是業主委員會治理行為與物業治理企業服務行為、居委會社區治理行為的沖突。三者的權利界限不明朗,經常出現互相爭奪或推卸責任的局面。有些居民委員會將本應由自身完成的工作交給業主委員會承擔;有些業主委員會委員本身為物業治理企業職員,監視權名存實亡;有些業主委員會任意干預物業治理企業開展工作;有些業主委員會維權方式不當,如在物業服務微小瑕疵的情形下即鼓動業主拒交全部物業治理費。
　　三是在治理維修資金或其他由業主籌集的資金題目上,業主委員會與業主矛盾較為突出。如部分業主委員會大權獨攬,擅自將維修資金出借給貿易機構從中牟利,有的小區甚至出現業主委員會主任挪用維修資金炒股或購置房產。又如一些業主委員會怠于行使權利和職責,將物業治理資金、權利全盤交于物業治理企業,使得二者的職責更加不明。
　　產生這些題目的主要原因有:
　　第一,業主委員會運作制度不成熟。業主委員會是自治機構,法律不會更多地進行干涉,主要依靠于業主大會的授權及業主大會制定的各項議事規則及運作規則等。但是由于專業性水平不高等原因,業主委員會的運作缺乏一整套的機制。在目前的狀況下,業主委員會權力的運作和責任的承擔不對等。
　　第二,缺乏監視機制。根據物業治理條例的規定,業主在物業治理活動中,可依法監視業主委員會的工作。但這是非�？辗旱摹Ｓ泻芏鄻I主由于公共權利意識的淡漠,只要事不關己,往往就是高高掛起的態度。
　　固然法律對業主委員會的違法侵權有所涉及,比如規定業主委員會作出的決定違反法律、法規的,由物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部分,責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。但這一規定不痛不癢,難以達到預期效果。同時由于業主委員會產生的權利義務終極是由所有業主來承擔,缺乏對委員法律責任的規定。
　　
　　3 建立健全業主委員會制度的對策
　　
　　其一,對業主委員會的委員資格進行量化�，F行相關法規只是規定,業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。但是缺乏具體的考核標準。而且,在小區內,業主往往都是“最熟悉的陌生人”,相互之間缺乏溝通和了解。這在一定程度上加大了遴選合適委員的難度。 　　其二,要求業主委員會嚴格按照規定運作,其工作情況應當定期以書面形式在物業治理區域內公告,接受業主的質詢。以最大可能的透明度接受業主的隨時監視。
　　其三,建立業主的救濟機制。如浙江省物業治理條例第十八條規定:業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的,物業治理區域內的業主可以根據本條例第十二條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的,物業主管部分、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開。
　　業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。
　　其四,進步小區業主的權利意識,加強小區的***監視。
　　其五,厘清業主委員會與業主大會、物業治理企業三者之間的關系。使業主委員會在正當合適的框架內,做好業主的維權。
　　這里還涉及一個題目,即,發現業主委員會對業主的侵權之后,業主能否起訴業主委員會？即業主委員會的訴訟地位題目。在我國相關法規范中,對于業主委員會的法律地位一直沒有明確的界定。就業主委員會與業主共同體之外的第三者關系而言,根據2003年最高人民法院對安徽省高級人民法院《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》中的答復,在與業主共同體之外發生的法律糾紛中,業主委員會被賦予訴訟原告資格。但對于業主委員會是否具備被告資格,沒有明確的規定�；�于訴訟的基本原理,假如業主只能充當原告,將會導致訴訟權利義務的不對等。因此,應當以為,業主委員會兼具被告資格。浙江省物業治理條例的第十七條也規定,業主委員會在物業治理活動中為維護物業治理區域內業主共同權益的需要,經業主大會決定,可以以自己的名義依法提起訴訟。可以理解為業主委員會具有起訴應訴的完整權利。
　　就共同體內部,個別或部分區分所有人與業主委員會之間的法律糾紛,業主委員會是否具備訴訟主體資格,沒有相應的規定。物權法第七十八條第二款規定,業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主正當權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。第八十三條第二款規定,業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人正當權益的行為,有權依照法律、法規以及治理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己正當權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。由此,確立了業主對業主委員會的異議權,并賦予其向法院提起訴訟的權利。
　　
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