某房產公司綜合辦公樓結算審核中得到的啟示

某房產公司綜合辦公樓結算審核中得到的啟示

常熟市永拓工程造價咨詢事務所  朱文彬
 
 我單位受常熟某房產公司(以下簡稱建設方)委托，對其公司的綜合辦公樓竣工結算進行審核，在結算審核過程中我所與施工方對土方工程結算存在較大分歧，下面詳細介紹該土方工程結算情況。
[項目背景]
 2006年9月建設方與江蘇某建設集團(以下簡稱施工方)簽訂了一份建設工程施工合同,由施工方承建綜合辦公樓一幢,合同價為4727萬元,其中二層地下室工程為4500平方米左右,該工程為公開招標工程,采用固定單價結算方式,且無風險費,在該工程的土方工程中,工程量清單項目名稱、項目特征描述、數量及報價如下:
項目編碼 項目名稱 計量
單位 工程數量 綜合單價
（元） 合價
（元）
010101002001 挖土方,挖掘機挖土,斗容量1M3以內,反鏟,裝車 
M3 38836.4 2.25 87256.85
010101003001 挖基礎土方,人工挖地坑,深4M以上,三類濕土,運距150M以內 

M3 502.39 37.18 18678.86
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,運距150M內 
M3 10219.5 12.24 125039.36
010101002002 挖土方,自卸汽車運土,運距5KM以內 M3 29119.29 12.37 360341.31
 合計    591316.38

[爭議焦點]

    現在實際施工中,施工單位認為土方實際開挖情況與編標單位提供的清單項目特征描述完全背離:
在實際施工中約60%的土方為淤泥和流沙
機械挖土人工修邊坡未考慮;
二層地下室,深度近9米,原有的地下障礙物和原有建筑物灌注樁鑿除未考慮；
由于地下原有灌注樁過多,存在挖機和人工共同配合挖樁尖土情況；
由于是淤泥，土質極差,無處扔土,既然編標單位提供的清單注明運距5KM,則請建設單位提供堆場,如無堆場,則淤泥運距為20KM；
原有土質太差,需外購土方,及部分采用黃沙回填。
針對以上問題,施工單位送審土方工程結算如下：
項目編碼 項目名稱 計量單位 工程數量 綜合單價 合價
010101002001 挖土方,挖掘機挖土,斗容量1M3以內,反鏟,裝車 M3 17982.09 2.25 40401.8
0101002002 挖機挖淤泥,流沙,斗容量1M3以內,反鏟,裝車,深6米 M3 12029.23 5.73 68927.49
0101002002 打樁后坑內挖三類土 4M以上 M3 12000.23 30.99 371887.13
010101003001 挖基礎土方,人工挖土,修邊坡,深12M以內,三類濕土,運距150M以內 M3 4667.95 87.03 406251.69
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,運距150M內 M3 10957.41 12.24 134068.01
010103001002 外購土方 M3 10957.41 40 438296.4
010101002002 挖土方,自卸汽車運土,運距20KM以內 M3 46679.5 34.02 1587970.41
010101003002 鑿灌注砼樁頭 M3 1205.45 109.55 132057.05
010103001003 黃沙回填 M3 2638.7 113.39 299202.19
 合計    3479062.2

    經此矛盾,施工方提出的土方工程結算造價是原有土方工程報價的近6倍,由此造成雙方結算爭議。
[問題分析]
 該工程由我事務所負責全過程跟蹤審計,針對土方的復雜性,我事務所派員在土方施工過程中,進行全過程跟蹤,對所有的土方情況進行了記錄,針對施工方提出的爭議,分析如下:
    1.按照定額規定,機械挖土均以天然濕度土壤為準,含水率達到或超過25%時,定額人工、機械費乘以系數1.15，含水率超過40%，另行計算。因此，我事務所和甲乙雙方在不同的地點和不同的標高取了多個點的土，送至質量檢測部分進行烘土實驗，證明該土質有35%的土含水率大于25%，但不超40%，該部分土的人工和機械費可增加15%；
    2．按定額規定，機械確實挖不到的地方，用人工修邊坡、整平的工程量套用人工挖土方，相應定額項目人工費乘以系數2。該工程為基坑圍護工程，在實際施工中只有圍護樁縫隙間存在少量人工修邊坡，約占總方量的2%，基底20CM套用人工挖地坑（按投標價）;
    3．鑿除灌注樁問題:我事務所經過觀察發現，該灌注樁每根高7-8米，實際施工是每1-1.5米截斷一次，截斷后本來可直接運出，而施工單位為了回收鋼筋而加以鑿除，因此該鑿除與定額2-101的鑿除性質不一樣，而可以參照2-103的截斷樁子目，每根樁截出6次；
    4．針對樁尖挖土情況，在實際施工中基本為機械，按定額規定：機械挖土在樁間挖土，按相應定額乘1.1系數；
    5．針對土方的運距問題，我事務所對土方進行了跟蹤，總計40094.94M3土方，其中近5000M3淤泥運距為15.3KM，還有近35000M3土方，運距超過20KM，但該土方被送至另一家房地產開發公司的工地，雙方都無法證明該土方是否為賣出，我公司認為施工單位在該土方運出前應通知建設方，但考慮實際情況，淤泥土運距可算至16KM內，其余土方應按投標的5KM運距計算，超過的運距費用應視作與賣土的金額相抵消；
    6．回填土方的外購土方經過詢價和招標，單價定為24元/立方米(該單價為送至現場單價)。
    針對以上問題,施工單位送審土方工程結算造價審核如下：

項目編碼 項目名稱 計量單位 工程數量 綜合單價 合價
010101002001 挖土方,挖掘機挖土,斗容量1M3以內,反鏟,裝車  
 M3 26061.71 2.25 58638.85
0101002002 挖掘機挖土,含水率超過25%,斗容量1M3以內,鏟,裝車,深6米  
 M3 14033.23 2.695 37819.55
0101002002 挖機挖樁尖土增加  M3 28066.46 0.3 8419.94
01010100301 挖基礎土方,人工挖地坑,深4M以上,三類濕土,運距150M以內 
M3 845.64 37.18 31440.9
010101003001 挖基礎土方,人工挖土,修邊坡,深10M以內,三類濕土,運距150M以內 
M3 801.9 65.06 52171.61
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,運距150M內 
M3 10957.41 12.24 134068.01
010103001002 外購土方 M3 10957.41 24 262977.84
010101002001 挖土方,自卸汽車運土,運距5KM以內 M3 26061.71 12.37 322383.37
010101002002 挖土方,自卸汽車運土,運距20KM以內 M3 14033.23 30.05 421698.56
010101003002 鑿灌注砼樁頭 根 1764 14.19 25031.16
010103001003 黃沙回填 M3 2638.7 113.39 299202.19
 合計    1653851.98

[結語與啟示]
 在工程結算中,其它工程項目因為有圖紙、簽證、定額等依據，變化和爭議較小，而土方工程由于在施工初期現場條件比較復雜，無法統一，建設監理單位往往未做記錄，待最終結算審核時，甲乙雙方都沒印象了，容易造成爭執，土方問題主要存在以下爭執：
單價問題：定額中大型土石方，僅挖土子目的單價為2.5元/立方米，而施工單位的實際付出應為4-5元，定額單價明顯偏��；
翻土或運土問題：在實際施工中有的工程由于土方堆場不足，會發生挖機翻土或自卸汽車運土問題，但翻土只有2.5/立方米左右，而只要動到自卸汽車，只要發生50米，就可按“自卸汽車運土1KM”計算，單價為10.5元/立方米，二者差距巨大；
室內外高差問題，一般來說，施工單位按照圖紙上的室內外高差送審，一般為15-30CM，而實際施工時，往往會達到70-80左右，而由于當時未記錄，或由于建設單位人員流動，資料落失，造成結算時審計部門的被動;
人工土方與機械土方的確定問題：在實際施工中，施工單位往往全部采用機械土方，而按理論規范要求，挖至離設計標高20CM應改為人工挖土， 到底是按實際還是按理論？有的建筑物規模較小，施工單位采用機械挖土，在結算時，考慮了挖機的進退場費后，往往比人工挖土的價格還要大，該土方應該如何算？
工作面問題，有些工程在實際施工時，由于基礎較深，基礎較大，基礎相鄰較近，施工單位往往采用大開挖的方式，將土方全部挖除，施工單位要求按實際結算，建設方提出按定額規定結算，施工組織設計中由沒有明確，造成結算矛盾。
 [土方控制的關鍵和方法]
 針對土方工程結算的種種爭議，我事務所在標底編制和結算審核中提出如下建議
在標底編制中，應對現場進行詳細的考察，并向鉆探單位要求提供土質情況，在編制過程中應根據建筑物的規模，現有場地的大小，基礎情況、室內外高差，詳細決定挖土方式（是人工挖土還是機械挖土）、挖土的深度（確定實際的室內外高差）、土質情況（土質的類別和干濕度）、運土距離及運輸方式（根據場地和基礎情況確定是就地堆土、翻土還是自卸汽車運土）、回填土的土源情況（是利用原有土方還是外購土方）、挖機的臺數(土方量及施工時間)0在標底清單的編制中,要盡量與現場的施工情況相符合,避免今后引起不必要的爭議；
加強施工現場管理,對施工過程形成文字記錄,必要時留置照片和錄象,作為將來結算的依據.土方工程為隱蔽工程,做好分部分項工程驗收記錄非常重要,特別是設計變更和工程聯系單,應以書面形式對變更內容是否實施,如何實施加以確認.工程造價人員深入研究施工單位的施工組織設計,并應深入現場,及時掌握施工現場的實際情況,如實際施工方法與施工方案不符時,應及時進行文字記錄,并由建設方和施工方予以確認；
提高工程造價咨詢人員的專業技術水平,積極運用科學的計算方法和工具,客觀、真實、準確的完成土方工程的計價工作�，F實的土方工程，往往是土堆形狀不規則、原室外標高多不一致，以前往往是按平均標高、厚度和估算，現應充分利用水準儀、水平儀、算量軟件、AUTOCAD等方法，使土方的計量盡量準確、真實；
通過以上對土方工程的問題爭議和分析，我們應認識到：為實現工程造價的有效控制和管理，合理、全面、公正、真實的反映建筑物造價，不僅要在施工過程中采取各種措施來對工程造價實行管理和控制，更要在施工前，根據設計要求和相關規范規定制定合理的施工方案和工程標底。工程造價咨詢人員也應通過對施工管理全過程的介入，提高工程造價控制工作的主動性，使工程造價控制落到實處，更好的為建設單位提供造價咨詢服務。

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