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提升房地產(chǎn)開發(fā)項目本錢治理水平的方法分析
【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目治理中所暴露的題目越來越多。尋求科學(xué)的方法來控制項目的本錢已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭戲。文章分析了當(dāng)前房地產(chǎn)項目本錢治理環(huán)節(jié)中存在的題目，并在此基礎(chǔ)上提出了提升房地產(chǎn)項目本錢治理水平的相關(guān)策略。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項目治理 本錢控制
1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目本錢治理中存在的題目
房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著很多題目，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
1.1把項目本錢治理的重點放在施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目本錢由地價，土建和安裝本錢費，配套建設(shè)用度，開發(fā)商的運營本錢組成。施工本錢在整個項目本錢中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是本錢投進最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟題目，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部分的權(quán)力相對做大�？刂票惧X被分解到各職能部分后，各部分就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的本錢治理情況，至于對其他部分甚至全局會有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部分關(guān)心的范圍。因此將項目本錢治理重點放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個部分每個階段都要注重項目本錢的治理。
1.2項目運作過程中不注重施工計劃
項目本錢治理治理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需用度，還有加工費、臨時設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費等，對每一項做一個較具體的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進行對照，這對今后的工程實施和本錢治理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目治理目標完成有著重要的作用。現(xiàn)階段項目運行時，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實際工程中沒有科學(xué)的計劃可以依據(jù)，某一分部分項工程不知花費是超還是省，本錢治理效率低下。
2 提升房地產(chǎn)項目本錢治理水平的方法
2.1加強項目前期投資決策階段的本錢治理
項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對擬建項目進行技術(shù)經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設(shè)的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的題目。在建設(shè)項目決策階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。
�。�1）公道確定建設(shè)規(guī)模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，假如項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，可能會導(dǎo)致資金難到位，開工遲，技術(shù)、治理跟不上，這樣就會造成質(zhì)量和進度目標達不到計劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位本錢較高，經(jīng)濟效益也會降低。因此，公道確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價的關(guān)鍵。
�。�2）做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟分離的弊端，通常項目建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)職員提出，而相對應(yīng)的投資估算由財會、預(yù)算職員編制，技術(shù)職員不懂財務(wù)，缺乏經(jīng)濟觀念，設(shè)計思想守舊，造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合項目的實際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合，進行設(shè)計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。 �。�3）公道選擇建設(shè)標準和建設(shè)地點：建設(shè)標準和建設(shè)地點的公道選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著工程造價的高低、建設(shè)工期的是非、建設(shè)質(zhì)量的好壞，及項目建成后的經(jīng)營狀況。建設(shè)標準的確定對于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標準。開發(fā)的樓盤一定要和四周的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)項目的建設(shè)標準時一定要按照可行性報告中市場調(diào)查和猜測根據(jù)自己的特點、特色來進行。
2.2設(shè)計階段的本錢治理
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目本錢治理的關(guān)鍵與重點。設(shè)計環(huán)節(jié)的用度治理有兩個目的，一是降低為完成設(shè)計任務(wù)所需的設(shè)計本錢，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等用度。由于占工程用度大部分的設(shè)備、材料、建筑、安裝用度在設(shè)計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目本錢的關(guān)鍵在設(shè)計階段。在設(shè)計階段中做好以下題目控制本錢。
（1）推行設(shè)計招標擇優(yōu)選擇設(shè)計單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評選，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
�。�2）開展限額設(shè)計控制造價：設(shè)計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設(shè)計職員應(yīng)熟悉把握建筑工程預(yù)算定額及用度定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。公道分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。
（3）加強對設(shè)計職員進行經(jīng)濟觀念的教育：在設(shè)計工作中推行限額設(shè)計，根據(jù)合同標的額，對各專業(yè)限定投資額，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的工程量和技術(shù)標準。在設(shè)計中，從項目的實際情況出發(fā)，不盲目追求高標準、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下留意美觀”的原則，公道使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設(shè)計采用最佳方案。
3 結(jié)語
房地產(chǎn)項目本錢治理是房地產(chǎn)企業(yè)治理的核心的內(nèi)容之一，本錢治理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過本錢治理可以減少和杜盡企業(yè)中的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。我國的項目治理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的治理方式和工具，在以后的市場競爭中，只有更好的把握和理解項目本錢治理的內(nèi)涵，重視項目本錢治理的有效實施，才能永遠立于不敗之地。
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