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      1. 提升房地產(chǎn)開發(fā)項目本錢治理水平的方法分析

        時間:2024-08-10 04:10:37 管理畢業(yè)論文 我要投稿
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        提升房地產(chǎn)開發(fā)項目本錢治理水平的方法分析

        【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)項目治理中所暴露的題目越來越多。尋求科學(xué)的方法來控制項目的本錢已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭戲。文章分析了當(dāng)前房地產(chǎn)項目本錢治理環(huán)節(jié)中存在的題目,并在此基礎(chǔ)上提出了提升房地產(chǎn)項目本錢治理水平的相關(guān)策略。
          【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項目治理 本錢控制
          
          1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目本錢治理中存在的題目
          房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一,現(xiàn)階段還存在著很多題目,主要表現(xiàn)在以下兩個方面:
          1.1把項目本錢治理的重點放在施工階段
          房地產(chǎn)開發(fā)項目本錢由地價,土建和安裝本錢費,配套建設(shè)用度,開發(fā)商的運營本錢組成。施工本錢在整個項目本錢中所占的比率不是最高的,只能說施工階段可能是本錢投進最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟題目,各公司均采取分散權(quán)利的辦法,項目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低,職能部分的權(quán)力相對做大?刂票惧X被分解到各職能部分后,各部分就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的本錢治理情況,至于對其他部分甚至全局會有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部分關(guān)心的范圍。因此將項目本錢治理重點放在施工階段是不可行的,應(yīng)該在每個部分每個階段都要注重項目本錢的治理。
          1.2項目運作過程中不注重施工計劃
          項目本錢治理治理方式很多,但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算,必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需用度,還有加工費、臨時設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費等,對每一項做一個較具體的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進行對照,這對今后的工程實施和本錢治理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目治理目標完成有著重要的作用。現(xiàn)階段項目運行時,房地產(chǎn)商為了早開工,早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙,完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實際工程中沒有科學(xué)的計劃可以依據(jù),某一分部分項工程不知花費是超還是省,本錢治理效率低下。
          2 提升房地產(chǎn)項目本錢治理水平的方法
          2.1加強項目前期投資決策階段的本錢治理
          項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序,根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想,結(jié)合有關(guān)的方針政策,在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上,對擬建項目進行技術(shù)經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價,決定項目是否馬上建,在什么地方興建,選擇并決定項目建設(shè)的最優(yōu)方案,即解決所謂的定項、定點、定方案的題目。在建設(shè)項目決策階段,項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策,對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益,有著決定性的影響,是工程造價控制的重要階段。
         。1)公道確定建設(shè)規(guī)模:任何項目工程的投資,無不存在一定的不確定性,即投資風(fēng)險,對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此,假如項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查,可能會導(dǎo)致資金難到位,開工遲,技術(shù)、治理跟不上,這樣就會造成質(zhì)量和進度目標達不到計劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小,使得資源得不到有效配置,項目單位本錢較高,經(jīng)濟效益也會降低。因此,公道確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價的關(guān)鍵。
         。2)做好方案優(yōu)化:技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來,我國工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟分離的弊端,通常項目建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)職員提出,而相對應(yīng)的投資估算由財會、預(yù)算職員編制,技術(shù)職員不懂財務(wù),缺乏經(jīng)濟觀念,設(shè)計思想守舊,造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價,在完成市場調(diào)查研究后,必須結(jié)合項目的實際情況,將技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合,進行設(shè)計多方案比較,把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。  。3)公道選擇建設(shè)標準和建設(shè)地點:建設(shè)標準和建設(shè)地點的公道選擇,在很大程度上決定著擬建項目的命運,影響著工程造價的高低、建設(shè)工期的是非、建設(shè)質(zhì)量的好壞,及項目建成后的經(jīng)營狀況。建設(shè)標準的確定對于房地產(chǎn)商來說十分重要,房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標準。開發(fā)的樓盤一定要和四周的環(huán)境、配套相匹配,在確定開發(fā)項目的建設(shè)標準時一定要按照可行性報告中市場調(diào)查和猜測根據(jù)自己的特點、特色來進行。
          2.2設(shè)計階段的本錢治理
          設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目本錢治理的關(guān)鍵與重點。設(shè)計環(huán)節(jié)的用度治理有兩個目的,一是降低為完成設(shè)計任務(wù)所需的設(shè)計本錢,二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等用度。由于占工程用度大部分的設(shè)備、材料、建筑、安裝用度在設(shè)計階段就可以較精確地確定,因此可以說,降低項目本錢的關(guān)鍵在設(shè)計階段。在設(shè)計階段中做好以下題目控制本錢。
          (1)推行設(shè)計招標擇優(yōu)選擇設(shè)計單位:積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法,盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標,采用多家競投,組織有關(guān)專家綜合評選,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位,又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價上下功夫。
         。2)開展限額設(shè)計控制造價:設(shè)計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素,由于設(shè)計頻繁變更,給工程造價控制帶來一定的難度。設(shè)計職員應(yīng)熟悉把握建筑工程預(yù)算定額及用度定額,熟悉建筑材料預(yù)算價格,然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算,再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。公道分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較,優(yōu)化設(shè)計,降低工程造價。
          (3)加強對設(shè)計職員進行經(jīng)濟觀念的教育:在設(shè)計工作中推行限額設(shè)計,根據(jù)合同標的額,對各專業(yè)限定投資額,嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的工程量和技術(shù)標準。在設(shè)計中,從項目的實際情況出發(fā),不盲目追求高標準、高水平,體現(xiàn)“中等、適用,在適用的條件下留意美觀”的原則,公道使用人力、物力、財力,將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上,采取多方案的比較,設(shè)計采用最佳方案。
          3 結(jié)語
          房地產(chǎn)項目本錢治理是房地產(chǎn)企業(yè)治理的核心的內(nèi)容之一,本錢治理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益,通過本錢治理可以減少和杜盡企業(yè)中的浪費現(xiàn)象,節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。我國的項目治理水平仍十分落后,有待于我們不斷的努力,采用新的治理方式和工具,在以后的市場競爭中,只有更好的把握和理解項目本錢治理的內(nèi)涵,重視項目本錢治理的有效實施,才能永遠立于不敗之地。
          
          參考文獻:
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