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造價(jià)控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用研究
摘要:造價(jià)控制是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素之一，造價(jià)的控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。本文根據(jù)筆者多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)，分別從從工程造價(jià)的特點(diǎn)及含義以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中造價(jià)的全過(guò)程控制進(jìn)行了研究，并提出了一些具體的措施。關(guān)鍵詞: 造價(jià)控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)用
工程造價(jià)通俗講就是建筑工程的建造價(jià)格，目前建筑工程界對(duì)工程造價(jià)的含義有兩種方式：①工程造價(jià)就是工程價(jià)格。就是建成一項(xiàng)建筑工程，實(shí)際或預(yù)計(jì)在技術(shù)勞務(wù)市場(chǎng)、設(shè)備市場(chǎng)、土地市場(chǎng)，以及承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建設(shè)工程總價(jià)格和建筑安裝工程的價(jià)格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對(duì)象，通過(guò)招投標(biāo)、承發(fā)包或其他交易方式，在進(jìn)行多次特性預(yù)估的基礎(chǔ)上，最終形成的價(jià)格。②從業(yè)主和投資者的角度來(lái)定義的話，工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程實(shí)際開(kāi)支或預(yù)期開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。
1?工程造價(jià)構(gòu)成及特點(diǎn)
1.1我國(guó)工程造價(jià)的構(gòu)成
從定義上講，“工程造價(jià)”里的“工程”包括各類(lèi)的工程項(xiàng)目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設(shè)工程類(lèi)的工程。工程造價(jià)的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對(duì)于建設(shè)工程的投資者，市場(chǎng)條件下工程造價(jià)就是建設(shè)工程項(xiàng)目投資，是獲得項(xiàng)目要付出的價(jià)格；同時(shí)也是投資者在作為市場(chǎng)供給主體出售建設(shè)項(xiàng)目時(shí)定價(jià)的基礎(chǔ)。
1.2工程造價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)工程造價(jià)有個(gè)別性、層次性、大額性、動(dòng)態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點(diǎn)決定的。工程造價(jià)的范圍較廣，涉及到國(guó)民各部門(mén)、各行業(yè)，涉及到社會(huì)再生產(chǎn)的各個(gè)具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，所以工程造價(jià)的作用和影響都很大 [1]。
2?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)控制
2.1設(shè)計(jì)是有效控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的前提
房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)是指工程項(xiàng)目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件以及圖紙的整個(gè)活動(dòng)過(guò)程，工程設(shè)計(jì)是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。研究表明：初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在75％-95％指尖 ；技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在35％-75％指尖 ；施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性只有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價(jià)，設(shè)計(jì)階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。
2.2工程招投標(biāo)是有效控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的核心
通過(guò)招投標(biāo)的形式來(lái)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在降低工程造價(jià)、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)施工單位的選擇尤其要慎重，因?yàn)槭┕り?duì)伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。在選擇施工隊(duì)伍時(shí)主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資信情況以及建設(shè)業(yè)績(jī)等。我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)和建項(xiàng)目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項(xiàng)目建設(shè)業(yè)績(jī)的有著豐富經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)出任項(xiàng)目經(jīng)理。
還有大型項(xiàng)目中的很多分項(xiàng)工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門(mén)窗及所有門(mén)窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機(jī)安裝及環(huán)保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價(jià)，又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度。對(duì)于諸如下述專(zhuān)業(yè)工程應(yīng)由甲方直接發(fā)包，由其它獨(dú)立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行：
(1)樁基工程；
(2)強(qiáng)夯工程和軟件基處理工程；
(3)室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；
(4)大型土石方開(kāi)挖回填工程(包括場(chǎng)地大型土石方、地下室大型土石方等)；
(5)擋土墻、護(hù)坡及基坑支護(hù)工程：
(6)家居報(bào)警及對(duì)講系統(tǒng)工程及智能化安防工程；
(7)室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；(8)室外園林景觀及綠化工程、室外強(qiáng)電及環(huán)境照明工程；
(9)水泵房設(shè)備及管道安裝和變頻供水系統(tǒng)設(shè)備工程；
(10)地下人防工程；
(11)消防水、電、通風(fēng)工程及防火門(mén)及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、安裝工程。 如果能按以上承包方式，甲方既可以選擇實(shí)力最強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價(jià)(可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節(jié)約造價(jià)20％-40％以上)，而且又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，避免因總包單位實(shí)力不濟(jì)停工或者因與之發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)被總包單位卡甲方脖子的現(xiàn)象。
2.3施工管理是有效控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)
施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴(yán)格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引起的變更主是進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、設(shè)計(jì)變更和工程項(xiàng)目變更等等。控制變更的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等等相關(guān)部門(mén)、相關(guān)人員的分工和職權(quán)，我們要確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生[2]。
2.4竣工結(jié)算是有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的關(guān)鍵
工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)之一就是工程造價(jià)的合理確定，在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)時(shí)，我們堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定做為依據(jù)，根據(jù)甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和隱蔽簽證進(jìn)行項(xiàng)目審核，審查是否有丟、拉項(xiàng)工程，是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。我們要認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施。應(yīng)建立工程量清單核對(duì)備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)，杜絕違法違規(guī)行為并且減少工程量清單中的差錯(cuò)率。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時(shí)，必須到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，材料調(diào)價(jià)是否有依據(jù)等，使工程造價(jià)結(jié)算確切、合理[3]。
3 結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程造價(jià)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)進(jìn)行的全過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)的控制與管理上始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。房地產(chǎn)建設(shè)工程的造價(jià)確定與投資控制的實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用原理和以及等等手段，解決丁程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)中的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)、管理和經(jīng)營(yíng)等等實(shí)際問(wèn)題，只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)和科學(xué)合理的計(jì)價(jià)方法，合理確定項(xiàng)目投資估算、初步設(shè)計(jì)的概算和施工圖的預(yù)算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程全面造價(jià)管理中，注重研究和分析建設(shè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素，將有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程控制管理是工程造價(jià)行業(yè)的必然趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求[4]。
[1]齊斌《淺析降低建筑工程造價(jià)的措施[J]》建筑經(jīng)濟(jì)，2000，(5)23-25．
[2]趙燕玲，張仕廉《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理[J]》重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，(5)45-56．
[3]王忠偉，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J]》房地產(chǎn)，2006，(2)67-69．
[4]黃念華《淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的造價(jià)確定和控制[J]》建筑技術(shù)開(kāi)發(fā)，2003，(6)23-24.
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