房地產(chǎn)成本管理問題及對策
在施工過程之中，要求我們對成本進(jìn)行有效的控制，并且按照事前預(yù)測好的成本目標(biāo)完成任務(wù)。事中控制的主要成本是建筑安裝費(fèi)，包括直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、利潤和稅金。
摘要：
房地產(chǎn)企業(yè)的成本高低關(guān)系其盈利與否的重要因素，因此其成本管理是否合理至關(guān)重要。本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中存在的問題并提出了相應(yīng)的解決對策。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn);成本;成本管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的基本內(nèi)容
1.項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目成本管理是指承包人為使項(xiàng)目的成本控制在計劃目標(biāo)之內(nèi)所作出的預(yù)測、計劃、控制、調(diào)整、核算、分析和考核等管理工作。項(xiàng)目成本管理就是要確保在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目，具體項(xiàng)目要依靠制定的成本管理計劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制這四個過程來完成。
2.目標(biāo)成本管理
目標(biāo)成本管理就是指在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營目標(biāo)，在成本預(yù)測、測定目標(biāo)成本、成本決策的基礎(chǔ)上，進(jìn)行目標(biāo)成本的控制分析、考核、分解、評價的一系列成本管理工作。
3.責(zé)任成本管理
責(zé)任成本管理是指將發(fā)生成本和費(fèi)用的各部門、單位或個人，劃分成若干個責(zé)任中心，然后根據(jù)各中心的責(zé)任范圍，依據(jù)統(tǒng)一的編制方法編制各中心的責(zé)任預(yù)算，并采取合同的形式逐級進(jìn)行承包的管理方法。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題
1.沒有做好事前控制
成本管理的事前控制主要表現(xiàn)為對工程所要花費(fèi)的時間和費(fèi)用的預(yù)算。這個預(yù)算主要表現(xiàn)為對獲得土地所需要的費(fèi)用、工程工期預(yù)測以及對工程建筑成本的預(yù)算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對于一個工程來說，工程工期安排的是否合理，是決定工程花費(fèi)多少的重要要因素。如果一個公司的項(xiàng)目不能在計劃工期內(nèi)完成，可能是如下原因?qū)е碌摹?/p>
(1)開發(fā)公司在預(yù)算中，忽略了氣候?qū)ν恋氐挠绊懀蜁绊懝て�，影響工程成本�?/p>
(2)在時間按安排上不合理，這是影響工程成本的重要因素。時間的安排合理與否，會直接影響到工程能否在規(guī)定的時間內(nèi)完成以及能否在預(yù)算金額內(nèi)完工。
2.事中控制較為混亂
在施工過程之中，要求我們對成本進(jìn)行有效的控制，并且按照事前預(yù)測好的成本目標(biāo)完成任務(wù)。事中控制的主要成本是建筑安裝費(fèi)，包括直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、利潤和稅金。對建筑安裝費(fèi)用具有直接影響也是影響最大的就是直接費(fèi)用。直接費(fèi)用包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)和構(gòu)件增值稅。工期的延長而導(dǎo)致人工費(fèi)用增加、材料的市場價格上升以及施工機(jī)械的租借期限延長而導(dǎo)致的費(fèi)用增加都導(dǎo)致工程的建筑安裝費(fèi)過高。工程工期延長導(dǎo)致支付的管理人員的薪金增加，管理部門所發(fā)生的辦公費(fèi)用、保險費(fèi)用、水電費(fèi)用增加，最后導(dǎo)致管理費(fèi)用的大幅度超出計劃金額。
3.事后管理的信息不能及時向事前和事中反饋
在工程的竣工結(jié)算階段，面對大量的簽證，不加分析地直接計入結(jié)算，使得過往犯下的錯誤不能得到糾正，也不能從中吸取教訓(xùn)，為在后續(xù)的合同條件中加以預(yù)防和控制。結(jié)算的結(jié)果不能及時分析并反饋給項(xiàng)目管理相關(guān)部門，以提醒項(xiàng)目管理力度的缺失，需進(jìn)一步加強(qiáng)。審計的結(jié)果不進(jìn)行知識管理，抽取有用的信息作為后續(xù)類似項(xiàng)目管理和目標(biāo)成本測算的基礎(chǔ)，為科學(xué)估算項(xiàng)目成本留下有用的信息和數(shù)據(jù)。這一情況也會導(dǎo)致工程建筑成本的增加。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的建議
1.注重成本的前期規(guī)劃
前期規(guī)劃是一個工程是否能順利完成并獲得最大利益的根本前提。做好前期規(guī)劃，首先要求我們進(jìn)行合理的勘察，了解地形并通過考慮一切氣候、環(huán)境、周圍設(shè)施的等問題。詳細(xì)地估算出完成該項(xiàng)工程所需要的時間。對于時間的預(yù)算要越細(xì)致越好，要盡量地減少誤差。時間的變化會導(dǎo)致材料價格的變動，應(yīng)該在預(yù)算中預(yù)留一些金額來應(yīng)對突如其來的問題。所以在進(jìn)行前期預(yù)算時，要求相關(guān)工作人員做好對材料價格的調(diào)研，盡量做到萬無一失。
2.加強(qiáng)成本的中期管理
(1)注重材料采購數(shù)量的管理。在材料采購過程中，要嚴(yán)格按照施工計劃所需要的材料用量進(jìn)行采購，并且做好記賬管理。
(2)注重材料使用數(shù)量的管理。材料在使用時，要避免隨意浪費(fèi)，減少不必要的材料損失。為減少不必要的浪費(fèi)，制定出材料的目標(biāo)成本，在材料使用數(shù)量上嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行。
(3)加強(qiáng)施工機(jī)械費(fèi)用的管理。對施工企業(yè)的設(shè)備租借、維修和保養(yǎng)，合理的管理施工過程中的'機(jī)械費(fèi)用，提高設(shè)備的使用率和相關(guān)性能，減少不必要的成本浪費(fèi)。
(4)加強(qiáng)人員費(fèi)用的控制。在人員費(fèi)用上的控制主要將人員費(fèi)用的支出與施工設(shè)計的具體工作時間結(jié)合起來，結(jié)合具體情況進(jìn)行具體控制。
3.合理進(jìn)行成本結(jié)算和總結(jié)
(1)嚴(yán)格審查作為結(jié)算重要依據(jù)的簽證、核價及變更手續(xù)的合法性、準(zhǔn)確性，沒有公司項(xiàng)目經(jīng)理簽發(fā)的指令單、手續(xù)不完備的簽證單將不能計入結(jié)算。
(2)在結(jié)算時，以施工合同為核心展開結(jié)算審價工作。首先進(jìn)行對合同審計工作，其中包含對合同價與結(jié)算價的一致性復(fù)核、費(fèi)用計取與合同一致性復(fù)核以及對合同工程量的復(fù)核。其次進(jìn)行變更、簽證增減工程量的復(fù)核工作。對于變更簽證發(fā)生的費(fèi)用變化進(jìn)行復(fù)核，對購買材料的數(shù)量和費(fèi)用進(jìn)行復(fù)核。第三按照合同規(guī)定的條件進(jìn)行材料調(diào)價的復(fù)核，包括對時間段及其依據(jù)是否合法、材料調(diào)價的范圍是否合理等復(fù)核。最后按照合同條件及審價依據(jù)應(yīng)該扣減的費(fèi)用進(jìn)行復(fù)核。
(3)進(jìn)行結(jié)算分析。結(jié)算工作完成后部門應(yīng)該進(jìn)行分析并形成審價分析的總結(jié)，分析簽證、核價、變更及其他影響合同價款的因素所占合同造價的比重，尋找出項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。將實(shí)際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)分類整理并建立成本差異報告。
(4)結(jié)算小結(jié)。在完成結(jié)算合同時，應(yīng)對成本的管理進(jìn)行評價和積極的反思，并且從中找出管理和控制的重點(diǎn)以及提出改進(jìn)的建議和意見，其中包括運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、組織、技術(shù)以及科學(xué)合理的手段。對在審價的過程中雙方出現(xiàn)的利益矛盾點(diǎn)，給出修改合同的建議，來彌補(bǔ)現(xiàn)有合同中的不足，來降低履行合約的風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
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[2]李寒松,孫敏.現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的研究.金融經(jīng)濟(jì),2013(02)
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