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淺析加強(qiáng)物業(yè)科學(xué)管理推進(jìn)宜居重慶建設(shè)
論文關(guān)鍵詞:物管 宜居 思考
論文摘要:筆者針對(duì)黨的“十七次全國(guó)代表大會(huì)”報(bào)告提出的改善人居環(huán)境，讓全體人民住有所居，推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)和中共重慶市委三屆三次全委會(huì)提出“宜居重慶”建設(shè)的重大決策，如何加強(qiáng)重慶物業(yè)科學(xué)管理，改善人居環(huán)境，提高生活質(zhì)量，構(gòu)建和諧社區(qū)建設(shè)、促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)再就業(yè)工程、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的目標(biāo)，開展了大量的調(diào)查研究，根據(jù)重慶物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，對(duì)如何加強(qiáng)物業(yè)管理的科學(xué)發(fā)展，助推“宜居重慶”建設(shè)提出個(gè)人的思考。
黨的十七次全國(guó)代表大會(huì)報(bào)告提出:改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，讓全體人民住有所居，推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。重慶隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，原有獨(dú)門獨(dú)戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。在這一物業(yè)管理的重要轉(zhuǎn)型時(shí)期，P}需有完善的法律制度來(lái)加以調(diào)整和規(guī)范。重慶市物業(yè)管理從90年代中期開始起步至今已有10多年了，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促進(jìn)了物業(yè)管理快速發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可缺少的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于改善人民生活及工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，實(shí)施再就業(yè)工程起到了積極的作用，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)、保稅港區(qū)、“五個(gè)重慶”建設(shè)中對(duì)重慶物業(yè)發(fā)展提出了新的要求，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、吸納優(yōu)秀人才、提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面具有重要意義。建設(shè)宜居重慶，已成為全市人民的迫切愿望。
一、重慶市物業(yè)管理的基本情況
(一)深刻認(rèn)識(shí)“宜居重慶”內(nèi)涵，推進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展。宜居城市建設(shè)概念有廣義和狹義之分。廣義的宜居城市是指經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮、社會(huì)和諧穩(wěn)定、文化氛圍濃郁，城市與自然環(huán)境協(xié)調(diào)共生，適合人類生活、工作、學(xué)習(xí)、創(chuàng)業(yè)的城市。狹義的宜居城市是指生態(tài)良好、景觀優(yōu)美、安全舒適，適宜人類居住的城市。上世紀(jì)90年代初至2003年是重慶物業(yè)的起步、發(fā)展階段，2003年至今，是規(guī)范、提升階段。通過(guò)十多年的發(fā)展，重慶物管已初具規(guī)模，截至2008年末，重慶市具有資質(zhì)物管服務(wù)企業(yè)1523戶，其中國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)30戶，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)143戶，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)1350戶，其中暫定資質(zhì)企業(yè)195戶;全市住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)66%，其中主城區(qū)住宅物管覆蓋率83%。重慶住宅物管覆蓋率2009年末66%, 2012年末將達(dá)87%，市民對(duì)物管服務(wù)滿意率達(dá)70%以上;2013~2017年將達(dá)93%，市民對(duì)物管滿意率將達(dá)85%以上。
(二)加快推進(jìn)《物權(quán)法》實(shí)施，規(guī)范重慶物管市場(chǎng)。2008年，重慶市強(qiáng)化對(duì)國(guó)家《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳，推動(dòng)物管行業(yè)的發(fā)展。出臺(tái)《重慶市物管條例(草案)》正在市人大審議中，市國(guó)土房管局出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理工作補(bǔ)充意見(jiàn)的通知》。至2009年末，全市將有237個(gè)項(xiàng)目2800萬(wàn)平方米通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中當(dāng)年新增90個(gè)項(xiàng)目近1100萬(wàn)平方米。各區(qū)縣(自治縣)物業(yè)行政主管部門累計(jì)新增和代管商品房物業(yè)專項(xiàng)維修資金10億元，累計(jì)47.8億元。推行物管誠(chéng)信制度建設(shè)，建立和完善了物管企業(yè)信用檔案，建立國(guó)土房管信用網(wǎng)，物管企業(yè)信用檔案情況可通過(guò)信用網(wǎng)直接查詢。
(三)加強(qiáng)物管人才培訓(xùn)，為重慶物業(yè)發(fā)展提供人才支持。2009年，重慶開展物管培訓(xùn)工作，市房地產(chǎn)培訓(xùn)中心舉力洛類物管人員培訓(xùn)28期，培訓(xùn)2750人。其中物管員崗位資格培訓(xùn)15期，培訓(xùn)1622人;物管部門經(jīng)理(主任)崗位資格培訓(xùn)13期，培訓(xùn)1128人。同時(shí)，開展物管創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。當(dāng)年全市有6個(gè)小區(qū)被建設(shè)部評(píng)為全國(guó)物管示范小區(qū)，27個(gè)小區(qū)(大廈)被評(píng)為重慶市物管示范住宅小區(qū)(大廈)。物管這一新興行業(yè)在重慶市已逐漸被工廠、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、辦公樓宇和社區(qū)等各類物管所采用，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣，基本形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境綠化、居民生活服務(wù)等綜合服務(wù)的新體制，正趨向規(guī)范化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的深度方向發(fā)展。
二、當(dāng)前重慶市物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題
(一)收取物業(yè)管理費(fèi)難度大，嚴(yán)重制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。一是業(yè)主缺乏物業(yè)管理消費(fèi)觀念。因物管工作缺乏信息交流平臺(tái)，業(yè)主花錢買服務(wù)的觀念尚未完全建立。因物管公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量存在差距，引發(fā)業(yè)主拒交物管費(fèi)的情況時(shí)有發(fā)生。因業(yè)主欠費(fèi)法律訴訟繁瑣，訴訟方式不宜多用，使收費(fèi)難問(wèn)題一直得不到妥善解決。二是業(yè)主與物管關(guān)系不夠協(xié)調(diào)。因《物業(yè)服務(wù)合同》不夠規(guī)范，業(yè)主與物管企業(yè)存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)上的差距，業(yè)主總是用低價(jià)格要求高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主與物管公司不和諧。三是物業(yè)服務(wù)水平不高。小區(qū)出現(xiàn)臟、亂、差，水電氣、綠化、安保、保潔等公共服務(wù)不夠，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)及物業(yè)管理糾紛時(shí)有發(fā)生，阻礙了物業(yè)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展。
(二)業(yè)主委員會(huì)組建滯后，不能正常發(fā)揮其自治作用。一是業(yè)主維權(quán)意識(shí)偏差。業(yè)主關(guān)心物業(yè)的使用、安全、方便、舒適及收益等方面的多，關(guān)心物業(yè)企業(yè)成本的少，缺乏正確的維權(quán)意識(shí)。二是業(yè)主委員會(huì)的工作難以正常開展。業(yè)主對(duì)維權(quán)意識(shí)比較茫然，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉不重視，對(duì)地位、作用、權(quán)利和義務(wù)也不太清楚，缺乏相應(yīng)的物業(yè)維權(quán)、管理等知識(shí)。三是業(yè)主利益協(xié)調(diào)難度大。因各業(yè)主生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次、民族習(xí)慣等差異，業(yè)主代表各自代表不同群體的利益，對(duì)協(xié)調(diào)業(yè)主整體利益上難以形成共識(shí)。四是業(yè)主委員會(huì)缺乏群眾基礎(chǔ)。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的建立漠不關(guān)心，也對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常工作缺少正常的支持和監(jiān)督。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作缺乏關(guān)注度、信任度和參與意識(shí)，業(yè)主委員會(huì)不能發(fā)揮其應(yīng)有的自治作用。
(三)物業(yè)缺乏建管街接和大修資金監(jiān)管機(jī)制，困擾物業(yè)管理行業(yè)科學(xué)發(fā)展。一是物管企業(yè)與建設(shè)單位缺乏有效銜接。建設(shè)單位將開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、未達(dá)標(biāo)房屋入住等前期開發(fā)遺留問(wèn)題直接轉(zhuǎn)嫁給物管企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)成本剛性增加，業(yè)主與物管公司的矛盾，對(duì)物業(yè)管理帶來(lái)不良影響。二是對(duì)大修資金收繳及監(jiān)管不宜。部分社區(qū)存在部分業(yè)主未繳大修資金現(xiàn)象，損害已繳業(yè)主的利益和物業(yè)正常維修。因物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)制、破產(chǎn)等原因，導(dǎo)致企業(yè)維修資金的占用、流失，難以保證維修資金的正常使用。同時(shí)，缺乏對(duì)大修資金使用的有效監(jiān)管。三是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施條件較差的社區(qū)管理難度大。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不完善社區(qū)，房屋長(zhǎng)期得不到及時(shí)的維修，造成房屋完好率低，小區(qū)配套設(shè)施不全，綠化面積小、水電氣設(shè)施老化，缺少停車位、物管用房及體育、衛(wèi)生、金融、超市、文化設(shè)施等，增加了物業(yè)管理工作的難度。
(四)物管企業(yè)進(jìn)入缺乏市場(chǎng)機(jī)制，難以保證社區(qū)服務(wù)質(zhì)量。一是業(yè)主對(duì)物管選擇缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。目前社區(qū)物管進(jìn)人邀標(biāo)、陪標(biāo)現(xiàn)象嚴(yán)重，公平競(jìng)爭(zhēng)流于形式的現(xiàn)象依然存在，不少企業(yè)不能坦然面對(duì)業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)的決定，影響物業(yè)管理項(xiàng)目的順利交接，甚至引發(fā)社會(huì)矛盾糾紛。二是小區(qū)物業(yè)管理未真正納人社區(qū)建設(shè)。社區(qū)的管理未形成有效整合，忽視了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間基本的雇傭關(guān)系，小區(qū)內(nèi)違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多困難。三是商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與物管服務(wù)缺乏有效銜接。因社區(qū)公共配套設(shè)施不完善，開發(fā)商銷售承諾不兌現(xiàn)、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、公攤不合理、面積縮水、規(guī)劃更改、延期交房等問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主把怨氣全部發(fā)泄到物管企業(yè)身上，物業(yè)公司收費(fèi)困難。
(五)物管企業(yè)與業(yè)主糾紛頻繁，有礙物業(yè)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展。一是業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失、傷人賠償糾紛。因小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車等丟失賠償;物管企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、廣告牌、管道等管理不善，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償及人身?yè)p害責(zé)任的糾紛時(shí)有發(fā)生。二是物管合同、公區(qū)營(yíng)利分配及侵權(quán)糾紛。主要涉及未經(jīng)業(yè)主同意物管公司與開發(fā)商簽訂前期物管合同，存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)的差距業(yè)主擅自亂搭亂建，物管公司又無(wú)行政執(zhí)法權(quán)的制約物管公司擅自將小區(qū)物業(yè)的公用區(qū)域自用或出租等營(yíng)利分配問(wèn)題。三是小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。主要因物管企業(yè)以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛�，向社區(qū)擁有私家車占用公區(qū)、道路的業(yè)主收取進(jìn)門、占道等費(fèi)用，收取標(biāo)準(zhǔn)、用途未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)和業(yè)主的監(jiān)督。雖有主委員會(huì)同意，但缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)。
三、加快物業(yè)管理行業(yè)科學(xué)發(fā)展建議
(一)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí)。一是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建工作，發(fā)揮業(yè)主自治作用。制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)章程，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職能和行為，建立業(yè)主的自我管理、自我約束機(jī)制，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)民主推薦、民主選舉、競(jìng)爭(zhēng)上崗、民主決策機(jī)制，依法維護(hù)業(yè)主自身合法權(quán)益。強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和自治意識(shí)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物管企業(yè)的監(jiān)督權(quán)利，杜絕串通傷害全體業(yè)主利益的行為。二是強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任和自律意識(shí)。物管企業(yè)積極引導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)對(duì)物管有償服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)，物業(yè)主管部門要規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同條款，將業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)和制約措施納人物業(yè)服務(wù)合同約束，對(duì)無(wú)故不交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的調(diào)解作用和依據(jù)國(guó)家《物權(quán)法》的訴訟作用，提高物管費(fèi)收繳率，促進(jìn)物業(yè)科學(xué)發(fā)展。三是分別辦好重慶市、區(qū)(縣、自治縣)物業(yè)信息網(wǎng)站，加強(qiáng)對(duì)物管工作的交流和監(jiān)督。由各級(jí)物業(yè)主管部門牽頭，辦好物業(yè)信息網(wǎng)站，應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，加強(qiáng)物業(yè)政策法規(guī)、條例規(guī)章、辦法經(jīng)驗(yàn)等宣傳交流，建立方便快捷的信息交流平臺(tái)，促進(jìn)物業(yè)管理工作的整體推進(jìn)。
(二)實(shí)施人才興業(yè)戰(zhàn)略，全面提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。一是提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。全面推行物業(yè)企業(yè)持證上崗制度，抓好多層次的人才培訓(xùn)及關(guān)鍵崗位的技能培訓(xùn)，逐步提高從業(yè)人員素質(zhì)和工資福利待遇。加強(qiáng)管理創(chuàng)新和量化考核競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。加強(qiáng)注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理，造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊(duì)伍，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供人才保證。二是增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)堅(jiān)持以人為本的理念，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)為共同構(gòu)建和諧社區(qū)，創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境。街道、社區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)樹立品牌意識(shí)，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，開拓意識(shí)，打破“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)局面，以高質(zhì)量的管理和以人為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造物業(yè)企業(yè)形象。三是拓寬培養(yǎng)物業(yè)人才渠道。培養(yǎng)一支有知識(shí)、素質(zhì)高、善創(chuàng)新、有經(jīng)驗(yàn)和愛(ài)崗敬業(yè)的物管理專業(yè)化隊(duì)伍;按照建設(shè)部有關(guān)要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗;根據(jù)企業(yè)實(shí)際，定期或不定期對(duì)在職人員舉辦專題培訓(xùn)，不斷提高隊(duì)伍技能;抓好學(xué)歷教育，從在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前途的員工，參加物管專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)人才;在人員的選聘上實(shí)行“素質(zhì)準(zhǔn)入制”、“末尾淘汰制”及競(jìng)爭(zhēng)上崗制，形成有為才有位的良好氛圍。
(三)提高城市規(guī)劃水平，改善城市居民生活居住環(huán)境。一是嚴(yán)把城市規(guī)劃控制關(guān)。城市規(guī)劃部門要堅(jiān)持“成片及規(guī)模開發(fā)”的原則，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理，保證物業(yè)管理綜合配套設(shè)施與房屋同時(shí)規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同期建設(shè)，真正從源頭上為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件，杜絕城市建設(shè)規(guī)劃滯后于社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理發(fā)展需要的現(xiàn)象。同時(shí)，加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的動(dòng)態(tài)管理，把監(jiān)督檢查貫穿于規(guī)劃實(shí)施的全過(guò)程，嚴(yán)禁建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃的現(xiàn)象。二是嚴(yán)把建筑工程質(zhì)量關(guān)。建設(shè)部門要加大對(duì)城市房屋質(zhì)量的監(jiān)督管理，利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段健全工程質(zhì)量監(jiān)控體系，徹底消除滲漏、裂縫等工程質(zhì)量通病，提高工程建設(shè)質(zhì)量，對(duì)未經(jīng)綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，物業(yè)管理設(shè)施不完善，一律不得交付使用。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)裝演企業(yè)和從業(yè)人員的管理，禁止無(wú)資質(zhì)裝修。推行持證上崗，完善行業(yè)規(guī)范，提高裝修質(zhì)量，及時(shí)調(diào)解處理建筑工程質(zhì)量和裝修糾紛。三是在城市擴(kuò)張及舊城改造中合理布局“大社區(qū)”建設(shè)。在城市建設(shè)中，科學(xué)設(shè)計(jì)規(guī)劃城市大社區(qū)輻射半徑，發(fā)揮“大社區(qū)”的龍頭帶動(dòng)作用，使周邊小區(qū)分享“大社區(qū)”方便快捷舒適服務(wù)，整合城市大社區(qū)內(nèi)銀行、醫(yī)院、學(xué)校、書店、商場(chǎng)、體育、娛樂(lè)及其他服務(wù)設(shè)施資源，使大社區(qū)輻射半徑范圍內(nèi)的市民不出社區(qū)就能享受城市商業(yè)街區(qū)舒適的生活，助推社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、降低物管成本、提高服務(wù)質(zhì)量、樹立城市形象、加強(qiáng)物管示范、促進(jìn)民族團(tuán)結(jié)、構(gòu)建和諧社會(huì)建設(shè)。
(四)完善物業(yè)市場(chǎng)機(jī)制、提高物管覆蓋率，助推宜居重慶建設(shè)。一是完善物業(yè)管理分類定級(jí)、定價(jià)機(jī)制。按照“分等定級(jí)、分類定價(jià)”的原則，由市、區(qū)縣(自治縣)政府物業(yè)主管部門實(shí)行重慶市物業(yè)管理企業(yè)每年一評(píng)定資質(zhì)、等級(jí)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行同質(zhì)同價(jià)、質(zhì)高價(jià)高的收費(fèi)辦法。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持質(zhì)價(jià)對(duì)應(yīng)、收費(fèi)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)稱。細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)中的各個(gè)內(nèi)容和環(huán)節(jié)相對(duì)應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)企業(yè)與業(yè)主論價(jià)時(shí)有據(jù)可依，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。二是建立公平合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，各級(jí)物業(yè)主管部門，引導(dǎo)企業(yè)增強(qiáng)品牌意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，不斷提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)品牌的信譽(yù)度。地方政府物業(yè)主管部門要加大規(guī)范對(duì)物管企業(yè)招投標(biāo)制度、資質(zhì)審查監(jiān)管力度，為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。三是提高社區(qū)物管覆蓋率。對(duì)暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，按照屬地管理原則，由當(dāng)?shù)亟值擂k牽頭組織社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主“共治”，通過(guò)整合歸并，拆除區(qū)域內(nèi)違章建筑和不必要的圍墻，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)綜合配套設(shè)施，采用招投標(biāo)的方式選聘物管企業(yè)，形成“業(yè)主自治管理、政府監(jiān)督管理、物管行業(yè)管理”三位一體的新型管理機(jī)制，改善居民人居環(huán)境。
(五)加大政府對(duì)物管企業(yè)的指導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展。一是加強(qiáng)對(duì)物管企業(yè)的指導(dǎo)。各級(jí)政府物業(yè)主管部門要做好服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)，盡快完善重慶小區(qū)管理的政策法規(guī)、實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主養(yǎng)寵物花草、公共道德、安全常識(shí)、法規(guī)學(xué)習(xí)等正確引導(dǎo)，提高社區(qū)業(yè)主素質(zhì)，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造有利條件。同時(shí)，簡(jiǎn)化物業(yè)主管部門對(duì)申辦物業(yè)企業(yè)、資質(zhì)年檢等工作的辦理程序，提高辦事效率，積極培育物業(yè)市場(chǎng)，引導(dǎo)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，推進(jìn)物業(yè)管理規(guī)模經(jīng)營(yíng)，不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量。二是充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)在和諧社區(qū)建設(shè)中的作用。各級(jí)政府物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦，在各社區(qū)由居委會(huì)成立社區(qū)糾紛調(diào)解組織，減少法律訴訟，爭(zhēng)取矛盾化解在社區(qū);加強(qiáng)對(duì)社區(qū)居委會(huì)工作的指導(dǎo)，研究新時(shí)期社區(qū)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問(wèn)題出發(fā)，積極幫助社區(qū)業(yè)主組建立業(yè)主委員會(huì);配合物業(yè)管理公司在社區(qū)中依法開展物業(yè)管理工作，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，努力解決好群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題;認(rèn)真受理群眾投訴，加大調(diào)處力度，努力化解矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。三是完善物業(yè)大修資金收繳、監(jiān)管辦法，為社區(qū)公共設(shè)施維修提供資金保障。完善制度，規(guī)范維修資金的管理和使用，清繳被擠占挪用的物業(yè)大修資金，追收未繳納物業(yè)大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投人的良性循環(huán)，合理使用維修資金，為社區(qū)居民提供完善的物業(yè)服務(wù)。
四、重慶市物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
(一)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的價(jià)值認(rèn)識(shí)將不斷深化。一是物業(yè)管理的資產(chǎn)價(jià)值將充分體現(xiàn)。隨著物管企業(yè)對(duì)社區(qū)管理、維護(hù)、服務(wù)等不斷增強(qiáng)，可延長(zhǎng)物業(yè)的壽命周期，將不斷降低物管成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值。同時(shí)，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會(huì)治安和健康文明的生活方式等方面有巨大的潛力和廣闊空間。二是物業(yè)管理費(fèi)用將形成價(jià)值規(guī)律評(píng)價(jià)核心。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社 會(huì)消費(fèi)水平的不斷提高，物業(yè)管理費(fèi)用與質(zhì)量按價(jià)值規(guī)律全面體現(xiàn)，不再單純以經(jīng)濟(jì)成本作為物管費(fèi)用收取的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)。三是創(chuàng)新管理方式將成為提高企業(yè)盈利水平的重要途徑。物業(yè)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)要求，樹立現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，制定科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，成為提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補(bǔ)貼的局面，促進(jìn)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
(二)物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位將逐步提高。一是物業(yè)管理得到社會(huì)的重視和認(rèn)同。因政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的重視與認(rèn)同將逐步深化，從而擴(kuò)大物業(yè)行業(yè)的影響力。二是物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分。因物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨(dú)特功能，他將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。三是物業(yè)管理與社會(huì)各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)。隨著物業(yè)管理現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，社區(qū)管理中的治安、水、電等事務(wù)管理將更加規(guī)范;保潔、保安、綠化、房屋及設(shè)備維修等日常事務(wù)將由社會(huì)專業(yè)化公司完成;物管與房地產(chǎn)企業(yè)將由傳統(tǒng)“父子”關(guān)系向平等競(jìng)爭(zhēng)的獨(dú)立法人關(guān)系轉(zhuǎn)變，物管企業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展。
(三)物管企業(yè)將向增強(qiáng)隊(duì)伍素質(zhì)、提高管理水平、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模方向發(fā)展。一是物管企業(yè)向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。隨著物業(yè)管理招投標(biāo)工作的推行和市場(chǎng)化發(fā)展，物管企業(yè)將從數(shù)量型增長(zhǎng)向質(zhì)量、規(guī)模、效益型轉(zhuǎn)變，規(guī)�；�(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)重組向品牌化企業(yè)方向發(fā)展。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，行業(yè)嘆寸隊(duì)伍素質(zhì)要求將日益提高，資源的配置將進(jìn)一步優(yōu)化。二是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)要求。隨著計(jì)算機(jī)及信息技術(shù)的快速發(fā)展，高科技智能化系統(tǒng)在建筑領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，將給物管企業(yè)管理手段帶來(lái)技術(shù)性的革命，物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，將推進(jìn)物管企業(yè)的科技水平與管理能力不斷深化，將步人一個(gè)嶄新的時(shí)代。三是物業(yè)管理需要高素質(zhì)人才數(shù)量將逐步提高。隨著物業(yè)對(duì)現(xiàn)代管理和科技知識(shí)的高素質(zhì)人才需求量不斷加大，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將給現(xiàn)有物業(yè)崗位職工提出了學(xué)習(xí)新知識(shí)的要求，也將為高校專業(yè)設(shè)置和大學(xué)生就業(yè)提供了廣闊的空間。
(四)物管行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序.一是物管行業(yè)政策體系將日趨完善。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)管理中的地位與作用將得到進(jìn)一步提升，政府將不斷完善物業(yè)企業(yè)的融金、稅收、價(jià)格等政策體系。二是物業(yè)管理法規(guī)體系將日趨規(guī)范。加強(qiáng)物業(yè)管理立法研究，完善新形勢(shì)下地方物業(yè)法制建設(shè)，逐漸形成科學(xué)、合理物管行業(yè)法規(guī)體系，促進(jìn)物業(yè)管理工作更加規(guī)范有序、人居環(huán)境更加和諧。三是行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識(shí)將逐步增強(qiáng)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀管理體制的改革，政府對(duì)企業(yè)的行政管理職能將日益弱化，政府對(duì)企業(yè)的行政干預(yù)和指導(dǎo)逐步淡化，行業(yè)協(xié)會(huì)將會(huì)配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能，行業(yè)的自我管理將會(huì)得到進(jìn)一步增強(qiáng)，行規(guī)、行約將會(huì)發(fā)揮更大的作用。
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