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關于房地產企業市場定位論文（精選10篇）
在日常學習和工作生活中，說到論文，大家肯定都不陌生吧，通過論文寫作可以培養我們的科學研究能力。還是對論文一籌莫展嗎？以下是小編為大家收集的關于房地產企業市場定位論文，僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產企業市場定位論文 篇1
關鍵字：我國房地產企業市場定位策略研究
我國房地產企業市場定位策略研究
實踐證明，我國房地產企業（除港澳臺外）取得樓盤暢銷的共同點，是以準確地市場定位最終取得市場，獲得買主的認同。在決定開發一個項目之前，首先要進行市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件，也是進一步拓展房地產企業市場的重要途徑。
1、我國房地產企業市場定位存在的問題
房地產市場定位存在著許多誤區，主要表現在：
（1）產品定位不準確。房地產開發商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內容相似，使產品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。
�。�2）客戶管理不到位。由于大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規范的客戶回訪制度和客戶關懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進行市場準確定位。
�。�3）銷售過程缺乏規范管理。由于缺乏相應的管理手段和系統，大量曾經訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由于缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產品的需求等都未能得到應有的保留和分析處理。如果由于市場定位不準，企業要對市場重新定位。但是，就目前很多企業沒有重視企業的再定位。
�。�4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發趨向于建筑面積越來越大，小區綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發規模太大，將給現行物業管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業主可能難以找到家的感覺。
（5）缺乏戰略規劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產市場競爭的潮流，被動、零散地運用廣告、宣傳、改善服務態度等促銷手段。
2、我國房地產企業市場定位的內容
（1）市場細分。房地產市場細分是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據一定的細分參數，將房地產市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產消費群，其中，每個消費群即為一個細分市場。房地產市場細分是房地產企業選擇目標市場及目標客戶的前提與基礎，其根本功能在于為房地產企業實施有效的目標市場營銷戰略服務。房地產市場可以從以下角度進行細分：一是心理需求細分。分析消費者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機，人們的生活方式和個性不同決定了不同的.住宅消費群。二是家庭組成細分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數量及結構對住宅的需求有重大影響。三是地理環境細分，包括自然地理環境、經濟地理環境和人文環境方面內容。消費者對房地產的需求愛好，實際上是對房地產及周圍環境進行綜合評價和選擇的結果，即是房地產所處地區的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠近、交通便利、文化教育情況等的綜合。
市場細分的作用主要表現在細分市場有利于開拓、發掘新的市場機會，企業可以集中人、財、物等資源，取得更大的經濟效益；有利于掌握潛在市場的需求，不斷開發新產品，開拓新市場，通過細分市場可以從中選擇有效的目標市場。
（2）市場調研。是市場定位的核心，也是顧客和企業聯系的紐帶。對于房地產企業市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標人群的需求信息和企業內部信息。
�。�3）房地產品牌形象的培育。品牌是房地產企業樓盤的市場信譽、市場競爭力的集中體現。房地產產品品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。
�。�4）打造真正的賣點。如何打造房地產項目的真正的賣點是項目定位的關鍵內容，賣點可從多個方面進行，如文化定位突出商品房所蘊涵的文化氛圍，智能化定位突出小區的設施和物業管理的智能手段；概念定位突出感性消費時代的概念營銷等。房地產市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業注重在產品本身和附加值上加以再定位，重申產品與眾不同的特色。
3、房地產企業市場定位的策略
房地產企業市場定位包括產品定位、品牌定位、企業戰略定位，房地產企業市場定位的分析如圖1。
3。1房地產企業產品定位策略
房地產企業首先了解競爭對象的產品具有哪些特性，研究消費者對該產品重視程度，然后決定本企業的產品定位。
�。�1）提高產品的性價比，注重人文環境。消費者在購買時，考慮最多是的是商品房的質量和性價比。房地產開發商必須嚴把質量關，確保項目在各個方面的質量。居住小區的選址與建設必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環境等內容。
�。�2）保證空間的合理布局。住宅最關鍵的要素是它的空間，因為其他設施都可以更新換代，惟獨住宅的空間在其壽命內是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設的發展方向。
�。�3）準確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產企業特別關注的問題。房地產產品定位應考慮客戶關系管理�？蛻絷P系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業貢獻80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業帶來20%的利潤。因此，那20%的客戶為企業高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產商們的追求。樹立企業品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產開發企業的產品。
3。2房地產企業品牌定位策略
房地產企業品牌定位策略可從以下幾方面考慮：
�。�1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發展商重要競爭手段之一。廣告創意突出綠色家園獨特的產品品牌價值，包括園林生態、體育健身、休閑等特色；突出企業品牌價值，包括企業良好的知名度，美譽度及雄厚的實力，企業文化等。
�。�2）使消費者增強對房地產商的信心。房地產開發只靠硬件投入是不能構成品牌產品的，以品牌切入，更有利于競爭，建立特有的房地產品牌，逐步樹立良好的品牌形象。
（3）建立優質的物業管理品牌。物業管理是與老百姓密切相關的大事，優質的物業管理對企業品牌樹立則起到了至關重要的作用。
3。3房地產企業戰略定位策略
房地產開發企業戰略通常有以下幾種：一是建立專業化、跨地域房地產開發企業。資金雄厚的企業將逐步把企業資源向作為房地產專業化公司的發展方向聚集。二是綜合性、跨領域房地產開發企業。這部分企業的房地產開發將呈現出多元性特征。三是房地產產業鏈投資延長型房地產開發企業。有些房地產開發企業，它的投資范圍自延伸到了與房地產開發相關的上游或下游行業，取得產業鏈的利潤最大化。四是從開發商轉向房地產服務類企業。隨著二手房市場即將全面起動，房地產細分市場架構進一步明顯，房地產開發企業服務創新將面臨非常好的市場環境和機遇。
�。�1）產業鏈投資延長定位。投資范圍向相關的上下游行業延伸。
（2）補缺式定位。通過市場細分發現新的尚未被占領，但為許多消費者重視的空位產品。在這種定位下企業容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機會沒有被發現，也許有的企業發現這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去占領空白的市場。
（3）挑戰式定位。當企業能比競爭者生產出更好的產品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業可把產品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細分市場競爭。
（4）突出優勢式定位。房地產企業在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補缺者。當企業意識到自己無力與同行業強大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規劃設計、后期的物業管理等方面取得領先地位。
4、結束語
當今房地產業競爭越來越激烈。房地產企業在進行市場定位時要充分考慮定位過程中的品牌、超前和創新觀念，為自己的商品打造賣點，并采用定性和定量相結合的定位模式。只有通過準確的市場定位，房地產企業才能取得成功。
參考文獻：
[1]王洪衛。房地產市場營銷[M]。上海：上海財經大學出版社，1998。
[2]陳信康。營銷策劃概論[M]。東方出版中心，1999。
[3]郭國慶。市場營銷管理[M]。北京：中國人民大學出版社，1995。
房地產企業市場定位論文 篇2
關鍵詞：房地產企業；工程項目；精細化管理；策略
房地產開發是符合大眾生活需求的，項目的精細化管理工作是必不可少的，在管理的過程中也要有一個系統性的并且科學合理的管理制度，管理的規則要根據房地產企業實際工作情況制定，并且要進行全方位的管理，目的是為了提升項目管理的效率。還需要在項目管理的過程中及時解決出現的問題，為房地產項目實現收益的最大化。房地產的市場競爭是非常嚴重的，精細化管理工作能夠讓越來越多的員工重視房地產企業的發展，轉變房地產項目管理觀念，就一定要建立一個科學合理的管理制度和觀念，強化精細化管理模式在項目管理中的實踐作用，在一定基礎之上去提升管理人員的管理水平，為房地產企業的發展提供理論依據。
1、國家房地產調控政策及影響
1、1現如今國家房地產政策及調控
我國房地產調控要實現的目標是平衡總體與供給之間協調發展，在經濟的基礎之上讓房地產企業與國民企業協調發展保持均衡，同時房地產企業的整體發展要與社會保持密切關聯。在此前提下，房地產的調控應該采取經濟手段或者法律手段和行政手段，在這個過程中最重要的是調節市場的杠桿，此內容要結合經濟層面和社會層面［1］。根據相關管理單位規定，多地區二套房的貸款首付要求要比一套房高出十個百分比，但是很多地區的相關部門并沒有重視此項條例，而且更有甚者不斷刺激房價飆升。通過一系列的政策調控工作，讓上述情況有所緩解，嚴格明確貸款比例，并且把主體分為了四個側重點；即一是加大供應，二是限制需求，三是加強監管，四是注重保障。
1、2調控下的整體市場反應
房地產企業在進行市場調控之后，所有地產在銷售方面明顯有回升趨勢，這種回升趨勢依然處于持續狀態中，無論是商品房還是住宅，都同比以往增長一定的百分點，調控政策出臺以后受到末班車效應的影響，各地的交易量也得到了明顯提升，包括二手房的交易也呈現火爆局面。經歷幾個月的洗禮，交易房的趨勢處于平穩狀態里，但同比去年仍大幅上漲。新政策的需求讓市場進行了集中釋放并且得以平復，尤其在各地方細則陸續出臺后，各地市場普遍回歸平靜，市場成交量明顯回落。房市后續溫和回升，房價持續上漲；也導致了全國多地房地產企業交易量的下降，末班車效應明顯有了差距。基于此緩慢回升趨勢，自實施調控以來的指數高點，且有繼續緩慢上揚的趨勢�？梢哉f，調控下的房地產市場除了末班車效應催生的火爆局面外，基本維持正�；厣齽蓊^，市場行情緩步趨向平穩，受調控的影響實在有限。
2、工程項目的精細化管理特征
2、1高效性
隨著時代的迅猛發展，房地產公司應該加快速度，不斷提高工作效率。由于工程項目的復雜性，存在大量的資質證書，流程數據，進度款支付，工程變更等資料。構建了各式各樣的總賬和分類歸檔，管理人員可以快速獲取所需信息。同時，利用網絡和無紙辦公，可以清除過去紙質文件流通的諸多障礙，加快工程項目的落實。越來越多的房地產公司開發了自己的企業門戶網站，通過信息共享在網站上上傳各種公告事項、會議、程序等，并通過工程項目的實時動態管理，體現出精細化管理的效率，排除安全隱患。
2、2專業性
在以前，房地產公司通常被認為是朝南的，只負責分配資金。項目的建設是由參與單位完成的。如今，隨著建設項目的五方終身責任制度的實施，越來越多的房地產公司開始關注改善自己的項目管理水平，可行性也得到了顯著改善。房地產公司不再只是拿錢了，從處理和許可程序到施工期間的各種檢查和技術，在完成記錄和文件傳輸等方面，房地產公司在項目的各個階段都實施了改進管理，并發揮了重要作用，使項目能夠有序運行。體現了項目管理的專業性。
2、3嚴苛性
包括房地產公司在內的建筑行業通常具有相對較低的學術資格，因此意識形態比較隨意。然而，工程不應該是草率的。因此，房地產公司改善管理的行為和意識，制定行為準則來管理項目，并明確有關人員的工作職責。此外，通過獎勵和懲罰機制對工作內容進行細分，可以改善管理。項目管理人員可以按照每個參與部門的要求，根據每個項目制定管理規范，這樣他們就可以根據嚴格管理和細致管理的規范和指導原則來管理和執行項目，體現了精細化管理的嚴苛性。
3、房地產企業工程項目精細化管理的相關措施
3、1建立完善制度
一個完善的管理制度是任何一家企業可持續發展根本，它發揮的作用是至關重要的'，所以工程的管理人員一定要對工程的管理制度有一定把控能力；在企業自身建立規章制度的同時，一定要根據企業的實際發展情況進行制定，要符合企業的內部生產，并且還要對企業的施工項目進行內審和外審相互結合的審核模式，對于房地產企業的管理制度建立來說，房地產企業的領導層也要參加進去；管理人員要與領導層共同進行制度的設定，同時進一步強化項目經理責任制，遇到問題了還要及時進行溝通協調，對相關問題進行合理解決后在履行合約內容，還要全方位掌控工程的進度；后勤保障也是必不可少的項目建設，后勤保障要與工作人員的實際要求方面出發，要有一套完善的獎懲制度，用相對應的制度去調動人員的積極性。
3、2對管理模式的創新
隨著工程項目的施工技術不斷更新，傳統的管理模式是順應不了現代化的工程項目的，目的是為了更好地適應新發展；房地產管理部門要根據各個項目進行針對性的創設活動，要對各部門進行精細劃分，精細化的拆分會充分發揮集體的力量，這樣會讓管理人員的更加地服務于工程項目；房地產企業現場的管理也要進行精細化的劃分管理，管理人員在做好本職工作的基礎之上，還要讓第三方來進行檢查，施工的質量和安全是尤為重要的，第三方檢查單位更具客觀性與規范性。
4、結論
綜上所述，在現在的房地產發展當中，大多數的房地產企業都對工程項目的管理工作進行了充分重視，也能夠正確地意識到項目工作的價值和意義；在日常的管理工作中，我們相對應的管理人員一定要對工程的各個方面進行合理把控，并且做出不斷的合理調整和細化分析；同時，通過全面強化管理人員的管理水平，以此來達到工程項目的精細化管理，多方位為房地產企業做考慮，提高建筑的質量，減少安全隱患的發生。
參考文獻
［1］黃斐然。精細化管理在房地產企業工程項目中的應用［J］。住宅與房地產，2020（30）：101，115。
�。�2］彭暉。精細化管理在房地產企業工程管理中的應用研究［D］。天津：天津大學，2019。
作者：葉藝聰單位：福建聯美建設集團有限公司
房地產企業市場定位論文 篇3
摘要：隨著改革開放的不斷推進和社會經濟的全面發展，房地產企業的競爭日漸加劇。當前，規模化、集團化發展已成為房地產企業的重要特征，而這種發展趨勢對房地產企業的管理提出了新的要求。以價值鏈理論為視角，在分析房地產企業的價值鏈構成的基礎上，對房地產企業價值鏈運營管理模式進行了研究。
關鍵詞：房地產論文發表，價值鏈，房地產企業，管控模式
1房地產企業的發展趨勢
規�；洜I是“指企業采用生產要素凝聚和重組的經營方式以及由此所決定的經濟效益”。規�；l展要求房地產企業從以往粗放式的發展模式向集約式、精細化轉變，它特別強調企業管理的專業化能力，同時要求企業的組織結構清晰、各組織模塊職能明確，業務單元劃分適當，并且相互之間的聯系通道順暢，業務流程管理高效。
集團化發展對房地產企業的管控能力和資源整合能力以及專業化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業務單元的有機運轉，且高效地掌控不同區域的多項目運作；同時，不同區域的項目在開發時還要保持協調運轉、規范運行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業資源，做到優勢互補，互相推動，有效降低管理成本。
規�；�、集團化已成為當前中國房地產業的發展趨勢，在其促動之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區域聯動”的集團模式轉型成為必然。相應地，現有的房地產企業的組織管控模式也應做出必要的調整與創新，否則難以適應發展的要求。
2價值鏈理論
1985年，邁克爾？波特首次提出“價值鏈（Value chain）”管理理論，其認為，企業的價值產生于包括生產（投資）、經營、銷售、服務和內部管理的各個環節以及各環節協調運作產生的整體價值增值，而這一相互聯系、彼此促進的價值產生的動態過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性：
（1）企業的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面，其中基本活動主要是直接創造價值的業務環節，而輔助活動主要是企業的內外部管理活動；
�。�2）企業的價值活動其各環節是相互聯系的統一整體，每一環節完成自身的工作內容后，傳遞到下一環節。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的`分工協作，實現價值增值。
�。�3）企業競爭優勢來自于成本領先和差異化，而從價值鏈角度來看，企業競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優化、協調的價值鏈活動。
3房地產企業價值鏈構成
按照價值鏈理論，房地產企業的開發作業流程，同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產企業價值鏈中的基本活動
�。�1）前期研究決策階段：通過縝密細致的市場調研，結合企業自身綜合實力，對目標地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究，確定項目業態和開發模式，進行價值研判與決策。
（2）規劃階段：根據前期決策，委托設計單位對已獲得地塊進行策劃設計，形成良好的功能規劃和市場識別，將土地最大限度實現增值。確定設計方案后，依法對擬建地塊進行規劃保健，獲得許可。
�。�3）工程建設階段：通過招標比選，選擇最優施工企業，使其有能力完成設計方案，實現低成本、高質量施工，并對工程施工進度、質量、安全進行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業投入成本，使之轉化為產品價值。
�。�4）銷售階段：在取得房屋銷售許可證的基礎上，對產品進行推廣與銷售，并根據客戶需求反饋，對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正，實現銷售價值最大化。
（5）物業管理階段：產品開發、銷售完成后，對產品進行物業管理、保修和后期維護。
3.2房地產企業價值鏈中的輔助活動
房地產企業價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產特有產業價值鏈特性的基本活動的開展而開展的，它穿插、融合于房地產價值鏈運作的整個過程。
（1）戰略定位管理：確定企業的發展方向和宏觀戰略，作為具體經營方針制定的依據，保證企業核心競爭力的培育和發展。
�。�2）財務和人力資源管理：人力和資本是企業發展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制，促進知識資源的積累和應用；財務管理是就做好企業的投資管理、營運資金和籌資管理以及
稅務籌劃。
�。�3）企業文化：企業在生產經營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準則。企業文化是企業重要的價值附加值來源，在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
�。�4）企業創新：在激烈競爭的房地產市場中，技術、產品、銷售和管理等方面的創新，是企業不斷獲取競爭優勢和獲得價值增值的重要手段。
4價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產價值鏈為核心，按項目開發流程實現一體化協同。公司所有職能模塊和業務單元均基于價值鏈定位，從業務線、職能線及戰略、管理、審計線三個層次各自承擔相應職責，整個價值鏈上橫向的各個協同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶，各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻，通過協同提高效率，從而實現整個價值鏈的價值創造最大化，形成橫向一體化。相互協同又相對獨立的各個業務單元和模塊作為“小價值鏈”，通過積累形成各自的專業化優勢，提高專業化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優勢，從而形成集團不可復制的核心競爭力。 根據上述價值鏈理論，將房地產企業的價值鏈條整合為橫向一體化協同和縱向一體化協同。橫向一體化協同注重提高運作效率、降低成本；縱向一體化協同注重知識積累、專業能力的提升。
4.1橫向一體化協同
首先由四大中心――戰略研發中心、產品設計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發業務鏈條，這是地產企業價值鏈的核心和主干；由財務、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業化服務的支持平臺；業務鏈條以支持平臺為依托開展經營活動，相互作用，形成立體協同的價值鏈。這條鏈延伸到企業外部與戰略合作伙伴和利益相關方（如：供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷售代理等）對接串聯起來，就構成了房地產企業的整條價值鏈。
基于價值鏈，四大中心作為業務單元分工明確、準確定位。戰略研發中心側重于集團戰略研究，目標計劃及項目的高、精研發和經營環境分析；產品設計中心側重于項目規劃與設計，致力于環保、節能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產品設計；制造中心側重于產品制造過程的標準化、程序化、規范化以及產品制造的高效率、低成本；營銷中心側重于營銷和服務，基于消費者心理，研究需求趨勢和營銷方式，建立營銷管理和服務特色；與客戶、合作伙伴相互尊重、關注共贏；實現價值鏈創造價值的做大化。
基于價值鏈，業務單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶。創造是所有業務單元和模塊的共同取向。這樣，就會產生協同效應，并打破部門和業務單元之間的界限，實現價值鏈的價值最優。具體工作中，各業務單元和模塊在各自分工負責的重點工作和領域內首先努力做得最專業、最有效率，然后主動地參與價值鏈其他環節的工作，從不同的視野貢獻智慧，避免漏洞，防止風險。
4.2縱向一體化協同
縱向一體化協同就是在價值鏈分工明確的前提下，各業務單元和模塊工作范圍相對固定，業務聚焦，打造專業化團隊，提升專業化能力。縱向一體化使專業技術人員或其他專業人員有參與更多項目、更多業務的機會，有利于員工個體在實踐中積累經驗，成為專業化人材，并通過專業化發展的通道成長，實現自身價值。同時，各業務單元和模塊作為專業化團隊，有了人才培養的途徑和良好機制，團隊內更容易培養知識分享的氣氛，從而更有利于知識的積累，進而形成專業化優勢，提高價值創造的能力，能為價值鏈的價值貢獻更大。
價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式，它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內，在很大程度上提高了集團的管控能力；并且通過業務單元和職能模塊的設置，一方面使得房地產企業組織的架構更為清晰，業務流程更為順暢，另一方面這種調整弱化了職能部門的權力，強化了職能部門對項目之間的溝通與協調意識。因為在一體化趨勢下，各部門只有通過不斷的溝通與協調才能實現價值，進而也避免了各職能部門高高在上，缺乏服務意識的現象，使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門對應于相應的業務單元使各部門的專業化優勢能夠更好地發揮，而且這種圍繞業務流程的專業化優勢整合促進了公司整體競爭力的提高，使其更加能夠適應市場不斷變化的競爭與壓力。
房地產企業市場定位論文 篇4
【摘要】大數據時代也為房地產企業的發展帶來一定的挑戰，傳統市場營銷方式受到沖擊，房地產企業不得不進行轉型升級，因此房地產企業需要結合自身實際進行市場營銷方案的調整。同時也存在較多的機遇促進企業的轉型升級，房地產企業應該抓住大數據時代的機遇，完善營銷策略。
【關鍵詞】大數據;房地產營銷;應用
引言
隨著大數據的發展，使得企業得到了更多的商機，企業可以通過大數據對消費者的需求進行定位，更多地對消費者進行了解，使用傳感器和微處理器對消費者的喜好進行分析，使得企業在制定營銷計劃的時候更加具有針對性，通過對消費者的購買記錄和數據痕跡進行分析，進行個性化營銷方針的制定。同時通過網絡可以實現商家與消費者之間的網絡交流與溝通，使得市場營銷不再局限于實體層面，通過網絡可以獲得同樣的溝通效果，使得市場營銷進一步進行擴展，為企業帶來新的發展機遇。
1大數據時代概述
所謂大數據，就是指在處理大量的網絡數據中，通過優化數據的處理流程，而得到的多元化的信息資產。大數據也可以稱之為巨量資料，之所以稱之為大數據，就是因為數據資料非常龐大，以至于不能用哪個一些軟件或者人腦來進行存儲和處理，而且這些數據可以在非常短的時間內給商家提供出最有利的價值信息，從而幫助企業進行經營決策。大數據是互聯網發展的產物，對于其定義方面并沒有進行明確，僅僅是一個大概的概念，也沒有專業的機構對大數據進行定義，但是大數據時代的到來對市場營銷產生的影響是顯而易見的，對于傳統營銷的沖擊也是非常巨大的，這也需要企業具有更強的決策力和信息洞察能力，對企業的流程進行優化，提升企業處理信息的速度，將市場營銷涉及的數據資料通過必要的軟件進行分析，幫助企業獲得更加全面的數據資料，為企業的發展提供更加充足的資源，保證企業的經營決策更加科學合理。
2大數據在營銷管理中應用的地位及前景
大數據已經深刻影響了經濟、社會、教育等多個領域，誰擁有了大數據，誰就擁有了未來。利用大數據形成消費者行為分析，是企業制定營銷戰略的基點，大數據的計算和運用，可以幫助企業搜集并對消費者的上網數據進行分析，企業能夠盡快在營銷管理中作出合理決策。大數據改變了企業的數據分析思維，可以對幫助企業調整營銷戰略有著不可替代的作用。而對于企業營銷管理而言，大數據沖擊著企業的營銷管理體系，日益呈現出不可忽視的商業價值。大數據作為一種重要的資源，已經不同程度地滲透到各行各業中，將大數據應用在企業營銷管理中，不僅有助于企業經營活動，還有利于推動國民經濟發展，因此，企業要提前制定大數據營銷戰略計劃，搶占市場先機。企業開展大數據營銷必須要進行營銷創新，重構大數據時代下的營銷體系。收集整理用戶信息，有效的對客戶數據進行計算處理，可以幫助企業及時有效地調整營銷戰略，實現精準化營銷。
3大數據時代背景下市場營銷機遇
在大數據時代下企業可以借助大數據對各類數據信息進行收集，全面地對消費者的需求進行分析，了解消費者的購買動機，從而借助更加科學的手段對企業的市場營銷進行分析，制定更加有針對性的市場營銷策略，實現線上線下營銷的結合。在大數據時代的背景下建立關系營銷的觀念是非常重要的，可以借助數據庫系統，將有價值的信息篩選出來，找出其中較為實用的信息，對企業的營銷理念進行創新，提升銷售量。具體的機遇包括三個方面。
3.1為客戶提供更加精準的營銷方式
在大數據時代下企業可以通過消費者的購買記錄對消費者的消費需求進行分析，把握不同消費者的消費需要，與消費者建立聯系，通過與消費者的交流和溝通，使得企業可以更加深入的了解到消費者更深層次的需求，從而加大對于產品的推廣作用，掌握消費者的消費訴求。同時，這種針對性較強的營銷方式，可以將顧客、成本以及溝通進行一體化的處理，將消費者為導向的原則進一步發揮出來，使得營銷渠道進一步縮短，進一步節省企業的成本，為消費者提供更加物美價廉的購物體驗，使得企業的營銷方案更加具有適用性。
3.2實現產品交叉營銷
交叉營銷是指通過一個客戶挖掘出更多的潛在客戶，這樣可以進一步的對市場進行擴展，不再局限于滿足客戶的需要，而是主動挖掘顧客身上的潛力，將市場進行更加縱深的推廣。在大數據背景下消費者短期內的購買記錄可以進行調取分析，并對消費習慣進行整合，然后商家就可以針對消費者的購買喜好發送一些適宜的推送信息，增強消費者的購買欲望，挖掘消費潛力。
3.3便于建立良好的客戶關系
在企業經營中，客戶關系是提升企業競爭力的關鍵，也是企業進行客戶管理的核心內容，通過大數據，可以實現商家與客戶之間的關系管理，在營銷上進行交互處理，進一步拓展營銷方式，為顧客提供更加針對性的服務，在營銷和服務方式上實現交互處理，完善顧客管理方式，為顧客提供更加個性化的服務，更好地維護客戶關系，提升客戶忠實度。大數據時代下的市場營銷，產品的同質化較為嚴重，企業需要進一步維護客戶的需要才能創造更高的價值，對營銷方式進行優化。
4大數據在房地產營銷中的應用(以萬科杭州未來城為例)
4.1萬科杭州未來城簡介
萬科股份有限公司，于1984年成立，在1988年時進入房地產行業，在短短的三年之后，就成為了深圳證券交易所的`第二家上市公司，20多年來，萬科已經成為我國目前最大的住宅開發商，在我國的珠江三角洲，環渤海灣，長江三角洲等三大城市經濟圈以及53個中西部大中城市都都有房地產的開發項目，萬科集團目前的年銷售住宅達到了6萬套，銷售額高達1251億元。萬科杭州未來城(以下簡稱未來城)，在疏港路與立新路之間，向南就是玉鳥路，北邊緊鄰104國道，其建筑總面積為14萬m2，周邊相關的商業配套設施達到了1萬m2，距離地鐵2號線僅有500m。在未來城項目中，擁有7幢小高層以及7幢高層，主打85~115m2戶型，占地總面積為56286m2，2016年交付使用，可供1436戶居住，同時還提供有1294個停車位。
4.2應用大數據，獲取目標客戶
隨著國家號召的寬帶提速降費政策，而且目前通信技術的發展，智能手機以及電腦已經非常普遍，因此在獲取數據方面，也越來越簡單，通過獲得的這些大數據，房地產企業就可以分析出客戶的具體需求，同時根據客戶的消費能力，萬科集團就可以采取精準的營銷策略。大數據的獲取方式主要是通過網絡，一般來說，用戶在平時生活中會產生許多數據，公司將這些數據輸入到企業內部的數據庫，通過對數據進行分析、檢索以及可視化，最終提煉出有用的數據。
4.3大數據的應用之目標客戶分析
未來城通過萬科的大數據庫，隨機對10名客戶進行了數據分析，通過分析發現，這10名客戶年紀比較相近，基本都處在25~34歲之間，從而可以得出目前這些人大多數單身或者剛剛結婚不久，所以這些客戶對于住宅的需求普遍不高，所以其更傾向于結構相對簡單的戶型，通過對這10人的學歷研究，發現學歷普遍較高，他們中有一半都是本科以上學歷，有3人是中專畢業，2位大專，然后再通過對其職業分析，發現他們的職業基本都和商業貿易、教育以及IT行業有關，而且基本上都是普通員工，年收入在15~20萬之間，這種收入在杭州來說，可以說算上是中等收入了。由于這些人還屬于年輕人，所以在休閑方式方面，都是根據自身愛好以及家庭環境等各不相同，例如單身的人更喜歡運動，像游泳、打籃球健身等一些高輕度的活動，而且在下班之后，更加喜歡和同事朋友逛街、打牌或者去聚餐，這與結婚的人有很大的不同，結婚的人，更喜歡在下班之后在家庭活動，尤其是周末，他們會進行一些自駕游之類的活動，而且相較于打牌喝茶和朋友逛街之類的活動就比較少。運用萬科強大的數據庫資源，銷售人員做了一個關于看房看重因素的調查，其中大多數人更看重住房的地段和配套。(1)地段：通過對大數據庫的分析可以發現，60%以上的客戶非�？粗氐囟�，這些人更希望可以居住在市中心或者離市中心不遠的地方居住，當然也有近40%的客戶認為在市中心會太吵鬧，他們認為只要上下班方便的地方就是好地段。(2)配套：大部分的客戶對于小區的周邊配套設施要求非常高，由于這些這些客戶相對年輕，所以他們的活動范圍比較大，對于小區內部的環境要求反而不太高，但是對于周邊設施的便利性卻要求很高，據調查，他們普遍希望小區周邊的購物、娛樂以及醫療設施要完善，由于年紀比較輕，對于周邊的配套教育的關注度也不是太高。
5結束語
目前社會是一個“大數據時代”，因此我們的任何一個消費行為都有可能留下數據，因此大數據的數據庫也越來越大，而且這些龐大的數據并不是一無是處的，通過對這些“大數據”進行總結歸納，可以分析對房地產企業有利的消息。尤其是最近，受到我國宏觀經濟的調控，全國各地都在實行房地產的“限購令”，導致房地產銷售形勢比較嚴峻，再用以往傳統的房地產銷售策略已經不能滿足現代社會的需求了，因此在房地產營銷中引入大數據勢在必行。
參考文獻
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房地產企業市場定位論文 篇5
一、投資性房地產的歸屬問題
本稿“第七條：企業采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———固定資產》的相關規定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———無形資產》的相關規定處理。”對此條規定，筆者認為似有不妥。
1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。
首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發企業出租的開發產品（在此，我們僅以非房地產企業作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統一的.核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。同時，從企業持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。
2、投資性房地產應該作“類投資”業務處理。
從經濟業務的內涵看，企業的投資性房地產業務與企業的“投資”業務并無質的區別，兩者都是游離于企業正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產業務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。
二、投資性房地產的會計處理方法
�。ㄒ唬巴顿Y性房地產”賬戶
為了核算投資性房地產業務，需增設“投資性房地產”賬戶。該賬戶屬于資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、后續支出及因采用“公允價值計量”而產生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設置明細賬戶。
�。ǘ巴顿Y性房地產”項目在資產負債表中的列示
根據“投資性房地產”的類投資性質，擬將其列為“資產負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產”之間。
�。ㄈ┩顿Y性房地產持有期間增值收益的會計處理
企業的投資性房地產，在持有期間可能會因為后續計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。根據投資性房地產的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產的賬務處理方法
1、企業取得投資性房地產的核算
�。�1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
�。�2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產減值準備”賬戶或“無形資產減值準備”賬戶，按固定資產賬面原值貸記“固定資產”賬戶或按無形資產的賬面攤余價值貸記“無形資產”賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產600萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
投資收益50萬元
貸：固定資產1000萬元
例2．若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產1200萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
貸：固定資產1000萬元
投資收益550萬元
2、投資性房地產后續支出的核算。
企業在持有投資性房地產期間可能會發生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。
3、投資性房地產租金收入的核算。
企業以賺取租金為目的的投資性房地產，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業處置投資性房地產的核算。
(1)企業出售、轉讓投資性房地產。企業出售、轉讓投資性房地產時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
�。�2）企業將投資性房地產轉為自用。企業因生產經營需要將原投資性房地產轉為自用時，按轉換資產的公允價值借記“固定資產”或“無形資產”，按轉換資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
�。�3）投資性房地產毀損。企業投資性房地產因不可抗力因素毀損，應按其凈損失借記“營業外支出”賬戶，按應獲得的保險賠款借記“其他應收款”賬戶，按資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶。
5.投資性房地產后續計量。
如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，企業應改用公允價值模式，對投資性房地產進行后續計量，即期末企業應按公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整。按資產公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產“增值收益”的所得稅問題
從上面的分析可以看出，企業投資性房地產在轉換過程中，以及在期末按公允價值進行后續計量的過程中，會產生增值收益。對于這部分收益我們將其全額記入當期的“投資收益”賬戶。不難看出，這部分收益其實并未獲得相應的現金流入，因此將其納入當期的納稅所得就會出現企業提前交納所得稅的不合理現象。要解決這一問題，我們認為可以采取“遞延法”法，即在“投資收益”賬戶下設置“投資性房地產增值收益”明細賬戶對其進行專項核算，并將該部分收益的應納稅款記入“遞延稅款”賬戶，待投資性房地產進行處置時，將其一并計入當期得應納稅額。這樣做，既可以使企業的投資增值得到及時的體現，保證會計信息的真實性，又可以避免企業提前納稅問題。
以上只是筆者的一點粗淺認識，不當之處歡迎各位同仁批評指正。
房地產企業市場定位論文 篇6
摘要：房地產是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品，其需求和供給都會受到金融政策變化的影響。如果提高利率必將減少房地產市場的需求，如果降低利率必將增加房地產市場的需求。另外，貸款的首付比例，匯率的變化，股市的變化等，都和房價的變化具有十分明顯的互動效應。深入分析這些影響對于合理制定金融政策、控制房地產商品價格具有重要的意義。
關鍵詞：房地產;金融政策;房價
房地產商品是家庭消費支出中最大的一部分，房地產商品具有消費和投資的雙重屬性，消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務，上述三個特征決定了房地產市場和金融的關系非常密切，金融政策的改變必然對房地產市場產生重大影響。一個國家房地產價格的快速上漲，必然提升人們對房地產投資的利潤預期，從而導致房地產投資的過度膨脹。尤其是在經濟全球化日益發展和人民幣升值預期不斷增強的情況下，國外資金也會更多地涌向中國的房地產市場。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產生的積極影響，對于控制房地產市場價格的快速上升，引導房地產市場的健康發展，無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面，從經濟學的需求和供給的視角，來分析房地產金融政策對房地產價格的影響。
一、金融政策與房地產需求
（一）利率與房地產市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個方面：（1）當利率降低時，會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資，居民在尋找消費和投資出路時，可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說，會加快他們的行動步伐，進而增加對住宅的現實需求;（2）在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。相反，當利率提高時，住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產。按照國際測算標準，住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右，也就是說，一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現在1996年底1997年初，當時，政府為了鼓勵房地產市場的發展，解決老百姓家有所居的問題，出臺了一些相關政策措施，于是，五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說大多數居民的資金積累有限，以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如，銀行新推出一項業務時對風險的評估往往偏高，而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受;除了這些以外，銀行確定的大約10%的高利率，不能不說是擋在房地產市場發展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后，隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低（基本保持在5%—6%左右），使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現住房消費，住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響，可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子，首付20萬元，貸款80萬元，年限為20年，采用5。04%的年利率（2005年1月1日前的實際貸款利率）則月均還款額為5297元，采用7。83%的年利率（2007年9月15之后的實際貸款利率）則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產市場發展的歷史就可以發現，利率對消費者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產市場的需求，而降低利率將會降低居民的月均還款額，減少居民的負擔，從而增加對住宅的需求。顯而易見，提高利率，將對房地產市場需求、從而對房地產市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯，致使國家在一年之內多次提高利率，以抑制房價的`過快上漲。
（二）貸款首付比例與房地產市場需求
2000年以來，銀行不斷降低房地產市場的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求，未來的房地產需求得以在短期內實現，降低了住房消費或投資的成本，大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業務，另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加，進而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度，銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風險，也會加大投機活動所需的資金周轉量，從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。
具體到中國當前的房地產市場，我們認為，政府進行金融政策調控的目的，不應當是限制居民的正常需求（反而應當大力鼓勵），而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。根據國外的數據統計結果，在正常的房地產環境下，首付20%之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0。5%，但在出現嚴重的房地產泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎上繼續提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率，但是同時會壓縮房地產市場的正常消費需求，所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
（三）匯率、經濟全球化與房地產需求
房地產商品具有投資需求的基本屬性，中國處于經濟快速增長的階段，每年國民經濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程，城市化進程的快速推進，這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后，隨著經濟全球化進程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產商品。另外從匯率的角度分析，中國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此，在冷卻國內房地產市場投資需求的同時，必須采取措施控制國外資金的涌入。
（四）樓市與股市的互動效應
從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價格快速上漲的房地產市場中，房地產市場的投資屬性體現的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏，特別是2001年6月以后股市的一路下跌，中小投資者對股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性（不動產;銷售不出去可以轉租;隨著經濟發展、周圍環境優化可以增值等），房地產投資（尤其在大城市）基本成為高回報、低風險投資的惟一渠道，投資房產的人群包括個人、企業、銀行、基金等等（顧建發，2005）。
需要特別注意的是2006年以來，中國股市一路上漲，致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段，資金并不會明顯轉向房地產市場，但是，一旦股市進入調整階段，股市的資金將會迅速轉向房地產市場，股市本身的財富效應也會增加房地產的消費需求，此時房地產價格又將出現上漲趨勢。這種狀況在2007年表現得非常突出。
二、金融政策與房地產供給
影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率（周偉林、等，2004）。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發商在開發樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發商在取得土地、開發樓盤中的現金流支出，加大開發的成本也即提高房地產市場的進入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點，其開發往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機構的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開發商的貸款，提高市場利率，這樣，住宅開發的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄愿望增強，進而減少對房產的消費需求與投資需求，也會影響住宅開發商的供給愿望。相反，國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴大放款，市場利率下降，住宅開發成本降低，就會刺激住宅開發商增加住宅供給。同時，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格上漲，進而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預期的作用下，如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制，也必然會導致房地產商品供給的增加。與此同時，根據股市和房市間的互動影響，可以想象，股市的波動也會直接或間接地對住房供給發生影響。
三、結論和政策建議
由上所述可見，金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發展產生重要影響的。因此，合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發揮作用，并不是象有人想象的那樣簡單。
首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實際投資，從而抑制房價的無序上升。然而，需要注意的是，政府出臺金融政策的目的，并非簡單地降低房價，而是使房地產價格充分反映供給和需求信息，降低房地產商品的投資和投機屬性，降低銀行的金融風險，促進房地產市場的健康發展。進一步說，銀行還可以針對不同的房地產投資貸款實施差別利率政策。
其次，由于房地產商品的特殊性，在使用金融政策調控房價時，必須同時考慮房地產投資的利潤預期走向。因為一般情況下，投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產投資的預期利潤率居高不下，而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會減少，從而使金融政策對房地產市場價格的抑制作用就無法發揮出來。
再次，人民幣匯率上升預期會強化現已存在的流動性過剩的問題，而對匯率的調控并非一國之力可為，這無疑使得中央政府的政策效果受到影響。
總之，金融政策可以在抑制房地產價格上有所作為，但是要使房地產價格真正得到控制，還應綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關的政策措施。
房地產企業市場定位論文 篇7
摘要：在房地產行業如火如荼的發展當中房地產行業的競爭也越來越激烈。因此房地產企業如何通過有效的營銷手段和策略來保證房地產企業的生存和發展就顯得十分重要，因為房地產企業的營銷手段和策略與房地產企業市場核心競爭力有著直接的關系。基于此，文章就房地產企業在營銷當中存在的問題以及目前的營銷現狀進行了分析，通過分析提出了切實可行的營銷創新策略，以期為我國房地產企業更好的發展提供有價值參考。
關鍵詞：新形勢；房地產營銷；策略創新
1房地產市場營銷概述
房地產是一種財產和權力，從物質形態上來講指的是土地和房屋，房地產不僅屬于客觀存在的一種物質形態，其財產和權力也在法律范疇。房地產業還是一種獨立的產業兼具生產和服務的功能，涵蓋開發、建設、經營、租賃以及和房地產有關的中介等服務內容。房地產業的開發宗旨是創造經濟價值為目的的，其經濟活動領域也較為廣泛包括土地開發利用、地產經營、房屋開發建設、房屋經營、房地產中介服務、房屋物業管理、房地產金融以及在此基礎上形成的房地產市場。雖然房地產是一種商品，但是房地產這種較為特殊的商品是以土地為基礎的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動性、差別性以及不可滅性。營銷戰略是為房地產企業實現特定的營銷目標、保證企業健康穩定發展而設計的行動綱領和總體的目標規劃。通過戰略規劃，合理配置企業資源，使企業的營銷活動在可接受的風險限度內，與市場營銷環境所提供的各種機會取得動態平衡。隨著房地產行業與市場營銷的充分結合，房地產市場營銷在商品經濟發展的推動下逐漸成為了引領房地產經濟發展的必然導向。從房地產市場營銷的定義來講，房地產市場營銷過程實際上就是房地產企業實現經營目標和獲取經濟利益的過程。房地產企業在進行市場營銷時主要是根據消費者的實際需求和潛在意愿，來向消費者提供辦公、居住場所以及與場所有關的服務的。房地產市場營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動將會貫穿整個房地產的開發過程。另外房地產營銷的目的是完成銷售任務其活動中心是實現商品的最終交換。
2新形勢下的房地產營銷問題
2.1產品定位不合理
房地產企業在銷售過程當中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優惠政策，但是產品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費者的購買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產企業在產品市場營銷進行前并沒有充分的對市場進行摸底和考察，導致產品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產品定位例；開發商在產品設計階段，并沒有對消費關心的項目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強調樓盤的形象和理念，較高的產品定位不僅沒有契合消費者的需求反而導致了房屋定位的虛高和面積的大而不實，因此虛高的產品定位也就造成了房地產企業在市場競爭當中很難穩固自身的地位和位置。特別是隨著房價的日高不下，人們在購房上更加的理性，如果產品長時間的積壓得不到釋放，勢必會對空置房帶來很大的影響，進而阻礙房地產企業在市場當中健康長遠的發展。
2.2品牌意識不強
隨著房地產市場的日益成熟和廣大消費者的理性消費意識的增強，提升產品品牌競爭力也就成為了房地產企業在發展當中必須要考慮的問題。品牌不僅是產品“精神價值”的體現，而且還能讓消費者在購房當中對產品產生認同感，從而主動去為產品買單。但是在我國房地產市場當中真正在做品牌的企業卻很少僅僅只占到1%。很多企業并不能保證企業的品牌價值有足夠的核心競爭力，而是依托前期成功項目的品牌優勢，大肆的推加產品的數量，并沒有把產品的質量搞上去，進而造成了消費者的流失和產品的失信。
2.3營銷模式落后
我國房地產企業營銷模式較為傳統其營銷模式并沒有緊跟時代發展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業在市場當中的競爭力。一些房地產企業為了在市場上擴大營銷不惜在廣告上花費巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費者的關注度但是消費者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費者強烈的不滿情緒。造成這種現象的主要原因是房地產企業在營銷前并沒有對市場進行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費者和市場形成有效的需求關系，同時也阻礙了消費者產生購買的意愿，進而造成產品的成交量出現嚴重下降。所以，房地產企業只有打破傳統營銷模式的束縛，不斷優化營銷模式才能占據市場的主導地位才能得到健康長遠的發展。
3房地產企業營銷創新策略
3.1注重市場定位
市場調研是房地產企業的營銷活動順利進行的保證。如果房地產企業不注重營銷前的市場調研工作，企業在市場銷售過程當中就得需要耗費大量的精力來填補這項空白，進而影響企業在銷售當中效果和目標。所以，房地產企業做好市場營銷前的市場調研工作十分重要，房地產企業只有做好營銷前的市場調研工作企業才能在市場營銷當中占據主導地位，才能提升企業的知名度和品牌影響力。
3.2創新營銷理念
房地產營銷和其他企業的產品營銷有著本質上的不同，因為房屋建筑與人們的人身財產安全息息相關，所以在房地產營銷當中房屋建筑的質量問題才是廣大業主關心的重點。對此，房地產企業在制定創新營銷策略時，一定要嚴格把控房產的質量，確保房產質量符合規范標準和要求。傳統房地產營銷模式之所以沒能取得實質性進展，主要是房產企業管理層在營銷過程當中太過注重價格，并沒有按照市場發展規律充分考慮業主的真實需求和想法，這種過于注重價格的.營銷模式雖然可以短時間內獲取一定的利益但是很難實現利益的長遠。所以房地產企業的決策層應從傳統營銷理念當中解放出來，轉變思維，通過對營銷策略的創新，把價格營銷轉變為質量營銷，契合廣大消費者的實際需求，從而用高質量、高品質的產品來滿足消費者的意愿和獲取更廣闊的市場。
3.3樹立品牌意識
房地產企業在制定營銷方案時除了要以市場為導向外還要充分結合市場的實際需求。因為，營銷的落地點是在市場上，所以房地產企業的相關營銷人員在方案制定前一定要對房地產市場的供需結構進行深入的分析和研究，避免房地產企業在市場營銷當中出現方向模糊和目標不明確的問題。首先，是要對市場的基礎情況進行考察，以便于為后續建設各類房屋提供重要依據；其次，方案制定應以客戶需求為基準。只有了解和掌握了客戶的實際需求房屋的規劃和建設才能讓客戶滿意才能得到客戶的認可。所以，作為房地產企業的決策層，企業在制定市場營銷方案時應以企業的品牌效益為重，按照市場供需關系和周期變化，科學合理的制定出短期、中期、長期的營銷計劃，通過營銷方案的合理規劃為房地產企業打造出一個品牌過硬，形象良好的知名企業。
3.4創新營銷模式
雖然我國房地產行業的發展已經取得非常大的成績，但和發達國家相比我國房地產行業仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創新方面，我國房地產的營銷模式仍舊很單一和過于傳統，單一和傳統的營銷模式不僅嚴重的制約了我國房地產市場的發展同時也影響了我國房地產企業在市場當中的創新能力。在傳統營銷模式當中房地產企業的社會知名度和市場影響力主要是通過產品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統營銷模式的單一性和落后性導致大部分房地產企業不僅沒有實現預期的目標而且還造成了企業市場競爭力的下降，嚴重威脅到了房地產企業的生存和發展。隨著我國經濟的快速發展和科學技術的不斷進步，計算機技術、信息技術已經網絡技術的應用不僅為我國房地產企業營銷策略的制定提供了重要的技術支持，而且通過互聯網平臺的還能進一步擴大和加強房地產在產品宣傳上的范圍和力度，為房地產企業營銷創新打下了堅實的基礎。另外，在信息技術的支持下房地產企業還可以自行開發企業的專屬網站，這樣企業就可以利用自己的專業化的操作平臺，定期的將房產信息發布到企業的網站上，客戶通過網站進行選房、購房等一系列活動不僅節約了時間也提高了房地產交易的效率，企業也從中獲得知名度和影響力�？傊�，隨著互聯網、信息時代的到來我國房地產企業在制定營銷策略的理念上一定要與時俱進，緊跟時代腳步，不斷優化營銷手段，在滿足企業發展和創新需求的同時，通過營銷創新為企業帶來更多的經濟效益和社會效益。
4結束語
綜上所述，隨著我國房地產產業調控的常態化，房地產企業要想在機會和挑戰面前獲取更多的發展空間，就必須要把企業的營銷策劃創新放在企業發展的首位。營銷策略有利于使房地產企業營銷活動有整體的規劃和統一的安排，有利于提高房地產企業對資源的利用效率，能夠增強企業營銷活動及其他活動的穩定性，既是房地產企業參與市場競爭的有力武器，也是企業職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營銷策略，是房地產企業制勝的重要法寶，對于企業的發展意義重大。
作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術服務有限公司
參考文獻：
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房地產企業市場定位論文 篇8
摘要：“營改增”是2011年經國務院批準，由財政部和國家稅務總局聯合頒布的稅收改革政策。這一政策自推行以來在國內已取得了良好的成績，并刺激了房地產行業在稅收籌劃以及財務管理方面的改革。本文圍繞“營改增”對房地產企業生產成本產生的影響、“營改增”對房地稅收的影響、“營改增”稅收政策下房地產企業的應對策略三個方面展開討論，對營改增對房地產企業稅收的影響及解決對策進行了分析，并提出了一些理論建議，希望能夠對今后房地產企業的稅收控制工作提供一些理論建議。更多建筑科學論文相關范文盡在職稱論文發表網。
關鍵詞：房地產企業論文
在“營改增”稅收政策的推出，國家對房地產企業的稅收調控力度逐漸增強，房地產企業應在確保自身利益不受損的前提下作出相應的調整來適應“營改增”的要求。營改增稅收政策對于我國的房地產企業來說，產生的影響主要體現在生產成本以及房地產賦稅項目方面，因此房地產企業的改革工作也應圍繞這兩點出發，做好房地產生產過程中的成本控制，對物料實施稅收策劃等，通過這些措施來實現房地產企業的持續發展。
一、“營改增”對房地產企業生產成本產生的影響
(一)影響房地產建筑材料的采購
建筑材料采購是房地產運行過程中最基本的工作環節，這一環節中需要采購的物料不僅包括水泥、鋼筋、混凝土等建筑主體材料，還包括鐵釘、螺絲等小型建筑用材。一般來說，建筑主體結構材料通常采購于一些規模較大的正規企業，這些企業能夠根據企業需求開具增值稅專用發票，而小型建筑用材往往采購于一些小型店鋪或企業，很少能夠開具正規的增值稅發票，這一問題導致房地產企業在該環節無法扣除增值稅進項，從而間接增加房地產企業的生產成本。另外，即使房地產企業可以順利取得發票，但根據我國目前的稅法規定，鋼筋、混凝土等建筑主體結構材料必須繳納17%的增值稅。這一影響在很大程度上決定了我國房地產企業必須盡快投入改革工作中，以此來適應營改增稅收制度的需求。
(二)影響房地產企業的人力成本
從目前我國大部分房地產企業的'情況來看，建筑企業使用的建筑人力資源基本來源于農村。這些農民工雖然能夠較好地完成建筑工程項目，但是與其他類型的勞動人力資源也存在一定的差異，他們的穩定性通常較低，而且沒有專門的勞務中介企業進行管理，導致建筑工人的施工成本被包含在總包成本中的，建筑公司會將此成本轉移給開發商。
二、“營改增”對房地稅收的影響
根據我國稅務法律法規，房地產企業需要繳納的稅收又兩大類構成，分別為土地增值稅與企業營業稅。這兩種稅收的性質同屬于價內稅，根據房地產企業的行業特征，他們在稅收過程中很容易產生重復征稅的現象。房地產行業本身就包含諸多建設環節，項目進度的情況也會引起行業賦稅率的增加，最終導致房地產企業的稅收總額增加，運營成本上升。對我國稅法進行仔細研讀后可以發現，增值稅與營業稅之間具有根本的區別。增值稅從性質上來看是一種價外稅，這一類型的稅款在收繳時還應將上層企業已繳納的稅收進行扣除。由此可見，在“營改增”稅收制度落實后，稅務人員就能夠將上層企業繳納過的增值稅進行扣除，從而避免重復征稅現象的發生。
三、“營改增”稅收政策下房地產企業的應對策略
(一)對營改增稅收制度進行深入學習
營改增稅收制度在國內已經推行了很長一段時間，隨著時間的推移，我國房地產企業都相繼落實了對營改增稅收制度的學習工作。對于房地產企業來說，應通過培訓措施來提高企業員工對稅收知識的了解，使企業中每一位員工都能意識到企業稅收的重要性，要求員工在每一筆企業開支項目中都注意開具發票。針對增值稅建立內部管理體系，明確相關的工作責任，積極應對營改增可能帶來的風險。提升企業財會工作人員的專業素質及職業素養，組織參加營改增制度的相關培訓，預防在房地產企業內部出現偷稅漏稅的現象，確保企業的健康蓬勃發展。
(二)對房地產開發成本展開稅收策劃
房地產企業在項目開發時需要花費較長的時間，不僅要對建筑用地進行篩選與對比，還需在短時間內采購齊全所有的建筑原料。若房地產企業在這一段時間內能夠對后續各個環節的成本展開分攤處理，也就可以實現工程各個環節中的增值稅分攤，從而為房地產企業節省不必要的開支，降低生產成本。因此，在營改增改革背景下，房地產企業應針對稅務籌劃工作設置專門的崗位，負責對開發成本進行整體的預先策劃，針對房地產企業運行過程中每一個環節的稅收支出項目進行具體地分析，尋找出有關稅收分攤的有效措施。
(三)對房地產建筑物料展開稅收策劃
房地產企業的稅收籌劃還應覆蓋建筑工程中的物料采購工作。中國國內市場在長期發展下已邁入了嶄新的市場經濟體制，在這一體制中，買房的地位以及功能上升，房地產企業在購買建筑原料時為了使指出稅款減少，可以使用招標的方式來購買建筑材料。在招標采購過程中，首先必須要求原材料供應商必須具有開具增值稅專用發票的能力，并在此基礎上進一步提出價格與質量方面的要求，最后對所有原料供應商的資質、能力進行綜合比對及篩選后作出最終決定。
(四)對房地產營銷模式展開稅收策劃
此外，房地產企業必須意識到在房地產營銷環節中也會涉及到稅收問題。房地產工程建設完成后需要向客戶出售，當有客戶購買時，房地產企業需要根據房產本身的出售情況來繳納相應的土地增值稅。房地產企業所繳納的土地增值稅會隨著房地產售價的升高而增加，因此房地產也應通過調整樓盤營銷模式來實現銷售環節繳納稅收金額的降低，從而提高房地產企業的營業利潤。一般來說，針對房地產銷售模式的稅收規劃是將整個銷售過程分為房地產銷售與房屋建筑裝修兩個部分。通過這種方式，房地產企業需要繳納的稅款范圍可以被擴大，因此相應的增值稅也可以相對減少，有效實現了房地產企業在房屋銷售環節中的繳稅金額。
(五)對房地產企業的勞務支出展稅收策劃
一般來說，房地產企業的勞務支出工作主要按照兩個方面展開，首先是房地產企業在工程建筑過程中使用的建筑勞工支出;其次是房地產企業普通員工的勞工支出。通常情況下，勞務支出的稅收款必須由勞務企業來繳納，若在此過程中能夠獲取增值稅發票，那么在后續的經營銷售環節中就不需要再次繳納勞務支出稅款，使房地產企業在此方面的成本大大降低。因此房地產企業應從正規的勞務管理機構中挑選合適的人員加入工程建筑工作中。另外，房地產企業在自身經營過程中對于內部員工的選取也應符合法律程序，選擇具有相關資質的工作人員。在這種人員招聘模式下，房地產企業在勞務方面的支出可以大大減少，在后續的企業生產銷售過程中不必再為自己使用的勞務人員繳納相應稅款，有效節省房地產企業在勞務支出上的稅收成本，為企業帶來更多的經濟效益。
四、結束語
綜上所述，營改增稅收政策的頒布與推行對于我國房地產企業來說具有極大的影響，它給房地產行業帶來挑戰的同時，也為其提供了一次改革的大好時機。房地產企業應充分把握好營改增改革所帶來的機遇，加速自身改革進程，努力適應營改增所提出的各類要求。營改增稅收制度對房地產企業所產生的影響涉及了很多方面，因此房地產企業的改革工作也必須以房地產事業的所有基本環節為依托，對房地產企業的稅收方案進行合理策劃以及調整，盡可能降低房地產事業的稅收成本，為企業創造更高的經濟效益。
參考文獻：
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房地產企業市場定位論文 篇9
中國近幾年的房地產市場是波動的，不穩定的，房價一直處于增長狀態，不僅給居民造成了住房困難，還給中國的經濟造成了很大的隱患。和小編一起來看看下文關于3000字房地產論文范文 ，歡迎借鑒！
房地產現狀分析
摘要：目前我國中低收入階層住房短缺,產業工人的工資和居住費用脫節,之所以形成這種局面,主要是我國房地產上漲的最大動力來源于投資性購房。論文分析了我國房地產現狀及應對策略,提出了住宅流通體制的總體思路，更多房地產論文范文盡在top期刊論文網。
關鍵詞：房地產論文
政府近幾年來也已出臺一系列政策對房地產市場進行密集調控，這些政策包括“國八條”，“新國十條”，“國十一條”，“9.29新政”，“新國八條”以及“國五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對房價的調控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個為出發點，我們小組探討的課題就是基于政府出臺的政策對房價的影響，來分析中國的房地產市場。
首先房價變動是一個長期的過程，因此我們不能單從某年的房價來研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價數據，研究當期房價的變動趨勢。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房價，因為在這一期間房價的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個房價收入比的概念來分析這個課題，最后我們收集整理了房地產相關政策的頒布，分析政府宏調的作用與效果。結合政策理論分析和房地產市場實際價格趨勢來研究政府宏調的效果，從而總結出宏調政策的優劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協助政府完成對房地產市場價格穩定的調控。
我們決定通過計算房價收入比來對房地產市場發展狀況和居民購買負擔進行評判，房價收入比是判斷房價高低的標準。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。
房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio)計算方法：是指住房價格與城鎮居民家庭年收入之比。本課題以城鎮三口之家為標準，住房價格指城鎮家庭在當年的居住面積乘以當年的房價，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房價收入比：PIR=P/I.
一、政府政策對房價的影響分析
查閱資料得知房價收入比(PRI)增長速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房價收入比也從處于合理區間的5-6(2004年)，上漲至10以上(2013年)。我們將結合政府對房地產市場的調控政策，對房價收入比數據進一步分析，以得出政府密集調控政策對房價收入比的影響。
我國自2004年以來，房價不斷上升，房價收入比總體來說亦呈上升趨勢，影響了經濟和社會的穩定發展，因此，政府在這十年間對房地產進行了一系列密集調控。2005年，為抑制住房過快增長，國家頒發了“國八條”，這項政策對房價收入比有稍微影響，其中一線城市的房價收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級城市的房價收入比都回暖，并繼續上升。因此為堅決遏制部分城市房價過快上漲，2010年，國務院各部委、各直屬部門機構下發“新國十條”，首次提出要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策和發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用;同是2010年，國家先后又再頒布了“國十一條”和“9.29新政”，以促進房地產市場健康發展，在這兩個政策中，分別對差別化信貸政策進行了強化和完善，對稅收政策進行了細化和完善。結合數據我們看出，2010年國家采取的密集調控手段，致使2011年一線二線三線城市房價收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點數最多的一線城市，從15.21下降到12.68，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個點――從8.17下降到7.12。為穩定房地產宏觀調控效果，2011年，政府頒布“新國八條”，在相關政策中，特別要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，除此之外，“新國八條”還增加了堅持和強化輿論引導這一政策。盡管“新國八條”的調控力度更大，調控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房價卻迎來了新一輪的飆升，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房價收入比也是史無前例的高漲。
總觀04年以來國家頒發的一系列房地產調控政策，調控目的從開始的抑制房價過快上漲逐漸趨向穩定房地產市場的健康發展;調控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴格實行，進步到“國十一條”中加大執行力度并明確方向，最后變革到“新國八條”中完善并切實實行;政策逐步細化，如市場監管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細化與完善;隨著市場和社會的變化，政府調控的政策緊跟改革風向：如“國八條”偏向嚴格控制被動性住房需求，而之后的'“國十條”更強調堅決抑制不合理的購房需求――投機性購房等。我們亦不難找出這些政策的共同點，即政府強調最多的方面：一是高度重視穩定住房價格工作和切實負起穩定住房價格的責任;二是大力調整和改善住房供應結構;三是加強市場監管與監理考核問責機制;四是加強保障性安居工程建設。
由此可見，政府根據我國國情不斷在調整政策，這一系列密集調控政策對房價收入比也有一定的影響，但這影響并不持久，一段時間之后作用將逐漸消失，房價抑制作用降低。其中，政府政策對一線城市的房價收入比影響最大;其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。
二、穩定房地產的政策建議
政府對房地產調控要逐步區域化，進行分類(雙向)調控。針對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不可退出。而對庫存量較大的二線城市，嚴格控制對房地產商的土地供應，適當的放松限貸和限購，同時采取打折促銷等手段，消化庫存。通過逐步降低大庫存城市的房價收入比，力爭平穩過渡，避免城鎮化末期出現類似日本房地產市場崩潰的危機。
建議政府盡快開征物業稅，制定出臺一部公正、公平的房地產物業稅，讓房子多的、房子好的房地產投資者多交稅，而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買房需求。盡管物業稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本，由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊，但如果在征稅對象、稅率、起征點、減免稅等方面較好地參考國外的做法，并結合我國的具體情況做出合理的設計和安排，就能夠將對普通購房者所帶來的沖擊降低到最小限度。
影響商品房購買力的另一個重要因素便是收入，改革中國的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求，推動有效內需來解決房地產存量過多的問題。
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房地產企業市場定位論文 篇10
一、房地產開發企業會計合算的現狀和特征
1.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長,所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金,想要收回成本需要大量的時間,在這個期間中,即使預售工作已經完成,但是對于我們會計工作來說也無法確認收入,這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位,而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位,這就造成了兩者的不配比。
2.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位,而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門,其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目,但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目,以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性,這些差異性會對企業產生一定的影響,因此無論對于內部的審查還是外部的認知,現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌,這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設置會計科目
在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作,要明確本企業對于開發項目的數量,項目的具體規模,并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的'所有資金的流動進行獨立的核算工作的話,那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體,為了賬目的核算更加方便,可以對開發成本一級賬適當的取消,并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬,然后根據相應的一級科目設置明細賬。
在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬,然后根據我們進行的核算的不同對象,設立成本卡片,這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分,抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況,有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現金收付實現制
房地產開發企業因為在一個會計期間內,可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體,但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷,能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑,權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷,能夠導致我們會計信息的不準確,進而導致資金的流失。
再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況,這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確,如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同,所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則,而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題,在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。
3.擴大信息透明度
在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度:
一是對于土地的擁有量及其成本的信息,對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目,這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤,如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息,這樣可以有利于社會對于土地資源的監督;
二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開,讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位,在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動,尤其是對于資金的流動情況,更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督主要的監督內容應該有購買工程物資款,對工人的工資發放情況,還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少;
三是注重質量保證金及風險信息的透明度,我們房地產開發企業有一定的高危險性,為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量,以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大,所要消耗的時間也相對其余的商品比較長,所以對于保證金的數額自然較高,而且需要保證的時間也相對較長�；诖朔N情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金,把保證金計入工程成本,提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明,并對項目的抗風險力度進行標注,這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。
三結語
隨著經濟的發展和企業管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善,我們應該進一步加強對于房地產企業會計的核算問題的探索,讓企業的經濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經濟發展。
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企業市場營銷中的問題與對策論文05-08
房地產企業融資方式與策略論文04-23
關于市場營銷戰略與企業戰略的關系論文04-21
電化教育職能定位問題的探析論文05-06
高校法制教育定位問題的思考論文05-08
淺談電化教育職能定位問題的探析論文04-30
電化教育職能定位問題的探析的教育論文06-10
產險市場探究論文06-22