簽訂商鋪買賣合同時(shí)要注意的四大常見問(wèn)題
中國(guó)自古有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法,商鋪雖然投資較大,但回報(bào)率普遍高于住宅。目前,購(gòu)買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比,購(gòu)買商鋪有其自身的特殊性,因此市民在簽訂商鋪買賣合同時(shí)應(yīng)格外注意。有這樣一個(gè)案例:一家建材公司去年在某建材市場(chǎng)購(gòu)買了一個(gè)鋪位。簽合同時(shí),雙方未約定市場(chǎng)性質(zhì)。搬入后不久,因建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,發(fā)展商將市場(chǎng)改為燈具市場(chǎng),造成建材公司難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。該公司與其他建材公司聯(lián)合找發(fā)展商交涉,發(fā)展商以合同中對(duì)此并無(wú)約定為理由,讓建材公司啞口無(wú)言。該案中,發(fā)展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益,令業(yè)主陷入了兩難的境地--繼續(xù)在燈具市場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)建材,顯然會(huì)蝕本;而出售鋪位,又難免貶值。從該案中可以看出,購(gòu)買商鋪與購(gòu)買住宅所考慮的方面有所不同,對(duì)簽約的要求更高,市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時(shí)要注意的常見問(wèn)題:
一要注意公用分?jǐn)偯娣e。一般來(lái)說(shuō),商鋪的公攤面積占建筑面積的.30—40%,有的甚至超過(guò)50%。對(duì)此,開發(fā)商當(dāng)然自有說(shuō)法,但對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō),商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè),即使允許范圍內(nèi)的誤差,也可能會(huì)帶來(lái)幾萬(wàn)元的價(jià)格變動(dòng),打亂購(gòu)房者的預(yù)算。
要避免此情況的出現(xiàn),建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式,并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬,確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡,才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。
二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段,是指購(gòu)房者支付房款后,若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營(yíng)出租,業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表面上看,返租帶給購(gòu)房者的是穩(wěn)賺不賠的收益,但事實(shí)并非如此。以下這個(gè)案例或許能給購(gòu)買者帶來(lái)一些警示。林先生購(gòu)買了某在建大型商場(chǎng)的一個(gè)鋪位,與發(fā)展商簽訂了購(gòu)房合同與返租協(xié)議書。雙方約定:林先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商;發(fā)展商在三年內(nèi)支付總房款22%的返租回報(bào)。然而一年后,發(fā)展商未能按約交房,也沒有支付返租回報(bào),當(dāng)林先生告上法院,要求發(fā)展商支付違約金、返租回報(bào)金及滯納金時(shí),卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商,雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件,他要求的返租回報(bào)不獲支持。
除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外,有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式,僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾,而在購(gòu)房合同上卻無(wú)相應(yīng)約定。此情況下,如發(fā)展商不給予返租回報(bào),購(gòu)買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。
三要注意貸款風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過(guò)合同價(jià)款的60%,貸款期限也只有10年。另外,銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí),必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過(guò)時(shí),自己將面臨的付款壓力。
四要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌,但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況,市民在購(gòu)買商鋪前應(yīng)先問(wèn)清物業(yè)的性質(zhì),以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。
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