上海房產(chǎn)稅如何計(jì)算
上海市地方稅務(wù)局公布了上海房產(chǎn)稅征收管理的細(xì)則，規(guī)定從2011年1月28日起，凡在上海新購(gòu)住房的購(gòu)房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)。
上海市房產(chǎn)稅征收對(duì)象
1、上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)
2、非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。
上海市房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)
1.免征點(diǎn)：60平方米/人
2.稅率：房產(chǎn)稅按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
3.房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式：上海應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購(gòu)住房單價(jià)(或核定的計(jì)稅價(jià)格)×70%×稅率。
舉例說(shuō)明，王先生一家三口有100平方米的存量房，現(xiàn)新買了130平方米的新房，單價(jià)20000元/平，新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積：100+130-180=50平;應(yīng)繳房產(chǎn)稅額：50*20000*70%*0.6%=4200元。
上海房產(chǎn)稅征收申報(bào)流程
根據(jù)細(xì)則，購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表，并提交房產(chǎn)交易合同(包括新建商品住房的房屋交接書(shū))，新購(gòu)住房的契稅完稅憑證，購(gòu)房人及其家庭成員的有效身份證明，購(gòu)房人的戶籍(或居住)證明和婚姻狀況證明，無(wú)住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明(申請(qǐng)計(jì)入無(wú)住房同住人的提供)等資料。
房產(chǎn)稅開(kāi)征
購(gòu)房人提交資料后，從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢申請(qǐng)表》，向房屋狀況信息部門(mén)查詢?cè)凶》壳闆r，并將取得的原有住房書(shū)面查詢結(jié)果送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到購(gòu)房人提供的原有住房書(shū)面查詢結(jié)果后的10個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果，向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)》。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)需要會(huì)同住房保障房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃國(guó)土資源、公安、民政、人力資源社會(huì)保障等部門(mén)復(fù)核購(gòu)房人提供的有關(guān)信息。
此外，納稅人應(yīng)當(dāng)在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款，繳清當(dāng)年度應(yīng)納稅款。未按時(shí)足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。
2017年房產(chǎn)稅如何征收
在重慶，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取分步實(shí)施，首批納入征收對(duì)象的住房包括：
1、個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。
房產(chǎn)稅-稅率
1、按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%
2、按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
3、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅-計(jì)算
1、從價(jià)計(jì)征的計(jì)算
從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其公式為： 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%
2、從租計(jì)征的計(jì)算
從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為： 應(yīng)納稅額=租金收入×12%
2、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是說(shuō)，建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。
3、在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。
4、未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。
主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅其中，獨(dú)棟商品住宅稅率為0.5%;高檔住房中建筑面積、交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的'稅率為1.2%;在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。
有關(guān)銀行
1.即日起至2016年12月31日，納稅人可到就近的上海銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行(自營(yíng))在本市辦理個(gè)人業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，使用銀行卡或現(xiàn)金繳稅。
2.銀行網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)時(shí)間與日常辦理個(gè)人業(yè)務(wù)的時(shí)間相同，具體可咨詢有關(guān)銀行。
(三)稅務(wù)專窗
1.應(yīng)稅住房所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口，服務(wù)時(shí)間為周一至周日辦公時(shí)間。
2.應(yīng)稅住房所在區(qū)縣稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳個(gè)人住房房產(chǎn)稅專窗，服務(wù)時(shí)間為周一至周五辦公時(shí)間。
納稅人到稅務(wù)專窗繳稅的，用帶有銀聯(lián)標(biāo)志的銀行卡，通過(guò)POS機(jī)當(dāng)場(chǎng)繳納稅款。
什么是房地產(chǎn)稅?和房產(chǎn)稅有什么區(qū)別?
是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，包含了后者。除了房產(chǎn)稅外，在中國(guó)，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅，都屬于房地產(chǎn)稅，從交易環(huán)節(jié)到保有環(huán)節(jié)都涵蓋了，總共11個(gè)稅種。
而房產(chǎn)稅是對(duì)房屋持有征收的一個(gè)具體的課稅。其實(shí)說(shuō)白了，兩者最大的區(qū)別在于：房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象既包括房產(chǎn)又包括土地。
至于哪里最有可能先征收房地產(chǎn)稅?全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的一、二線城市，可以選擇先實(shí)施。
征收了房地產(chǎn)稅，我們買房會(huì)多交錢嗎?相信這是大家最關(guān)心的問(wèn)題。多位專家指出，房地產(chǎn)稅包含類目復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)交易、持有等多個(gè)環(huán)節(jié)，目前怎么征、征多少等具體問(wèn)題還在研究階段，雖然房地產(chǎn)稅法案還在起草，但是為了給之后法案落地鋪路，2011年初，上海和重慶就作為先行試點(diǎn)開(kāi)始征收了房地產(chǎn)稅。
那么房地產(chǎn)稅推行以后，具體要怎么交呢?就房產(chǎn)稅這一條來(lái)說(shuō)，推行試點(diǎn)后上海房產(chǎn)稅實(shí)行0.4%～0.6%的差別化稅率，重慶房產(chǎn)稅為0.5%～1.2%。什么意思?來(lái)看看上海，在一個(gè)家庭人均擁有住房60平米(含)以上的情況下，購(gòu)買二套房時(shí)需要按超過(guò)部分總價(jià)的70%為稅基繳稅，成交單價(jià)在4.5萬(wàn)元以上稅率為0.6%，4.5萬(wàn)元以下稅率為0.4%。
什么概念?比如你家有一套180平米的房子，人均60平米了吧?這時(shí)你想再買一套，總價(jià)200萬(wàn)，那么這200萬(wàn)就是上文說(shuō)過(guò)的超過(guò)的、需要繳稅的部分，且繳稅稅率為0.6。這時(shí)，你要交的房產(chǎn)稅就是2000，000*70%*0.6%=8400元。
至于房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)的稅收，暫時(shí)還沒(méi)有調(diào)整。
房產(chǎn)稅征收有利于降房?jī)r(jià)嗎
1、房地產(chǎn)稅改革目的不在房產(chǎn)稅。我國(guó)房地產(chǎn)稅體系主要有10個(gè)稅種，分布于開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和保有環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)呈“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”的特征;行業(yè)稅負(fù)遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平。房地產(chǎn)稅改革是對(duì)各環(huán)節(jié)稅賦調(diào)整，若對(duì)居民住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，則應(yīng)相應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅負(fù);簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。
2、個(gè)人住房房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以推出。主要有四個(gè)原因：1)6大前提條件尚不具備，包括開(kāi)展全國(guó)的住房普查、建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)等。2)短期難以替代土地財(cái)政：由于較高的豁免設(shè)置、較低的累計(jì)稅率設(shè)置、大量房產(chǎn)難以統(tǒng)計(jì)和確權(quán)、真實(shí)城鎮(zhèn)化率較低等因素，即使開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，短期內(nèi)也難以替代土地出讓收入。3)無(wú)論是從國(guó)外還是重慶上海試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅均不是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有效手段。4)無(wú)助于降房?jī)r(jià)，不利于去庫(kù)存：在一線和強(qiáng)二線由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房?jī)r(jià)和房租;在三四線城市，房產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動(dòng)遷兩個(gè)途徑去庫(kù)存，去化周期大幅延長(zhǎng)。
3、我國(guó)房產(chǎn)稅歷史和效果。我國(guó)目前按1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》征收房產(chǎn)稅。由于征稅對(duì)象范圍窄、稅基偏小，目前房產(chǎn)稅收入在地方財(cái)政稅收收入中占比有限，2007-2015年維持在3%左右。2010年國(guó)務(wù)院和財(cái)政部三次發(fā)文，推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革。2011年上海和重慶率先試點(diǎn)改革，并未獲得可觀財(cái)政稅收，也未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效調(diào)節(jié)。此后個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)陷入停滯。
4、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。從國(guó)外房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅能作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果均不理想。
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