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房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅如何計算
房地產(chǎn)企業(yè)土地使用有其特殊性，在對房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的征收和計算時會遇到許多特殊的情況。
一、取得土地尚未開發(fā)或已開發(fā)但項目未開始銷售
從合同約定交付土地時間的次月起(合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起)，按實際擁有的土地面積和適用稅額計算應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、項目建成并開始銷售
1、如果公共設(shè)施(會所、泳池、道路、小區(qū)綠化用地等，下同)在項目銷售結(jié)束后歸業(yè)主所有的，則按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積(含公共設(shè)施占地面積)的比例計算每個可售單元應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。以可售單元總占地面積減除上月末累計已售單元分?jǐn)偟耐恋孛娣e計算當(dāng)月應(yīng)稅土地面積。計算公式如下：
月度計稅土地面積=[未開發(fā)土地面積+已開發(fā)未開始銷售項目占地面積+可
售單元總占地面積(含公共設(shè)施占地面積)×(1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積)]÷12
2、如果公共設(shè)施在項目銷售結(jié)束后歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，則按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積(不含公共設(shè)施占地面積)的比例計算每個可售單元應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。以可售單元總占地面積減除上月末累計已售單元分?jǐn)偟耐恋孛娣e計算當(dāng)月應(yīng)稅土地面積。計算公式如下：
月度計稅土地面積=[未開發(fā)土地面積+已開發(fā)未開始銷售項目占地面積+公共設(shè)施占地面積+可售單元占地面積×(1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積)] ÷12
3、年度應(yīng)納土地使用稅=∑(各月應(yīng)稅土地面積×稅率)
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中途轉(zhuǎn)讓土地的處理
中途轉(zhuǎn)讓土地、在建或建成未售項目或建成在售項目的，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時一并申報繳納(繳納當(dāng)年應(yīng)稅月份起至產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)月應(yīng)繳納的土地使用稅)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的次月至當(dāng)年12月的土地使用稅由受讓方繳納。
四、其他事項說明
1、已售單元的確定
“已售單元”按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房方簽訂的并經(jīng)建設(shè)部門備案登記的商品房購買合同所約定的交付時間確定。超過該合同約定的交付時間的商品房(或其他類型的房產(chǎn))即為已售單位。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)截止至合同約定的房產(chǎn)交付的當(dāng)月(含當(dāng)月)。
2、計算口徑
“按月計算”是從當(dāng)月的第一天至最后一天計算應(yīng)納稅的土地面積。
3、申報時間
城鎮(zhèn)土地使用稅“按月計算”的基礎(chǔ)上，納稅人可采用“按月申報”或者“按年申報”的方式，具體申報時間由各鎮(zhèn)(街)的主管稅務(wù)分局確定。
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