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2017初級經濟師考試房地產模擬試題及答案
一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有一個最符合題意)
1、同一實物、同一位置的房地產，其價值不同主要是由于_____。不同。
A.建筑結構(環球網校2015經濟師《初級房地產》考前模擬練習(1))
B.景觀
C.附屬設備
D.權益
2、房地產的不可移動性，實質是_____。
A.房地產的周圍環境固定不變
B.房地產離商業中心等的距離固定不變
C.房地產的自然地理位置固定不變
D.房地產的產權不可轉移
3、我國城市房地產管理法規定，采取雙方協議方式出讓土地以的出讓金不得低于_____。
A.該宗土地的基準地價
B.該宗土地的標定地價
C.按國家規定所確定的最低價
D.該宗土地地前三年的平均價格
4、某宗土地面積1000平方米，可建建筑面積3000平方米的房屋，其中規定居住用途建筑面積2000平方米，商業用途建筑面積1000平方米，則該土地使用權出讓的法定最高年限為_____年。
A.70
B.50
C.40
D.55
5、由于土地使用者不按規定開發、利用、經營土地而導致土地管理部門將土地使用權收回，需_____土地使用權出讓合同。
A.變更(環球網校2015經濟師《初級房地產》考前模擬練習(1))
B.解除
C.重新簽訂
D.修改
6、某銀行存計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為5%，為吸引3年期的土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖然申請續期但未獲的，土地使用權由國家_____收回。
A.按標定地價
B.按協議價
C.按市場價
D.無償
7、某銀行存款計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為5%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存的單利年利率不能超過少應大于_____。
A.5.50%
B.5.42%
C.5.86%
D.5.25%
8、利率的時間單位為1年，計息周期短于1年時，能真實反映資金時間價值的利率是_____。
A.名義利率
B.實際利率
C.周期利率
D.年利率
9、某房地產開發項目的現金流量如下表所示，已知基準收益率為10%，則其凈現值為_____元。
A.-38.95
B.42.84
C.140.00
D.38.95
10、房地產投資評估采用內部收益率法的優點是_____。
A.能反映投資獲利數額的大小
B.能反映投資效率的高低
C.無論何種模式的現金流量都能求解
D.先確定基準收益率
11、某甲用80萬 元購進一棟住宅后出租，每年出租凈收入4萬 元，出租5年后以120萬元售出。某甲原期望收率為15%，現實際收益率_____。
A.不能確定
B.小于原期望收益率
C.等于原期望收益率
D.大于原期望收益率
12、居住建筑密度指的是_____與居住建筑用地面積之比。
A.居住面積
B.居住建筑基底面積
C.居住建筑面積
D.居住區總建筑面積
13、居住區人品毛密度指的是居住總人品與_____之比。
A.總用地
B.居住建筑用地面積
C.居住建筑基底面積
D.居住區總建筑面積
14、房地產經營者在處理房地產經營的投資風險時，風險轉移的方式是_____。
A.將風險損失攤銷計入成本
B.從其他未發生風險損失的較高收益中得到補償
C.采取措施阻止風險損失發生
D.通過合同規定由承徂人承擔維護、維修等的超支費用和違法責任?
15、從房地產開發項目進度計劃的內容來看，有目標性計劃和_____。
A.總進度計劃
B.階段性計劃
C.圖表式計劃
D.支持性計劃
16、在工程組織總設計的編制內容中，主要技術經濟指標包括開發周期、總投資額、_____及節約投資額等。
A.投資利潤率
B.單位生產能力
C.投資回收期
D.建筑工程單方造價
17、確定房地產市場調查的目標，是為了_____。
A.分析房地產市場狀況
B.使房地產市場調查工作有針對性
C.確定房地產市場調查的必要性
D.確定房地產高地調查的步驟
18、有效的房地產開發項目市場營銷工作，應該從_____。
A.房地產預售開始到項目竣工驗收為止
B.項目可行性研究開始到項目竣工驗收為止
C.項目可行性研究開始到項目竣工驗收并完全投入使用為止
D.項目建成開始到項目完全投入使用為止
19、房地產市場營銷中應確定適當的產品，這里的適當是指_____。
A.房地產商品具有廣泛適用性
B.房地產商品有助于利用企業的優勢和特長
C.房地產功能、質量、規格等適應當前經濟水平
D.房地產功能、質量、規格等對目標顧客群是適當的
20、房地產市場研究工作包括：1.選擇研究方法;2.確定研究目的;3.確立研究任務;4.估算研究所需時間、費用及研究結果的預期價值;5.數據收集、處理和分析;6.市場研究的結論與建議。上述工作中，正確的步驟應當是_____。
A.1-2-3-4-5-6
B.2-3-1-4-5-6
C.1-5-2-3-4-6
D.2-3-1-5-4-6
21、房地產企業安市場促銷活動時，其根據應是_____。
A.總需要量
B.總需求量
C.企業銷售潛量
D.企業當前銷售量
22、某企業組織專業人員對一宗房地產的市場售價進行預測，提出了三種價格，樂觀估計可達3000元每平方米，中間估計為2800元每平方米，悲觀估計為2500元每平方米。若采用三點估計法，則預測值為_____元每平方米。
A.2800
B.2767
C.2775
D.2783
23、對物業所有權人來說，物業管理應達到的目標是使物業發揮最大的_____和經濟效益。
A.環境效益
B.使用效益
C.社會效益
D.綜合效益
24、物業管理企業在經營中屬_____部分，按照《房地產開發企業財務制度》執行。
A.特殊財務政策
B.一般財務政策
C.服務性財政政策
D.共性財務政策
25、物業管理實施的必要條件是產權清晰、_____、經費保障、管理科學。
A.平等協商
B.服務社會
C.權責明確
D.優質優價
26、某物業管理企業在某年的投資凈收益為30萬元，主營業務利潤為50萬元，補貼收入為20萬元，其他業務利潤為15萬元，則該年的營業利潤為_____萬元。
A.115
B.65
C.95
D.85
27、在商品房面積計算中，公用建筑面積分攤系數K的計算公式為_____。
A.K=公用建筑面積/套內建筑面積
B.K=公用建筑面積/總建筑面積
C.K=公用建筑面積/銷售面積
D.K=套內建筑面積/總建筑面積
28、房地產交易中的契稅是_____。
A.房屋發生所有權轉移時，向產權出讓人征收的一次性稅收
B.房屋發生所有權轉移時，向產權承受人征收的一次性稅收
C.房屋發生所有權轉移時，向產權出讓人和承受人共同征收的一次性稅收
D.房屋發生所有權或使用權轉移時，向產權出讓人和承受人共同征收的一次性稅收
29、征收固定資產投資方向調節稅的首要目的是_____。
A.增加稅收
B.抑制投資
C.鼓勵投資
D.控制資金投向
30、加強房地產市場宏觀管理的首要目的是_____。
A.刺激房地產投資
B.抑制房地產投資
C.使房地產經濟與國民經濟協調發展
D.打擊房地產投機
31、某人想通過每年向銀行存入一筆相同數額的錢，以便在10年后能積攢到15萬元購房。假設銀行存款年利率為8%，則該人每年應存款額為_____元。
A.4796
B.15000
C.8200
D.10354
32、房地產市場宏觀調控的范圍是_____。
A.房地產一級市場
B.房地產二級市場
C.房地產三級市場
D.房地產各級市場
33、在我國，房屋所有權人和該房屋占用的土地_____人必須同屬一人。
A.所有權
B.租賃權
C.抵押權
D.使用權
34、土地登記以_____為單位組織進行。
A.縣級行政區
B.宗地
C.土地使用者
D.獨立的房屋
35、房產調查應以_____為單位，逐項實地進行調查填表。
A.單幢樓宇
B.權屬單元
C.宗地
D.房屋用途
36、在房產分丘圖中，每幢房屋有6位數字代碼，其中表示建筑年份的為_____。
A.第1、2位
B.第3、4位
C.第5、6位
D.第3、4、5、6位
37、房地產金融機構辦理資金信托業務時，獲得的收入為_____。
A.手續費
B.存貸款利息差
C.手續費及部分存貸款利息差
D.資金使用收益的一部分
38、房地產銷售中，對于一次性付款通常會給予適當優惠，這種形式稱為_____。
A.數量折扣
B.現金折扣
C.一次性優惠
D.時間折扣
39、購房抵押貸款月還本付息額與其抵押貸款期限_____。
A.正相關
B.負相關
C.成線性關系
D.無關系
40、房地產金融市場的金融工具是指_____。
A.可以保證資金流通的物質資料
B.金融市場的管理法規
C.運載傾向資金的各種交通工具及其輔助條件
D.可以在市場上與傾向相交易的各種金融契約
41、房地產開發前期工作的主要內容有_____。
A.獲取土地使用權
B.規劃設計及建設方案的制定
C.安排短期和長期信貸
D.編制施工組織設計
E.簽訂施工承包合同
42、在開發完成后的房地產經營方式的選擇中，如果注重長遠利益，則_____。
A.出售與出租比較中選擇出租
B.出售與出租比較中選擇出售
C.長租與短租比較中選擇長租
D.長租與短租比較中選擇短租
43、土地使用者按照出讓合同的約定支付了土地使用權出讓金，但市、縣人民政府土地管理部門未按照出讓合同約定提供土地的，土地使用者有權_____。
A.解除合同
B.變更合同
C.重新簽訂合同
D.要求返還出讓金
E.請求違約賠償
44、土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規定用途，必須向_____提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可乾地轉讓。
A.規劃主管部門
B.土地主管部門
C.計劃主管部門
D.建設主管部門
45、土地使用權抵押的特征包括_____。
A.具有從屬性
B.具有優先受償性
C.必須轉移抵押物
D.具有物上追及力
46、土地使用權終止的原因有_____。
A.土地使用權出讓合同規定的使用期限屆滿
B.土地滅失
C.土地使用者死亡
D.土地使用權轉讓
E.土地使用者嚴重違反城市規劃而被國家強制收回
47、在估算房地產投資項目的凈現金流量時，應注意掌握的原則有_____。
A.沉沒成本不應考慮
B.固定成本不應考慮
C.不要忽視機會成本
D.可以忽視變動成本
E.以增量現金流量為基礎
48、房地產投資項目不確定性分析包括_____。
A.盈虧平衡分析
B.敏感性分析
C.準確度分析
D.概率分析
E.經濟效益分析
49、房地產投資風險最主要的特征是不確定性，客觀原因表現為_____。
A.投資判斷失誤
B.國家政策的變化
C.預期收益的變化
D.戰爭的爆發
50、在選擇房地產出售時機時，其方式通常有_____。
A.委托銷售
B.滯后銷售
C.提前銷售
D.分期付款銷售
E.即時出售
51、拆遷生產經營用房，被拆遷人自找生產經營過渡用房時，拆遷人給予的補償有_____。
A.過渡用房建造費
B.臨進安置補助費
C.一次補助搬遷費
D.自找房屋過渡期間停產停業損失
52、房地產開發項目施工招標，采用協議方式通常適用于_____。
A.性質特殊、內容復雜的工程
B.邊設計邊施工的緊急工程
C.未能提供招標文件的工程
D.需專門經驗或特殊設備的工程
53、房地產開發項目施工招標，需準備的招標文件有_____。
A.工程施工招的標底
B.工程的綜合說明及合同條款
C.設計圖紙及技術說明
D.工程量清單
E.施工技術方案及措施
54、房地產開發項目招標，選定施工單位應考慮的條件有_____。
A.包價
B.工期
C.質量
D.管理
E.施工方案
55、市場營銷活動中必須充分考慮房地產目標市場，確定目標市場應考慮_____。
A.目標市場的位置遠近
B.目標市場的容量
C.目標市場的性質
D.目標市場中競爭對手情況
56、影響房地產經營環境的經濟因素有_____。
A.消費水平
B.利息率
C.人們生活方式
D.通貨膨脹水平
57、市場調查過程中設計的調查表格應做到_____。
A.詢問的內容必須是調查的重點
B.根據不同的調查方法選擇詢問方式
C.詢問的項目盡量少
D.問卷口吻要親切，問題要明確，便于被調查者答復
58、房地產促銷中進行營業推廣，可以著眼于_____。
A.鼓勵消費者直接購買
B.鼓勵房地產徂賃代理機構交易
C.鼓勵政府扶持
D.鼓勵企業推銷人員推銷
59、住宅小區物業管理服務收費按性質、特點可分為_____。
A.房屋設備維修費
B.特殊服務費
C.公眾代辦性服務費
D.房地產中介服務費
E.公共性服務費
60、住宅維修基金可以用于_____項目。
A.住戶的屋頂面翻修
B.每戶封陽臺
C.電梯更新
D.換戶內暖氣片
61、房地產中介服務包括_____。
A.房地產價格評估
B.物業管理
C.房地產經紀
D.房地產咨詢
62、房地產市場管理手段分為_____。
A.處罰手段
B.經濟手段
C.監督手段
D.行政手段
E.法律手段
63、屬于房地產買賣總領事 同必須具備的條件是_____。
A.權利主體的合法性
B.權利主體身份的一致性
C.應是書面合同
D.與法律法規的一致性
E.合同內容的公開性
64、房地產產權管理的內容包括_____。
A.依法禁止產權轉移和代替
B.房地產交易價格管理
C.審查確認產權
D.房屋竣工驗收
E.權屬登記
65、房地產因_____致使其權屬發生轉移，當事人應申請轉移登記。
A.買賣
B.繼承
C.分割
D.抵押
E.租賃
66、某職工購買了一套商品房，申請房屋權屬登記，登記機關經審查決定不予登記，其原因可能是_____。
A.高度民主商品房未辦理土地出讓手續
B.買賣雙方未簽訂購房合同
C.商品房配套設施不齊全
D.房屋竣工驗收不合格
E.未辦理公證
67、當事人應在行為發生后15晶內申請登記的事項有_____。
A.依法抵押土地使用權
B.依法向政府土地管理部門承租國有土地
C.向有出租權的土地使用者承租國有土地
D.以出讓方式取得國有土地使用權
E.以劃撥方式取得國有土地使用權
68、房地產開發項目中，可以視為開發企業自有資金的有_____。
A.現金
B.其他速動資產
C.租入的機械設備
D.短期內可收回的各種應收款
69、房地產開發企業申請的開發流動資金貸款可用于_____。
A.購置開發企業必要的辦公場所
B.支付開發項目規劃設計費用
C.支付開發項目建筑安裝工程費用
D.建設開發項目公共設施配套工程
70、經濟適用住房_____。
A.由城市政府組織開發企業或集資建房單位建造
B.價格為微利房
C.面向城鎮中低收入家庭
D.以租賃方式為主
71、(題干一)某房地產開發企業開發的某住宅小區的總用地面積30000平方米，居住建筑用地面積20000平方米，住宅基底面積14000平方米，住宅居住面積56000平方米，住宅小區內總人口為5000人。該開發企業擬通過招標選擇建筑承包商，并在建設期內預售住宅。(題干同71題)該住宅小區人口凈度為_____人/公頃。
A.3571
B.2500
C.1667
D.893
72、(題干同71題)該項目招標時，標底由_____等構成。
A.土地使用權出讓金
B.工程直接費
C.工程間接費
D.利潤
73、(題干同71題)該開發企業對投標單位進行了資格審查，其內容一般有_____。
A.承建同類或類似工程經驗
B.可投入本工程的資金數額
C.可用于本工程的施工機械
D.擬派行為表現本工程工人員簡歷
74、(題干同71題)施工單位的項目管理主要內容有_____。
A.投資控制
B.施工進度計劃與控制
C.施工質量計劃與控制
D.竣工決算
75、(題干同71題)該開發企業預售住宅必須滿足的條件包括_____。
A.取得預售許可證
B.與金融機構已簽訂貸款協議
C.自有資金占建設總投資25%以上
D.已確定竣工交付日期
76、(題干二)某房地產開發公司購買一塊空地用于開發住宅。地價800萬元一次付清預計建設期為兩年，第一年建設投資600萬元，第二年建設投資1000萬元他離開現總建設面積15000平方米，預計平均售價2600元每平方米銷活動時：建設期第一、二年分別預售住宅的10%和20%如需改后第一、二年分別銷售住宅的40%和30%費占銷售收入的10%準收益率為10%。(題干同76題)該項目的凈現金流量圖是_____。(圖中所用的前段時間為萬元)。
A.
B.
C.
D.
77、(題干同76題)該項目的動態投資回收期為_____年。
A.3.30
B.3.00
C.2.21
D.2.14
78、(題干同76題)對該項目進行盈虧平衡分析時，劃分固定成本與可變成本可采用_____。
A.費用分解法
B.高低點法
C.數學計算法
D.回歸分析法
79、(題干同76題)對該項目乾地風險分析，一般而言，投資者所期望的收益_____。
A.隨安全度增加而增加
B.隨安全度增加而減小
C.與安全度同步
D.不受安全度影響
80、(題干同76題)除住宅本身因素外，影響住宅銷售收益的主要因素有_____。
A.小區規模
B.外部景觀
C.小區周圍學校知名度
D.配套服務設施
81、(題干三)某居民欲購買一套商品住宅，當地購房通常要求首付款為總房價的20%，余款可以向銀行貸款，貸款期限為30年，貸款年利率為6%，按月等額償還貸款本息。假設該居民購房的首付款可以由其原來的積蓄解決，余款需要向銀行 示設該居民民家庭月收入為5000元，月收入的30%可用于償還購房貸款。(題干同81題)該項貸款的實際年利率為_____。
A.6%
B.0.5%
C.3.04%
D.6.17%
82、(題干同81題)該居民可以承受的總房價為_____萬元。
A.31.3
B.24.3
C.25.0
D.30.0
83、(題干四)甲房地產開發公司在一次土地拍賣會上購得土地一塊，按規劃要求設計為下部兩層商場，上部三層住宅。在兩層商場完成后，房地產開發公司為了獲得建設資金，將已建項目全部向銀行進行了抵押貸款。后又完成了兩層住宅建設，因預售情況不理想而債務又已經到期，經協商，同意將項目整體拍賣償還債務，拍賣中，乙房地產開發公司得到了該項目。(題干同83題)甲房地產開發公司之所以能夠取得該塊土地使用權，是因為_____。
A.個備開發資質且土地出價最高
B.土地出價高于底價且開發方案最好
C.出價及開發能力、條件綜合最好
D.出價較高且能一次性支付土地費用
84、(題干同83題)甲房地產開發公司在進行抵押時，_____。
A.投資應已經害到總投資的25%以上
B.抵押權人和抵押人應簽訂書面協議
C.應向縣級以上政府規定的部門辦理抵押登記
D.抵押期間，抵押物應由抵押權人所有
85、(題干同83題)拍賣所得250萬元，其中抵押房地產拍賣價款200萬元，住宅拍賣價款50萬元，拍賣手續費及應交納的相關稅費25萬元。抵押 示未清償債務為225萬元，抵押權人有權優先受償額為_____萬元。
A.180
B.200
C.225
D.175
86、(題干五)某房地產公司在某鄉一廢舊廠搞房地產開發。該廢舊廠區原土地和房屋屬鄉集體所有。根據規劃，該放心舊廠區可開發為商品住宅和游樂場。房地產公司在開發過程中委托房地產經紀機構預售在建的商品住宅。在游樂場即將開業時，某快餐公司租用了其中一小樓開快餐廳，租期5年。游樂場建成開業數月后房地產公司將其整體賣給某娛樂公司。在游樂場開業兩年多后，快餐公司將快餐廳轉租給革餐飲公司。(題干同86題)房地產公司欲合法占用該廢舊廠區的土地須_____。
A.向規劃管理部門申請辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同
B.向規劃管理部門提出用地申請，辦理建設工程規劃許可證和征地手續，與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同
C.向鄉政府提出用地申請，進行拆遷補償，并與其簽訂土地使用權出讓合同
D.向規劃管理部門提出建設用地規劃申請后，辦理征地手續，與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同
87、(題干同86題)房地產經紀機構合法預售該商品住宅要出示_____。
A.該鄉政府核發的土地使用權證
B.當地房地產管理部門出具的商品房預購人履行預售合同登記備案的證明
C.房地產公司委托該房地產經紀機械工理銷售其商品住宅的委托書
D.當地縣級以上人民政府房地產管理部門核發的商品房預訓許可證
88、(題干同86題)快餐公司使其租賃行為合法要辦理的手續有_____。
A.快餐公司與房地產公司簽訂租賃合同
B.到當地房地產管理部門登記備案
C.辦理游樂場快餐廳營業執照
D.領取房屋租賃證
89、(題干同86題)房地產公司辦理游樂場買賣手續時，應當向當地主管部門提交的材料有_____。
A.房屋所有權證
B.土地使用權證
C.房地產公司與娛樂公司簽訂的房地產轉讓合同
D.當地規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證
90、(題干同86題)快餐公司與餐飲公司辦理轉租手續的賽程為_____。
A.快餐公司與餐飲公司簽訂租賃合同，餐飲公司辦理快餐廳營業執照并到當地房地產管理部門登記備案
B.經房地產公司同意，快餐公司與餐飲公司簽訂租賃合同，并到當地房地產管理部門登記備案
C.經娛樂公司同意，快餐公司與餐飲公司簽訂租賃合同，并到當地房地產管理部門登記備案
D.經娛樂公司同意，快餐公與餐飲公司簽訂租賃合同，快餐公司到當地房地產管理部門登記備案并辦理游樂場快餐廳營業執照
參考答案：
1 D
2 C
3 C
4 B
5 B
6 D
7 D
8 B
9 D
10 B
11 B
12 B
13 A
14 D
15 D
16 D
17 B
18 C
19 D
20 B
21 C
22 D
23 B
24 D
25 C
26 B
27 A
28 B
29 D
30 C
31 D
32 D
33 D
34 A
35 B
36 C
37 A
38 B
39 B
40 D
41 ABC
42 AD
43 ADE
44 AB
45 ABD
46 ABE
47 ACE
48 ABD
49 BD
50 BCE
51 BCD
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53 BCD
54 ABC
55 BD
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62 BDE
63 ACD
64 ACE
65 ABC
66 ABD
67 AC
68 ABD
69 BCD
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72 BCD
73 ACD
74 BC
75 AD
76 D
77 A
78 ABD
79 B
80 BCD
81 D
82 A
83 A
84 BC
85 A
86 D
87 CD
88 ABC
89 ABC
90 C
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