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2016重慶市物業(yè)管理條例實施細則
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，進一步貫徹實施國務院《物業(yè)管理條例》及《重慶市物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本細則。
第二條 市國土資源和房屋管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市級主管部門)，履行物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責;區(qū)縣國土房管局(房管局)是本行政區(qū)域物業(yè)管理行政主管部門，并接受市級主管部門的業(yè)務指導。
第三條 區(qū)縣政府要按照屬地管理、分級負責的原則，切實加強本行政區(qū)域物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立及時就地化解物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處置的聯(lián)動機制，將業(yè)主大會建設及其業(yè)主委員會工作作為社區(qū)管理和基層民主建設工作的一項重要內(nèi)容。
主城各區(qū)政府要在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)建立物業(yè)管理工作專門機構(gòu)，并落實人員和工作經(jīng)費。其他區(qū)縣政府應在物業(yè)管理面積超過200萬平方米的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，參照主城區(qū)落實專門機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費，并對其他街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理相關(guān)工作的機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費。
區(qū)縣主管部門應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務企業(yè)信用檔案、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分等信息。
第四條 規(guī)劃、建設、質(zhì)監(jiān)、物價、市政、公安、消防、工商、環(huán)保、民政、園林、民防、稅務等部門，按照各自職責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進行監(jiān)督管理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反《重慶市物業(yè)管理條例》第五十九規(guī)定的禁止行為的，按照“誰許可(審批)、誰驗收、誰監(jiān)管”的原則，確定查處的行政主管部門，相關(guān)部門按職責協(xié)調(diào)配合。
第五條 建設行政主管部門負責督促建設單位將建筑區(qū)劃內(nèi)非業(yè)主共有的公用設施按規(guī)定移交市政等相關(guān)主管部門，負責督促建設單位在房屋工程質(zhì)量保修、電梯選型配置、協(xié)助籌備業(yè)主大會等物業(yè)管理活動中履行責任的監(jiān)督管理，將其納入企業(yè)信用信息檔案管理。
第六條 市級主管部門應當加快建立全市統(tǒng)一的物業(yè)市場監(jiān)管信息平臺，促進房管部門之間及物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督信息的互聯(lián)互通，并制定隨機抽查監(jiān)督事項清單，建立對物業(yè)服務企業(yè)隨機抽取檢查對象、隨機選派執(zhí)法檢查人員的“雙隨機”抽查制度。加強與工商等行政主管部門協(xié)作，健全物業(yè)服務市場主體誠信檔案、失信聯(lián)合懲戒和黑名單制度。
第七條 市、區(qū)縣主管部門要加強物業(yè)服務企業(yè)信用檔案建設，建立健全企業(yè)法定代表人、項目負責人信用檔案，實行動態(tài)管理。物業(yè)管理協(xié)會負責本行業(yè)信用信息的組織與發(fā)布。企業(yè)信用檔案與企業(yè)法定代表人、項目負責人信用信息相關(guān)聯(lián)。
第八條 物業(yè)服務企業(yè)享受國家和我市有關(guān)現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。
區(qū)縣政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第九條 區(qū)縣主管部門應當充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計算等現(xiàn)代網(wǎng)絡信息技術(shù)，建設業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計算機和手機等電子工具參與小區(qū)共同事務決策，提高業(yè)主參與業(yè)主大會表決的投票率，保證計票的準確性，解決業(yè)主到現(xiàn)場投票表決的難題。
第十條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會討論決定。業(yè)主委員會工作經(jīng)費年度預算由業(yè)主大會討論決定，具體使用情況由業(yè)主委員會每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。未經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用超預算部分不得在物業(yè)項目公共收益中列支。
有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當?shù)慕蛸N。
第十一條 業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度。業(yè)主大會可委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查，并將檢查情況通報全體業(yè)主。業(yè)主大會可在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計。審計經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，業(yè)主大會可決定該經(jīng)費從公共收益中列支。
第十二條 建設單位要對住宅區(qū)籌備及召開首次業(yè)主大會所需經(jīng)費給予支持。本實施細則出臺后，新建住宅物業(yè)項目尚未交付使用的，建設行政主管部門要督促建設單位對所建物業(yè)項目籌備及召開首次業(yè)主大會的辦公經(jīng)費予以支持。辦公經(jīng)費一般包括宣傳費、材料費等。
第十三條 占物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面請求召開首次業(yè)主大會或臨時業(yè)主大會會議的，應附上簽字的書面要求原件和其他能證明業(yè)主身份的書面材料。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)受理業(yè)主大會申請需核實業(yè)主身份的，所在區(qū)縣土地房屋權(quán)屬登記機構(gòu)應予以支持。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或業(yè)主委員會應通過隨機抽樣調(diào)查等方式對業(yè)主身份及簽字真實性進行核實，并將提出申請的業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示上載明在規(guī)定時間內(nèi)提出異議。公示期間，凡有1名及以上被冒名業(yè)主提出異議且經(jīng)查屬實的，或者有人舉報在申請名單中有被冒名頂替且經(jīng)查證屬實的，對聯(lián)名申請不予受理。
第十四條 業(yè)主委員會成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5—11人，應當為單數(shù)。
業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定;若業(yè)主大會議事規(guī)則尚未確定的，則由業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法確定。
第十五條 業(yè)主委員會委員出缺，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應當召開業(yè)主大會會議增補;缺員超過50%的，該業(yè)主委員會自然解散。在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在其指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算和資料清理工作，并在解散后3個工作日內(nèi)將業(yè)主大會印章及相關(guān)資料移交給物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第十六條 業(yè)主大會決定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路等公共部位或公共設施經(jīng)營的，應按規(guī)定取得相應合法手續(xù)，不得占用防火間距、消防車通道、消防車撲救面、避難層等公共區(qū)域，不得危及公共安全。
業(yè)主大會可制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位停車管理辦法，并按照“誰受益、誰管理、誰負責”確定安全管理責任。
因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放影響消防安全等公共安全的，管理單位勸告、制止無效后，應及時向交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所等相關(guān)部門書面報告，交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所接到書面報告后應及時到現(xiàn)場，依法對安全隱患或者違法行為進行處理。
第十七條 利用物業(yè)共用部位、共有設施經(jīng)營的，獲取的收益歸業(yè)主共有。
業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)與其他管理人利用物業(yè)共用部位、共有設施經(jīng)營的，應當在物業(yè)服務合同或管理規(guī)約中約定。所得收益在扣除管理費支出、稅金后，原則上納入物業(yè)專項維修資金。
業(yè)主大會成立后，收益按業(yè)主大會決定和合同約定使用。業(yè)主大會未作出決定的，參照業(yè)主大會成立前對公共收益的管理辦法執(zhí)行。
由物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人經(jīng)營物業(yè)共用部位、共有設施的，應將其收益單獨列賬，并將應納入物業(yè)專項維修資金部分按年度交存區(qū)縣主管部門指定的商業(yè)銀行專戶統(tǒng)一管理。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)交付業(yè)主使用之日起，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置將公共收益收支情況每年公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主大會決定就公共收益賬目進行財務審計的，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會應當積極配合。
第十八條 加強業(yè)主信用管理工作，增強業(yè)主大會籌備組業(yè)主成員、業(yè)主委員會委員候選人公信度。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等嚴重違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為的，經(jīng)人民法院判決生效或者仲裁裁決確認的，拒不履行或拒不改正的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
業(yè)主委員會成員超越職權(quán)作出的決定，侵害了其他業(yè)主權(quán)益且經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。業(yè)主委員會成員違法違規(guī)行為撤銷后，其當事人以自薦或他薦方式擬再入選業(yè)主委員會籌備組或業(yè)主委員會的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應將當事人的信用記錄公告全體業(yè)主。
第三章 物業(yè)服務企業(yè)管理
第十九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，應提供物業(yè)管理專業(yè)人員等相關(guān)專職管理和技術(shù)人員的相應職稱、資格證書、勞動合同和社會保險證明。
第二十條 市、區(qū)縣主管部門要加強物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理。
我市注冊的物業(yè)服務企業(yè)，因破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止物業(yè)服務業(yè)務但未注銷營業(yè)執(zhí)照的，已不符合原資質(zhì)條件的，二級、三級資質(zhì)企業(yè)分別由市、區(qū)縣主管部門督促限期整改，一年后仍不符合的，將給予資質(zhì)降級或注銷處理;一級資質(zhì)企業(yè)由市級主管部門向上級主管部門上報處理意見。
第二十一條 市、區(qū)縣主管部門根據(jù)監(jiān)管對象、監(jiān)管資源等實際情況，按照“突出重點、抽查監(jiān)督”的原則，對工商部門公示的企業(yè)經(jīng)營異常名錄、行政處罰等信息涉及的物業(yè)服務企業(yè)，分別以兩年、一年為周期開展一次市場清理整頓。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生《重慶市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定的禁止行為，作為主要內(nèi)容列入信用檔案。物業(yè)服務企業(yè)不良信用信息由其管理的物業(yè)項目所在地區(qū)縣主管部門載入，在轄區(qū)公眾信息網(wǎng)等渠道公示，并抄送企業(yè)注冊地主管部門和市級主管部門，實現(xiàn)信息共享。
對于被載入不良信用信息的物業(yè)服務企業(yè)，一年內(nèi)其管理的物業(yè)項目不得參加物業(yè)管理示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具誠信證明材料;對于違反《重慶市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定且被主管部門予以行政處罰的物業(yè)服務企業(yè)，由注冊地區(qū)縣主管部門按有關(guān)規(guī)定予以重新核定資質(zhì)等級。對于嚴重違反《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定的，予以降低資質(zhì)等級或注銷資質(zhì)證書。涉及一、二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)縣主管部門將核定意見報送市級主管部門。因被行政處罰注銷資質(zhì)的企業(yè)，其企業(yè)股東、法定代表人、企業(yè)總經(jīng)理、涉事項目負責人新申報核定物業(yè)服務資質(zhì)的，納入重點監(jiān)管范圍。
第二十三條 跨區(qū)承接物業(yè)服務項目的企業(yè)，在物業(yè)服務合同備案的同時向項目所在地區(qū)縣主管部門和行業(yè)協(xié)會備案物業(yè)服務企業(yè)相關(guān)情況。
已在我市承接物業(yè)服務項目但未到當?shù)貐^(qū)縣主管部門備案的，應在本實施細則出臺后3個月內(nèi)完成備案。
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