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紹興市區(qū)物業(yè)管理辦法「全文」
由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步晚，市場化程度較低，行業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)過不少問題。在行業(yè)初創(chuàng)的很長一段時間里，物業(yè)管理企業(yè)服務水平良莠不齊，管理價質(zhì)不符、違規(guī)、侵權(quán)的現(xiàn)象時有發(fā)生，投訴率居高不下。下面小編為大家整理了關(guān)于紹興市區(qū)物業(yè)管理辦法全文，一起來看看吧：
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合紹興市區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 紹興市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 市建設(shè)局(以下稱物業(yè)主管部門)負責市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
袍江工業(yè)區(qū)、鏡湖新區(qū)管委會負責做好本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的具體監(jiān)督管理工作。
城管、規(guī)劃、工商、公安、價格、建筑、廣電、電信、電力、水務、環(huán)衛(wèi)、燃氣等部門和單位按照各自職責協(xié)助做好市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理和服務工作。
鎮(zhèn)政府、街道辦事處負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助做好物業(yè)管理的指導和監(jiān)督工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利，并應當履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)主管部門(含袍江工業(yè)區(qū)、鏡湖新區(qū)管委會，下同)會同鎮(zhèn)政府、街道辦事處根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)建筑面積百分之三十以上的。
第九條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會的代表組成。代表產(chǎn)生的具體辦法是：
(一)由前期物業(yè)服務企業(yè)(沒有前期物業(yè)服務企業(yè)的由物業(yè)所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處、居民委員會)向物業(yè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主征詢意見，并組織推舉出業(yè)主代表一至三名;
(二)由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)政府、街道辦事處指定當?shù)鼐用裎瘑T會的工作人員一至二名作為代表(居民委員會尚未建立的，由鎮(zhèn)政府、街道辦事處在其單位內(nèi)推舉代表);
(三)由物業(yè)主管部門要求建設(shè)單位推舉一至二名代表。
籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規(guī)則和進行相應的籌備工作�；I備組無法確定召集人的，由物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設(shè)單位、居民委員會代表中直接指定。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門、鎮(zhèn)政府、街道辦事處、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應在物業(yè)竣工驗收前一次性向物業(yè)主管部門預繳籌備經(jīng)費，由物業(yè)主管部門代收代管�；I備經(jīng)費的使用應堅持節(jié)儉、合理，實行多退少補。具體預繳標準為5萬平方米以下的物業(yè)為每平方米1元，5萬平方米以上的部分為每平方米0.5元。
第十條 業(yè)主大會會議采用的形式、業(yè)主推選業(yè)主代表、意見的表達方式和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)及業(yè)主大會作出決定所需投票權(quán)數(shù)等應符合《浙江省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定。
第十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
第十三條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，應當持業(yè)主大會會議記錄、會議決定、議事規(guī)則以及業(yè)主公約等有關(guān)文件向物業(yè)主管部門備案。
物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當重新備案。
第十四條 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5至15人組成，設(shè)主任1人，副主任1至3人。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十五條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本辦法第十一條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)主管部門、鎮(zhèn)政府、街道辦事處、居民委員會應當指導業(yè)主召開。
第十六條 業(yè)主公約應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的費用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
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第三章 前期物業(yè)管理
第十九條 建設(shè)單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，符合下列條件之一的，經(jīng)物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
(一)投標人少于三個的;
(二)多層或多層和高層結(jié)合、規(guī)劃總建筑面積小于4萬平方米的;
(三)獨立高層、別墅區(qū)規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以下的。
第二十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應當制定業(yè)主臨時公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應當將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容。
第二十一條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。
第二十二條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應當向物業(yè)主管部門、建筑業(yè)等主管部門報告。物業(yè)主管部門、建筑業(yè)等主管部門應當責令建設(shè)單位限期整改。
第二十三條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)交接完畢三十日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當將其中的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地查驗記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接單等資料交物業(yè)主管部門備存。
第二十四條 建設(shè)單位應當按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。
規(guī)劃行政主管部門在新建物業(yè)規(guī)劃審批時應征求物業(yè)主管部門對物業(yè)管理用房設(shè)置的意見，并將物業(yè)管理用房的面積、位置在批準的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。建設(shè)單位應在辦理商品房預售證之前到物業(yè)主管部門就物業(yè)管理用房進行確認，并將前期物業(yè)管理相關(guān)資料交物業(yè)主管部門。
因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃部門要求配置的社區(qū)管理用房等，應按規(guī)定移交給相關(guān)單位使用和管理。
第二十五條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房由房產(chǎn)管理機構(gòu)登記建檔。
物業(yè)管理用房竣工驗收合格三十日內(nèi)，建設(shè)單位應當與物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理用房進行交接驗收。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第二十三條第一款規(guī)定的資料。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第二十九條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當事人應當對物業(yè)服務費結(jié)算有明確的約定。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應的代收手續(xù)費。
住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：
(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。
第三十一條 鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居民委員會應當對業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議進行調(diào)解，應當配合物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
在鎮(zhèn)政府(街道辦事處)轄區(qū)內(nèi)，應當建立由鎮(zhèn)政府(街道辦事處)、物業(yè)主管部門、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位和人員參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由鎮(zhèn)政府(街道辦事處)負責召集，主要協(xié)調(diào)有關(guān)召開業(yè)主大會臨時會議、業(yè)主委員會不依法召集、業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不履行代表業(yè)主簽訂、續(xù)簽、變更、解除物業(yè)管理服務合同及其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定等問題。
第三十二條 物業(yè)服務合同期滿當事人不續(xù)約或者要求提前解除合同，物業(yè)服務企業(yè)應當依法有序退出物業(yè)管理，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理的具體辦法另行制定。
第五章 物業(yè)使用與維護
第三十三條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主共同利益。
第三十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土等有關(guān)部門批準，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
對業(yè)主、非業(yè)主使用人違反前款規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為，有關(guān)個人和單位有權(quán)反映和舉報，相關(guān)行政主管部門應及時依法予以查處。
第三十五條 經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位，相關(guān)專業(yè)單位應當按有關(guān)規(guī)定予以接收，并承擔維修、更新、養(yǎng)護責任。
相關(guān)專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應當預先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時恢復原狀，業(yè)主應當積極配合。
第三十七條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家、省有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第三十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和省的有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金的收取、使用、管理辦法另行制定。
第四十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。
第四十一條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。保修金的交納、使用、管理和退還辦法另行制定。
第六章 追究責任
第四十二條 違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門依照國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章以及《紹興市城市管理相對集中行政處罰實施辦法》等規(guī)定依法追究責任。
第四十三條 物業(yè)主管部門及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員有違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法有關(guān)規(guī)定的行為，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第四十四條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)實行自我管理的，依照《浙江省物業(yè)管理條例》和本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條 各縣(市)的物業(yè)管理工作可參照本辦法執(zhí)行。
第四十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。1997年11月6日市政府頒布的《紹興市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。
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