吉林省物業管理條例實施細則

吉林省物業管理條例實施細則

　　為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》(發改價格[2003]1864號)，我們制定了《吉林省物業服務收費管理實施細則(試行)》，現印發給你們，請遵照執行。

　　二○○四年十二月二十日

　　吉林省物業服務收費管理實施細則(試行)

　　第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主、房屋使用人和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和國務院《物業管理條例》及國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》制定本細則。

　　第二條 本細則適用于全省行政區域內經物業管理行政主管部門資質認定、工商行政管理機關登記注冊的物業管理企業對各類物業實施管理、向業主提供服務并收費的行為。

　　第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人提供服務收取綜合費用。

　　第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

　　第五條 省價格主管部門會同省建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。

　　縣以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費指導價格的制定和監督管理工作。

　　第六條 物業服務價格應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　第七條 物業服務指導價格采取以下三種形式：

　　(一)協商確定服務價格

　　凡通過招投標或選聘方式實施物業管理的物業管理企業，其服務收費標準可由物業管理企業與業主委員會或招標單位、根據物業管理服務政府指導價格協商確定，報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

　　(二)提前告示服務價格

　　凡開發商按規定可以預售、租賃的房屋，都應由選聘的物業管理企業根據物業管理服務政府指導價格自行確定綜合服務價格和細化服務內容，報價格主管部門和房地產主管部門備案，同時在顯著位置設立公示牌，將服務價格和細化的服務內容公示。在簽訂房屋預售、租賃合同時，簽訂前期物業管理服務協議，業主入住后至該業主委員會成立之前，按合同約定執行，服務價格不得提高，服務承諾不得降低。

　　(三)價格主管部門核定服務價格

　　1、物業管理企業與業主委員會難以協商確定物業服務價格的，由雙方提出書面申請，報當地價格主管部門會同房地產行政管理部門核定。

　　2、未實行提前告示服務價格的物業管理企業，應根據物業管理的實際情況，提出服務價格申請，報當地價格主管部門會同房地產行政主管部門核定。

　　第八條 住宅小區物業服務價格由縣以上政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，按照省價格主管部門、建設行政主管部門制定的《吉林省住宅小區物業管理服務政府指導價格》，結合當地實際，在上浮10%、下浮30%的幅度內制定當地的住宅小區物業服務指導價格。

　　非住宅物業服務價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際經濟發展水平和社會承受能力，按照本《細則》規定的原則，制定當地非住宅物業管理服務政府指導價格。

　　物業服務具體價格由業主委員會與物業管理企業參考當地物業服務指導價格在物業服務收費合同中約定。

　　物業服務指導價格要根據社會經濟發展水平等因素適時調整公布。

　　第九條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　開發商在簽訂前期物業管理服務協議時，要明確公共照明費、電梯使用費、物業管理服務費按月繳納，不得預收。水費、電費待業主入住后按每月實際費用自行繳納。

　　第十條 實行物業服務的價格構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等(人員配置參照《城市住宅小區物業管理企業人員配置參考表》);

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業管理區域清潔衛生費用;

　　4、物業管理區域綠化養護費用;

　　5、物業管理區域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業管理企業固定資產折舊;

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9、經業主同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第十一條 物業的成本利潤率控制在1-3%。

　　第十二條 物業服務收費等級的確定，由當地房地產行政主管部門會同價格主管部門審核認定。

　　物業管理服務等級標準五級以下的物業管理企業，不得收取物業管理服務費。

　　第十三條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第十四條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

　　第十五條 按照鼓勵先進、優質優價的原則，凡榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的，其物業服務指導價格可經業主委員會同意，按當地現行價格上浮6%，榮獲省級物業管理示范小區榮譽稱號的，價格可上浮5%，榮獲省級物業管理優秀小區榮譽稱號的，價格可上浮4%，榮獲市、州級物業管理優秀小區榮譽稱號的，價格可上浮3%。

　　第十六條 物業管理企業實施物業管理后，開發建設單位已竣工的納入物業管理范圍的房屋出售前，應足額繳納物業管理費。

　　第十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收費用的，可按約定向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等任何費用。

　　第十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，必須經業主大會同意后，按照規定辦理有關手續，由此所得收益用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　對小區內道路上停放的車輛是否收取停車費，應由業主委員會與物業管理企業協商確定。收取停車費的小區，停車費收入按照業主大會的決定使用。

　　小區內專業停車場收費標準由當地價格主管部門核定。對業主已購買產權的停車位、車庫不得另行收取停車費。

　　第十九條 過去已對業主收取的房屋維修金(0.15元/平方米)節余部分,轉入房屋維修資金帳戶，今后不再另行收取該項費用。

　　第二十條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十一條 物業管理企業根據業主的委托提供物業合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

　　第二十二條 各地原定的物業服務收費標準與現行指導價格不符的，業主委員會與物業管理企業應通過充分協商后盡快調整。

　　第二十三條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置設立公示欄或公示牌，對服務內容、服務標準以及物業管理服務價格等有關情況進行公示。

　　第二十四條 物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

　　第二十五條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和物業服務價格的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十六條本實施細則由省價格主管部門會同省建設行政主管部門負責解釋。

　　本實施細則自2005年1月1日起執行，原吉林省物價局、吉林省建設廳印發的《城市住宅小區物業管理服務收費實施細則》(吉省價房涉字[1997]14號)、《關于<對吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則>中個別條款訂正的通知》(吉省價房涉字[1997]25號)、《關于物業管理收取房屋維修金及有關問題的通知》(吉省價房涉字[2000]12號)廢止。

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