滕州物業管理條例實施細則「全文」

滕州物業管理條例實施細則「全文」

　　滕州市物業管理實施細則自二〇一一年七月一日起施行，下面是小編整理的滕州市物業管理實施細則全文，希望對大家有所幫助!

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本實施細則。

　　第二條　本實施細則所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

　　第三條　本實施細則適用于本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

　　第四條　物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

　　第五條 市住房和城鄉建設局是本市物業管理主管部門，依法對本市行政區域內的物業管理活動進行指導、監督和管理。其主要職責是：

　　(一)貫徹執行物業管理法律、法規、規章和相關政策，監督指導物業管理活動;

　　(二)根據有關法律、法規、規章和政策，制定物業管理具體規定;

　　(三)根據授權審核物業服務企業資質;

　　(四)負責監督、指導物業管理招投標工作;

　　(五)負責業主大會和業主委員會的備案管理工作;

　　(六)負責監督、指導物業的承接查驗工作;

　　(七)負責劃定物業管理區域;

　　(八)負責住宅專項維修資金和物業質量保修金的收繳、管理、使用工作;

　　(九)負責物業服務企業經營管理活動的監督檢查，依法查處違法、違約行為;

　　(十)負責物業服務從業人員的管理和培訓;

　　(十一)依法查處物業管理區域內損壞承重結構、改變房屋用途等行為;

　　(十二)會同有關部門處理重大物業管理糾紛、投訴及有關問題;

　　(十三)參與物業管理區域內房屋的竣工綜合驗收;

　　(十四)會同有關部門組織實施舊住宅小區綜合整治工作;

　　(十五)法律法規和規章授予的其他職責。

　　滕州市物業管理辦公室(以下簡稱市物業辦)，具體負責全市物業管理日常管理工作。

　　第六條 街道辦事處(鎮人民政府)負責指導、監督、管理本轄區內的物業管理活動。其主要職責是：

　　(一)協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，建立“四位一體”管理模式，即：社區黨組織、社區居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業于一體的社區管理模式，實行物業管理聯席會議制度，做好社區居(村)民委員會與業主委員會之間的協調配合工作;

　　(二)負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責;

　　(三)負責本轄區內物業管理活動的日常管理與考評，調處矛盾糾紛;

　　(四)參與物業管理區域劃分和本實施細則賦予的其他職能。

　　街道辦事處(鎮人民政府)應當設立物業管理專職機構。在任命物業管理專職機構主要負責人時，應當征求市住房和城鄉建設局的意見。

　　社區居(村)委會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處(鎮人民政府)開展社區行政管理、安全管理及社區服務中與物業管理有關的工作。

　　第七條 政府各職能部門應按照下列規定履行相應職責：

　　(一)市城市管理局

　　1、依法查處城市規劃區內物業管理區域擅自占用公共空間進行經營的行為;

　　2、依法查處物業管理區域內未經批準或未按照批準內容搭建臨時設施、建設建筑物、構筑物或其他設施及違反規劃擅自扒門改窗的行為;

　　3、依法查處城市規劃區內物業管理區域擅自飼養家畜家禽的行為;

　　4、依法查處城市規劃區內物業管理區域社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染;飲食服務業違反規定排放油煙、露天燒烤食品污染環境的行為;建筑施工造成大氣污染的行為;

　　5、履行法律法規和規章規定的其他職責。

　　(二)市規劃局

　　1、負責全市物業服務用房和社區居委會辦公用房規劃、設計的監督管理，在經批準的詳細規劃設計圖和《建筑工程規劃許可證》上，明確新建住宅小區各類配套建筑和設施設備配置的具體位置和面積;

　　2、負責舊住宅區綜合整治中規劃變更的審批。

　　(三)市公安局

　　1、指導、督促物業服務企業和秩序維護人員開展安全防范工作，指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設;

　　2、消除物業管理區域內的治安隱患，及時調解各類治安管理矛盾糾紛;

　　3、指導監督消防管理工作，依法查處違反消防管理規定的行為。

　　(四)市物價局

　　1、會同市住房和城鄉建設局制定物業服務等級標準、收費基準價和浮動幅度標準，并定期向社會公布;

　　2、負責制定車位使用費、電梯和二次供水設施設備運行維護收費標準;

　　3、對物業管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準、超范圍和強行搭車收費行為進行查處;

　　4、受理物業服務收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

　　(五)市住房和城鄉建設局所屬各職能單位，應根據各自職責，各司其職，共同做好與物業管理相關的工作。

　　(六)環保、工商、質監、民政、財政、安監、郵政、通訊、供電、供水、供氣、供熱、有線電視等部門和單位，負責物業管理相關工作的指導、監督和配合。

　　第八條 本市范圍內的各類住宅區、商業區和政府投資的機關、學校、醫院等各類物業及其設施，應當按照招投標方式選聘物業服務企業，實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。

　　鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第二章　新建物業與前期物業管理

　　第一節 物業管理區域

　　第九條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素，并遵守以下規定：

　　(一)新建物業項目內有市政規劃道路穿越的，應當劃分為不同的物業管理區域，市規劃局有明確要求的除外。

　　(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅物業劃分為一個物業管理區域。

　　(三)分期建設或由兩個以上單位共同開發建設的物業項目，配套的設施設備是共用的，應劃分為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　(四)原有建筑規模較小的相鄰物業項目，可以整合為一個物業管理區域。

　　(五)原有物業項目內，已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理和維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　(六)與住宅物業項目相鄰的新建單幢商住樓宇或者非住宅物業，具有獨立設施設備，并且能夠封閉管理的，可以單獨劃分為一個物業管理區域。

　　第十條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向市物業辦申請劃分物業管理區域。

　　第十一條 市物業辦應當自受理申請之日起十個工作日內，在征求街道辦事處(鎮人民政府)、市房地產開發管理辦公室等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　物業管理區域劃定后，確需調整的，由市物業辦按照本實施細則的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業主同意。

　　第二節 配套建筑與設施設備

　　第十二條　物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

　　物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記備案手續，不得擅自改變用途。

　　第十三條　物業服務用房專用于物業服務企業、業主委員會辦公，其配置應當符合下列規定：

　　(一)建設單位應當在物業管理區域內無償配備物業服務用房。建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的，按照建筑面積的4‰配置，但不得小于100平方米;建筑面積超過10萬平方米的，超出部分按照3‰比例配置。市規劃局在審批建設項目和規劃驗收時，應當予以審核。

　　(二)具備水、電、采光、通風、燃氣、熱力等正常使用功能。

　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

　　第十四條 住宅小區建設單位應按照不低于總建筑面積3‰的比例配置物業管理經營用房。物業管理經營用房經營收入優先用于補充物業管理活動經費，也可以用于補充住宅專項維修資金，具體辦法由業主大會在《業主大會議事規則》中規定。

　　第十五條　住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居(村)民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居(村)民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

　　第十六條　按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。未在商品房買賣合同中約定其歸屬的，屬于全體業主共有。

　　《前期物業服務合同》、《業主臨時管理規約》經市物業辦備案后，建設單位方可與買受人簽訂商品房買賣合同。

　　第十七條　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。未在商品房買賣合同中約定其歸屬的，應當屬于全體業主共有。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

　　第十八條　住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設;專業經營單位在設計、建設過程中，應當與建設單位的開發建設進度要求同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，并根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。

　　專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　第十九條　本細則實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位的，專業經營單位驗收合格后應當接收。

　　第二十條　市規劃局在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。

　　第三節　前期物業管理與物業交付

　　第二十一條　建設單位應當依法通過招標的'方式選聘前期物業服務企業。

　　房地產開發企業下屬或有利害關系的物業服務企業，不得參與本房地產開發企業及相關單位開發的新建項目的投標。

　　建筑面積2萬平方米以上的住宅物業和1萬平方米以上的新建非住宅物業，及政府機關、事業單位投資建設的各類辦公用房應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業。

　　建筑面積2萬平方米以下的住宅物業和1萬平方米以下的新建非住宅物業，及政府機關、事業單位投資建設的各類辦公用房，經市住房和城鄉建設局批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業。

　　招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向市物業辦備案。

　　第二十二條 建立物業服務企業履約保證金制度。

　　物業服務企業履約保證金用于物業服務企業非正常退出物業后，新聘物業服務企業進入物業前的過渡管理。自本實施細則頒布實施之日起，所有的新建物業項目均實行履約保證金制度。履約保證金按照下列標準繳納：

　　2萬平方米以下(含2萬平方米，下同)的物業項目，繳納標準不低于1萬元;2萬平方米以上，5萬平方米以下的物業項目，繳納標準不低于2萬元;5萬平方米以上，10萬平方米以下的物業項目，繳納標準不低于3萬元;10萬平方米以上，15萬平方米以下的物業項目，繳納標準不低于5萬元;15萬平方米以上的物業項目，每增加5萬平方米，繳納標準在5萬元基礎上，相應增加2萬元。

　　履約保證金存入市物業辦指定的帳戶，該帳戶由市物業辦和街道辦事處(鎮人民政府)物業管理專職機構實行雙印鑒管理。物業服務合同期滿雙方不再續約或因不可抗力因素導致合同終止的，雙方無異議的履約保證金本息全部退還。

　　第二十三條　全面推行前期物業服務企業提前介入項目開發建設制度，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。物業服務企業的提前介入費用由建設單位承擔。

　　建設工程竣工驗收和分戶驗收時，前期物業服務企業必須參與。

　　第二十四條　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報市物業辦備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形和物業承接查驗等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十五條　新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(不具備市政管網供水的住宅小區除外)，并安裝分戶計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

　　(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設、垃圾站、公共廁所及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管，并向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十六條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　在物業交付使用15日前，建設單位應當與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第二十七條　建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第二十八條　建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

　　第二十九條　建設單位應當在辦理承接查驗進行現場查驗20日前，在市物業辦、街道辦事處(鎮人民政府)的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房、物業管理經營用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主名冊;

　　(五)物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業管理經營用房及有關資料移交給業主委員會。

　　第三十條　物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向市物業辦辦理備案手續：

　　(一)前期物業服務合同;

　　(二)臨時管理規約;

　　(三)物業承接查驗協議;

　　(四)建設單位移交資料清單和建設工程檔案驗收意見書;

　　(五)查驗記錄;

　　(六)交接記錄;

　　(七)其它承接查驗有關的文件。

　　第三十一條　物業承接查驗可以邀請業主代表以及市物業辦參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條　物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　供水、供電、供熱等專業經營單位應按照有關規定，履行相關專營責任。委托物業服務企業經營收費的，委托單位要與物業服務企業簽訂委托合同。物業服務企業應將其委托合同在物業管理區域內公示。

　　第三章 業主大會與業主委員會

　　第一節 業主大會籌備組

　　第三十三條 房屋的所有權人為業主。

　　符合下列條件之一的，建設單位或者前期物業服務企業應當在三十日內向市物業辦和街道辦事處(鎮人民政府)報告，籌備召開首次業主大會：

　　(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

　　第三十四條　符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位應當在六十日內向街道辦事處(鎮人民政府)提交召開首次業主大會的下列資料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房權屬登記證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第三十五條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。