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2016注冊房地產(chǎn)估價師《制度與政策》模擬試題答案
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一、單項選擇題
1.：B【答案解析】：參見教材P59，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、管理有明確的規(guī)定。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu);有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬元以上;有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
2.：D【答案解析】：參見教材P59，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、管理有明確的規(guī)定。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu);有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬元以上;有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
3.：B【答案解析】：參見教材P60，表4—1，二級資質(zhì)注冊資本應大于等于2000萬元。
4.：A【答案解析】：參見教材P60，表4—1，申領(lǐng)四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間應大于等于1年。
5.：A【答案解析】：參見教材P60，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
6.：D【答案解析】：參見教材P60，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
7.：D【答案解析】：參見教材P61，一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務院建設(shè)行政主管部門審批。
8.：A【答案解析】：參見教材P61，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應。
9.：C【答案解析】：參見教材P61，采用劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)有以下兩種情形：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥;經(jīng)濟適用住房建設(shè)應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應。
10.：A【答案解析】：參見教材P62，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”，即2億元×20%=4000萬元。
11.：D【答案解析】：參見教材P62，投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。
12.：A【答案解析】：參見教材P62，國務院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金比例由20%提高到35%。5000萬元×35%=1750萬元。
13.：D【答案解析】：參見教材P63，出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。
14.：A【答案解析】：參見教材P63，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。
15.：D【答案解析】：參見教材P63，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。這里所指的滿一年未動工開發(fā)的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。
16.：B【答案解析】：參見教材P63，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。這里動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進行實質(zhì)性投入的日期。
17.：D【答案解析】：參見教材P63，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的，不征收土地閑置費。
18.：D【答案解析】：參見教材P64，對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。這里的質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進行質(zhì)量驗收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。
19.：C【答案解析】：參見教材P64，對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失。
知識點：
20.：D【答案解析】：參見教材P64，對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。
21.：A【答案解析】：參見教材P65，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。
22.：A【答案解析】：參見教材P65，項目手冊制度可以對工程進度、質(zhì)量是否符合預售條件等進行審核，有效防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
23.：A【答案解析】：參見教材P66，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
24.：B【答案解析】：參見教材P67，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)�，原拆遷安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
25.：C【答案解析】：參見教材P68，屋面防水最低保修期限為3年。
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26.：D【答案解析】：參見教材P68，衛(wèi)生潔具最低保修期限為1年。
27.：C【答案解析】：參見教材P69，凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的;司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的;權(quán)屬有爭議的;違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;不符合工程質(zhì)量標準，驗收不合格的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。
28.：D【答案解析】：參見教材P71，D選項應為“房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果”。
二、多項選擇題
1.：BCE【答案解析】：參見教材P59，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、管理有明確的規(guī)定。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu);有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬元以上;有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
2.：BCE【答案解析】：參見教材P60，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件：注冊資本應在5000萬元以上;從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間不少于5年;近3年房屋建筑面積累計竣工不少于30萬㎡;連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%;上一年房屋建筑施工面積不少于15萬㎡;專業(yè)管理人員不少于40人，其中中級以上職稱管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人。
3.：BCDE【答案解析】：參見教材P61，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。
4.：ACDE【答案解析】：參見教材P61，采用劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)有以下兩種情形：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥;經(jīng)濟適用住房建設(shè)應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應。
5.：CE【答案解析】：參見教材P62，項目投資資本金可以用土地使用權(quán)作價出資。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。所以CE選項不正確。
6.：ABCD【答案解析】：參見教材P64，對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失。
7.：ABCD【答案解析】：參見教材P65，項目手冊制度可以加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，及時了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展情況，督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā)，按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設(shè)、完成拆遷安置;可以對工程進度、質(zhì)量是否符合預售條件等進行審核，有效防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
8.：ACE【答案解析】：參見教材P65，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。
9.：ADE【答案解析】：參見教材P66，對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓。所以BC選項不正確。
10.：AC【答案解析】：參見教材P66，BDE選項分別為私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
11.：DE【答案解析】：參見教材P68，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
12.：ADE【答案解析】：參見教材P68，五金件損壞為1年;管道堵塞為2個月。
13.：AE【答案解析】：參見教材P69，凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的;司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的;權(quán)屬有爭議的;違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;不符合工程質(zhì)量標準，驗收不合格的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。
14.：ABE【答案解析】：參見教材P70，發(fā)布房地產(chǎn)廣告應當具有或者提供下列相應真實、合法、有效的證明文件，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權(quán)證明;工程竣工驗收合格證明;發(fā)布房地產(chǎn)項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預售許可證證明，出租、項目轉(zhuǎn)讓廣告，應當具有相應的產(chǎn)權(quán)證明;中介機構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明;工商行政管理機關(guān)規(guī)定的其他證明。
15.：ABC【答案解析】：參見教材P70，房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明以下事項：開發(fā)企業(yè)名稱;中介服務機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱;預售或者銷售許可證書號。
16.：ABCE【答案解析】：參見教材P71，D選項應為“房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果”。
三、判斷題
1.：對【答案解析】：參見教材P60，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級。
2.：錯【答案解析】：參見教材P60，申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，應連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%，此題中有關(guān)部門不應該批準。
3.：錯【答案解析】：參見教材P60，三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊資本應在800萬元以上。
4.：錯【答案解析】：參見教材P60，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
5.：對【答案解析】：參見教材P61，房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
6.：錯【答案解析】：參見教材P61，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓的方式取得，但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
7.：對【答案解析】：參見教材P62，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
8.：錯【答案解析】：參見教材P62，2004年4月，《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金比例由20%提高到35%。
9.：對【答案解析】：參見教材P63，因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害，不征收土地閑置費。
10.：對【答案解析】：參見教材P63，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。
11.：對【答案解析】：參見教材P64，對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。
12.：錯【答案解析】：參見教材P66，經(jīng)濟適用住房項目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權(quán)限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù)。
13.：錯【答案解析】：參見教材P67，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。
14.：錯【答案解析】：參見教材P67，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
15.：錯【答案解析】：參見教材P68，商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。
16.：對【答案解析】：參見教材P68，非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。
17.：錯【答案解析】：參見教材P68，根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的規(guī)定，衛(wèi)生間地面滲漏的最低保修期限為1年。
18.：錯【答案解析】：參見教材P68，根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的規(guī)定，門窗翹裂的最低保修期限為1年。
19.：對【答案解析】：參見教材P68，根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的規(guī)定，衛(wèi)生潔具的最低保修期限為l年。
20.：對【答案解析】：參見教材P69，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳。
21.：對【答案解析】：參見教材P70，發(fā)布房地產(chǎn)項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證明。
22.：對【答案解析】：參見教材P70，房地產(chǎn)廣告的要求中規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚地表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。
23.：對【答案解析】：參見教材P71，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。
24.：對【答案解析】：參見教材P71，房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。
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