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2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》選擇題練習(xí)及答案
一.單選題：
1.某公司發(fā)行總面額為800~f元的債券，票面利率為12%，發(fā)行費(fèi)用率為4%，發(fā)行價(jià)格為900萬元，公司所得稅稅率為33%，則該債券的發(fā)行成本為( )。
A.12.50%
B.11.11%
C.8.38%
D.7.44%
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
本題分?jǐn)?shù)：5.56
2.收益法的理論依據(jù)是 ( )
A.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
B.經(jīng)濟(jì)原理
C.替代原理
D.預(yù)期原理
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論論據(jù)，替代原理是市場(chǎng)法的理論依據(jù)。
3.用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益A每年不變，報(bào)酬率為0，收益年限為n，則V=( )
A.∞
B.n*A
C.A
D.0
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解 析：做這個(gè)題的關(guān)鍵是要選對(duì)收益法的公式，我們根據(jù)報(bào)酬資本化法最一般的公式： V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)* (1+Y2)]+… +An/[(1+Y1)*(1+Y2)*… (1+Yn)] 由于凈收益A每年不變，報(bào)酬率為0，收益年限為n，所以代入上面的公式 可以得到：V=A*n 。
4.評(píng)估某宗收益性房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，在其他因素不變的情況下，預(yù)測(cè)的未來凈收益越大，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)( )
A.越高
B.越低
C.不變
D.難說
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于未來凈收益、獲得凈收益的可靠性和獲得凈收益期限的長短三個(gè)因素。其中，未來凈收益越大，房地產(chǎn)價(jià)值就越高，反之就越低。
5.某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為( )
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：
6.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元
A.100
B.42
C.63
D.77
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。
7.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：
8.
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：這是收益年限為無限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。
二.多選題：
1.收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用( )。
A.房地剩余技術(shù)
B.市場(chǎng)剩余技術(shù)
C.土地剩余技術(shù)
D.建筑物剩余技術(shù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：C, D
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：因?yàn)槭轻槍?duì)單獨(dú)的土地或建筑物求取土地或建筑物的價(jià)值，所以不能選擇AB。
2.投資組合技術(shù)主要有( )的組合兩種。
A.抵押貸款與自有資金的組合
B.土地與建筑物的組合
C.市場(chǎng)與房地產(chǎn)的組合
D.房地產(chǎn)的抵押與房地產(chǎn)的成交的組合
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：抵押貸款與自有資金的組合和土地與建筑物的組合是收益法的兩個(gè)組合技術(shù)。
3.收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，具體的有( )。
A.毛租金乘數(shù)
B.潛在毛收入乘數(shù)
C.有效毛收入
D.凈收益乘數(shù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
4.毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的毛租金乘以毛租金乘數(shù)得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)，正確的是( )。
A.力便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料
B.由于在同一市場(chǎng)，同一房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時(shí)受相同的市場(chǎng)力的影響，因此毛租金乘數(shù)是—個(gè)比較 客觀的數(shù)值
C.避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)
D.忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：D為毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)。
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