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房地產市場概述-房地產市場的基本概念
房地產相信我們大家都不陌生，但是房地產市場的一些概念想必大家都沒有認真的了解過，下面就和小編一起來看看吧!
1.房地產市場的含義：
房地產時一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產生了房地產買賣、租賃、抵押等交易行為。
傳統意義上的房地產市場，是指從事房地產交易活動的場所。隨著電子商務時代的到來，交易雙方不再需要到一個特定的場所去交易，因此市場的概念就進一步擴大為一切途徑和形式的交易活動安排。
房地產開發經營及管理活動中涉及的房地產市場，則采用了房地產經濟學中對房地產市場的定義，指潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。
房地產市場由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、促進交易的組織機構等構成。這些反映著房地產市場運行中的種種現象，影響著房地產市場的運行質量和發展趨勢。
2.房地產市場的運行環境：
房地產市場的運行環境是指影響房地產市場運行的各種因素的總和。在整個市場經濟體系中，房地產市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產生反作用。按照這些影響因素的性質，可以將房地產市場的運行環境分為以下八類：社會環境、政治環境、經濟環境、金融環境、法律制度環境、技術環境、資源環境和國際環境。
(1)社會環境是指一定時期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。
(2)政治環境是指政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性以及政府和公眾對待外資的態度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。
(3)經濟環境是指在整個經濟系統內，存在于房地產業之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。例如城市或區域總體經濟發展水平、就業狀況、居民收入與支付能力、產業與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹率等。
(4)金融環境是指房地產業所處的金融體系和支持房地產業發展的金融資源。金融體系包括金融政策、金融機構、金融產品和金融監管。金融資源則涵蓋了針對房地產權益融資和債務融資的金融服務種類和金融支持力度等。
(5)法律制度環境是指與房地產業有關的現行法律法規與相關政策，包括土地制度、產權制度、稅收制度、住房制度、交易制度等。
(6)技術環境是指一個國家或地區的技術水平、技術政策、新產品開發能力以及技術發展動向等。
(7)資源環境是指影響房地產市場發展的土地、能源、環境和生態等自然資源條件。
(8)國際環境是指經濟全球化背景下國際政治、經濟、社會和環境狀況或發生的事件與關系。它是一種動態的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應之間的相互作用、相互滲透和相互影響的互動過程。
3.影響房地產市場轉變的社會經濟力量：
隨著全球經濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發展，房地產業的發展與社會經濟發展息息相關，其中影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：
(一)金融業的發展
房地產業作為產業出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產價格和租金水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。金融和資本市場的支持，對我國房地產市場的迅速發展和房地產價格水平的提升，起到了不可替代的重要作用;而且隨著房地產金融和房地產投資工具的創新，這種影響力還會進一步擴大。
(二)信息、通訊技術水平的提高和交通條件的改善
信息、通訊技術水平的提高和交通條件的改善大大縮短了不同物業之間的相對距離，推動了不同地域消費品的交流，降低了勞動力的溝通成本和時間費用。這無疑會改變人們固有的物業區位觀念，增加對不同位置物業的選擇機會，促進不同地區問的資本流動。
(三)生產和工作方式的轉變
2007年我國第三產業增加值比重達到了39.1%，北京、上海、廣東第三產業增加值比重均超過了全國平均水平，分別達到了71.3%、 51.9%和42.3%。第三產業的發展壯大、勞動密集型產業向資金密集型和技術密集型產業的轉變、高新技術產業的發展等，促進了人們工作和生活居住模式及觀念的轉變，居家辦公、網上購物、跨區域甚至跨國服務采購與外包等模式的出現，使房地產空間服務需求特點發生了重大改變。
(四)人文環境的變化
社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節性住宅等概念應運而生。
(五)自然環境的變化
城市環境污染、農村人口大量涌入城市所產生的社會問題等導致住宅郊區化;環境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區內住宅重新受到青睞。
(六)政治制度的變遷
住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容。
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