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2017房地產(chǎn)估價師考試高頻考點整理
2017房地產(chǎn)估價師考試時間10月14、15日，為了方便廣大考生，下面小編為大家整理了一些考試的知識點，一起來看看吧：
寫字樓物業(yè)的分類：
進(jìn)行寫字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫字樓物業(yè)本身的狀況，對寫字樓進(jìn)行市場定位。為了做到這一點，寫字樓物業(yè)管理人員通常先將寫字樓物業(yè)進(jìn)行分類。寫字樓分類在我國尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。
(一)甲級寫字樓
具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(二)乙級寫字樓
具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
(三)丙級寫字樓
物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng);相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。
房地產(chǎn)項目融資方案：
(一)融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設(shè)項目法人融資。
(二)資金來源選擇
在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
(三)資本金籌措
資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是35%.對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。
對市場調(diào)查的分析與評估：
對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。
有效的市場調(diào)查須具備以下特點：
①方法科學(xué)。市場調(diào)查的第一個原則是要采用科學(xué)的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進(jìn)行檢驗。
②調(diào)查具有創(chuàng)造性。市場調(diào)查最好能提出解決問題的建設(shè)性方法。
③調(diào)查方法多樣。市場調(diào)查時，強(qiáng)調(diào)方法要適應(yīng)問題，只有通過多種來源收集信息并進(jìn)行分析才能具有較大的可信度。
④模型和數(shù)據(jù)相互依賴。對于市場調(diào)查擬采用的模型要仔細(xì)考慮，并在選定的模型下，確定要收集的信息類型。
⑤ 合理的信息價值和成本比率。市場調(diào)查時對于收集信息的價值與成本之比要進(jìn)行分析。價值——成本分析能夠幫助市場調(diào)查部門確定應(yīng)該調(diào)查哪些項目、應(yīng)該采用什么樣的調(diào)查設(shè)計以及初步結(jié)果出來之后是否還需要收集更多的信息。調(diào)查的成本很容易計算，而價值則依賴于調(diào)查結(jié)果的可靠性和有效性，以及管理者是否愿意承認(rèn)該調(diào)查結(jié)果并加以使用。
⑥正常的懷疑態(tài)度。調(diào)查人員對管理者做出的關(guān)于市場運轉(zhuǎn)方式的假設(shè)應(yīng)該持正常的懷疑態(tài)度。
⑦市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。
由于市場調(diào)查能使企業(yè)更為了解消費者的需要，為消費者提供更為滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，因此，通常大多數(shù)的市場調(diào)查都會給企業(yè)和消費者帶來好處。
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