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5月買賣二手房要繳增值稅
營業(yè)稅改增值稅在今年5月1日要全面鋪開，這項改革不僅牽涉企業(yè)，也牽涉到個人，比如個人賣出二手房，就需要按規(guī)定繳納增值稅。增值稅該怎么繳?跟以前的營業(yè)稅相比，納稅人的稅負(fù)是增加還是減少了?
1、國家稅務(wù)總局：“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管
國家稅務(wù)總局局長王軍近日在人民大會堂“部長通道”回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。
2、專家：營改增”后應(yīng)該不會增加購房負(fù)擔(dān)
營業(yè)稅改成了增值稅，會導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?這無疑是很多人都關(guān)心的話題。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授朱青解釋說，“營改增”之后只是稅種和計稅方式的替代，并不會增加普通老百姓的購房負(fù)擔(dān)。
按照財政部網(wǎng)站2015年3月30號發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售則全額征收營業(yè)稅;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
朱青表示，營業(yè)稅原來是5%，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個人從事增值稅銷售活動，按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。所以老百姓銷售二手房，是稅收負(fù)擔(dān)的下降。
3、為增值稅算筆賬
多位業(yè)內(nèi)人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋
以出售價300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。
如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業(yè)稅。
比如出售價格為400萬元，按照營業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋
對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。
對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。
值得指出的是，二手房交易稅費除了營業(yè)稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項稅后，大概需要繳納8.7萬元。
4、真正影響較大的群體是誰?
據(jù)報道，目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有了稅負(fù)增加的擔(dān)憂。不過，王軍明確表示，營改增將確保不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
王軍表示，第一個保障，是政策有保障。在實施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，并且在這個基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。第二是執(zhí)行有保障，80萬國稅、地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅，作為兩項同等重要的基本職責(zé)之一。
而在前幾天的兩會記者會上，財政部部長樓繼偉則表示，我們可以做到行業(yè)不增負(fù)，但初期不同企業(yè)可能有稅負(fù)的變化，這是一個消化的過程。
二手房交易稅費由誰交?
按國家相關(guān)部門規(guī)定，個人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所占比例較大，就成了賣方定價的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，很多賣家相應(yīng)降低房價，搞一刀切，凈收房價，所有稅費由買方負(fù)責(zé)了。不過生意場上，一個愿打一個愿挨，當(dāng)各自認(rèn)為物有所值時，買賣就成功了。
但實際上稅費與房價是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣家交稅費，那么房價可能就高一些，買家交稅費，房價就相對低一些。合同中約定由誰交稅費是符合民法上自治原則的，從這個角度講稅費由買家交也是合理的。
二手房交易目前要繳納哪些稅費?
1、契稅
(1)符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。
(2)新政下的契稅：
普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;
140平米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%。
2、城市維護建設(shè)費
營業(yè)稅的7%。
3、教育費附加
營業(yè)稅的3%。
4、個人所得稅
(1)普通住宅2年之內(nèi)：{售房入—購房總額—(營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
(2)2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入—購房總額—印花稅)×20%。出售公房;
(3)5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經(jīng)濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%征收。
5、交易手續(xù)費
3元/平方米×建筑面積
6、印花稅
房屋成交總額×0.05%
7、營業(yè)稅
2011 年1月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。住宅5年內(nèi)：房屋評估總額×5.6%;5年或5年以上普通住宅無營業(yè)稅。
8、土地增值稅
普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%;3年至5年：房屋成交總額×0.25%;5年或5年以上：免征。
9、房屋所有權(quán)登記費
80元，共有權(quán)證：20元。
10、買賣合同公證費
買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額×0.3%。
11、過戶費用
(1)契稅：90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納。(二套房按3%收取)
(2)營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.6%繳納。
(3)土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。
(4)個人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)
(5)房屋交易手續(xù)費：按房屋建筑面積6元/平方米交納。
(6)房屋所有權(quán)登記費：80元。
(7)房屋評估費：按評估額0.5%繳納。
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