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房地產(chǎn)建設(shè)工程項目管理
建設(shè)工程是一個系統(tǒng)的工程，在進(jìn)行項目管理過程中應(yīng)該應(yīng)用系統(tǒng)的觀點、系統(tǒng)的方法進(jìn)行管理.項目管理是對一次性項目的管理，每一個項目都與其他項目不同，都有項目自身的新目標(biāo)、新問題、新特點。下面一起來看看具體的內(nèi)容。
1、項目的組織與管理
房地產(chǎn)項目中工程建設(shè)管理實際上就是對項目各目標(biāo)、各環(huán)節(jié)、各要素、各過程進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，工程建設(shè)項目質(zhì)量、進(jìn)度和成本是對立和統(tǒng)一的矛盾體，是一個系統(tǒng)工程，每一個目標(biāo)的控制情況對其他目標(biāo)的控制都有著重大影響。要把質(zhì)量、進(jìn)度、成本三大控制目標(biāo)看作一個整體，用過程控制的方法對其進(jìn)行綜合管理，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)系統(tǒng)最優(yōu)化。
簡單來講項目組織與管理的核心任務(wù)就是對項目目標(biāo)的嚴(yán)格控制，在形成管理目標(biāo)的同時，從而形成了組織觀念，組織方法和手段，當(dāng)然整個系統(tǒng)的運行方式也會大相徑庭。整個體系在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對工程項目的決策和實施進(jìn)行科學(xué)的分析和論證，達(dá)到為項目的決策和實施增值。工程項目中科學(xué)的采購模式，管理規(guī)劃的內(nèi)容，編制方法，對目標(biāo)動態(tài)的控制，對人力資源的管理，項目風(fēng)險管理的工作流程都是在整個工程項目中起到至關(guān)重要的作用。
2、項目成本控制
房地產(chǎn)建設(shè)項目施工是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項目的動態(tài)控制，因為施工準(zhǔn)備階段的成本控制只是根據(jù)施工組織設(shè)計的具體內(nèi)容確定成本目標(biāo)、編制成本計劃、制訂成本控制的方案，為今后的成本控制做好準(zhǔn)備;而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發(fā)生了糾差，也已來不及糾正。因此施工項目的成本控制應(yīng)從項目施工的開始一直到結(jié)束，在施工前，應(yīng)確定成本控制目標(biāo)，即進(jìn)行施工項目的成本分析和可行性研究;在施工中，應(yīng)對成本進(jìn)行實時控制，及時校正偏差;在施工結(jié)束后，對成本控制的情況進(jìn)行及時總結(jié)，補(bǔ)充經(jīng)驗。
雖然項目建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計階段。設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用，不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。當(dāng)然，其中也包括對前期的造價分析，應(yīng)由建設(shè)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項目，收集最新技術(shù)資料、組織專家會等方式完成。
落實到具體工作中，項目建設(shè)成本控制的重點應(yīng)從工程招投標(biāo)、合同簽署、工程變更、竣工結(jié)算四個方面入手。
3、項目進(jìn)度控制
項目進(jìn)度控制管理中，代表不同利益方的項目管理(業(yè)主方和項目參與各方)都有進(jìn)度控制的任務(wù)，但是在此管理中，也是一個動態(tài)的管理過程。項目時間管理的五個方面內(nèi)容：活動定義;活動排序;活動持續(xù)時間估算;進(jìn)度計劃編制;進(jìn)度計劃控制。制定項目進(jìn)度計劃，根據(jù)項目活動間依存關(guān)系，人為依存關(guān)系，項目內(nèi)容與非項目內(nèi)容之間外部存在依存關(guān)系，項目各種約束，假設(shè)條件來準(zhǔn)備合理安排，確定各活動順序及依據(jù)邏輯順序排列而構(gòu)成的項目活動網(wǎng)絡(luò)路徑。根據(jù)項目活動清單、約束條件、歷史信息計算出獨立活動完成時間、工期。進(jìn)度計劃應(yīng)適時監(jiān)控，每周總結(jié)工程進(jìn)度情況，監(jiān)控其是否與計劃有偏差，尋找原因，落實糾錯措施。召開項目工程進(jìn)度協(xié)調(diào)會，建議一周兩次，通過協(xié)調(diào)會落實項目施工過程中現(xiàn)場存在的問題、每周的工期目標(biāo)、解決上次會議中提出的問題的反饋情況，做到及時糾偏，及時調(diào)整、及時跟上。
在項目進(jìn)度控制中，解決工程進(jìn)度問題可以結(jié)合配套的資金支付計劃的制定及控制。企業(yè)在流動資金運作中往往會出現(xiàn)現(xiàn)金流量缺口，為了防范現(xiàn)金流量缺口的出現(xiàn)給企業(yè)帶來臨時財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)根據(jù)施工計劃做出現(xiàn)金流量預(yù)測，正確編制現(xiàn)金預(yù)算，并且將現(xiàn)金預(yù)算與現(xiàn)金流量表進(jìn)行對比分析，分析企業(yè)的現(xiàn)金運作特點。同時，還要注意某一期間內(nèi)現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的匹配，加強(qiáng)工程進(jìn)度款的支付控制與管理。工程進(jìn)度款的支付應(yīng)根據(jù)施工合同和招標(biāo)文件，按照施工實際完成工程量進(jìn)行，做到撥款有度，心中有數(shù);并隨時檢查進(jìn)度款運用情況，保證施工進(jìn)度如期按約正常進(jìn)行。在資金支付控制中要發(fā)揮財務(wù)部門的監(jiān)控作用，具體做到規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理，制定切實可行的內(nèi)部財務(wù)管理辦法;完善資金管理，控制貸款和擔(dān)保規(guī)模;成立資金結(jié)算中心，集中開戶，統(tǒng)一管理;完善管理辦法，規(guī)范結(jié)算紀(jì)律，增強(qiáng)防范風(fēng)險意識。
4、項目質(zhì)量控制
質(zhì)量是建設(shè)工程項目管理的主要控制目標(biāo)之一。建設(shè)工程項目的質(zhì)量控制，需要系統(tǒng)有效的應(yīng)用質(zhì)量管理和質(zhì)量控制的基本原理和方法，建立和運行工程項目質(zhì)量控制體系，落實項目各參與方的質(zhì)量責(zé)任，通過項目實施過程各個環(huán)節(jié)質(zhì)量控制的職能活動，有效預(yù)防和正確處理可能發(fā)生的工程質(zhì)量事故，在政府的監(jiān)督下實現(xiàn)建設(shè)工程項目的質(zhì)量目標(biāo)。項目施工的質(zhì)量控制主要應(yīng)從人、材、機(jī)、法、環(huán)、檢等六個方面著手控制，由于任何項目都是由人來完成的，所以人的控制是質(zhì)量控制中最為關(guān)鍵的工作，是其他控制的基礎(chǔ)。
施工質(zhì)量控制還應(yīng)貫徹全面、全過程質(zhì)量管理思想、運用動態(tài)控制原理，進(jìn)行質(zhì)量的事前控制、事中控制和事后控制。事后質(zhì)量控制也稱事后質(zhì)量把關(guān)，保證粘貼不合格外墻磚不得進(jìn)入勾縫工序，事后控制包括對質(zhì)量活動的評價、認(rèn)定，對工序質(zhì)量偏差的糾正，對不合格產(chǎn)品進(jìn)行整改和處理，提出施工質(zhì)量改進(jìn)措施，保證質(zhì)量處于受控狀態(tài)。通過施工質(zhì)量控制的三個基本環(huán)節(jié)構(gòu)成的有機(jī)系統(tǒng)正常運行，健康陽光城的外墻磚施工在有條不紊進(jìn)行中保證了施工進(jìn)度，達(dá)到施工預(yù)期施工質(zhì)量目標(biāo)，也保證整體工程竣工驗收及投入交付使用的總體目標(biāo)。
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