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土地登記代理人法律知識：合同的解除
合同依法成立后，如果由于主客觀情況發(fā)生變化，使合同的履行成為不必要或不可能時，合同當(dāng)事人可以通過一定的法律行為解除合同。合同解除是指在合同成立后，在具備解除條件時，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，提前消滅合同效力的法律行為。
一、合同解除的特征
1.合同解除以有效成立并尚在履行期的合同為標(biāo)的合同 解除制度的作用在于提前消滅有效合同的效力，所要解除的合同必須是有效成立的合同，如果合同尚未成立，當(dāng)事人之間還沒有合同關(guān)系，就不存在合同解除的問題;如果是無效合同，那么它本身就不具有合同的法律效力，也就根本談不上解除;如果合同已經(jīng)履行完畢，那么當(dāng)事人雙方的合同關(guān)系因履行而終止，也沒有解除的問題。
2.合同解除必須具備解除的條件 根據(jù)法律的原則規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。所以，合同的解除是不能隨意進行的，只有在具備了法律規(guī)定的合同解除的條件時，才可以解除合同，否則就屬于違約行為。
3.合同解除原則上應(yīng)有解除行為 在我國的法律中，沒有包括合同當(dāng)然解除的規(guī)定，所以當(dāng)具備合同解除條件時，合同并不能自行解除，一般還需要有合同當(dāng)事人的解除行為才能發(fā)生解除的效果。解除行為有兩種，一是當(dāng)事人雙方意思表示一致;一是有解除權(quán)的一方作出解除合同的意思表示。除了當(dāng)事人的解除行為外，也可以通過人民法院根據(jù)情勢變更原則作出裁決而使合同解除。
4.合同解除的效果是使合同關(guān)系消滅 解除合同意味著提前消滅合同關(guān)系，但是這種消滅的效力是否具有溯及力，各國的法律規(guī)定不盡相同，我國法律對此沒有明確的規(guī)定，學(xué)術(shù)界也有不同的主張。但是從與合同的無效、撤銷的關(guān)系上看，應(yīng)認(rèn)為合同解除的效果只是提前解除合同效力，因此是不溯及即往的。
二、合同解除的類型
根據(jù)我國法律的規(guī)定，合同解除的類型主要包括協(xié)議解除和基于解除權(quán)的解除兩種。
(一)協(xié)議解除
我國《合同法》第93條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。”合同的協(xié)議解除，是指經(jīng)當(dāng)事人雙方意思表示一致而解除合同的行為。經(jīng)協(xié)議解除合同的，實際就是通過訂立一個新的合同來解除原來的合同。由于協(xié)議解除的行為發(fā)生在被解除的合同成立之后，而不是在合同訂立時就由當(dāng)事人約定解除合同的條件，所以在協(xié)議解除合同的場合，當(dāng)事人任何一方都不是基于解除權(quán)而解除合同的。
(二)基于解除權(quán)的解除
解除權(quán)是指合同當(dāng)事人可以依據(jù)法律規(guī)定或合同約定的條件解除合同的權(quán)利。解除權(quán)是一種形成權(quán)，即只要解除權(quán)人將解除合同的單方意思表示通知對方即可產(chǎn)生解除合同的效力，而不必經(jīng)對方的同意。所以，基于解除權(quán)解除合同的屬于合同的單方解除。合同解除權(quán)的根據(jù)是法律規(guī)定或合同的約定，因此基于解除權(quán)解除合同的包括約定解除和法定解除兩種形式。
1.約定解除是指我國《合同法》第93條第二款規(guī)定的情況，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”。這里所規(guī)定的解除合同的條件，可以是在合同訂立的同時作為合同的條款加以約定，也可以是在合同成立之后另行訂立一個合同加以約定�；谶@種約定，當(dāng)事人在解除條件具備時，可以通過行使解除權(quán)而提前消滅合同關(guān)系。
約定解除與協(xié)議解除是不同的。首先，約定解除屬于事先的約定，即在導(dǎo)致合同不能履行或沒有履行必要的情況出現(xiàn)之前就事先予以約定解除合同的條件;而協(xié)議解除屬于事后的約定，是在導(dǎo)致合同不能履行或沒有履行必要的情況出現(xiàn)之后由當(dāng)事人達成解除合同的協(xié)議。其次，當(dāng)事人約定解除權(quán)的，并不一定會產(chǎn)生解除合同的后果，只有在條件成就時，當(dāng)事人依據(jù)事先的約定，行使解除權(quán)而解除合同。而當(dāng)事人通過協(xié)議解除合同的，則是已經(jīng)出現(xiàn)了可以解除合同的事由，一旦解除合同的協(xié)議達成，就能夠產(chǎn)生解除合同的后果。在協(xié)議解除合同的場合，當(dāng)事人不是根據(jù)事先約定的解除權(quán)，而是以一個新的合同來解除原來訂立的合同。再次，約定解除是基于當(dāng)事人行使解除權(quán)而解除合同，而解除權(quán)的行使是一種單方行為，因此在約定解除的場合，解除權(quán)人不必經(jīng)對方同意即可解除合同。而協(xié)議解除是當(dāng)事人雙方通過協(xié)議解除合同，所以只有當(dāng)事人雙方就合同解除的事宜意思表示一致方可進行，不能單方解除合同。
2.法定解除是指在合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢前，當(dāng)事人一方根據(jù)法律規(guī)定的合同解除的條件而解除合同的行為。法定解除與約定解除都是基于解除權(quán)而解除合同，不同之處在于解除權(quán)的產(chǎn)生根據(jù)，法定解除的解除權(quán)是法律的直接規(guī)定，而約定解除的解除權(quán)是當(dāng)事人之間的協(xié)議。
三、合同解除的條件
由于合同解除的情況不同，所以其解除應(yīng)具備的條件也有所不同。
(一)協(xié)議解除合同和約定解除合同的條件
協(xié)議解除合同的，是當(dāng)事人雙方采用合同形式來解除合同的，所以協(xié)議解除合同的條件也就是當(dāng)事人就解除合同所訂立的合同所應(yīng)具備的有效條件，包括當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力，當(dāng)事人雙方意思表示真實，合同內(nèi)容不違反法律和社會公共利益，采用符合法律規(guī)定的形式等。約定解除合同的條件，是當(dāng)事人在合同本身中所約定的解除權(quán)產(chǎn)生的條件，只要不違反法律規(guī)定，當(dāng)約定的條件成就時，當(dāng)事人可以解除合同。
(二)法定解除條件
法定解除合同的條件是由法律直接加以規(guī)定的。我國《合同法》第94條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”在該條規(guī)定中，前四項規(guī)定列舉了合同法定解除的幾種主要情況，第五項是概括性的補漏規(guī)定。
1.因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的
不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。按這一條件的要求，僅有不可抗力的事實發(fā)生，并不能一定引起合同的解除。由不可抗力引起合同解除的，當(dāng)事人雙方都可以行使解除權(quán)。如果不可抗力的產(chǎn)生只是對合同的履行有一定影響的話，當(dāng)事人只能請求變更合同。
2.拒絕履行
在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人之間的合同關(guān)系仍然存在，債務(wù)人履行債務(wù)的義務(wù)并沒有消滅，因此，如果當(dāng)事人在此時明確表示不履行債務(wù)的，就是拒絕履行，是一種毀約行為。所謂明確表示不履行主要債務(wù)，是指當(dāng)事人一方在合同訂立后以明示的發(fā)生拒絕履行合同的主要義務(wù)。所謂以自己的行為表明不履行主要義務(wù)，是指當(dāng)事人一方的行為已經(jīng)表明他不可能履行合同的主要義務(wù)。當(dāng)有債務(wù)人拒絕履行合同主要義務(wù)的事由出現(xiàn)的，解除權(quán)人有權(quán)徑自解除合同。以債務(wù)人拒絕履行合同義務(wù)作為合同解除條件的，一是要求債務(wù)人主觀上有過錯，二是拒絕履行的行為違法，三是債務(wù)人有履行能力。
3.遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行 遲延履行，是指債務(wù)人能夠履行債務(wù)而在合同履行期限屆滿時未履行債務(wù)。債務(wù)人遲延履行債務(wù)是一種常見的違約行為。構(gòu)成遲延履行的要件有：①債務(wù)人有履行能力;②履行期限屆滿，債務(wù)人沒有履行主要債務(wù);③遲延履行無正當(dāng)理由。
4.遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的 當(dāng)有包括遲延履行在內(nèi)的違約行為發(fā)生時，并不一定都會導(dǎo)致合同的解除，是否構(gòu)成解除合同的法定條件，還要看其對合同目的的實現(xiàn)是否有根本性的影響。如果遲延履行或者其他違約行為導(dǎo)致合同落空，致使合同目的不能實現(xiàn)時，債權(quán)人只要通知債務(wù)人即可以解除合同。
四、合同解除的程序
(一)協(xié)議解除合同的程序
協(xié)議解除合同的程序是當(dāng)事人雙方經(jīng)過協(xié)商而解除合同的程序。協(xié)議解除合同的程序?qū)嶋H上就是采取合同方式解除原合同的，所以解除合同的協(xié)議也與訂立合同的程序是一致的。
(二)行使解除權(quán)解除合同的程序
由于解除權(quán)產(chǎn)生的根據(jù)是當(dāng)事人在合同中的約定或法律的規(guī)定，所以行使解除權(quán)解除合同的程序適用于約定解除和法定解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，行使解除權(quán)解除合同的程序包括以下內(nèi)容：
1.一般程序
一般程序是在法律無特別規(guī)定或當(dāng)事人沒有特別約定的情況下解除合同的程序。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，按一般程序解除合同時，解除權(quán)人首先應(yīng)當(dāng)通知對方，即以明確的方式向?qū)Ψ疆?dāng)事人進行解除合同的意思表示。這里的“通知對方”是作為解除權(quán)人的義務(wù)規(guī)定的，它表明解除權(quán)人要解除合同時必須通知對方，如果不通知的，不能解除合同。當(dāng)然，并不是說只要發(fā)出了通知，就立即產(chǎn)生解除合同的效力，按照《合同法》的規(guī)定，“合同自通知到達對方時解除”。另外，解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)的行使期限內(nèi)�！逗贤ā返�95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。”“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”可見，解除權(quán)的行使期限是一種除斥期間，它表明，在行使期限內(nèi)的，解除權(quán)有效，超過行使期限的，解除權(quán)歸于消滅。
2.特別程序
特別程序是指除法律法規(guī)對解除合同有特別規(guī)定的程序�！逗贤ā返�96條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”對于一般合同來說，當(dāng)事人之間完全可以按平等、自愿的原則訂立、變更和解除合同，而不必經(jīng)特別的批準(zhǔn)或登記。對于特別程序來說，除了按一般程序的要求外，還必須符合法律法規(guī)的特別規(guī)定。至于哪些合同的解除需要經(jīng)特別程序，則要看具體的法律、法規(guī)、條例中的規(guī)定如何。
五、合同解除的效力
合同解除的效力是指合同解除后所產(chǎn)生的法律后果。
合同解除的法律后果總的來說是合同效力的提前消滅，但是對不同的合同來說，其解除時所產(chǎn)生的法律后果是會有不同的。應(yīng)根據(jù)具體情況掌握合同解除的效力問題。我國《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”可見，合同解除時，因合同的履行方式的不同，其解除的效力也會有所不同。解除效力的不同主要體現(xiàn)在該效力是否具有溯及力上。
(一)不溯及既往的效力
合同解除時解除的效力不具有溯及力的是指解除只向未來發(fā)生效力，即只發(fā)生終止履行的效果，尚未履行的不再履行，已經(jīng)履行的部分，不發(fā)生解除的效力。一般來說，繼續(xù)性合同的解除不具有溯及既往的效力。
(二)溯及既往的效力
合同解除的效力溯及既往表明，在合同解除后，對已經(jīng)履行的部分，根據(jù)履行情況和合同的性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
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