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土地登記代理人考試相關(guān)法規(guī)知識(shí)點(diǎn)解析
一、地類調(diào)查
地類調(diào)查應(yīng)在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，按照《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》及《全國(guó)土地分類(試行)》的要求，以接受勘測(cè)定界委托時(shí)為調(diào)查時(shí)點(diǎn)，通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及實(shí)地判讀，將用地范圍內(nèi)及其附近的各地類界線測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪在工作底圖上，并標(biāo)注三級(jí)地類編號(hào)。在地類調(diào)查的同時(shí)，實(shí)地調(diào)繪基本農(nóng)田界線和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍界線。
為減少外業(yè)調(diào)繪工作量，在外業(yè)調(diào)繪前，應(yīng)邀請(qǐng)熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的人結(jié)合地形圖及土地利用現(xiàn)狀調(diào)查圖進(jìn)行室內(nèi)預(yù)判。
(一)土地分類體系
土地勘測(cè)定界中建設(shè)用地多在城郊結(jié)合部，同時(shí)涉及“全國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類體系”和“城鎮(zhèn)土地分類體系”兩種體系。而我國(guó)城郊結(jié)合部并沒有明顯的城、鄉(xiāng)分界，這給兩種分類體系的實(shí)際操作帶來很大困難。以往的土地勘測(cè)定界工作采用兩種分類體系時(shí)，勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告中分類尚明確，但土地勘測(cè)定界圖中須標(biāo)注地類號(hào)，例如：同是“21”，兩個(gè)分類體系中代表的含義不同，易發(fā)生混淆。采用新的《全國(guó)土地分類》可以打破城鄉(xiāng)分割的界線，同時(shí)將居民和村民實(shí)際使用的建設(shè)用地較好地聯(lián)系起來，增強(qiáng)了調(diào)查成果的實(shí)用價(jià)值，也基本上回避了劃分城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建成區(qū)界線的難題。
此外，各地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的情況較多，而因農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的地類劃分問題日益成為土地勘測(cè)定界工作中的一個(gè)難題。新的《全國(guó)土地分類》，將可調(diào)整土地作為第三級(jí)分類的“其中”出現(xiàn)，(如“果園，其中包括可調(diào)整果園”)增強(qiáng)了土地勘測(cè)定界成果的科學(xué)性與實(shí)用性。
目前，全國(guó)城鎮(zhèn)、村莊地籍調(diào)查還沒有全面完成，舊分類到新分類的過渡尚難以一步到位，為確保實(shí)施《全國(guó)土地分類》期間全國(guó)土地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性和準(zhǔn)確性，滿足我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度需求，結(jié)合當(dāng)前調(diào)查的實(shí)際情況，國(guó)土資源部制定了《全國(guó)土地分類》(過渡期適用)(表8―1)，具體“土地利用現(xiàn)狀分類”到“《全國(guó)土地分類》(過渡期適用)”的轉(zhuǎn)換參見(表8―2)。
(二)實(shí)地調(diào)繪
實(shí)地調(diào)繪是指依據(jù)《全國(guó)土地分類》(試行)，利用土地利用現(xiàn)狀圖、航片、地形圖或地籍圖上的地類界線，通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及實(shí)地判讀，將用地范圍內(nèi)及其附近的各地類界線測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪在工作底圖上，標(biāo)注三級(jí)地類編號(hào)，核實(shí)現(xiàn)狀地類與土地利用現(xiàn)狀調(diào)查圖上標(biāo)注的地類一致性，與實(shí)地不一致的，在勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告及面積量算表中注明，同時(shí)調(diào)繪用地范圍內(nèi)的基本農(nóng)田界線和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍界線并標(biāo)注在工作底圖上。
1.地類及地類界線的調(diào)繪
地類調(diào)繪時(shí)，在實(shí)地對(duì)照分幅土地利用現(xiàn)狀圖、航片、地形圖或地籍圖逐一判讀、調(diào)繪，現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)記在工作底圖上，填寫外業(yè)手簿。地類調(diào)繪較易出錯(cuò)，且對(duì)調(diào)查精度影響較大，因此需要特別認(rèn)真、細(xì)心。地類調(diào)繪時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題：認(rèn)真掌握土地分類含義，注意區(qū)分相近的地類，如改良草地與人工草地等難以區(qū)分的地類;在冬季，地面附著物少，區(qū)分土地類別有一定難度，要結(jié)合土地利用現(xiàn)狀圖實(shí)地詢問確定;對(duì)于大型工礦、企事業(yè)單位、學(xué)校等宗地，如宗地內(nèi)土地利用類別明顯不同，并且土地類別界線明顯(由道路、圍墻等線狀地物隔開)、土地面積較大，則應(yīng)在宗地內(nèi)區(qū)分出不同的土地利用類別。土地利用類別的界線，應(yīng)在工作底圖上表示清楚。
地類界線在圖上以點(diǎn)線表示，并與用地界線形成封閉圖形。對(duì)小于圖上1.5mm的彎曲線可簡(jiǎn)化合并，地類按《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》規(guī)定的圖例符號(hào)注記在外業(yè)工作底圖上。小于《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》規(guī)定的地形圖最小上圖面積的小圖斑可綜合取舍，按相鄰地類處理，地形圖上最小居民地為4mm2，耕地、園地為6 mm2，其他地類為15 mm2，相應(yīng)于航片上最小調(diào)繪圖斑面積，應(yīng)根據(jù)航片的平均比例尺進(jìn)行折算。當(dāng)?shù)仡惤缗c現(xiàn)狀地物或土地權(quán)屬界、行政界重合時(shí)，地類界線可省略不繪。
二、平面控制測(cè)量
控制測(cè)量是為細(xì)部測(cè)量服務(wù)的，它具有傳遞點(diǎn)位坐標(biāo)及精度控制的作用，能夠限制測(cè)量誤差的傳播和積累。土地勘測(cè)定界一般是在控制測(cè)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行放樣測(cè)量界址點(diǎn)。當(dāng)測(cè)區(qū)已具備施測(cè)的控制網(wǎng)時(shí)，可直接引用放樣，但界址點(diǎn)測(cè)量的精度應(yīng)滿足《建設(shè)用地勘測(cè)定界技術(shù)規(guī)程(試行)》的要求。
(一)勘測(cè)定界平面控制網(wǎng)坐標(biāo)系統(tǒng)的選擇
勘測(cè)定界平面控制坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)采用國(guó)家或該地區(qū)的城市獨(dú)立平面控制坐標(biāo)系統(tǒng)。對(duì)條件不具備的地區(qū)，經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)該項(xiàng)目用地的政府土地管理部門批準(zhǔn)，可采用任意坐標(biāo)系，其起始數(shù)據(jù)可從地形圖、土地利用現(xiàn)狀圖上量取。當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目用地的勘測(cè)定界時(shí)，其坐標(biāo)系的選擇應(yīng)與項(xiàng)目工程的坐標(biāo)系統(tǒng)一致。
(二)勘測(cè)定界平面控制網(wǎng)的布設(shè)要求
勘測(cè)定界平面控制網(wǎng)按照分級(jí)布網(wǎng)、逐級(jí)控制的原則進(jìn)行布設(shè)，首級(jí)控制網(wǎng)作為整個(gè)勘測(cè)定界工程的總體控制，次級(jí)控制網(wǎng)用于界址點(diǎn)放樣及測(cè)量;勘測(cè)定界平面控制網(wǎng)一般要求最低一級(jí)控制網(wǎng)的點(diǎn)位中誤差能滿足界址點(diǎn)測(cè)量的精度要求(界址點(diǎn)測(cè)量中誤差為±5cm)。不論是什么樣的控制網(wǎng)都要求在測(cè)區(qū)內(nèi)有足夠的控制點(diǎn)，以滿足土地勘測(cè)定界的需要。
(三)勘測(cè)定界平面控制網(wǎng)的布設(shè)形式
勘測(cè)定界平面控制網(wǎng)的布設(shè)形式一般有：GPS網(wǎng)、三角網(wǎng)、三邊網(wǎng)、邊角網(wǎng)、導(dǎo)線網(wǎng)，其中常見的形式主要有：GPS網(wǎng)、三角網(wǎng)及導(dǎo)線網(wǎng)等。
GPS網(wǎng)以其點(diǎn)位高精度、全天候作業(yè)、觀測(cè)時(shí)間短、測(cè)站間無需通視、操作簡(jiǎn)便等特點(diǎn)著稱。布網(wǎng)時(shí)應(yīng)注意：雖然其各測(cè)站點(diǎn)之間不要求通視，但在選點(diǎn)時(shí)要考慮與下一級(jí)控制網(wǎng)(點(diǎn))的通視要求;GPS點(diǎn)的點(diǎn)位應(yīng)選在視野開闊處，要避開高壓電線、變電站、電視臺(tái)等設(shè)施，以減少電磁波信號(hào)對(duì)GPS接收機(jī)的影響;點(diǎn)位布設(shè)盡量選在交通方便的地方;點(diǎn)位附近不應(yīng)有大面積水域或不應(yīng)有強(qiáng)烈干擾衛(wèi)星信號(hào)接收的物體，以減弱多路徑效應(yīng)的影響;對(duì)于地物較為密集的地方，也不適宜不設(shè)GPS網(wǎng)。
采用三角網(wǎng)布設(shè)控制網(wǎng)的優(yōu)點(diǎn)是：圖形簡(jiǎn)單、精度較高、有較多的檢核條件、易于發(fā)現(xiàn)觀測(cè)中的粗差、便于計(jì)算。缺點(diǎn)是：在平原地區(qū)或隱蔽地帶易受障礙物的影響，布網(wǎng)困難較大，有時(shí)要考慮架高標(biāo)。當(dāng)項(xiàng)目用地的地形狀況是丘陵地區(qū)，測(cè)區(qū)的幾何圖形基本上為正方形時(shí)，且通視條件較好的，應(yīng)采用三角網(wǎng)的布設(shè)形式。
導(dǎo)線網(wǎng)布設(shè)控制網(wǎng)是較常用的一種方法，包括單一導(dǎo)線和具有一個(gè)或多個(gè)結(jié)點(diǎn)的導(dǎo)線網(wǎng)。網(wǎng)中的觀測(cè)值是角度(或方向)和邊長(zhǎng)。獨(dú)立網(wǎng)的起算數(shù)據(jù)是一個(gè)起算點(diǎn)的x，y坐標(biāo)和一個(gè)方向的方位角。導(dǎo)線布設(shè)一時(shí)導(dǎo)線點(diǎn)間、導(dǎo)線點(diǎn)與結(jié)點(diǎn)間、結(jié)點(diǎn)與結(jié)點(diǎn)間的導(dǎo)線應(yīng)盡可能布設(shè)為等邊直伸形。導(dǎo)線在選點(diǎn)時(shí)應(yīng)注意使相鄰邊長(zhǎng)不要相差過大，以避免在觀測(cè)時(shí)望遠(yuǎn)鏡多次調(diào)焦。當(dāng)短邊較多時(shí)，則應(yīng)考慮利用跨點(diǎn)或旁點(diǎn)傳算坐標(biāo)方位角。
導(dǎo)線網(wǎng)與三角網(wǎng)相比，具有以下優(yōu)點(diǎn)：網(wǎng)中各點(diǎn)上的方向數(shù)較少，除節(jié)點(diǎn)外只有兩個(gè)方向，因而受通視要求的限制較小，易于選點(diǎn)和降低覘標(biāo)人高度，甚至無須選標(biāo);導(dǎo)線網(wǎng)的圖形非常靈活，選點(diǎn)時(shí)可根據(jù)具體情況隨時(shí)改變;網(wǎng)中的邊長(zhǎng)都是直接測(cè)定的，因此邊長(zhǎng)的精度較均勻。其缺點(diǎn)主要是：導(dǎo)線網(wǎng)中的多余觀測(cè)數(shù)較同樣規(guī)模的三角網(wǎng)要少，難于發(fā)現(xiàn)觀測(cè)值中的粗差，因而可靠性不高。導(dǎo)線網(wǎng)特別適合于障礙物較多的平坦地區(qū)或隱蔽地區(qū)。
(四)大型工程勘測(cè)定界控制網(wǎng)的布設(shè)
當(dāng)勘測(cè)定界的面積較大，控制網(wǎng)的布設(shè)應(yīng)遵循分級(jí)布網(wǎng)、逐級(jí)控制的布設(shè)原則。首級(jí)控制網(wǎng)的布設(shè)，要考慮到控制測(cè)區(qū)的整體，同時(shí)還要考慮到次級(jí)控制網(wǎng)的敷設(shè)。次級(jí)的控制網(wǎng)是以首級(jí)控制網(wǎng)為基礎(chǔ)布設(shè)的。首級(jí)控制網(wǎng)的成果是次級(jí)控制網(wǎng)的起算數(shù)據(jù)，次級(jí)控制網(wǎng)的布設(shè)，應(yīng)滿足界址點(diǎn)測(cè)量的需要。
大型工程勘測(cè)定界控制網(wǎng)的布設(shè)的程序?yàn)椋菏紫雀鶕?jù)測(cè)區(qū)的地形、地貌狀況、勘測(cè)定界的界線及其界址點(diǎn)位置，布設(shè)首級(jí)控制網(wǎng);然后在首級(jí)控制網(wǎng)的基礎(chǔ)上，布設(shè)次級(jí)的控制網(wǎng);根據(jù)需要，還可以逐級(jí)布設(shè)控制網(wǎng)，直到滿足勘測(cè)定界需求為止。
對(duì)于線性工程(如：公路、鐵路、運(yùn)輸管線等)的勘測(cè)定界，首級(jí)控制網(wǎng)應(yīng)沿著其走向布設(shè)。具備使用GPS地區(qū)，用GPS網(wǎng)作為測(cè)區(qū)的首級(jí)控制，次級(jí)控制網(wǎng)是在GPS網(wǎng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)用全站儀布設(shè)若干條附合導(dǎo)線。
三、農(nóng)村土地糾紛內(nèi)容
第一，土地權(quán)屬不清。
農(nóng)村在推行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制時(shí)，大都實(shí)行“包田不包坡”的做法，致使荒地、坡地爭(zhēng)議較多;文革前，有些場(chǎng)社體制改革，有些退場(chǎng)不退地，留下了糾紛隱患;而部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)一直沿襲“誰(shuí)有土地誰(shuí)耕、誰(shuí)承包”的做法，造成了農(nóng)民爭(zhēng)占“祖宗田”，“祖宗地”現(xiàn)象突出;村集體與村集體之間也存在著相鄰地段土地的歸屬問題的爭(zhēng)奪。
第二，農(nóng)村依法用地觀念差，越權(quán)發(fā)包的情況突出。
農(nóng)民依法用地的觀念比較薄弱，農(nóng)民不按國(guó)家的規(guī)定合理使用土地，而是任憑自己的意愿違反有關(guān)規(guī)定使用土地，給鄰地的使用權(quán)造成侵害，由此引起糾紛。再者，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村委會(huì)基層干部對(duì)集體土地的開發(fā)使用缺乏科學(xué)規(guī)劃，土地用途管制制度不落實(shí)執(zhí)行，村委會(huì)或村民小組自作主越權(quán)越級(jí)向外發(fā)包土地，而依據(jù)《國(guó)土法》和《村民委員會(huì)法》規(guī)定，村社出讓、租賃土地不通過村民討論，沒有得到三分之二村民同意，村委會(huì)不得違反民主設(shè)定原則同外簽訂合同，而村委會(huì)或村民小組的法制觀念薄弱，基本上不依法行使權(quán)利，這是產(chǎn)生土地糾紛原因之一;有的基層干部以犧牲農(nóng)民的承包地為手段，嚴(yán)重違背土地操作程序，隱瞞實(shí)情，去成全土地承包商的利益，因此引起土地糾紛。
第三，“開發(fā)熱”留下隱患。
在前些年的“開發(fā)熱”中，一些地方為了多招商，急開發(fā)，對(duì)外來公司轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包土地面積過大，承包期過長(zhǎng)，農(nóng)民參與程度小，地價(jià)又低，農(nóng)民感到吃虧，成為引發(fā)糾紛的導(dǎo)火線。
第四，開采鈦礦、挖塘養(yǎng)蝦、外包林地，給生態(tài)造成破壞，環(huán)境被污染，農(nóng)民反映強(qiáng)烈，要求收回土地，卻得不到解決。
海南有些地方鈦礦資源豐富，但鈦礦開采之后原尚可利用的有效土地失去了先前之功效，加上有些土地被承包挖塘養(yǎng)蝦，破壞生態(tài)平衡，農(nóng)民要求中止合同，收回土地，發(fā)揮土地的正常功效，但有些地方對(duì)此類問題遲遲不解決，或得不到合理解決。
第五，地方政府征地遺留問題得不到有效解決。
諸如為了興建高速公路;為了城市開發(fā)，需要統(tǒng)一征收農(nóng)民土地。本來，這種統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一建設(shè)是一件造福于民的好事。地方政府征用農(nóng)民的大量土地，而農(nóng)民卻得不到合理的補(bǔ)償，由此而引發(fā)土地糾紛。
第六，擅自轉(zhuǎn)包、重復(fù)發(fā)包或單方毀約改變土地用途。
隨著土地的不斷增值，有的村委會(huì)把同一土地重復(fù)發(fā)包，造成“一地兩包”;而不少承包商為了短期利益，擅自轉(zhuǎn)包，嚴(yán)重?fù)p害集體利益，有的甚至單方毀約，違法毀損承包標(biāo)的物，導(dǎo)致糾紛發(fā)生。
另外，近幾年來伴隨著離婚案件的增多，因離婚后土地承包問題如何解決也是引起糾紛的一種形式。夫妻離婚后，有的土地因分割過于零碎，不便于種植和經(jīng)營(yíng);有的因分割不均勻，有的甚至不分割，往往對(duì)女方的合法權(quán)益不加于保護(hù)，使一方當(dāng)事人的利益遭受到損害，因此產(chǎn)生了土地糾紛。
土地是農(nóng)民的衣食之源、生存之本。農(nóng)民失去了土地便意味著生活無著，勢(shì)必積怨成憤，引起糾紛。而土地糾紛是否得到合理有效的解決，既關(guān)系到政府是否認(rèn)真踐行“三個(gè)代表”重要思想的問題，也關(guān)系到人民法院司法為民的形象。應(yīng)引起各級(jí)政府和法院的高度重視。
四、土地抵押權(quán)的概念
一、土地抵押權(quán)的概念
在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保;當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。
土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。
從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒有明確規(guī)定。
二、土地抵押權(quán)的法律特征
第一，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán);同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。
第二，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)(主權(quán)利)才能成立，并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國(guó)尚無法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。
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