土地估價師土地使用權(quán)出讓管理
導語：土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。
(一)土地使用權(quán)出讓的涵義
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
土地使用權(quán)的出讓，是適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特征。
(1)土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)
(2)國有土地使用權(quán)出讓由政府壟斷。國家壟斷經(jīng)營土地使用權(quán)出讓市場有兩方面涵義。一是土地使用權(quán)出讓的只能是國有土地，而并非是一切土地;二是土地使用權(quán)出讓方只能是市縣政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為。
(3)土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的。
(4)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?/p>
(5)土地使用權(quán)的出讓市場被稱為“土地市場中的一級市場“。
判斷題：土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。(R)
(二)土地使用權(quán)出讓的主體范圍
土地使用權(quán)出讓的主體，主要是指國有土地使用權(quán)出讓人。國有土地使用權(quán)出讓的主體不是任何單位和個人都可以充當?shù)�，它必須具備一定的法定條件和資格。
(1)土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國家所有權(quán)的縣、市政府。任何其他單位和個人不得充當出讓人。
(2)中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》和新實施的《土地管理法》及其《實施條例》的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。
(3)土地使用者開發(fā)、經(jīng)營土地的活動，應當遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會公共利益。
(三)土地使用權(quán)出讓的客體范圍
土地使用權(quán)的出讓是在國有土地范圍內(nèi)進行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。
(2)地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設(shè)施等，不在土地使用權(quán)出讓范圍之列。
(3)土地使用權(quán)出讓的地塊可以是“生地”，即待開發(fā)的土地，也可以是已完成市政設(shè)施的“熟地”即實行“三通一平”或“七通一平”的土地。
例題：國家實行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但不包括( ABD)。
A.地下資源B.埋藏物C.土地處分權(quán)D.公用設(shè)施
(四)土地使用權(quán)出讓的年限控制
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地七十年;(2)工業(yè)用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(4)商業(yè)、游游、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。
出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、 附著物的所有權(quán);使用者如需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，并按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù);若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予補償。
(五)土地使用權(quán)的出讓方式
我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標方式和拍賣方式。
土地使用權(quán)的協(xié)議出讓
1.土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。
這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎(chǔ)。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競爭機制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產(chǎn)生謀私及國有資產(chǎn)流失。
它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設(shè)的項目用地。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。
例題：協(xié)議出讓一般適用于以下項目用地(ABC)。
A.工業(yè)項目B.市政公益事業(yè)C.非贏利性項目D.國家機關(guān)用地
2.土地使用權(quán)招標出讓
土地使用權(quán)招標出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合受讓條件的單位或者個人根據(jù)出讓方提出的條件，以書面投標的形式，通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓方的方式。
招標出讓土地使用權(quán)的方法有兩種：一種是公開招標二是采用邀請招標，即由招標小組向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標文件。以該方式出讓土地使用權(quán)，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目的較大地塊的出讓。招標出讓的特點是在出讓過程中，引進了市場機制，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的競爭原則，有利于公平競爭，能激發(fā)投標者對用地方案的積極研究。同時，也給出讓方留有選擇余地。
由于在確定土地使用權(quán)的中標者時，既要考慮到投標價，還要考慮到對投標規(guī)劃設(shè)計方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過招標小組的綜合評價，最后擇優(yōu)選定中標者，因此，中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。
招標方式出讓土地使用權(quán)的一般實施程序是：
(1)出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標通知書(或招標公告)。
(2)有意受讓人領(lǐng)取標書與投標。
(3)開標、評標與決標。出讓方會同有關(guān)部門邀請城建、財政、稅務、計劃、銀行等部門專家組成評標委員會，由評標委員會主持開標、決標工作。
評審內(nèi)容一般包括投標者的資信情況，所報出讓金數(shù)額及規(guī)劃建設(shè)方案的可行性等。評標委員會對不具備投標資格的標書或不符合招標文件規(guī)定的'標書，以及超過截止日期送達的標書，有權(quán)決定其無效。同時對有效標書進行評審，擇優(yōu)確定中標。評標委員會簽發(fā)決標書后，由出讓方向中標者發(fā)出中標證明書。開標、評標、決標過程應有公證機關(guān)公證，并出具公證書。
(4)土地使用權(quán)出讓方和中標者(受讓人)簽訂土地使用權(quán)
出讓合同，并按合同規(guī)定要求交納出讓金。如果中標者在規(guī)定的時間內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標權(quán)，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標者所繳納的投標保證金，由出讓方如數(shù)退回。
例題：在確定土地使用權(quán)的中標者時，需要考慮(ABD)。
A.投標報價B.投標規(guī)劃設(shè)計方案
C.規(guī)劃用途D.企業(yè)的資信情況
3.土地使用權(quán)拍賣出讓
這種出讓方式又稱競投，它是指由土地所有者產(chǎn)權(quán)代表按照指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓土地使用權(quán)者到場，就土地出讓價格公開叫價競投，并將土地使用權(quán)出讓給出價最高者的一種出讓方式。
其特點是充分引進了競爭機制，排除了出讓的任何主觀因素，并使土地出讓價格較好地反映了當時該地塊的市場供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。
它適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地，特別是大中城市的區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)地塊的出讓。
例題：下列用地一般采取拍賣方式的是(ABC)。
A. 旅游業(yè)用地B.商業(yè)用地
C. 高爾夫球場用地D。住宅小區(qū)用地
拍賣出讓土地使用權(quán)的一般程序是：
(1)土地使用權(quán)出讓方事先通過新聞媒介發(fā)出土地使用權(quán)公開拍賣公告;
(2)參加競投者在拍賣前3日內(nèi)到拍賣方處領(lǐng)取有統(tǒng)一編號的應價牌。自制應價牌，競投行為無效。
(3)拍賣
(4)出價最高者作為受讓人即時與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按有關(guān)規(guī)定當即支付履行定金。
(六)土地使用權(quán)出讓合同及管理
1.土地使用權(quán)出讓合同的概念與法律特征
出讓土地使用權(quán)，土地所有者和使用者的權(quán)利和義務最終是通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同而確立的。
2.土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容
土地使用權(quán)出讓合同，主要包括以下內(nèi)容：
(1)合同雙方當事人。出讓方必定是市、縣級政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人;(2)出讓土地使用權(quán)的土地使用期限;(3)出讓土地的用途、位置和面積;(4)土地使用權(quán)出讓方式;(5)土地使用權(quán)出讓金支付方式;(6)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定出讓人的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件;(7)違約處罰規(guī)定;(8)出讓合同的生效和終止條件;(9)合同適用的法律。出讓合同應適用于中華人民共和國的法律;(10)合同爭議的解決方式。友好協(xié)商或通過調(diào)解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭議;(11)合同使用的文字及其有效文體。(12)合同簽署人的身份、簽署時間、簽署地點;(13)土地使用條件，也稱土地使用規(guī)則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關(guān)部門共同協(xié)商，擬訂出的有關(guān)出讓地塊使用的具體行為規(guī)則。
例題：土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容包括( ABCD )。
A.出讓土地的用途、位置和面積B. 土地使用權(quán)出讓方式
C.土地使用權(quán)出讓金支付方式D.合同雙方當事人
3.土地使用權(quán)出讓合同的管理
出讓合同的管理主要包括以下幾個方面：
(1)對出讓合同主體的審查和認定;(2)對無效合同的認定及其處理。
(3)審查出讓合同的合法性;(4)審查合同內(nèi)容的完整性。
(5)出讓合同的變更與解除。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會公共利益的需要;②土地使用者想改變出讓合同規(guī)定的土地用途;③因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無法履行的;④由于合同一方違約;(5)合同糾紛的調(diào)解和仲裁;(6)對出讓合同進行分類、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場管理的基礎(chǔ)資料予以保存。
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