物流園區(qū)如何做好規(guī)劃和運營管理
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規(guī)劃和運營
物流園區(qū)規(guī)劃是一個全面、系統(tǒng)的流程，可分為可行性分析、園區(qū)選址、內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)設(shè)計與布局三個部分。
園區(qū)的選址是物流園區(qū)投資建設(shè)非常重要的環(huán)節(jié)，好的位置是決定物流園區(qū)成本控制的關(guān)鍵因素，好的選址也意味著物流園區(qū)成功了一半。如果要投資建設(shè)一個園區(qū)，要規(guī)劃園區(qū)的定位，如：區(qū)域組織性的園區(qū)、商貿(mào)物流性的園區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地型的園區(qū)、運輸樞紐型的物流園區(qū)、綜合型物流園區(qū)等。
園區(qū)選址有幾項原則：第一，經(jīng)濟合理性的原則。需要從以下幾個方面需要考慮：(1)物流現(xiàn)狀分析和預(yù)測情況;(2)園區(qū)區(qū)位情況;(3)園區(qū)交通條件;(4)園區(qū)產(chǎn)業(yè)及消費支撐條件;(5)基礎(chǔ)設(shè)施情況。第二，整體規(guī)劃和適度超前的原則。第三，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)合理性的原則。
在具體的運營管理中，普洛斯提出了“雙C法則”。第一，資金。第二，客戶。
普洛斯一直保持90%的出租率，有四點原因：首先，普洛斯的物流園區(qū)定位很清晰。普洛斯對整個物流園區(qū)投資建設(shè)有很嚴(yán)密的項目評估流程，通過這個評估流程，客戶需求的分析，很明確要建設(shè)什么樣的園區(qū)，在哪里投資建園區(qū)。
第二，有效的客戶管理系統(tǒng)。有了客戶，就需要把客戶很好管理起來。普洛斯有一整套CRM的系統(tǒng)，對客戶全程跟蹤，這樣能夠更好地滿足客戶未來的擴張。
第三，全面的激勵和營銷。物流園區(qū)很重要的指標(biāo)是出租率，無論是普洛斯前線的物業(yè)經(jīng)理，還是辦公室的文職人員，有時間都會去推銷普洛斯。
第四，注重客戶滿意率。中國物流園區(qū)還處于比較初級的階段，有很多新技術(shù)、新方法可以引入。普洛斯在這方面也在不斷地提升和探討，希望通過這樣的提升和探討，不斷滿足客戶日益增長的多樣化需求。
兩個案例
(一)電子商務(wù)物流園運營和規(guī)劃特色——以唯品會普洛斯物流園為例
電子商務(wù)物流園的運作特點：一是注重“最后一公里”;二是大量的分揀配送作業(yè)，系統(tǒng)對園區(qū)電力系統(tǒng)，屋面系統(tǒng)有特殊需求;三是車輛眾多，園區(qū)車輛及秩序需要管理，人員密集，需要對園區(qū)功能定位的設(shè)計輔助配套需求;四是電商有很多促銷，有很多季節(jié)性的高峰，對物流園區(qū)的保障能力提出了挑戰(zhàn)。
普洛斯針對電商運作特色采取了相應(yīng)的措施：第一，電商對滿足“最后一公里”有要求，普洛斯幫助電商確定哪些位置是物流園區(qū)中最佳的位置，是否能滿足最快的把商品交付到使用者及客戶手里;第二，普洛斯做一些精確的計算，包括擴大電力的供應(yīng)和屋面的承載，同時為一些地方配備備用的發(fā)電機組，保障園區(qū)電力;第三，采取人車分流設(shè)置和車輛管理系統(tǒng)來保障整個園區(qū)的車輛安全;第四，普洛斯會根據(jù)園區(qū)的特點，增加配套設(shè)施，比如食堂、宿舍、停車棚等，包括園區(qū)需要的公共休閑設(shè)施，把普洛斯園區(qū)建成一個“小社會”，來滿足園區(qū)內(nèi)物流人的需求。第五，為了應(yīng)對季節(jié)性高峰需求，普洛斯基本上都會提前一個月，跟客戶進行溝通，滿足在高峰期季節(jié)性運作需求。
從2009年到2013年，普洛斯電子商務(wù)企業(yè)的比例從3%到22%，抓住了整個電子商務(wù)強勁的增長機遇，和國內(nèi)很多電商企業(yè)展開合作，快速推進全國性網(wǎng)絡(luò)布局。唯品會就是與普洛斯合作的眾多電子商務(wù)企業(yè)之一。唯品會與普洛斯在中國展開了全國范圍的合作，唯品會目前在中國共有四個配送中心，其中有兩個選擇了普洛斯物流園，普洛斯淀山湖物流園是其中之一。
唯品會是做奢侈品電子商務(wù)的企業(yè)，普洛斯的唯品會華東物流配送中心基地位于昆山市南部，淀山湖北部。土地現(xiàn)狀平整，無任何建筑物，周邊供電、供水等配套齊全，輻射整個華東區(qū)，因為離上海很近，距離最近的高速公路也只有4公里，A30只有7.5公里，所以它是最佳的可以做結(jié)點性的物流園區(qū)，總的建筑面積是13萬平米，是普洛斯為唯品會專門定制的園區(qū)。
普洛斯倉庫設(shè)計很獨特，一般物流園區(qū)的倉庫，都是獨棟設(shè)計。對于電子商務(wù)的企業(yè)，很希望把多庫連起來形成一個巨型的倉庫來提高效率。普洛斯借鑒了天津亞馬遜及昆山花橋亞馬遜的成功經(jīng)驗，通過多庫結(jié)合，形成“巨型倉庫”。在倉庫北側(cè)設(shè)置了收貨區(qū)，在南側(cè)設(shè)置了發(fā)貨區(qū)，收發(fā)貨區(qū)每個柱跨都設(shè)置了貨物升降平臺以及提升門，倉庫之間則通過叉車來流通，形成快進快出的周轉(zhuǎn)模式，提高了周轉(zhuǎn)效率，解決了單棟倉庫無法達到的靈活性。
(二)普洛斯蘇州物流園
普洛斯蘇州物流園是普洛斯于2004年進入中國的第一個項目，是跟蘇州工業(yè)園區(qū)合資的項目，占地50多萬平方米，服務(wù)55家國內(nèi)外知名的客戶，是華東地區(qū)現(xiàn)在規(guī)模最大、綜合實力最強、專業(yè)化的物流園區(qū)。物流園區(qū)有很好的地理位置，位于滬寧高速公路出口處，不僅服務(wù)于整個園區(qū)工業(yè)，也可以服務(wù)長三角市場的配送。很多知名的企業(yè)都引入到這個物流園區(qū)中，而且形成了整個園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的整合。普洛斯正在做O2O的創(chuàng)新，以此來增強客戶的服務(wù)體驗。初步在蘇州園區(qū)做一些試點，作為打造產(chǎn)品的“服務(wù)中心”，初步規(guī)劃由園區(qū)現(xiàn)場服務(wù)點、基于微信的信息平臺兩大模塊構(gòu)成。服務(wù)中心——園區(qū)現(xiàn)場服務(wù)點是基于現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)進行提升和功能拓展，并引入外部服務(wù)資源，形成“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+增值物業(yè)服務(wù)”的一體化服務(wù)能力;服務(wù)中心——基于微信的信息平臺，可為各類用戶提供便捷的工具(如服務(wù)申請、協(xié)作執(zhí)行、評估)，亦便于一定的信息服務(wù)和用戶交互。通過引入第三方服務(wù)廠商在服務(wù)平臺中，來更好地為園區(qū)內(nèi)的'客戶服務(wù)。
普洛斯是新加坡上市、全球領(lǐng)先的物流基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商和提供商，在全球的總資產(chǎn)為190億美元，擁有2690萬平米物流園區(qū)。2014年2月，普洛斯成功引入了25億美元投資，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)主要圍繞中國、日本、巴西三個國家，在中國主要樞紐城市都有普洛斯的物流園區(qū)，總建筑面積達到了1940萬平米，已經(jīng)建成園區(qū)的面積達到了960萬平方米。
普洛斯的業(yè)態(tài)主要有四種：一是通過現(xiàn)代物流樞紐的產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)平臺，帶動周圍相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積聚和能級的提升;二是通過多模式的供應(yīng)鏈服務(wù)的集成，以物流為紐帶帶動多行業(yè)聯(lián)動發(fā)展，從而提升園區(qū)周邊和整個產(chǎn)業(yè)區(qū)的物流效率;三是通過物流園區(qū)的信息化建設(shè)，聯(lián)合設(shè)施、設(shè)備供應(yīng)商的信息、第三方物流的信息，形成物聯(lián)網(wǎng)和云物流為支撐的信息平臺。四是建立物流金融平臺，為客戶提供融資租賃服務(wù)。
普洛斯致力于設(shè)施網(wǎng)絡(luò)平臺和物流資源整合平臺建設(shè)，形成一種開放、多種合作的模式。合作模式可分為四大類，第一種是股權(quán)合作模式。第二種是資產(chǎn)管理模式。第三種是股權(quán)合作加資產(chǎn)管理的模式，既可以參股，也可以合資建設(shè)。第四種是服務(wù)商的戰(zhàn)略聯(lián)盟。普洛斯搭建整合的平臺，歡迎第三方物流平臺、設(shè)施設(shè)備企業(yè)能夠跟普洛斯聯(lián)合，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共享客戶的資源，更好地服務(wù)整個物流業(yè)的客戶。
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