資產(chǎn)評(píng)估法與現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別
資產(chǎn)評(píng)估法與現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別是什么嗎?下面是yjbys小編為大家?guī)淼馁Y產(chǎn)評(píng)估法與現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別的知識(shí)，歡迎閱讀。
1、評(píng)估專業(yè)人員的差異
“評(píng)估法”的第八條內(nèi)容如下：評(píng)估專業(yè)人員包括評(píng)估師和其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員。
評(píng)估師是指通過評(píng)估師資格考試的評(píng)估專業(yè)人員。國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要確定評(píng)估師專業(yè)類別。
現(xiàn)有的其他法律法規(guī)對(duì)此是如何界定的呢?
根據(jù)《立法技術(shù)規(guī)范(試行)(二)》(法工委發(fā)[2011]5號(hào))中第10條對(duì)“執(zhí)業(yè)人員”和“從業(yè)人員”的界定：執(zhí)業(yè)人員用于表述符合法律規(guī)定的條件，依法取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)證書，并從事為社會(huì)公眾提供服務(wù)的人員，比如《律師法》第二條對(duì)律師的規(guī)定、《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》第二條對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的規(guī)定。“從業(yè)人員”用于表述在一般性行業(yè)就業(yè)的人員，比如《社會(huì)保險(xiǎn)法》第十條第二款的規(guī)定、《教育法》第四十條第一款的規(guī)定。
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2003]101號(hào))，目前國(guó)家設(shè)置的評(píng)估師有六大專業(yè)類別，即資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師。
在“規(guī)范”和“標(biāo)準(zhǔn)”中房地產(chǎn)估價(jià)是這樣定義的：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。并且要求估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同交付估價(jià)委托人。
在“規(guī)范”的條文說明7.0.17中是這樣解釋的：本規(guī)范將原規(guī)范中的“估價(jià)人員”明確為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師。非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師只能作為“參與估價(jià)人員”協(xié)助或幫助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展有關(guān)工作，并且其工作的質(zhì)量和后果均由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)。
由此，筆者認(rèn)為本條款的表述可以視作將評(píng)估專業(yè)人員界定為執(zhí)業(yè)人員(即注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)和從業(yè)人員。根據(jù)“規(guī)范”中的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的完成和簽署必須是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。
2、評(píng)估所涉當(dāng)事人的差異
在“規(guī)范”和“標(biāo)準(zhǔn)”中，估價(jià)當(dāng)事人是指與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。因此“當(dāng)事人”既包含了委托人又包含了受托人。
另外估價(jià)委托人在“規(guī)范”和“標(biāo)準(zhǔn)”里指的是委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。俗稱“客戶”，不一定是估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人。
“評(píng)估法”的第二十二條內(nèi)容為：委托人有權(quán)自主選擇符合本法規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，任何組織或者個(gè)人不得非法限制或者干預(yù)。
評(píng)估事項(xiàng)涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人的，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。
委托開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。
本條第二款中所提及的“當(dāng)事人”是指與評(píng)估事項(xiàng)有直接關(guān)系的單位或個(gè)人。這里“當(dāng)事人”是特指，即估價(jià)委托人和估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人。
從上述可以看出，“評(píng)估法”和“規(guī)范”中所指的“當(dāng)事人”是有區(qū)別的。
3、評(píng)估業(yè)務(wù)承辦人員的差異
評(píng)估業(yè)務(wù)承辦人員在“規(guī)范”中是這樣規(guī)定的：除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一個(gè)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。
“評(píng)估法”的第二十四條則是這樣規(guī)定的：對(duì)受理的評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定至少兩名評(píng)估專業(yè)人員承辦。
委托人有權(quán)要求與相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的評(píng)估專業(yè)人員回避。
結(jié)合前述第八條，若房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)由兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，或者是由一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一名具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員，再或者由兩名具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員承辦的，這幾種情況都是符合本條規(guī)定的。
從上述本法第八條和“規(guī)范”、“標(biāo)準(zhǔn)”的對(duì)比分析可看出，對(duì)“評(píng)估專業(yè)人員”的定義是有所區(qū)別的。筆者認(rèn)為只有由兩個(gè)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承辦估價(jià)業(yè)務(wù)，才能既符合本法的規(guī)定又滿足“規(guī)范”的要求。
4、評(píng)估業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)勘查程序的差異
“評(píng)估法”第二十五條明確規(guī)定：評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料并進(jìn)行核查驗(yàn)證、分析整理，作為評(píng)估的依據(jù)。
本條款是關(guān)于評(píng)估業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)勘查程序要求，涉及四個(gè)方面的內(nèi)容：第一，現(xiàn)場(chǎng)勘查程序的履行;第二，搜集必要評(píng)估資料作為依據(jù);第三，對(duì)取得的資料進(jìn)行核查、驗(yàn)證;第四，對(duì)資料進(jìn)行分析和整理。
在“規(guī)范”的估價(jià)程序中是這樣規(guī)定的：對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。并且“規(guī)范”在條文說明中作了解釋：雖然估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供其掌握的估價(jià)所需資料，并對(duì)其提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對(duì)估價(jià)委托人提供的資料審慎檢查。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況，當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的，不能僅憑權(quán)屬證明復(fù)印件作出判斷，應(yīng)與原件核對(duì)。
兩者相比較，“評(píng)估法”比“規(guī)范”一方面在取得資料的力度上要更進(jìn)一步，更加突出了評(píng)估專業(yè)人員(即注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)的義務(wù)，不僅要審查核實(shí)資料，而且要去驗(yàn)證資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。另一方面在程度上也作出了更進(jìn)一步的要求，就是對(duì)收集的資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理后才能形成評(píng)定估算的依據(jù)。
5、評(píng)估方法選擇的差異
評(píng)估方法的選擇，在“評(píng)估法”的.第二十六條款中，也有了更加清晰明確的定義：評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，編制評(píng)估報(bào)告。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。
本條款是關(guān)于評(píng)估方法選擇和機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核的規(guī)定，涉及四個(gè)方面的內(nèi)容：第一，評(píng)估方法的選擇應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)，具體說明選擇的理由和放棄的理由;第二，選用評(píng)估方法數(shù)量，根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則，除只能選擇一種評(píng)估方法外，評(píng)估業(yè)務(wù)必須選擇兩種以上評(píng)估方法，這是對(duì)于所有專業(yè)類別評(píng)估的要求;第三，評(píng)估結(jié)論的形成，必須經(jīng)過綜合分析、充分闡述評(píng)估結(jié)論的選取;第四，內(nèi)部審核，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)外出具的評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)過內(nèi)部審核。
“評(píng)估法”在本條款中，對(duì)選擇估價(jià)方法的要求首先是要遵守所有專業(yè)類別評(píng)估的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，其次要有兩種以上的評(píng)估方法。
估價(jià)方法的選擇在“規(guī)范”中是這樣描述的：當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。
“評(píng)估法”和“規(guī)范”都強(qiáng)調(diào)要用兩種以上評(píng)估方法，“規(guī)范”更加著重于方法的適用性，并且明確了只要適用的方法都要運(yùn)用。“評(píng)估法”表達(dá)了選擇方法的最低要求，就是至少二個(gè)評(píng)估方法。
6、評(píng)估報(bào)告簽章、責(zé)任的差異
在“評(píng)估法”的第二十七條中規(guī)定：評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。
評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員對(duì)其出具的評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。
委托人不得串通、唆使評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估專業(yè)人員出具虛假評(píng)估報(bào)告。
本條款是關(guān)于評(píng)估報(bào)告的簽章、責(zé)任和委托人授意虛假報(bào)告的規(guī)定。評(píng)估報(bào)告簽名和蓋章，至少兩名以上承辦該業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員簽名、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章，非法定評(píng)估報(bào)告可以由從業(yè)人員簽名。
在“規(guī)范”的3.0.12條款中指出：估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同交付估價(jià)委托人。
“規(guī)范”在估價(jià)報(bào)告的條文說明里是這樣的：應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)。
這就說明了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無論是法定還是非法定估價(jià)報(bào)告，必須由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，“從業(yè)人員”不能簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。也就是說房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告法律責(zé)任是由簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的。
7、評(píng)估檔案保存期限的差異
評(píng)估檔案在“規(guī)范”的保存期限是這樣規(guī)定的：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保存估價(jià)資料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于10年。保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。
“評(píng)估法”的第二十九條規(guī)定如下：評(píng)估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年。
本條款是關(guān)于評(píng)估檔案的保存期限，法定評(píng)估業(yè)務(wù)檔案保存期限不少于30年(包括30年)，非法定評(píng)估業(yè)務(wù)檔案保存期限不少于15年(包括15年)。評(píng)估檔案的保存期限，自評(píng)估合同終止之日起計(jì)算。
這就意味著對(duì)于法定業(yè)務(wù)事后追責(zé)期限為30年，非法定業(yè)務(wù)為15年。
從目前了解到的情況，資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)有評(píng)估師13萬多人，評(píng)估人員大約60多萬，評(píng)估機(jī)構(gòu)1.4萬多家，涉及到6個(gè)專業(yè)，歸屬5部門管理。具體來說，評(píng)估對(duì)象分六大類：不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。前面的五類對(duì)應(yīng)我國(guó)目前的資產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估(估價(jià))、房地產(chǎn)評(píng)估(估價(jià))、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動(dòng)車評(píng)估六大類評(píng)估行業(yè)。
每個(gè)行業(yè)對(duì)檔案保存期限會(huì)有所不同，本法涵蓋了以上所有專業(yè)類別評(píng)估，因此除了保管期限比法定30年和非法定15年更長(zhǎng)的，就都要適用于本法。
8、估價(jià)委托人權(quán)利的差異
在“規(guī)范”中未有條文對(duì)估價(jià)委托人權(quán)利這方面作出明確規(guī)定，但對(duì)相關(guān)條文的解釋可以看出，其中隱含了這方面的要求。
“規(guī)范”的7.0.5條是這樣規(guī)定的：估價(jià)技術(shù)報(bào)告可按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供。
相對(duì)應(yīng)的條文說明是這樣解釋的：估價(jià)委托合同中對(duì)是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告未作約定或約定不明確的，如果估價(jià)委托人要求提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告，則房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向其提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告。
這就說明委托人如果對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有異議，就有權(quán)利要求估價(jià)機(jī)構(gòu)提供技術(shù)報(bào)告，也就是說可以要求估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)程序上及對(duì)如何得出估價(jià)結(jié)論等作出書面解釋。
而“評(píng)估法”的第三十條條款規(guī)定：委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以要求評(píng)估機(jī)構(gòu)解釋。
這樣就明確了評(píng)估報(bào)告出具后，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行解釋，是屬于委托人的權(quán)利的。也就是說對(duì)估價(jià)報(bào)告作出解釋是估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)盡的義務(wù)。
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