關于銷售工作計劃模板匯編六篇
時間就如同白駒過隙般的流逝，我們又將迎來新的喜悅、新的收獲，是時候開始制定計劃了。相信大家又在為寫計劃犯愁了？下面是小編為大家收集的銷售工作計劃6篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
銷售工作計劃 篇1
本人在XX年年度，業績不是太理想，當然這其中肯定有許多不足和需要改進、完善的地方。今年，我將一如既往地按照企業的要求，在去年的銷售工作基礎上，本著"多溝通、多協調、積極主動、創造性地開展銷售工作"的指導思想，發揚井岡山創業精神，確立銷售工作目標，全面開展11年度的銷售工作。現制定銷售工作劃如下：
一；對于老客戶，和固定客戶，要經常保持聯系，在有時間有條件的情況下，送一些小禮物或宴請客戶，好穩定與客戶關系。
二；在擁有老客戶的'同時還要不斷從各種渠道快速開發新客戶，推廣新產品。
三；要有好業績就得加強業務學習，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，把學業務與交流技能相結合。
四；今年對自己有以下要求
1:每周要拜服4個以上的新客戶，還要有1到2個潛在客戶。
2:一周一小結，每月一大結，看看有哪些銷售工作上的失誤，及時改正下次不要再犯。
3:見客戶之前要多了解客戶的狀態和需求，再做好準備銷售工作才有可能與這個客戶合作。
4:對自己嚴格要求，學習亮劍精神，銷售工作扎實細致，要不斷加強業務方面的學習，多看書及相關產品知識，上網查閱相關資料，與同行們交流，向他們學習更好的方式方法。
5:對所有客戶的銷售工作態度都要一樣，加強產品質量和服務意識，為企業樹立更好的形象，讓客戶相信我們的銷售工作實力，才能更好的完成任務。
6:和企業其他員工要有良好的溝通，有團隊意識，多交流，多探討，才能不斷增長業務技能。
7:為了今年的銷售任務每月我要努力完成1萬到2萬元的任務額，為企業創造利潤。
以上就是我這一年的銷售工作計劃，銷售工作中總會有各種各樣的困難，我會向領導請示，向同事探討，共同努力克服。為企業做出自己最大的貢獻。
銷售工作計劃 篇2
按照國家局、省局和市局（公司）卷煙營銷中心及縣局（分公司）關于卷煙營銷和零售終端建設的相關要求，客戶服務中心通過認真研究，結合本科室工作實際和工作職責，按照國家局提出的“卷煙上水平”工作和省局提出的“2332”工程目標為思路，在五類卷煙逐步退出市場、有效控制四類卷煙的前提下，積極培育和擴大三類卷煙，主攻一、二類卷煙；嚴格按照“532”“461”為品牌發展戰略，以“135” 工作法為指導，促進客戶服務中心各項工作任務全面落實。20xx年，綜合科工作具體規劃如下：
一、20xx年工作目標
1、銷量目標
分公司全年卷煙計劃銷量29732箱，其中：一二類卷煙計劃2170箱，三類卷煙計劃銷售6244箱，省外煙計劃銷量7879箱。
2、網建階段性目標
1）、電話訪銷成功率達到95%以上。
2）、網上訂貨成功率達到100%，在線代扣結算率要達到市局規定的標準，并確保此項工作達到全市前三名。
3）、繼續擴大中華煙核心商戶規模，對于一些有潛力、有規模、有影響力的商戶要進行重點扶植與培養。爭取在年底前中華煙核心商戶要達到50戶以上。
4）、加強對“村村通”工作的認識，同時加強對“村村通”商戶的管理與服務，鞏固“村村通”的成果，并做好下步規劃。
5）、堅持貨源公開制度，每天對銷售進度進行排名，激勵后進，嚴格監督敏感品牌，做到日日有監督、事事有備案。
6）、規范經營，警鐘長鳴。每位營銷人員的營銷工作必須以規范經營為出發點，常抓不懈。
3、客戶服務
1）、每月對商戶拜訪不低于3次，每次間隔不得超過10天。
2）、大力實施精準營銷，圍繞市局（公司）“精確信息、精準投放、精細管理”的要求，加快建立完善精細營銷體系，提高高端品牌的營銷水平，把精準營銷的范圍擴大到300元/條以上。
3）、積極推廣“135”工作法，首先對客戶經理就“135”工作法的內容及要求進行全面的培訓，其次把工作引入到實際工作中，從而促進工作目標化、操作信息化、作業標準化，全面提高營銷人員的素質。
4、品牌培育計劃
1）、加強品牌宣傳引導力度。
在品牌的宣傳上，加大市場拜訪力度，了解所培育的品牌的銷售情況，將客戶需求、市場反饋信息整理歸納，并認真研究，為商戶提供銷售建議，引導商戶購進卷煙。
2）、加強品牌培育的展示力度客戶經理在走訪過程中指導零售商戶做好卷煙終端化陳列，提高卷煙品牌終端陳列效果，增強品牌終端消費吸引力，從而提升品牌的展示力度。
3）、加強對零售商戶的的市場引導能力。
客戶經理在拜訪過程中，要運用所掌握的營銷知識，結合商戶所處地理位置、銷售規模、消費群體等特征，有針對的對品牌的吸食口味、價格、包裝、檔次和賣點等方面詳細向商戶推薦介紹，幫助商戶樹立品牌培育觀念，提高品牌推薦能力。
4）、最終達到的效果
全縣一二類卷煙兇手比重要在去年的基礎上增長4%以上；單箱銷售收入增長20xx元以上；年底前，城區商戶一二類卷煙的上柜率要達到90%以上，農村商戶一二類卷煙的上柜率要達到60%以上。
5、營銷隊伍培訓計劃
1）、針對全年營銷人員培訓工作，制定培訓計劃表，每月不得低于8個學時，全年培訓學時要高于80個學時。
2）、培訓內容：1、要涵蓋拜訪服務、客戶關系管理、營銷技巧等知識；2、培訓方式要做到多樣化，做到培訓有簽到，有考核。
3）、做好四個季度的崗位練兵工作，切實做到培訓有結果，有考核，有反饋。
二、20xx年工作措施
1、銷量任務：
1）、每月按照市局（公司）營銷中心分配的卷煙銷售任務對客戶經理進行二次分解，每日對客戶經理完成情況進行上榜公布。激勵客戶經理趕超意識，真正實現銷量往前趕，任務往前
超的局面。
2）、信息、內管部門實時監控各線路日常銷售進度，出現異常，及時反饋。
3）、晨會、周五例會按時召開，每日通報進度完成情況，并及時傳達上級相關營銷信息。
2、一二類煙的計劃：
1）根據縣局（分公司）出臺的《一二類卷煙品牌上柜率考核辦法》，做好相關落實工作。
2）、在保證銷量的同時也要把握住結構，加大對一二類煙的宣傳力度。
3）、對網上訂貨商戶進行每周一次的庫存盤點，并且要確保網上訂貨商戶銷售入賬的工作順利進行。
3、網建階段性目標
1）、網上訂貨成功率列入考核指標，客戶經理要實時關注，加大對網上訂貨商戶的拜訪力度，以免影響其卷煙訂購。
2）、強力推進在線代扣工作，一方面客戶經理提前一天查看商戶賬戶余額，提前提醒商戶存足金額。另一方面由助理客戶經理當日對未按時存款的商戶實行電話提醒。確保在線代扣成功率達到100%。
3）、持續發展網上訂貨商戶，以城市客戶為重點，加強引導，注重實效，選擇部門有效客戶開展網上配貨工作。努力保持商戶達到10%以上的批零差價，從而建立良好的客我關系。4）中華煙商戶的維護與管理，一方面要對現有的中華煙商戶進行重點管理，市場經理每月至少拜訪兩次以上，客戶經理每周至少一次；另一方面發展新的中華煙商戶，對銷售一二類卷煙較多，經營門面較好，地段繁華，并在社會上擁有一定的消費人群的商戶進行申報，并做好門頭標識更換工作。
4、考核培訓。
1）、加大三級督察力度，發現拜訪不到位，簽字不規范的'人員，將嚴肅處理。
2）、積極準備籌劃上、下半年的零售商戶滿意度調查工作，力求每次的調查真實有效，反映商戶真實愿望。
3）、做好四個季度的崗位練兵的考核準備工作，要使崗位練兵真正起到效果，不能流于形式。
4）、出臺各種相應考核方案，嚴格按照各項文件及規章制度進行培訓考核。
二0一一年四月十日篇三：近階段卷煙銷售工作思路
近階段卷煙銷售工作思路
根據營銷、物流工作會議精神，為切實做好銷售工作穩中有升，**煙草專賣局（分公司）提出近階段卷煙銷售工作思路。
一、主要工作回顧
20xx年以來**分公司緊緊圍繞以下幾方面開展銷售工作：
2、查找薄弱環節，加強省外重點品牌的推介。結合**縣市場的實際，以紅金龍品牌系列作為省外煙銷售提升的突破口，將紅金龍品牌系列的銷售量納入客戶經理考核中，加強客戶經理對該品牌推介引導，以此促進省外煙銷售總量的提升。
3、把握銷售增長點，做好新品牌上市推介工作。在今年新品牌豪運狼、純金狼、泰山、廬山、小熊貓上市之際，加強客戶經理的走訪宣傳，以上柜增量為目標，將新品牌的上柜率作為當月客戶經理kpi考核的重要指標，提高客戶經理新品牌培育的積極性。
4、實時跟蹤，保證訂貨成功率。受季節性因素的影響，當前卷煙周轉較慢，客戶庫存增多，造成客戶容易忽視或者忘記訂貨，對此，**縣分公司除了客戶經理拜訪提醒訂貨之外，在下午時間，再次用電話進行友情提示，要求覆蓋面達到100%，保證客戶的訂貨成功率。
5、專銷結合，加強市場監管。春節過后這段時間是禮品煙回流的高峰期，為了防止亂渠道禮品煙的回流，**縣加強對重點戶的銷售跟蹤，收集卷煙市場信息，及時向市管員提供有價值的信息，以此加強專銷兩員的溝通，減少亂渠道卷**對**縣市場的沖擊。
二、市場現狀分析
1、受經濟因素影響，客戶卷煙周轉較慢。根了解，**縣興泰開發區有50%以上的工廠業務量減少，15%的工廠處于半停業狀態，一些外來打工者回鄉，或者處于半失業狀態，消費能力和水平有所下降，零售戶卷煙銷售出現周轉緩慢，庫存量增大的現象。據調查，當前有70.7%的客戶社會庫存量超過周轉數1倍以上。可見，消費者的購買力下降，造成零售客戶卷煙庫存量不斷加大，從而影響到卷煙銷售總量的提升。2、部分貨源不能滿足。一是省產三、四類卷煙無法滿足市場需求；二是五類煙吉慶獅被整合，前門只投放農村市場，富健獅限量供應，最高只能訂到10條，造成該檔次的主銷品牌無法滿足消費者需求。該價位所騰出的市場空間，其它同檔次品牌受口味因素的影響一時無法完全替代，從而給假、亂渠道卷煙帶來市場機會，最終影響到卷煙銷量。
4、禮品煙、亂渠道卷煙增多，侵占市場空間。春節過后，一些禮品煙如中華、軟灰狼開始回流市場，從而占領了部分高檔卷煙市場。另外，亂渠道卷煙如阿詩瑪、小熊貓也在一定程度上沖擊著**縣卷煙市場。
分析**縣今年銷售總量不足的同時，我們從銷售數據中也發現其他經營指標的差距，如條均價增長3.86%，與全市的5%有一定差距；省內一類煙同比下降2.74%，省外二類煙下降11.36%，在一定程度上影響著**縣卷煙銷售結構的提升。
三、下階段卷煙銷售思路
2、修訂、完善現有考核辦法，
轉變客戶經理工作重點，提高客戶經理工作積極性從四月份開始，在原有《客戶經理考核方案》的基礎上，結合當前卷煙銷售工作情況，修整部分考核內容，以轉變客戶經理工作重點，提高客戶經理工作積極性。
一是改變銷售指標考核內容。由原來的總量、低檔煙、條均價改為總量、省內一類煙、二類煙，確保與近段的工作目標相一致。
二是提高卷煙銷售任務指標項目分值的比重，由原來的24分，提高到60分，提高36個百分點，以提高考核權重引起客戶經理對銷售工作的高度重視，同時降低其它各項目的分值。
3、科學合理設定考核指標，提高客戶經理工作熱情
為確保所設定的考核指標科學合理，客戶服務中心在制定指標時，根據歷史銷售數據和銷售趨勢預測等，確定總體目標（總量、狼系列一類煙、狼系列二類煙），再根據各片區的實際情況（所占比重），合理劃分各片區每月的銷售指標，并于每月最后一天下午召開部門會議，向各客戶經理通報下個月所核定的指標值及該值是如何計算（客戶經理可以提出意見），經客戶經理確認后，與客戶經理簽訂銷售責任狀，通過此項措施，增強考核指標的透明度，提高客戶經理工作熱情，確保客戶經理全身心的投入到工作中去，完成銷售指標。在確定銷售指標后，客戶經理應將任務指標合理劃分到每個訂貨日，并做好銷售跟蹤，同時建立逐層銷售情況反饋機制，每個訂貨日由客戶經理反饋給服務部負責人，服務部負責人反饋給客戶服務中心，以便客戶服務中心及時掌握市場動態。
4、加強專銷結合，實現信息共享
一是強化專銷聯席會議例會制度。為進一步加強專銷結合，更好服務零售戶和消費者，及時反饋、解決轄區市場存在的異常情況和問題，凈化卷煙市場，維護卷煙經營秩序，經研究決定，制定專銷聯席會議例會制度，將每月第四周星期三下午15：30定為會議時間，會上與會人員必須根據各自崗位情況匯報一個月來的工作情況、收集的信息及存在問題進行交流與探討，從而為卷煙經營和專賣管理提供有力的信息支撐和解決平臺。
二是建立專銷人員定期市場反饋機制。為便于專銷人員間的信息交流與溝通，經研究決定，建立專銷人員定期市場反饋機制，將每星期五下午定為專銷人員交流溝通日。會上專銷人員必須就一周以來市場走訪情況、卷煙銷售情況及收集到的各類信息、存在問題等進行交流，
銷售工作計劃 篇3
銷售目標：
初步計劃20xx年在上一年的基礎上增長40%左右，其中一車間蝶閥為1700萬左右，球閥2800萬左右，其他2500萬左右。這一具體目標的制定希望公司老板能結合實際，綜合各方面條件和意見制定，并在銷售人員中大張旗鼓的提出。為什么要明確的提出銷售任務呢?因為明確的銷售目標既是公司的階段性奮斗方向，且又能給銷售人員增加壓力產生動力。
銷售策略：
思路決定出路，思想決定行動，正確的銷售策略指導下才能產生正確的銷售手段，完成既定目標。銷售策略不是一成不變的，在執行一定時間后，可以檢查是否達到了預期目的，方向是否正確，可以做階段性的調整，
1、 辦事處為重點，大客戶為中心，在保持合理增幅前提下，重點推廣“雙達”品牌。長遠看來，我們最后依靠的對象是在“雙達”品牌上投入較多的辦事處和部分大客戶，那些只以價格為衡量尺度的福建客戶無法信任。鑒于此，20xx年要有一個合理的價格體系，辦事處、大客戶、散戶、直接用戶等要有一個價格梯度，如辦事處100，小客戶105，直接用戶200等比例。給辦事處的許諾要盡量兌現，特別是那些推廣雙達品牌的辦事處，一定要給他們合理的保護，給他們周到的服務，這樣他們才能盡力為雙達推廣。
2、 售部安排專人負責辦事處和大客戶溝通，了解他們的需求，了解他們的銷售情況，特別對待，多開綠燈，讓客戶覺得雙達很重視他們，而且服務也很好。定期安排區域經理走訪，加深了解增加信任。
3、 擴展銷售途徑，嘗試直銷。閥門行業的進入門檻很低，通用閥門價格戰已進入白熱化，微利時代已經來臨。公司可以選擇某些資信比較好的，貨款支付合理的`工程嘗試直銷。這條路資金上或許有風險，但相對較高的利潤可以消除這種風險，況且如果某一天競爭激烈到公司必須做直銷時那我們就沒有選擇了。
4、 強化服務理念，服務思想深入每一位員工心中。為客戶服務不僅是直接面對客戶的銷售人員和市場人員，發貨人員、生產人員、技術人員、財務人員等都息息相關
5、 收縮銷售產品線。銷售線太長，容易讓客戶感覺公
司產品不夠專業，而且一旦發現實情可能失去對公司的信任。現在的大公司采購都分得非常仔細，太多產品線可能會失去公司特色。(這里是指不要外協太雜的產品如減壓閥、煤氣閥、軟密封閘閥等)
銷售部管理：
1、 人員安排
a) 一人負責生產任務安排，車間貨物跟單，發貨，并做好銷售統計報表
b) 一人負責對外采購，外協催貨及銷售流水賬、財務對賬，并作好區域經理業績統計，第一時間明確應收賬款
c) 一人負責重要客戶聯絡和跟蹤，第一時間將客戶貨物數量、重量、運費及到達時間告知，了解客戶需求和傳遞公司政策信息等
d) 一人負責外貿跟單、報檢、出貨并和外貿公司溝通，包括包裝尺寸、嘜頭等問題
e) 專人負責客戶接待，帶領客戶車間參觀并溝通
f) 所有人員都應積極參預客戶報價，處理銷售中產生的問題
2、 績效考核 銷售部是一支團隊，每一筆銷售的完成都是銷售部成員共同完成，因此不能單以業績來考核成員，要綜合各方面的表現加以評定;同樣公司對銷售部的考核也不能單一以業績為尺度，因為我們還要負責銷售前、銷售中、銷售后的方方面面事務。銷售成員的績效考核分以下幾個方面：
a) 出勤率 銷售部是公司的對外窗口，它既是公司的對外形象又是內部的風標，公司在此方面要堅決，絕不能因人而異，姑息養奸，助長這種陋習。
b) 業務熟練程度及完成業務情況 業務熟練程度能夠反映出銷售人員業務知識水平，以此作為考核內容，可以促進員工學習、創新，把銷售部打造成一支學習型的團隊。
c) 工作態度 服務領域中有一句話叫做“態度決定一切”，沒有積極的工作態度，熱情的服務意識，再有多大
銷售工作計劃 篇4
一、市場分析
隨著轎車的日益普及化，永州市汽車市場逐漸發展成熟，競爭日益激烈，機遇與考驗并存。20xx年，銷售工作仍是我們公司的工作重點，秒面對先期投入，正視現有市場，作為 汽車銷售公司銷售經理，我創業激情高漲，信心直倍，又深感責任重大
著眼公司當前，兼顧未來發展，必須緊隨永州申湘汽車銷售服務有限公司的步驟，在永州申湘公司的領導下，在往后的銷售公司中我堅持做到：突出重點微服公司經營的品牌的現有市場，把握時機開發潛在客戶，注重銷售人員培養，銷售細節，強化優質服務，穩固和提高市場占有率，積極爭取圓滿完成銷售任務。
二、銷量目標
以目前公司年月銷售輛汽車，銷售額萬元，盈利萬元； 其中20xx年1月-12月銷售具體目標：臺。
其中：
三、資金使用
公司目前總投入資金萬及其：
公司籌建，服務站，廣告：萬
周轉資金：萬，公司展車與流動和保證金。
資金來源： %約萬元通過銀行房產抵押貸款， %約萬元自有資金， %。約萬朋友借款。
近期公司將萬元跟隨永州申湘公司所有汽車品牌的銷售與售后的投入。
四、公司團隊
總經理一名(兼銷售經理)劉瑞喜，財務會記名，出納名，展廳經理一名 何燕芳，銷售顧問名，服務站售后 經理名，售后客服接待名，維修部人，裝潢部名。
五、合理劃分市場，提升工作效率
增加了跑市場的力度，對一些老客戶加以鞏固，推進對新客戶、大單子的把握和跟蹤力度。對應收賬款，及時進行督促和控制。發現問題及時解決，工作效率也會有所提高。 銷售人員現局限于老客戶的維護上，對新客戶的開發力度不足，20xx年除了穩定老客戶，還要出臺措施加強新客戶的開發，合理的利用出差時間。
六、明確管理層級、流程
高層領導確實具有更大的決策權。但是我認為設立中層領導的目的在于：為公司創造效益；在業務過程當中幫公司解決問題；在職能范圍內分解、承擔責任。明確各崗位職責，除了明確銷售人員的職責外。重要的是一個部門領導的職能，到底有多少事情、什么事情是銷售經理有權利決定的'。形成嚴格的“金字塔”管理模式。當組織不斷壯大之后，人的精力和能力是很難再直接適應不斷膨脹的管理層面。中間的管理流程直接影響著管理的結果。“扁平式”管理也只適合于小組織。
七、實施措施
1、首先將售后服務站各方面硬件設施投入和服務、技術人員的各方面提升。
2、客戶回訪，道縣市場上流通的相似品牌有七八種之多，與我們公司品牌相當的有三四種，競爭越來越激烈，已構成市場威脅，為穩定和開展市場，必須加強與老客戶的交流，維護好客戶與公司之間的關系，加強與客戶信息交流，增進感情。
3、月公司網站做好，通過網絡信息發布銷售信息。
4、公司仍然以“賣產品不如賣服務”在下一步工作中，我們要增強責任感，不斷強化優質服務。
5、車貸仍是我們公司的銷售重點，我們要以誠信為主，將車貸的后期工作與服務要完善與跟蹤。
6、準確完成月度統計，財務對帳，客戶與車型信息。
7、定期送員工到永守申湘公司培訓學習，增強公司整體的綜合業務能力，學習掌握產品技術知識，更好的應用于工作中。
銷售工作計劃 篇5
一個；對于老客戶和固定客戶，要經常保持聯系，有時間有條件的時候送一些小禮物或者招待客戶，穩定與客戶的關系。
第二；在擁有老客戶的同時，要不斷從各種媒體上獲取更多的客戶信息。
第三，有必要。要想有好的業績，必須加強業務，開闊視野，豐富知識，采取多樣化的形式，把學習業務和溝通技巧結合起來。
第四，有必要；今年我對自己有以下要求
1：每個月需要增加一個以上的新客戶，也有潛在客戶。
2：每周做一次總結，每個月做一個大結論，看看工作中有什么錯誤，及時改正，下次不要重復。
3：要在見客戶之前多了解一下客戶的狀態和需求，然后做好準備，避免失去這個客戶。
4：無法隱藏或欺騙客戶，所以不會有忠誠的客戶。在某些問題上，你和你的客戶是一致的'。
5：要不斷加強商科的學習，多看書，上網查閱相關資料，與同行交流，向他們學習更好的方式方法。
6：對所有客戶的態度應該是一樣的，但不能太低。給客戶留下好印象，為公司樹立更好的形象。
7：客戶有不容忽視的問題。我們必須盡最大努力幫助他們解決問題。做生意先做人，讓客戶相信我們的工作實力，才能更好的完成任務。
自信很重要。永遠對自己說你是，你是獨一無二的。只有擁有健康、樂觀、積極的工作態度，才能更好地完成任務。
9：和公司其他員工要有良好的溝通，團隊意識，多溝通，多討論，不斷提高業務技能。
10：對于今年的銷售任務，我會努力完成5000臺的任務，為公司創造更多的利潤。
這是我的一年。工作中總會有各種各樣的困難。我會向領導請示，和同事商量，共同努力克服。為公司做出自己的貢獻！
銷售工作計劃 篇6
隨著企業之間競爭態勢的發展，企業的市場觀念發生了巨大的變化，已經有越來越多的企業放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉而根據市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。
企業的廣告活動原來只擔負站在企業立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業從推銷導向向營銷導向的變化。
在房地產行業，廣告策劃不僅要考慮地產開發項目的區域經濟情況、而且要考慮地產開發項目周圍的市場情況和區位情況。房地產策劃是一個龐大的系統工程，各個策劃子系統組成一個大系統，缺一不可，密切聯系，有機統一。同時它的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向;在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光。
另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產策劃要造就市場、創造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據其市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的適應狀態。
房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市場。
目前，一些房地產開發項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。基于此，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：
案例：《天河花園》
1、市場分析
1.1、區域市場分析
天河區位于廣州市東部，東與黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區的要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區內。天河區是廣州的科研高教區，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區內社會保障事業發展較快。
由于城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區域。
1.2、定向市場分析
員村位于天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發展，該外來人口越來越多，逐漸發展成了外來人口聚居地，由于天河區政府的搬遷和落成，使該區的環境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區域房地產業的發展，吸引不少在城東工作的人士在此置業安居。
1.3、項目分析
1、項目名稱：海景中心
2、項目規模：由2幢28層組成
3、推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層
4、宣傳主題：只交一成，即做業主
5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2
6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)
7、優劣勢分析
⑴優勢分析
1、本項目由海景公司開發，發展商實力雄厚，能給買家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線，發展潛力巨大。
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;
4、項目以準現樓發售，增強買家信心。
5、社區配套設施較完善，有學校、醫院、市場、天河公園、*場等;
(2)劣勢分析
1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。
3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。
4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;
1.4、競爭對手資料分析
對手一
1、項目名稱：僑穎苑
2、項目規模：由3幢12層及一幢9層組成
3、推售情況：現推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層
4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化
5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2
6、優劣勢分析
⑴優勢分析
①該樓盤已為現樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;
②價格較同區域其他樓盤為低，有競爭優勢;
③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;
⑵劣勢分析
①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環境較差，影響買家購買心理;
②樓盤周圍環境欠佳，影響樓盤檔次;
③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;
對手二
1、項目名稱：紫林居
2、項目規模：由3幢連體9層組成
3、推售情況：現推C—H座的3～9層
4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2
6、優劣勢分析
⑴優勢分析
①該樓盤是員村一帶為數不多的小區樓盤，且內部環境優美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;
③該樓盤緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析
①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;
②周邊外來人員多，且時常有治安事件發生，影響買家入住信心;
③戶型設計上有一定的不足，有凸柱現象;
1.5、項目周邊配套狀況
1、社區配套
①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環境保護學校
②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學
③小學：昌樂小學
④銀行：中國建設銀行
⑤康體：天河體育中心、羽毛球館
1.6、項目企劃思路
由于項目為廣電成熟生活區物業，有優良的先天條件。區域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：
1、充分利用先天優越的交通環境
項目的`交通環境較為優越，故可利用具備的先天優越的條件來諦造一個"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。
2、把握市場需求，迎合買家心理
隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。
3、營造現場舒適環境，引起客戶購買沖動
在吸引大量客流后，現場環境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環境。
4、體現"以人為本"的經營理念
面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規劃設計更加"人性化"。2、項目市場定位
2.1市場定位
員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價翻一番"。所以，本項目的區域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝的前提。結合區域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象
——-"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區域的熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。
2.2、項目形象定位
在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環境好的綠化小區的心態，帶給客戶一種"既享有成熟小區環境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環境氣氛中擺脫出來，從而體現項目內外環境的優越。
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