房屋拆遷補償合同的有名化
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房屋拆遷補償合同的有名化
物權(quán)法的頒布，為不動產(chǎn)的征收和補償提供了基本的規(guī)范框架。但是徒法不足以自行，房屋拆遷補償不僅是一個單純的物權(quán)法問題，還涉及到諸如行政征收，補償安置等一系列行政法、合同法上的相關制度的配合及共同作用。而對房屋拆遷補償合同進行有名化研究不僅順應了合同法上將一些成熟化、定型化的無名合同進行有名化改造的趨勢，在另一方面還為不同領域的法律制度在同一法律問題上的協(xié)調(diào)提供了確定性的基礎和前提。
房屋拆遷補償合同是指由拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷期限、拆遷補償、拆遷安置等事項所達成的協(xié)議。從廣義上講，集體土地征收征用合同中的農(nóng)村房屋拆遷補償條款也應視為房屋拆遷補償合同，對其進行有名化，具有重大的法律價值和現(xiàn)實意義：
其一，強化物權(quán)保護。房屋拆遷是引起不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的原因之一。物權(quán)變動的效果是由物權(quán)法確認的，但只有對物權(quán)變動的原因———合同也予以明確和具體的規(guī)范，才能夠在靜態(tài)和動態(tài)兩個方面實現(xiàn)對房屋這種不動產(chǎn)物權(quán)的全方位保護�！睹穹ㄍ▌t》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》都對房屋拆遷中物權(quán)的保護和救濟作出了或原則或具體的規(guī)定。這些法律法規(guī)的規(guī)定確立了在房屋拆遷過程中對房屋所有人或享有他物權(quán)的人進行物權(quán)法保護的基本框架，一方面使房屋拆遷補償合同的存在有了邏輯前提，另一方面也印證了房屋拆遷補償合同的有名化對于強化不動產(chǎn)物權(quán)保護的制度價值。
無論是公益還是非公益的房屋拆遷都會有政府行為的介入，前者體現(xiàn)為公用征收行為，直接由政府取得擬拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)并給予適當補償;后者體現(xiàn)為政府以行政許可的方式賦予拆遷人以強制拆遷的權(quán)利，被拆遷人只能按照拆遷許可證所規(guī)定的期限讓渡房屋所有權(quán)并與拆遷人就補償達成一致，其性質(zhì)仍應理解為受行政行為制約的特殊民事合同，而不應理解為行政征收。無論是行政征收還是平等民事主體之間的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，都是物權(quán)取得的不同方式而已，而對擬拆遷房屋所有權(quán)人的補償就是取得物權(quán)的對價。從這種意義上講，對物權(quán)的保護作用是殊途同歸的。
其二，張揚意思自治。雖然在是否拆遷的問題上，被拆遷人的身份是無法自行選擇的，但房屋拆遷補償合同終究是民事合同，房屋所有權(quán)人還是可以在選擇補償方式、范圍、數(shù)額等方面一定程度地實現(xiàn)私法自治的。因為補償作為物權(quán)讓渡抑或喪失的對價，不同于原物的回復或重置，并沒有什么絕對的標準，而確定這種標準的最好的辦法就是交給拆遷人和被拆遷人協(xié)商，通過要約和承諾的合同訂立過程使權(quán)利人作出符合幾方利益最大化又能被對方接受的理性選擇。借助于拆遷補償合同，物權(quán)的保護加入了權(quán)利人意思自治的成分，使私法的基本精神得到張揚。
其三，制約行政權(quán)力的濫用與保護當事人的權(quán)利。在是否拆遷的問題上，無論涉及到公用征收與否，行政權(quán)力的介入都是不可避免的;并且在拆遷補償合同達不成合意的情況下，還須拆遷管理部門以裁決的方式對補償問題作出行政處置。在這種情況下，對行政權(quán)力的制約就顯得尤為必要。一種可行的制約措施就是將拆遷補償合同類型化，其內(nèi)容、效力等方面的問題一旦確定，民事法律行為與行政行為各自發(fā)生作用的邊界也會相應厘清，從而有效地控制行政行為在合法和合理的框架下運作，最大程度地避免行政權(quán)力的濫用，實現(xiàn)對私權(quán)的保護。
房屋拆遷合同中的基本當事人包括拆遷人和被拆遷人。
在物權(quán)法上，拆遷人是擬拆除房屋所附著的土地的地上權(quán)人;在合同法上，拆遷人是以補償換取對方拋棄房屋所有權(quán)的合同一方當事人。在實踐中，拆遷人通常是具有建設資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商。
被拆遷人在物權(quán)法上是擬拆遷房屋的所有權(quán)人;在合同法上是拋棄自己房屋所有權(quán)并在以約定期限履行遷出義務的合同當事人。由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的分離，一般來講，被拆遷人只能是那些沒有土地使用權(quán)或者是土地使用權(quán)已到期的'房屋所有權(quán)人，因為根據(jù)一物一權(quán)的物權(quán)法原則，拆遷人和被拆遷人不可能對同一標的同時擁有同種性質(zhì)的地上權(quán)。但是在實踐中，被拆遷人人數(shù)眾多，而拆遷人取得的拆遷許可證和土地使用權(quán)證又具有總括性，可能也會有某些被拆遷人同時擁有房屋所有權(quán)和未到期的土地使用權(quán)的情形，在這種情況下，補償?shù)膬?nèi)容還應包括被拆遷人土地使用權(quán)的期限利益。
此外，那些雖沒有參加締約，卻會對他人所締結(jié)的合同產(chǎn)生某種實質(zhì)性影響或者受他人所締結(jié)的合同的實質(zhì)性影響的人，則是房屋拆遷合同的關系人。
房屋拆遷行政管理機關通過拆遷許可證的發(fā)放，決定拆遷人的資格，可以依職權(quán)作出強制性補償裁決，從而成為房屋拆遷補償合同中的關系人。
如果擬拆遷房屋存在租賃關系的，拆遷人應當補償被拆遷人在合同解除后對房屋承租人進行安置的費用。如果被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
在擬拆遷房屋上設有抵押權(quán)的情況下，為了保障擔保物權(quán)人的利益在房屋拆遷過程中不受到損害，拆遷人和被拆遷人應當及時通知抵押權(quán)人房屋拆遷的情況，由抵押權(quán)人(被拆遷人)和抵押人協(xié)商重新設立抵押權(quán)或者先償還債務，使抵押房屋上原有的抵押權(quán)消失;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能償還到期債務，抵押權(quán)人可基于物上請求權(quán)及抵押權(quán)的優(yōu)先性就抵押物的代位物———補償金優(yōu)先受償。
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資質(zhì)的單位來拆遷。這里受托人就是拆遷的具體實施人，其自身應為從事拆遷服務的獨立商事主體，接受拆遷委托是市場交易行為，所以拆遷管理行政機關及其他行政主體是不具有拆遷受托人主體資格的。
房屋拆遷補償合同并沒有嚴格的形式性要求。拆遷協(xié)議簽訂后，是否進行公證由雙方當事人自由選擇。但是拆遷代管房，代管人是房屋拆遷主管部門的，拆遷補償、安置協(xié)議應按規(guī)定到房屋所在地的公證機關進行公證，并辦理拆遷補償、安置的證據(jù)保全，拆遷協(xié)議才能正式生效。這一要求也同樣適用于產(chǎn)權(quán)不明的房屋。
城市的發(fā)展，環(huán)境的美化，商業(yè)的發(fā)達不能建立在無視被拆遷人利益的基礎上。維護和保障被拆遷人的利益，不僅要寄希望于政府和拆遷人的重視，更應該直接賦予其話語權(quán)，即拆遷補償合同的締約權(quán)及合同內(nèi)容的決定權(quán)。被拆遷人通過合同表達自己的利益訴求，參與到經(jīng)濟發(fā)展的過程中來，成為和諧社會中的一個和諧元素。有名化的房屋拆遷補償合同無疑為這種機制提供了合同法上的進路。
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