怎樣規(guī)避物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險
物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的依據(jù)，其地位非常重要，它對明確雙方的權(quán)利與義務(wù)以及規(guī)范物業(yè)管理活動起到了不可替代的作用。物業(yè)服務(wù)合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。怎樣規(guī)避物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險?歡迎閱讀下文。
一、物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險類別及防范
物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險從訂立和發(fā)展來看，可以分為前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險與日常物業(yè)管理的合同風(fēng)險。在司法實(shí)踐中合同風(fēng)險主要發(fā)生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業(yè)服務(wù)合同時雙方缺乏充分的調(diào)查研究，所以往往容易給今后留下隱患。
(1)前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險大致有如下幾類需要重點(diǎn)注意
風(fēng)險一：物業(yè)承接查驗(yàn)引起的風(fēng)險
物業(yè)的承接查驗(yàn)關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的管理，由此產(chǎn)生的風(fēng)險不可忽視。為防范這種風(fēng)險一物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(微信號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社)訂立前期合同時，就一定要對承接查驗(yàn)的內(nèi)容及法律責(zé)任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴(yán)格按照承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定操作。
風(fēng)險二：在銷售房屋時開發(fā)商不當(dāng)?shù)某兄Z引起的風(fēng)險
現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，給購房者承諾了贈送物業(yè)費(fèi)、贈送閣樓、免物業(yè)費(fèi)等。這些不當(dāng)承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發(fā)的風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應(yīng)該充分調(diào)查了解并與開發(fā)商進(jìn)行必要溝通，在訂立合同時將有關(guān)事項(xiàng)約定清楚。
風(fēng)險三：物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險
物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡單，這類風(fēng)險來自對物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實(shí)踐中要多與業(yè)主溝通，了解對方對期限方面的確切認(rèn)知。
風(fēng)險四：在專項(xiàng)維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險
專項(xiàng)維修資金在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)�？顚Ｓ�，不得以其它事由挪用。物業(yè)專項(xiàng)維修資金法律、法規(guī)有明確規(guī)定，物業(yè)的專項(xiàng)維修資金在前期管理階段由開發(fā)商承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。
風(fēng)險五：物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險
物業(yè)管理用房在物業(yè)管理早期介入時就應(yīng)考慮，管理用房的落實(shí)影響到物業(yè)管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應(yīng)該約定明確，并跟蹤落實(shí)。
風(fēng)險六：前期物業(yè)管理質(zhì)量、費(fèi)用引起的風(fēng)險
在物業(yè)管理活動中業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)是否質(zhì)價相符，因此合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)費(fèi)用。為防止這方面引起的風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)遵照市場規(guī)律，根據(jù)管理的項(xiàng)目與企業(yè)自身?xiàng)l件確定合理的價格，切忌為了取得項(xiàng)目以低價投標(biāo)，影響到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量而引起糾紛。
風(fēng)險七：違約責(zé)任約定不當(dāng)引起的風(fēng)險
違約條款是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，如果約定不清，一旦發(fā)生糾紛，受損最大的應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此類風(fēng)險主要是來自司法程序方面。在司法實(shí)踐中，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應(yīng)當(dāng)認(rèn)真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。
(2)日常物業(yè)管理服務(wù)活動中存在的風(fēng)險
訂立合同時約定不清引起的風(fēng)險和(微信號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社)合同履行過程中引起的風(fēng)險。這里重點(diǎn)提一下第二種風(fēng)險。在合同履行過程中引起合同風(fēng)險的因素是多方面的，這種風(fēng)險主要在于合同內(nèi)容履行以及合同續(xù)訂和解除方面。作為物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，與業(yè)主發(fā)生此類糾紛責(zé)任一般來說主要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通是必不可少的。
二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特點(diǎn)及糾紛解決
物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有如下一些特點(diǎn)：
1、糾紛的群體性
隨著我國城市化進(jìn)程的發(fā)展，大量的人口聚集到城市里，城市市區(qū)人口居住密集。物業(yè)管理的糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個小區(qū)的業(yè)主，利益的共同性會使業(yè)主很自然地聯(lián)合起來，形成群體性糾紛，因而規(guī)模會很大，且矛盾激烈。
2、法律關(guān)系錯綜復(fù)雜
物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、與業(yè)委會之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)使用人之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。這些糾紛使法律關(guān)系變得非常復(fù)雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開發(fā)商之間的關(guān)系交織在一起。再例如，物業(yè)管理法律關(guān)系區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉。
3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛占比例最大
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的`比例最大。此類案件訴訟標(biāo)的較小，法律關(guān)系相對要簡單，但實(shí)際處理過程中，卻有很多問題難以解決。
4、業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾成為焦點(diǎn)
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開發(fā)商來確定，會出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的情況。尤其是父子關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是導(dǎo)致業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點(diǎn)。
5、侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛成為熱點(diǎn)
物業(yè)管理主要是針對物業(yè)的共有部分或者設(shè)施設(shè)備所進(jìn)行的維修養(yǎng)護(hù)，此類業(yè)務(wù)也構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)的基本業(yè)務(wù)。我國雖然出臺了物權(quán)法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導(dǎo)致此類糾紛的出現(xiàn)。
6、物業(yè)的專項(xiàng)維修基金的糾紛也開始顯現(xiàn)
物業(yè)的專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有，但是法律的缺失、執(zhí)法不到位，以及業(yè)主不能及時了解到專項(xiàng)維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產(chǎn)生的幾率。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，比如說法律(微信號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社)規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理不力，業(yè)主或者使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的過高期望，糾紛當(dāng)事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。
針對產(chǎn)生的原因不同，我們在實(shí)踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協(xié)商、調(diào)解、經(jīng)濟(jì)仲裁、經(jīng)濟(jì)訴訟等。對于因服務(wù)質(zhì)量引起的糾紛，解決時首先是通過協(xié)商、調(diào)解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經(jīng)濟(jì)仲裁應(yīng)該是解決糾紛的較好的方式。
為增強(qiáng)業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)管理方面的法律意識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平時的工作中，就應(yīng)當(dāng)在社區(qū)內(nèi)宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，還可通過社區(qū)文化活動的開展，有意識地加強(qiáng)對不良意識和風(fēng)氣的糾正。
【怎樣規(guī)避物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險】相關(guān)文章：
怎樣規(guī)避國際貿(mào)易風(fēng)險11-05
創(chuàng)業(yè)風(fēng)險規(guī)避05-07
如何規(guī)避求職風(fēng)險07-22
如何規(guī)避采購風(fēng)險10-16
監(jiān)理風(fēng)險規(guī)避方法08-18
如何規(guī)避公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同風(fēng)險11-12
如何有效規(guī)避創(chuàng)業(yè)風(fēng)險10-13
如何預(yù)規(guī)避創(chuàng)業(yè)風(fēng)險09-09
怎樣規(guī)避求職陷阱09-19