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商品房合同免責(zé)條款
在商品房預(yù)售中，即經(jīng)常出現(xiàn)此種情形：商品房開發(fā)商籍自己雄厚資本及專業(yè)知識(shí)制定一些對(duì)購房人不公平的免責(zé)條款，如免除延期交房責(zé)任條款、免除房屋質(zhì)量責(zé)任條款等，損害購房人的利益。那么如何認(rèn)識(shí)這些條款的效力?在審判實(shí)踐中如何進(jìn)行審查?怎樣對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)制?本文根據(jù)合同法對(duì)免責(zé)條款的規(guī)定結(jié)合商品房預(yù)售的實(shí)際情況，對(duì)以上問題進(jìn)行分析和探討，希望能對(duì)審判實(shí)踐有所裨益。
一、免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同條件
當(dāng)事人意思自治是民法的一項(xiàng)原則，在一般情況下，法律對(duì)當(dāng)事人之間協(xié)商議定的條款并不加以過多干涉。但對(duì)合同中的免責(zé)條款，由于其所具有的特殊意義及對(duì)合同雙方權(quán)利義務(wù)的重要影響，各國法律一般都規(guī)定制定免責(zé)條款的一方負(fù)有提請對(duì)方注意的義務(wù)，且提請注意應(yīng)達(dá)到充分、合理的程度，以避免相對(duì)一方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。如果制訂免責(zé)條款的一方未盡到提請注意的義務(wù)，則該免責(zé)條款視為未訂入合同，不得成為合同的一部分，因而不對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。那么，怎樣才是充分、合理的提請注意呢?可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
(一)文件的外型。“文件外型須予人以該文件載有足以影響當(dāng)事人權(quán)益之約款之印象，否則相對(duì)人收到該文件根本不予閱讀，使用人之提請注意即不充分。”(見劉榮宗著《定型化契約論文專輯》第8頁，三民書局1988年版。)也就是說，訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì)，認(rèn)識(shí)到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點(diǎn)，則其中的條款不能被視為訂入合同。如：銷售商在廣告中登載"房一售出，概不退換"，在房屋圖紙上標(biāo)注"本公司對(duì)因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān)任何責(zé)任"，在辦公地點(diǎn)張貼的寫有"對(duì)非因本公司原因造成的延期交房，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任"內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明了其性質(zhì)，因此如果雙方在書面合同中并沒有特別說明其為合同的一部分，則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成部分。
(二)提請注意的方法。提請注意可以采取個(gè)別提請注意和張貼公告的方式。在商品房預(yù)售中，應(yīng)以個(gè)別提請注意為原則，除非特別情況，售房方不得采取張貼公告方式制定免責(zé)條款，否則，視為未盡到提請注意義務(wù)。
(三)清晰明白的程度。即提請注意所使用的語言文字必須清晰，明白，不得使用含糊不清的語言文字，否則，不得作出對(duì)相對(duì)一方不利的解釋。如果在合同中的免責(zé)條款所使用的字體過小、打印不清，或位于合同書中不易被注意的位置，也不能認(rèn)為是清晰明白。
(四)提請注意的時(shí)間。免責(zé)條款必須在合同訂立之前出示，提請注意也必須于合同訂立之前完成，如果是在合同訂立之后出示，除非相對(duì)人予以認(rèn)可，否則不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項(xiàng)的規(guī)定，即屬此類情況，除非購房者予以認(rèn)可，否則，不能成為合同組成部分。
(五)提請注意的程度。提請注意應(yīng)達(dá)到一般人能理解的程度。如果免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語，訂立者應(yīng)作出解釋�！ ≡谏唐贩款A(yù)售中，一般房地產(chǎn)銷售商均采用定式合同，或稱標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容固定，適用于所有購房者。購房者對(duì)合同內(nèi)容只能表示同意或不同意，沒有更多的協(xié)商余地。如訂立合同，對(duì)其中的免責(zé)條款也只能接受。在這種情況下銷售商負(fù)有比在非定式合同中更為嚴(yán)格的提請注意義務(wù)。法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)對(duì)其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。
二、商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的效力
免責(zé)條款訂入合同中并不等于當(dāng)然有效，對(duì)免責(zé)條款的效力法律上有種種限制。它除應(yīng)符合法律關(guān)于合同效力的一般規(guī)定外，還應(yīng)符合一些特殊規(guī)定。對(duì)免責(zé)條款的法律限制體現(xiàn)了國家對(duì)經(jīng)濟(jì)民事活動(dòng)的干預(yù)，其目的是為了保護(hù)國家利益和社會(huì)公共利益。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)，法院應(yīng)對(duì)合同中的免責(zé)條款的效力進(jìn)行審查。在審查時(shí)，應(yīng)掌握以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
(一)免責(zé)條款違反法律和社會(huì)公共利益的無效。
我國《民法通則》第七條規(guī)定："民事活動(dòng)應(yīng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。"這是對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行限制的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。應(yīng)注意的是，這里所指的違反法律，是指違反法律的強(qiáng)行性規(guī)范，只有違反強(qiáng)行性規(guī)范的免責(zé)條款才為無效。
(二)免責(zé)條款不得免除故意和重大過失責(zé)任。
如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或重大過失責(zé)任的條款，則無異于鼓勵(lì)當(dāng)事人不履行合同或不負(fù)責(zé)任地履行合同，這就與民法通則規(guī)定的誠實(shí)信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對(duì)免除故意或重大過失責(zé)任的免責(zé)條款均持否定態(tài)度，如《德國民法典》第276條第2款規(guī)定：“債務(wù)人因故意行為而應(yīng)負(fù)的責(zé)任，不得預(yù)先免除。”《希臘民法典》第332條規(guī)定：“旨在預(yù)先免除或限制對(duì)故意或重大過失所負(fù)責(zé)任的協(xié)議無效。”我國合同法亦規(guī)定因故意或重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。目前有些商品房預(yù)售合同約定：“因售房方的過失行為導(dǎo)致的損害，購房方不得要求賠償”，這一免責(zé)條款中的“過失行為”應(yīng)視為不包括重大過失行為在內(nèi)。
(三)免責(zé)條款不得免除合同當(dāng)事人的基本義務(wù)。
也就是說，免責(zé)條款的免責(zé)以合同的基本義務(wù)得到履行為前提。如果允許當(dāng)事人不履行合同的基本義務(wù)而不承擔(dān)任何責(zé)任，就背棄了合同的本來目的，且與法律的原則相違背。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購房者的義務(wù)，如果在合同中訂立“銷售方不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”或“與出售房屋有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負(fù)責(zé)解決”等條款，即屬免除基本義務(wù)，當(dāng)然無效。此外，如果違約行為嚴(yán)重到使當(dāng)事人訂立合同的目的落空，即嚴(yán)重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情況同屬于不履行合同的基本義務(wù)。
(四)免責(zé)條款不得違反公平原則。
公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。如果商品房銷售商憑借自己的優(yōu)勢，訂立對(duì)購房人顯失公平的免責(zé)條款，購房人就可以向法院或仲裁機(jī)關(guān)申請撤銷或變更。例如在合同中訂立“對(duì)由于施工單位和設(shè)計(jì)單位的過錯(cuò)造成的損失，售房方不承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯失公平的條款。因?yàn)樵谑┕挝换蛟O(shè)計(jì)單位等第三人過錯(cuò)造成售房方違約的情況下，售房方可以依據(jù)與第三人的合同追究其違約責(zé)任，獲得賠償。而買房人與第三人無直接法律關(guān)系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責(zé)任，則購房人的損失得不到任何補(bǔ)償，不公平性顯而易見。
(五)免責(zé)條款不得免除人身傷害責(zé)任。
免責(zé)條款一般是對(duì)違約責(zé)任的限制或免除，目前隨著合同中違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合情況的增多，一般認(rèn)為免除人身傷害責(zé)任的條款是被嚴(yán)格禁止的。如英國1977年《不公平合同條款法》規(guī)定免除或限制過失造成的人身傷害或死亡責(zé)任的條款無效。我國合同法規(guī)定，造成對(duì)方人身傷害的免責(zé)條款無效。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槊獬松韨ω?zé)任的條款與法律基本原則及社會(huì)公共道德標(biāo)準(zhǔn)相違背。因此，在商品房預(yù)售合同中，售房方不得訂立免除給購房人造成人身傷害所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的免責(zé)條款。
三、商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的解釋
實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，合同雙方在訂立合同時(shí)對(duì)條款皆協(xié)商一致，但在發(fā)生糾紛時(shí)，卻由于各自對(duì)有關(guān)條款理解不一而各執(zhí)一詞。因此，就需要對(duì)合同的條款進(jìn)行解釋。在解釋商品房預(yù)售合同中的免責(zé)條款時(shí)，有以下幾個(gè)原則可供掌握：
(一)統(tǒng)一解釋原則。
對(duì)免責(zé)條款的解釋應(yīng)客觀合理，在銷售商使用了特殊的術(shù)語制定人定式合同，適用于所有購房人時(shí)，應(yīng)以購房人的平均的、合理的理解作為解釋的依據(jù)，而不允許以銷售商單方面、不公平的理解為依據(jù)。對(duì)相同的情況不允許有不同的解釋出現(xiàn)。法院在審理一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中多個(gè)購房人與銷售商的預(yù)售糾紛時(shí)，應(yīng)注意運(yùn)用同一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行解釋。
(二)符合合同目的的解釋原則。
“依符合合同目的的解釋，要求在某一合同用語表達(dá)的意思與合同目的相反時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過解釋更正合同用語;當(dāng)合同內(nèi)容暖昧不明或互相矛盾時(shí)，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)每一合同用語或條款都有效的前提下，盡可能通過解釋的方式予以統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，使之符合合同的目的;當(dāng)合同文句有不同意思時(shí)，應(yīng)按照符合合同目的的含義解釋，摒棄有背于合同目的的含義。”對(duì)預(yù)售商品房合同中免責(zé)條款的解釋，應(yīng)符合合同的目的。如果將免除遲延交房責(zé)任條款理解為銷售商可以無限期地推遲交房日期，就違背了當(dāng)事人訂立合同的本意。法院不應(yīng)支持銷售商這樣的解釋。
(三)不利于制定者原則。
對(duì)免責(zé)條款有疑義時(shí)，應(yīng)對(duì)制定者作不利之解釋，以避免制定免責(zé)條款者利用免責(zé)條款損害對(duì)方利益。(見王利明、崔建遠(yuǎn)著《合同法新論�？倓t》第492頁，中國政法大學(xué)出版社1996年第一版。)羅馬法即有“有疑義應(yīng)為表意者不利益之解釋”原則，各國立法也多加以繼承。
(四)限制解釋原則。
指對(duì)合同未規(guī)定或規(guī)定不完備的事項(xiàng)，不得推定適用免責(zé)條款。一旦擴(kuò)張適用就會(huì)侵犯購房者的利益。例如：在一商品房預(yù)售合同中，對(duì)銷售商的免責(zé)事項(xiàng)一一進(jìn)行了列舉，在最后一項(xiàng)規(guī)定了"其他事件"，這是個(gè)概括性的規(guī)定，不能擴(kuò)大解釋為任何事件，而應(yīng)解釋為與先前所列舉的事項(xiàng)同一種類的事件。
(五)非定式條款優(yōu)先的原則。
在銷售商與購房者訂立于定式預(yù)售合同，而后又別協(xié)商訂立了補(bǔ)充協(xié)議的情況下，如其中的免責(zé)條款發(fā)生沖突，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議為據(jù)。這是因?yàn)樘貏e規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定。
四、對(duì)商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制
針對(duì)目前商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款較多，消費(fèi)者權(quán)益受到重重限制的情況，應(yīng)從社會(huì)各方面對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)制。從各國的做法及我國的實(shí)際情況來看，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)制。
(一)立法規(guī)制。即從法律上規(guī)定免責(zé)條款訂入合同的條件、有效無效的要件、解釋規(guī)則、無效或被撤銷后的法律后果等。世界許多國家在民法典中對(duì)此問題加以規(guī)定，如《意大利民法典》第1341、1342條。還有的國家針對(duì)定式合同及免責(zé)條款制訂專門法律，如《英國不公平合同條款法》、《以色列標(biāo)準(zhǔn)合同法》等。我國以往的民事法律沒有對(duì)此問題的專門規(guī)定。新頒布的合同法增加了相關(guān)內(nèi)容，如第三十九條、第四十條、四十一條、五十三條等，填補(bǔ)了立法上的空白。
(二)司法規(guī)制。司法規(guī)制是指人民法院對(duì)免責(zé)條款有司法審查權(quán)。法院可以根據(jù)受理的案件之具體情況，對(duì)免責(zé)條款是否已訂入商品房預(yù)售合同、免責(zé)條款有無違反國家強(qiáng)行性法律及社會(huì)公共利益的情況、是否有效等進(jìn)行確認(rèn)。法院還可以通過對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行解釋，保護(hù)購房人的合法權(quán)益不受侵害。對(duì)于顯失公平的免責(zé)條款，法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請，確認(rèn)其為可撤銷的條款，使它對(duì)當(dāng)事人不生效。司法規(guī)制對(duì)于保證購房者免受不公平免責(zé)條款的侵害起著重要作用。
(三)行政規(guī)制。限制免責(zé)條款的消極作用還可以通過行政規(guī)制進(jìn)行。行政機(jī)關(guān)可以建立事先審核制度，銷售商制訂的定式免責(zé)條款需先向主管行政機(jī)關(guān)——房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)后才可以使用。這樣，行政機(jī)關(guān)就可以在審核時(shí)發(fā)現(xiàn)不公平的免責(zé)條款。目前德國及日本即采用這種方式。此外，行政機(jī)關(guān)還可以采取事后監(jiān)督的方法，如在法國，政府組織特別委員會(huì)調(diào)查不公平合同條款，依據(jù)委員會(huì)的建議發(fā)布命令，禁止使用特定類型的合同條款。目前我國許多地方的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)要求轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)售使用規(guī)定的合同文本，防范不公平免責(zé)條款的出現(xiàn)，這也屬行政規(guī)制的一種。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)還可以對(duì)使用不公平免責(zé)條款的銷售商進(jìn)行處罰。
(四)社會(huì)團(tuán)體規(guī)制。在我國，購房者還可以通過消費(fèi)者協(xié)會(huì)，調(diào)解與銷售商的糾紛。消費(fèi)者協(xié)會(huì)還可以建議銷售商停止使用對(duì)購房人不公平的免責(zé)條款。
通過法律的完備、購房者法律意識(shí)的覺醒及社會(huì)各方面的努力，不公平的免責(zé)條款將會(huì)在商品房預(yù)售合同中逐漸減少，直至消失。
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