租賃寫字樓時(shí)如何防止簽訂無(wú)效合同
出租人為房屋所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)要求其出示房屋產(chǎn)權(quán)證;有共有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)要求出具其他共有權(quán)人同意出租的書面文件;如果出租人是房屋的使用人，應(yīng)當(dāng)要求其出具該房屋的產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人與出租人的租賃合同、產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托手續(xù)或產(chǎn)權(quán)人允許其轉(zhuǎn)租的其他證明文件。本案的出租人雖自稱是該物業(yè)的使用人，但在簽訂租賃合同時(shí)，并未提供以上應(yīng)當(dāng)提供的.法律文件。因此，不具備出租人的主體資格，其簽訂的合同不具有法律效力。
其次，審查出租物業(yè)的合法性。對(duì)于未取得房屋所有權(quán)證的;被司法行政機(jī)關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房屋未取得共有人同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;屬于違法建筑的;已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形，如拆遷范圍內(nèi)的房屋等，均屬于不能出租的房屋。本案中，物業(yè)公司在出租房屋時(shí)，金融街地區(qū)的拆遷公告已下發(fā)，此時(shí)，任何租售房屋的行為都是違法的，也是無(wú)效的。因此，承租人在看到出租物業(yè)周圍有拆遷跡象時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門查明情況。必要時(shí)，還可以在合同中加以約定，并明確違約責(zé)任，以免發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)據(jù)可依。
分析本案可以發(fā)現(xiàn)：第一，物業(yè)公司在出租房屋前，產(chǎn)權(quán)人與拆遷公司就拆遷事宜已達(dá)成一致并簽訂了拆遷安置協(xié)議，物業(yè)公司與產(chǎn)權(quán)人在租賃合同中明確規(guī)定：如因國(guó)家建設(shè)計(jì)劃需拆遷時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)無(wú)條件交還房屋。因此，拆遷公司對(duì)該物業(yè)進(jìn)行拆遷符合法律和合同約定。第二，物業(yè)公司既不具備主體資格，出租的物業(yè)亦非法，其與各承租人簽訂的租賃合同屬無(wú)效合同，因此各承租人必須騰空房屋，且無(wú)權(quán)要求拆遷安置補(bǔ)償。第三，盡管各承租人與物業(yè)公司簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，各承租人仍可依據(jù)無(wú)效合同的財(cái)產(chǎn)返還原則，向物業(yè)公司要求返還租金，賠償損失。由于本案的出租人已將非法所得轉(zhuǎn)移，為確保拆遷工作的順利進(jìn)行，拆遷公司充分考慮各承租人的實(shí)際困難，在與各承租人簽訂了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，對(duì)各承租人給予了適當(dāng)補(bǔ)償，一定程度地減輕了承租人的損失。
盡管本案中與物業(yè)公司簽訂合同的各承租人得到了一定補(bǔ)償，但本案仍然給欲租賃寫字樓的客戶提了個(gè)醒：審慎調(diào)查出租方和出租物業(yè)的合法性，切勿簽訂無(wú)效合同。
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