山東省物業管理條例解讀

時間：2020-11-23 10:05:41 職場動態我要投稿

山東省物業管理條例解讀

　　山東省物業管理條例解讀版大家讀過嗎?下面是應屆畢業生小編為大家收集的關于山東省物業管理條例解讀，歡迎大家閱讀!

　　1七大問題困擾物業管理

　　隨著住房制度改革的深化和城市建設的發展，購買商品房成為很多城市居民解決住房問題的主要方式，物業管理行業也進入了一個迅速發展時期。據統計，截至目前，全省共有物業服務企業3000余家，從業人員16萬余人，管理面積超過4.7億平方米，一些住宅小區、辦公樓、醫院、學校、體育館等都納入了物業管理范圍之內。

　　在物業管理快速發展的同時，一些糾紛和矛盾不斷產生。省法制辦的調查顯示，目前有七大焦點問題困擾著業主和物業服務企業，即開發遺留問題比較突出，如房屋質量差、配套設施不健全等;權屬關系不明確，為住宅小區內配套服務的建筑、設施設備、道路、場地等權屬不清;業主委員會難以成立;物業服務水平偏低;物業管理與社區管理未做到有效結合;舊住宅區的管理無法可依;物業服務企業生存狀況堪憂，普遍存在著虧損現象。

　　記者了解到，從2001年7月算起，《條例(草案)》歷時7年成稿。這次立法廣泛征求了政府各部門和社會公眾意見，并參考了其他省市的做法。

　　2占道車位屬于全體業主共有

　　產權明晰是定紛止爭的前提條件。目前，由于缺少明確的法律規定，物業管理區域內的配套建筑及設施設備的產權歸屬不明晰，車位等物業管理糾紛一直居高不下。

　　《條例(草案)》規定，物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)的歸屬，由建設單位與物業買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定。其中，共用車庫計入商品房建設成本的，其產權屬于全體業主共有;占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

　　針對一些開放商對車庫、車位只售不租，地下車位長期閑置、地上停車困難，小區無車庫等現象，《條例(草案)》規定，車庫應當優先滿足業主停車需要，在國家和省規定的期限內業主、物業使用人需要承租車庫的，建設單位應當出租;物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用，車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位;鼓勵建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

　　3 滿足三條件之一須開首次業主大會

　　目前，我省不少住宅小區都沒有成立業主大會和業主委員會，業主維權的渠道沒有完全建立起來，業主自治制度實行得不理想。省法制辦有關負責人認為，造成這種現象的原因是多方面的，有的`是因為開發企業、前期物業服務企業的阻撓，還有一些是因為部分業主對物業管理漠不關心。

　　基于這一情況，為了推進業主自治，維護業主的合法權益，此次原則通過的《條例(草案)》明確規定，符合三項條件之一的就必須召開首次業主大會，即：業主已入住面積的比例達到百分之五十以上，或者業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上，或者自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十以上。另外，為了保障首次業主大會能夠成立，《條例(草案)》規定，符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業主大會籌備組。

　　有了業主大會，今后，一些小區業主就物業公司的存廢糾紛將能得以解決。根據《條例(草案)》，業主大會有權決定選聘、解聘物業服務企業。

　　4民房辦公司須征得鄰居同意

　　目前，在一些小區里，一些業主將自己的房子出租用作辦公場所，比較常見的是很多底層民宅變成了超市、餐館，噪音、污染等問題常常引來鄰里糾紛。《條例(草案)》對這一現象做了硬性規定。

　　《條例(草案)》規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。因特殊情況確需改變的，應當有業主委員會或者社區居民委員會出具的經有利害關系的業主同意的證明文件，并依法辦理相關手續。

　　《條例(草案)》還規定，業主封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀;業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，物業頂層的業主應當予以配合。 (記者袁濤)

　　5《條例(草案)》多處制度創新

　　《山東省物業管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)有很多制度創新，有些甚至是山東獨創，省政府法制辦對《條例(草案)》評價非常高。就此，我們特請省政府法制辦負責該立法項目的人員就其創新性制度作出解讀。

　　住宅小區內配套建設的學校、會所、幼兒園、專業經營設施設備、中水處理系統、直飲水系統、集中式太陽能熱水系統、地源熱泵等，截至目前沒有任何一部法律、法規對其產權進行界定。

　　《條例(草案)》規定，物業管理區域內的政務管理用房、社區居民委員會用房和中小學校，屬于政府所有。按照規劃在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定;“未作約定的，屬于全體業主共有。”約定屬于建設單位所有的，建設單位可以贈與全體業主，也可以自行經營或者出租、出售，但應當優先為業主提供服務。

　　物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關業主共有，但由專業經營單位投資經營的除外。

　　現實中，業主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備，大都是開發企業代建并把建設費用轉嫁到了業主身上。也就是說，專業經營設施設備名義上是開發企業建設的，實際上是攤到了房價中的，是業主掏錢購買的，這本身已不合理，如果再讓業主承擔這些專業經營設施設備的維修、養護、更新責任，更不合理。

　　由于《物業管理條例》對于專業經營設施設備的產權歸屬以及移交問題均未作出規定，專業經營單位對物業管理區域內的專業經營設施沒有真正履行其維修、養護責任，對這部分設施設備的維修和養護，實際上是由業主負擔的。

　　《條例(草案)》從源頭上界定了專業經營設施設備的產權，即：物業管理區域內業主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸、郵政等專業經營設施設備，屬于相關專業經營單位所有。

　　同時，為了保障專業經營單位切實履行對專業經營設施設備的維護職責，草案規定了專業經營設施設備的移交制度，即：建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與專業經營單位辦理專業經營設施設備移交手續。辦理移交手續后，專業經營設施設備的維修、養護、更新責任，就由專業經營單位承擔。

　　物業糾紛很大一部分是由物業質量引起的。有的小區入住不久，物業就出現了質量問題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業在質量保修期期間出現質量問題，應當由開發企業承擔保修責任，但實際情況是，不少開發企業將物業交付以后，公司就注銷了，業主找不到開發企業來承擔保修責任，即使是開發企業存在，因為缺少相應的措施和手段，讓開發企業來承擔保修責任也相當難。

　　為此，《條例(草案)》規定了新建物業質量保修金監管制度，即：建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業質量保修金監管部門設立的帳戶交存物業質量保修金。建設單位不履行保修義務的，維修費用在物業質量保修金中列支;物業分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，相對應的物業質量保修金本息余額由物業質量保修金監管部門及時退還建設單位。

　　實行新建物業質量保修金監管制度，并不增加開發企業的負擔。現實情況是，開發企業都扣留施工企業的一部分資金作為質量保修金，草案規定的物業質量保修金可由這部分資金轉化而成，對這部分資金建立監管制度，可以使開發企業真正履行物業保修期的保修責任。

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