最高法：開放式小區(qū)將有立法過程
小編寄語：在昨日最高法通報《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》的發(fā)布會上，最高法民一庭庭長程新文表示，《意見》屬于政策層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。
國務(wù)院近日發(fā)布《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)，規(guī)定我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。
政策出臺到落地需“時間差”
長期以來，對于我國的城鎮(zhèn)居民來說，生活在一個“有圍墻”的小區(qū)已經(jīng)成為了理所當然的習慣。一個封閉小區(qū)中的居民往往會組成各種小團體，形成人們居住地的社交圈、生活圈。在業(yè)內(nèi)看來，《意見》中有關(guān)推廣街區(qū)制的規(guī)定之所以一石激起千層浪，就是因為這項政策顛覆了人們既有對于城鎮(zhèn)居住環(huán)境的認知，建議循序漸進地開展，避免因為強行推進衍生出一系列的新問題。
《意見》在“不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”的規(guī)定前增加了“原則上”的前綴，還明確提出：已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。為政策的落地留下了緩沖余地。
事實上，現(xiàn)行相關(guān)政策的交叉，令有關(guān)街區(qū)制的推廣必然要有一個過程。有專家告訴記者，新政實施時，落實不再新建封閉小區(qū)的要求或許并不難，各地今后出讓土地時，只要將公共面積剝離出去，不再做“門禁社區(qū)”規(guī)劃即可，但對于已建成的小區(qū)，還需要邁過法律關(guān)，《物權(quán)法》等多部法律法規(guī)的相關(guān)內(nèi)容可能需要進行修訂，而這就決定了《意見》從頒布到最終全面實施是存在“時間差”的。
立法周期長短難測
現(xiàn)有《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。這意味著，現(xiàn)有封閉小區(qū)內(nèi)的道路一般都納入了建筑面積公攤部分，屬業(yè)主共有。“如果已建成小區(qū)逐步打開，原有屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的部分就會被更多人使用，這部分產(chǎn)權(quán)如何確定歸屬，如果不再屬于業(yè)主共有后如何啟動利益補償保障機制等都需要通過立法來規(guī)定，并不單純是發(fā)布行政法規(guī)政策就可以實現(xiàn)的。”北京玄德律師事務(wù)所主任律師郭哲直言�？梢姡绦挛奶岢觥兑庖姟沸枰ㄟ^立法實現(xiàn)法治化并非空穴來風。
那么，這一“緩沖期”會有多久呢?郭哲表示，具體時間雖難以預測，但根據(jù)《立法法》規(guī)定，首先，部委、單位等組織或者公民個人需要向全國人大提出修訂建議;其次，相關(guān)負責部門需要向社會公開修訂意見，并在到達截至日期后回收意見，對有合理、有法理依據(jù)等符合相關(guān)規(guī)定的內(nèi)容進行采納，并形成提交全國人大及其常委會的審議稿;審議后，相關(guān)部門對審議稿幾次修訂后，最終才能經(jīng)全國人大或由全國人大授權(quán)常委會審議通過。
“一般來說，全國人大及其常委會對新法和既存法律修訂案的審議需要按計劃安排‘排隊’，審議開始后，通常還會經(jīng)過三次修訂，不過，部分國家迫切繼續(xù)制定、修訂的可能會縮短立法周期。”郭哲表示。
新制度需要大量配套政策
除了相關(guān)立法過程外，街區(qū)制的.推廣勢必還需要大量配套措施。北京工業(yè)大學城市交通學院副院長陳艷艷表示，實行街區(qū)制是個系統(tǒng)工程，意味著居民出行方式、物業(yè)管理方式、社區(qū)治安管理方式都可能改變。推廣街區(qū)制，其他的配套措施也必須跟得上。陳艷艷舉例說，現(xiàn)在居民開車都很快，不僅在主干道，甚至在小路、紅綠燈口都不減速，未來在街區(qū)小道上，可能需要政府強制性限速。而在中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長楊保軍看來，打開封閉小區(qū)可以采取分步走的方式，第一步先讓行人穿過去，接下來是自行車，而且管理也要跟上。
不可否認，從封閉式到街區(qū)制，住宅小區(qū)形式的變化也直接改變了我國傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式。物業(yè)公司代表、花樣年董事局主席潘軍則表示，大型住宅社區(qū)被道路物理拆分成若干小單元甚至是分棟單體，對管理成本的控制及安保的質(zhì)量具備較大的挑戰(zhàn)性，物業(yè)管理行業(yè)面臨行業(yè)重新洗牌，傳統(tǒng)物業(yè)管理機構(gòu)面臨升級換代的需求，率先完成智能社區(qū)和智能安保建設(shè)的物業(yè)公司把握主動權(quán)，在基礎(chǔ)服務(wù)運營基礎(chǔ)上，尋找新的利潤來源將是關(guān)鍵。
另外，業(yè)內(nèi)表示，我國封閉式小區(qū)并不多，占地面積也普遍不大，緩解交通擁堵還可以從各類政府機關(guān)、高等學校和體育場館入手，改變原有形態(tài)。而陳艷艷也認為，目前這些場所也多為封閉式，我國提出小區(qū)開放的同時，上述區(qū)域是否開放、開放程度等都還需要分類詳細規(guī)劃。
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