投資產(chǎn)權(quán)式商鋪 想清楚了再出手

投資產(chǎn)權(quán)式商鋪 想清楚了再出手

案例：

    兩年前，一則招商廣告引起了李女士的注意。北京碧溪家居廣場在北京某都市報上刊登了一則半版的招商廣告，廣告聲稱投資碧溪家居廣場的產(chǎn)權(quán)式商鋪，年收益可以達到10%以上，一次性投入只有16萬元，并且可以分期貸款。廣告還稱投資產(chǎn)權(quán)式商鋪后，投資人無須自己管理，由專業(yè)的投資管理公司負責經(jīng)營。


    李女士覺得投資這個項目比較適合自己，一來投資回報率比銀行利息高的多，二來也不需要自己親自經(jīng)營。但是畢竟投入不小，她還是專門趕到碧溪家居廣場進行了實地考察。位于西南三環(huán)的碧溪家居廣場位置很不錯，規(guī)模也很大，有5萬平方米的營業(yè)面積，產(chǎn)權(quán)式商鋪被分割成幾千個13.34平方米的標準攤位進行出售。

    對于投資風險問題，李女士咨詢了碧溪家居廣場的管理者。碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，購買者的收益做擔保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內(nèi)可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第10年為原價的135%回購。

    最后李女士決定投資碧溪家居廣場的產(chǎn)權(quán)式商鋪。她拿出16萬元交給碧溪家居廣場的管理公司。第一個季度李女士如期拿到了管理公司——北京騰飛物業(yè)投資公司發(fā)給的租金，然而從第二個季度開始，管理公司以資金周轉(zhuǎn)出了一些問題為理由推遲發(fā)放租金。從第三個季度開始，李女士就已經(jīng)拿不到租金收益了。不得已，李女士把碧溪家居廣場告上法庭。經(jīng)過調(diào)查才發(fā)現(xiàn)原來碧溪家居廣場由于資金出現(xiàn)問題而將李女士及其他投資人投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪早已抵押給了銀行。

    事實上，2002年之前，碧溪家居廣場就以大樓為抵押，向銀行借款2.88億元。隨后又將大樓化整為零出售商鋪。但是碧溪在向投資者出售商鋪時，隱瞞大樓被抵押的實情。這導致了業(yè)主投資的商鋪產(chǎn)權(quán)問題無法辦理。最后，碧溪家居廣場只能和業(yè)主攤牌。而此時，碧溪已與2000多人簽立合同，銷售額達6億多元。

    分析：

    產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運作，著實讓它風光了一把，制造了一個又一個“投資小、風險小、回報穩(wěn)定”的投資神話。

    然而，北京碧溪家居廣場的失敗案例讓投資者看到，所謂的“投資小、風險小、回報穩(wěn)定”只是一種理想，任何一種投資行為都存在不可預料的風險，關(guān)鍵是在做投資前要做好分析和判斷。對于如何投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，深圳慧通行房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理母舟認為兩個原則是不可忽視的：第一還是看位置，最基本的依據(jù)就是人流；其次是要看目前的經(jīng)營狀況，不要相信未來的承諾和許諾。此外，還要調(diào)查開發(fā)商的實力、經(jīng)營管理水平以及明確產(chǎn)權(quán)的分割情況等。

    具體到北京碧溪家居廣場這個項目，母舟告訴記者從零售管理學角度講，就要引入目標商店和附著式商店的概念。顯然碧溪家居廣場是定位成目標商店，但是作為一個家居廣場，把整個項目劃分為幾千個小攤位來經(jīng)營，這種做法在專業(yè)人士看來是沒有前途的，存在巨大風險。畢竟家居廣場不是小商品批發(fā)市場，過多的攤位沒有足夠的人流支撐是很難經(jīng)營下去的，而碧溪家居廣場城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的位置也決定了客流不可能很大，很難滿足數(shù)千個攤位的經(jīng)營需求。而碧溪家居廣場顯然要想成為一個成功的目標商店并不容易，其經(jīng)營模式和定位都存在問題。對于這一點，是被多數(shù)投資者忽略的。

    在母舟看來，附著式商店的投資風險相對小一些，只要找對了成功的目標商店，和目標商店形成錯位經(jīng)營，附著式商店一般都可以取得不錯的投資回報。

    因此，從實際的經(jīng)營看，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在目前是一種高風險、高回報率的投資品種，存在著許多風險。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開發(fā)商、經(jīng)營者和眾多分散投資者，利益分割很細，情況復雜。如果開發(fā)商、經(jīng)營者任何一方出現(xiàn)問題，對小業(yè)主都會帶來重大損失。所以，業(yè)主應該自發(fā)成立一個統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見，對維權(quán)活動的進行比較有利。

    小貼士

    ●目標商店：目標商店是指品種齊全，進行廣泛促銷，并樹立良好形象的商店，顧客可以從很遠的地方來消費，主要是超市、百貨等主力商家。

    ●附著式商店：附著式商店自身并不創(chuàng)造或很少創(chuàng)造客戶群，也不真正形成自己的商圈，顧客被其他原因吸引到商店的所在區(qū)域。

  

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