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縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
導(dǎo)語(yǔ)：隨著城市化的推進(jìn)，城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，鄉(xiāng)縣住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展。下面是小編搜集整理的關(guān)于鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告，歡迎大家閱讀了解。
新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
一、新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)宏觀市場(chǎng)分析篇
1.1 新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)概況
新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)位于新鄉(xiāng)市西南16公里處，地處豫北平原，京廣鐵路、京深高速公路、新荷鐵路交匯的三角地帶，鎮(zhèn)區(qū)青年路、青龍路直通107國(guó)道，距鄭州機(jī)場(chǎng)60公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。
全鎮(zhèn)總面積37.3平方公里，轄27個(gè)行政區(qū)，人口5.2萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口3.3萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口1.9萬(wàn)，鎮(zhèn)區(qū)建成面積8平方公里，常住人口3.14萬(wàn)人，占全鎮(zhèn)人口的60%。
1.2 歷史沿革
小冀鎮(zhèn)是從唐代起就以商貿(mào)著稱的千年古鎮(zhèn)，是新鄉(xiāng)縣的經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心。
小冀鎮(zhèn)緊緊抓住國(guó)家“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的歷史機(jī)遇，各項(xiàng)事業(yè)特別是城鎮(zhèn)建設(shè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。
1990年，小冀鎮(zhèn)被河南省建設(shè)廳命名為“中州名鎮(zhèn)”;1995年被建設(shè)部列為“全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)”;同年被原國(guó)家體改委等11部委列為“全國(guó)小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)”;被省體改委等11廳局委列為“河南省改革發(fā)展建設(shè)綜合試點(diǎn)鎮(zhèn)”;1996年被中國(guó)農(nóng)村小康建設(shè)促進(jìn)會(huì)命名為“小康示范鎮(zhèn)”;1997年被農(nóng)業(yè)部確定為“全國(guó)東西部合作示范區(qū)”;1999年10月被財(cái)政部列為全國(guó)20家，河南省惟一的“小城鎮(zhèn)財(cái)政改革試點(diǎn)”;2000年4月又被河南省人民政府列為決定加強(qiáng)建設(shè)的100家“省重點(diǎn)鎮(zhèn)”之一。
2001年2月在爭(zhēng)創(chuàng)文明村鎮(zhèn)活動(dòng)中被評(píng)為“市級(jí)文明鎮(zhèn)”，2001年6月被河南省委評(píng)為“先進(jìn)基層黨組織”,2001年7月被新鄉(xiāng)市委評(píng)為“六好先進(jìn)黨委”。
1.3 經(jīng)濟(jì)概況
小冀鎮(zhèn)是“中州名鎮(zhèn)”，經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)，一直是輻射周邊縣的商品集散重地。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)達(dá)72家，生產(chǎn)門類齊全，形成了醫(yī)藥、化工、機(jī)械、建材等多種工業(yè)行業(yè)，工業(yè)產(chǎn)品達(dá)200余種，曾連續(xù)3年被省委、省政府評(píng)為“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進(jìn)單位”。
常住鎮(zhèn)區(qū)的高科技人員39名，其中享受國(guó)務(wù)院特殊津貼的專家5名、博士生導(dǎo)師2名、研究生30余名，明顯的人才優(yōu)勢(shì)為該鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向高科技發(fā)展提供了有力保證。
該鎮(zhèn)工業(yè)輻射到全國(guó)二十多個(gè)省市;太行振動(dòng)機(jī)械總公司生產(chǎn)的振動(dòng)設(shè)備是全國(guó)冶金行業(yè)的排頭兵，該企業(yè)的三個(gè)項(xiàng)目分別列入國(guó)家“863”計(jì)劃、火炬計(jì)劃、省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目;中聯(lián)公司投資2500萬(wàn)元引進(jìn)俄羅斯“一步煉鉛法”新技術(shù)，屬世界領(lǐng)先水平，可徹底解決煉鉛帶來的污染問題。
以旅游業(yè)為龍頭帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。
以京華實(shí)業(yè)公司創(chuàng)建的度假勝地京華園，每年吸引大批游客，為無山無水的小鎮(zhèn)增添了風(fēng)采，并帶動(dòng)了全鎮(zhèn)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。
小冀鎮(zhèn)有數(shù)百年的集市貿(mào)易延續(xù)至今，貿(mào)易市場(chǎng)面積達(dá)8萬(wàn)平方米,年交易額上億元。
京華園、京華賓館、京華度假村已成為聞名遐邇的旅游勝地。
二、新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)各樓盤詳細(xì)情況分析
2.1 青龍嘉苑
項(xiàng)目地址：青龍路與工業(yè)路交匯處閆莊新村前開
發(fā) 商：新鄉(xiāng)市景程置業(yè)有限公司
策劃代理：不詳
物業(yè)類別：普通住宅
建筑類型：多層
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目共7棟樓，分2期建設(shè)，一期3棟，在售為1期，其中1#、2#、3#樓已建兩層(現(xiàn)已暫停)，計(jì)劃
與2期同時(shí)施工。
面 積：107.84㎡兩房、132.5㎡—151.13㎡三房;
價(jià) 格：三層1818元/㎡;
優(yōu)惠活動(dòng)：一次性優(yōu)惠50元/㎡，按揭優(yōu)惠30元/㎡;
銷售熱線：xxxx;
內(nèi)部配套：休閑廣場(chǎng)，對(duì)講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃，停車場(chǎng);
周邊配套：京華小學(xué)，新鄉(xiāng)縣一中、郵政銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、京華幼 兒 園、新鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院;
項(xiàng)目亮點(diǎn)：一、價(jià)格便宜; 二、多層建筑，舒適度高; 三、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié)：整體屬于低端項(xiàng)目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約型，外立面為紅色和淺黃色相結(jié)合。
戶型面積偏大，較單一，可選性少。
周邊無大型超市。
2.2 望錦花園
項(xiàng)目地址：和諧大道京華區(qū)域西段路南
開 發(fā) 商：新鄉(xiāng)市望錦置業(yè)有限公司
策劃代理：不詳
物業(yè)類別：普通住宅，商鋪;
建筑類型：高層
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地約50畝左右，共7棟樓，分2期建設(shè)，一期3棟，在售為一期高層電梯住宅;
面 積：114.48㎡三房、132.85㎡三房;
價(jià) 格：均價(jià)2500元/㎡;
優(yōu)惠活動(dòng)：一萬(wàn)抵兩萬(wàn);
銷售熱線：xxxx;
配套設(shè)施：?jiǎn)螝怆p水、休閑廣場(chǎng)，對(duì)講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場(chǎng)、會(huì)所、咖啡屋、幼兒園;
項(xiàng)目亮點(diǎn)：一、配套齊全; 二、大產(chǎn)權(quán)，可進(jìn)行按揭; 三、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié)：整體屬于一般型項(xiàng)目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約型，外立面為深咖色和黑色中空雙玻相結(jié)合，兩個(gè)大門，人車分流。
商業(yè)配套相對(duì)不太完善;周邊無大型超市。
2.3 華凱國(guó)際
項(xiàng)目地址：香港路與冀源路十字向西50米路北方正超市對(duì)面(原東街小學(xué))
開 發(fā) 商：河南榮凱置業(yè)有限公司
策劃代理：不詳
物業(yè)類別：普通住宅，商鋪;
建筑類型：高層
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地約25畝左右，共4棟樓，分2期建設(shè)，一期2棟，在售為一期高層電梯住宅;
面 積：132.73㎡三房;
價(jià) 格：均價(jià)2550元/㎡左右;
優(yōu)惠活動(dòng)：一次性優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn);
銷售熱線：xxxx;
配套設(shè)施：?jiǎn)螝怆p水、對(duì)講門禁系統(tǒng)、外墻保溫、雙層中空玻璃、停車場(chǎng);
項(xiàng)目亮點(diǎn)：一、周邊商業(yè)完善; 二、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié)：整體屬于一般型項(xiàng)目，周邊交通方便，1個(gè)大門，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約型，外立面為深灰色和黑色中空
雙玻相結(jié)合。
人流量大，周邊商業(yè)配套相對(duì)完善。
2.4 翡翠·現(xiàn)代城
項(xiàng)目地址：和諧大道與西環(huán)路交匯處東北角
開 發(fā) 商：河南建發(fā)置業(yè)有限公司
全程營(yíng)銷：鄭州博恒
物業(yè)類別：普通住宅，商鋪;
建筑類型：多層
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地約170畝左右，分3期建設(shè)，在售為一期12棟多層電梯住宅。
面 積：87㎡—180㎡;
價(jià) 格：均價(jià)2100元/㎡;
優(yōu)惠活動(dòng)：一萬(wàn)抵兩萬(wàn);
銷售熱線：xxxx;
配套設(shè)施：?jiǎn)螝怆p水、休閑廣場(chǎng)，對(duì)講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場(chǎng)、會(huì)所、咖啡屋、幼兒園;
項(xiàng)目亮點(diǎn)：一、配套齊全; 二、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié)：整體屬于中端項(xiàng)目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約型，外立面為深灰色和黑色中空雙玻相結(jié)合，
兩個(gè)大門，人車分流。
周邊無大型超市。
商業(yè)配套相對(duì)不完善，相比之下項(xiàng)目位置離小冀鎮(zhèn)較遠(yuǎn)。
2.5 世博莊園
項(xiàng)目地址：中央大道與青龍路交匯處
開 發(fā) 商：河南恒杰置業(yè)有限公司
物業(yè)公司：香港怡高物業(yè)
全程營(yíng)銷：深圳眾廈
物業(yè)類別：別墅、普通住宅，商鋪;
建筑類型：獨(dú)棟別墅、雙拼,聯(lián)排;
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地400畝，建筑面積350000㎡，6棟小高層，其余全是別墅，綠化率35%，容積率1.2。
面 積：87㎡兩房、135.66㎡三房、231.42㎡—288.66㎡別墅;
價(jià) 格：別墅均價(jià)3500元/㎡，小高層均價(jià)2500元/㎡;
優(yōu)惠活動(dòng)：一次性優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn);
銷售熱線：xxxx;
內(nèi)部配套：?jiǎn)螝怆p水、休閑廣場(chǎng)，對(duì)講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場(chǎng)、會(huì)所、咖啡屋、幼兒園、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng);
周邊配套：京華小學(xué)，新鄉(xiāng)縣一中、旺旺超市，萬(wàn)得隆購(gòu)物廣場(chǎng)、郵政銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、京華幼兒園、
新鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院;
項(xiàng)目亮點(diǎn)：一、配套齊全; 二、大產(chǎn)權(quán)，可進(jìn)行按揭; 三、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié)：整體屬于當(dāng)?shù)氐母叨隧?xiàng)目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約型，外立面為紅褐色和彩色中空雙玻相
結(jié)合，3個(gè)大門，人車分流。
周邊商業(yè)配套完善，是小冀鎮(zhèn)現(xiàn)有項(xiàng)目中體量最大，最具有規(guī)模的小區(qū)。
在推廣上，單頁(yè)、戶外廣告隨處可見，在包裝上,VI系統(tǒng)、售樓部應(yīng)用得以實(shí)現(xiàn)。
三、新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析
3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀整體趨勢(shì)
①政府措施—政府支持房地產(chǎn)開發(fā)，客觀上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;
②消費(fèi)潛力—經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好的不斷發(fā)展，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力加大;
③硬性需求—硬性的居住需求，決定了消費(fèi)群體的逐漸增多;
④房?jī)r(jià)提升—房?jī)r(jià)整體呈逐步抬升趨勢(shì);
以上四個(gè)方面的特征，都將有力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨新一次的發(fā)展機(jī)遇。
總體上新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，且市場(chǎng)潛力比較大。
3.2 整體市場(chǎng)現(xiàn)狀
①經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好發(fā)展;
②市場(chǎng)投放量不斷增加;
③市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大，城市化進(jìn)程加快;
④整體銷售價(jià)格均價(jià)在 2500元/㎡左右，拉高價(jià)格的項(xiàng)目有世博莊園、華凱國(guó)際、望錦花園等電梯小高層的物業(yè)類型是拉升均價(jià)的重要因素之一;
⑤三房為市場(chǎng)主力戶型，目前在售樓盤中，均以三房為主，面積在100㎡—130㎡平左右，在市場(chǎng)房源中占到80%的比例;
目前新鄉(xiāng)縣房源投放量以100㎡—130㎡三房為主，主要是滿足自身的居住需求。
同時(shí)，兩房的投放量相對(duì)三房較小，但兩房的消費(fèi)需求僅次于三房需求，因此 70㎡—90㎡的兩房及95㎡—115㎡的精簡(jiǎn)緊湊三房是下步市場(chǎng)投放的重點(diǎn)。
3.3 不規(guī)范操作
小冀當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目較多，整體銷售價(jià)格低于大產(chǎn)權(quán)房子500—900元/㎡，造成一部分客戶流失。
購(gòu)房者多以房子價(jià)格低的因素購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。
市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)方面，手續(xù)不齊邊建設(shè)邊銷售的不規(guī)范現(xiàn)象居多。
3.4 購(gòu)房客戶群體
房地產(chǎn)市場(chǎng)從縣城居民消費(fèi)開始向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民消費(fèi)轉(zhuǎn)移，大量外出務(wù)工人員經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)后因孩子上學(xué)等原因在縣城置業(yè)成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民發(fā)展的新趨勢(shì)。
3.5 概況小結(jié)
新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)屬初級(jí)階段，市場(chǎng)不規(guī)范，人為操作性強(qiáng)，購(gòu)房者多為剛性需求，政府缺乏合理引導(dǎo)。
近幾年來，新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)不斷發(fā)展，投放與需求持續(xù)加大，外地開發(fā)公司和代理公司相繼進(jìn)入新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體操盤水平逐漸提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯增加;加上投放量的加大，促進(jìn)各項(xiàng)目在戶型面積控制、立面創(chuàng)新、景觀規(guī)劃、產(chǎn)品附加值、廣告宣傳、后期物業(yè)、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)整體管理素質(zhì)等綜合品質(zhì)方面必須全面提升。
因此，對(duì)開發(fā)商及代理公司的操盤也提出了更高的要求。
目前，新鄉(xiāng)縣政府已經(jīng)開始加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)剡`法用地和違法建筑的打擊和整治，違法建筑強(qiáng)行拆除，手續(xù)不全全面停工，引導(dǎo)消費(fèi)者不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房;并且政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司也提出了更高的要求，手續(xù)齊全，開發(fā)運(yùn)作規(guī)范，引導(dǎo)開發(fā)商向正規(guī)化、規(guī)模化、長(zhǎng)遠(yuǎn)化發(fā)展。
四、項(xiàng)目SWOT分析(省略)
五、本公司項(xiàng)目地塊開發(fā)建議(省略)
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