黃岡市房產消費社會環境分析

黃岡市房產消費社會環境分析

　　根據國家有關政策和要求，結合我市實際，市政府出臺《關于進一步規范和促進市區房地產市場發展的意見》，以進一步加強和改善房地產市場調控，規范房地產市場秩序，促進市區房地產市場的健康平穩發展。該《意見》共16條，在建立市場主體退出機制、加強房地產預售管理、市民購房優惠政策等方面強化了具體措施。

　　建立市場主體退出機制 滿1年無項目的房地產企業將取消資質

　　《意見》提出，要科學編制年度供地計劃，合理確定供地數量和時間，保持住宅用地供應的平穩增長。加強土地監管，堅持凈地出讓，提升城市土地開發利用效率。政府壟斷一級土地市場，嚴禁違規供地，制止和打擊一切違法用地行為。

　　嚴格規劃審批管理，實行國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃的“三規”統籌協調，相互銜接。加強開發項目規劃條件的前置論證，嚴格規劃調整程序，嚴格控制已供地項目容積率調整，嚴格控制30畝以下小地塊開發，嚴禁10畝以下零星土地開發。

　　嚴格房地產開發企業管理，建立市場主體退出機制。清理房地產開發企業，暫定資質期滿1年無項目的，依法取消資質。對租借資質證書的，公告證書作廢，限制重新申請。對違規用地開發、有重大質量投訴、引起重大群體性上訪事件的企業，經查證屬實的，禁止在市區范圍內新開發房地產項目。住建、國土、規劃、房管、稅務、工商、銀行等部門共建房地產業信用體系制度，互通共享。

　　嚴禁行政事業單位、企業利用閑置存量土地，以集資合作建房和定向開發名義變相搞實物分配或參與房地產開發經營，各級各部門一律停批報建手續。嚴禁行政事業單位、企業利用新征建設用地進行集資合作或定向聯合開發建房。

　　強化項目竣工驗收工作。住建、國土、規劃、房管、消防、園林等部門要按照相關標準和辦事時限進行單項驗收。未辦理竣工驗收備案的，房管部門不得辦理產權登記手續，國土部門不得辦理土地分戶手續。

　　加強商品房預售管理 不得以任何名義收取或變相收取訂金

　　意見》指出，要加強商品房預售管理。對總建筑面積在3萬平方米以上的房地產開發項目，在完成工程建設總投資的25%以上或工程形象進度達到1/3以上時，可以辦理商品房預售許可。對總建筑面積在3萬平方米以下的零星房地產開發項目，必須一次性上市預售。未取得預售許可的商品房項目，房地產開發企業不得以任何名義收取或變相收取訂(定)金、誠意金、會費、排號費、預訂款等性質的費用。商品房銷售代理機構未經備案的，不得在我市從事房地產銷售和經紀業務，房管部門不予辦理商品房網上簽約資格。簽訂商品房買賣合同時，必須使用新版的《商品房買賣合同示范文本》，不符合銷售條件的商品房不得銷售;要規范物業服務和收費，加強物業承接驗收工作。

　　嚴格物業服務企業資質核定工作，嚴把市場準入關，對長期未開展物業服務或引起重大物業投訴糾紛的公司，依法取消資質。按照規劃設計和前期物業服務合同做好小區公用部位、共用設施設備的承接驗收工作，規范普通住宅前期物業服務和收費。市區各街道辦要指導轄區內的小區成立業主委員會，建立健全社區居委會參與的物業投訴調處機制，及時化解物業糾紛。簡化維修資金的使用程序，規范維修資金使用范圍，提高使用效率。

　　加大違法違規行為查處力度 形成房地產領域市場監管示范效應

　　《意見》加大了對房地產領域違法違規行為的查處力度。要建立商品房市場巡查制度，各職能部門要依法履責，嚴格關口審批責任，加強市場監管，不得放任違法行為流向下一個關口，對失職瀆職的，依法追責。

　　國土部門要加強項目跟蹤管理，對于未按照土地出讓合同約定的條件和期限開發利用土地的或未按約定支付土地出讓金的，有權依法解除合同直至無償收回土地使用權。

　　規劃部門要加強批后管理，發現違反規劃或無規劃建設的建筑，及時通報城管執法部門依法從嚴查處。

　　住建部門對參與違法建設的設計、施工等單位依法給予通報批評、亮黃牌警告，直至取消資質。加強建筑質量安全監督和竣工驗收備案監管，實行安全質量主體負責制和質量終身負責制。

　　物價部門對不按申報價格明碼標價的，工商部門對合同欺詐或虛假廣告宣傳的，房管部門對違規銷售等不法行為依法從嚴查處。加大典型案件公開查處力度，形成市場監管的示范效應。

　　新政策實施后市民在購房時能享受哪些優惠政策?

　　《意見》規定，非市區常住戶口人員(含中、高等院校畢業生)，在市區范圍內購買房屋的，憑《房屋所有權證》或市房管局備案的《商品房買賣合同》(附購房發票)，可向公安部門申請辦理遷移落戶手續，所在社區(單位、村)無條件提供相關證明。購房人落戶后，在創業扶持、教育保障、醫療衛生保障、社會保障等方面依法享有和本地市民同等的權益。

　　暢通周邊出城通道，非市區常住戶口人員在市區范圍內購買住房的，可憑市房管局相關購房證明到交通、大橋管理部門按每戶一輛7座以下的家用轎車1000元/年標準辦理5年過境年卡，前2年費用由房地產開發企業承擔，后3年費用由購房者承擔。

　　放寬公積金貸款條件。連續繳納公積金滿6個月的，可以辦理公積金貸款。購買首套普通商品房且面積不超過90平方米的，首付比例為20%，最高貸款年限由20年調整為25年，擴大住房公積金按揭貸款合作樓盤范圍，對符合貸款條件的對象簡化貸款審批手續，縮短貸款發放的時限。

　　對購買首套普通商品住房者，由同級財政按購房款1%的比例給予補貼。

　　鼓勵房地產開發企業對市校合作引進的人才給予購房優惠;支持房地產開發企業建設人才公寓，引導引進人才團購。房地產開發企業給予引進人才購房優惠超過每平方米應繳城市基礎設施配套費標準的，政府按引進人才購房面積對房地產開發企業給予配套費先征后返的獎勵，用于開發企業基礎設施配套建設。

　　盤活存量房交易市場。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后再次進入房地產市場交易的，按土地評估價格的10%或房產交易價格的1%補繳土地出讓金后，允許自由交易。加強中介市場的培育和管理，扶持一批規范守法的中介企業，推行存量房網上交易管理，開拓存量房擔保市場，培植置業擔保公司，增加存量房交易貸款品種。

　　支持合理的融資需求 房地產開發企業收獲直接利好

　　《意見》要求商業銀行要強化房地產開發貸款“名單制”管理，按照區別對待、有保有壓的原則，在認真落實國家房地產調控政策和有效防控風險的前提下，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設的信貸支持力度。積極支持有實力有信譽的企業通過增資擴股、收購兼并和資產重組提高產業抗風險能力。優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求，住房按揭貸款利率按人民銀行規定標準執行。提高貸款發放時效，不得搭車售賣各種金融產品。

　　優化服務環境，提高服務質效。市財政、物價部門要統一公布房地產開發、建設和消費環節的行政事業性收費目錄和標準。實行一費制，經營服務性收費與行政收費脫鉤，嚴禁搭車收費。房地產開發企業在辦理業務時，各相關部門要開辟“綠色通道”，實行聯審聯批，簡化辦事程序，優化審批流程，進一步縮短辦事時限，提高服務效能。充分發揮房地產行業協會的作用，加強信息溝通，開展推介促銷活動，促進房地產業發展。

　　堅持正確輿論導向，完善房地產市場的監測預警制度。加大對城市建設和房地產發展宣傳力度，組織開展優質宜居樓盤評選，全面報道房地產市場運行情況。發改委、國土局、銀監局、物價局、統計局、房管局、地稅局等部門要協同配合，按月開展房地產市場信息的統計分析和交換，完善信息披露制度，穩定市場預期，引導群眾理性消費。

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