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萬科面試經驗
時間過得真快，總在不經意間流逝，我們找工作的日子已悄悄來臨，一般每個面試者會有幾分鐘的發(fā)言時間，你一定要把握好這個機會，爭做發(fā)言人，這是讓面試官印象深刻的關鍵技巧。那么優(yōu)秀的面試都是怎么樣的呢？以下是小編整理的萬科面試經驗，僅供參考，大家一起來看看吧。
萬科面試經驗 1
第一，人家約你幾點，你最好就那個時間去，特別是接近上下班時間的情況，因為別人可能有什么安排，你去早了別人沒空，你也只能干等。我就遇到一個，約的是下午1點半，他1點就來了，而我們公司是1點半上班的（因為大家中午都要休息一下），還好，我是一個不睡午覺的人，也就接待了他，但我不能影響其他同事休息啊，也免得讓他干等，就把他叫到外面去面試（請他喝了一罐可樂，我抽我的煙，效果還不錯)。這畢竟不好啊，萬一我也要休息呢？你難道就在門口站著��？也別遲到，原因跟上面差不多，也是人家可能有安排，更多的是一個尊重的問題。
第二，著裝。不是一定要穿高檔貨，至少要整潔。比如衣服上有一塊墨的那種，最好就算了，挑一件干凈的衣服應該也不是什么難事。我畢業(yè)的時候，很多同學去買高檔西服，2000多啊，反正我是買不起的。我覺得大家還是有選擇一點比較好，比如去萬科面試的話，最好穿西服打tie，他們就喜歡這個，大公司都喜歡這個，不管是男是女，也不管是應屆還是N年工作經驗，一身職業(yè)裝給人的感覺就是很好。小公司的話，干凈整潔的著裝就OK了，但如果你要應聘的是一個高級職位，最好還是正式一點，雖然不一定要領帶，但是襯衫、西褲、皮鞋、公文包一樣別少（給一個小tips，這對“價格面議”有幫助哦）。
第三，形象。就算再怎么不修邊幅，洗臉、刷牙、梳頭還是要注意一下的。油脂分泌旺盛的，面試之前用面紙擦擦臉；喜歡抽煙的，面試之前嚼嚼口香糖。
第四，自信。你可以表現得很自信，但是不要表現得自負；你可以表現得很自謙，但是不要表現得很自卑。我去網易面試的時候，我開價1000，他問我為什么，我說：“首先我不是學銷售的，雖然我做過，也做得很好，但您并不能了解這些，為了讓貴公司放心，我先就要這么多，我相信如果我做得好的話，公司是會給我加薪的”，沒想到他皺了一下眉頭，說“你怎么說也是一個研究生，而且在IT行業(yè)也混得挺好，現在來我們公司做銷售，不僅放棄了你最擅長的行業(yè)，而且月薪還只要求1000，你就不后悔嗎？”（就這樣，我沒能去網易做市場策劃，但我不死心，在現在的公司，我已經努力的往銷售方面前進了）
第五，姿勢。這個不僅是禮節(jié)，也是自信（或者自負、自卑）的表現。面試的時候，不要靠著椅背，不要翹二郎腿，這樣的人一般都不會錄用，不是我們公司這樣，誰都一樣，連研究生入學面試都是這樣，原因很簡單，這樣的人太傲，今后的合作多半不愉快。腿也別晃來晃去的，太緊張了。說話的時候看著對方的眼睛，不僅表現得你很自信，而且更是一種禮貌。平視前方的話，會給人呆板與不自信的感覺，忘著天說話就更不好了。手最好五指交叉放在桌子上，不僅好看，而且可以緩解緊張的心情。
第六，握手。面試完畢的時候，不要忘了握手，因為今后可能就是同事了，就算不當這是一種禮節(jié)，也當是拉關系吧。
還有就是多用“您”來稱呼。我自己倒是會很尷尬（畢竟我還年輕，被別人這樣稱呼自然還是有些不好意思的），但是別人可能喜歡啊，這畢竟是禮節(jié)，還是用上吧，反正說說也無所謂。
最重要的，開價的時候，直接說出你的期望值就好了，猶豫對自己是沒有好處的，因為你的猶豫很可能會讓你開價更低。可能會跟你當場討價還價，自己看著辦就是了（我是不會討價還價的，因為我在買東西的時候就是這樣的了）。
可能會要你問一些問題，自己要先想好。問收入的問題要么別問，要么直接了當，不然給人的印象不好，我在找工的`時候，學校有個講座就是這樣教我們的。多問公司的情況、自己的職責等，這樣的問題質量會比較高的。
另外，在面試之前多看看關于這個公司的一些資料，baidu、google或者公司網站都要看看的，在被問及“你覺得我們公司怎么樣”之類的問題時才好對付，而且這也是一種自我保護。
面試的時間一般不會很長，10分鐘以內吧，除非對你很感興趣，或者是由boss來面試公司的高級主管，所以要把握一切能把握的時間。
好吧，就扯這么多吧。后面我會說說對于升職、加薪、跳槽的一些看法。
萬科面試經驗 2
現在是11月26號午后，與萬科的最后一次配型在兩個小時之前結束。其實，早就有些手癢，想寫一些這第一次經歷。網上有數不盡的面經，從頭到尾非常詳細，而我的思維總是有些偏頗，對此也越加痛恨自己，所以只能加一個字，改為“略談”，一方面是有些問題自己想不到，另一方面是談起來總有些紕漏。所謂配型，是我對找工作的理解。其實第一份工作對于自己來說可能比較重要，遵從于內心地看中企業(yè)的包括文化、薪水等等總是沒那么容易，并且業(yè)界越有聲名未必越適合自己，所以需要自己去挑。此外，被看中則是另外一回事兒，所以就有點像“配型”�；蛘哌@是一個安慰之詞，畢竟配型失敗那就是不匹配的緣故，談不上一種高低之差。鑒于自己體會到與萬科要失之交臂，配型失敗了，就以此略說一二。
首先要提一下自己的視角，確確實實地說這是我第一次參加找工作的面試，一直都把自己當做一個醬油黨，醬油打不到打點醋也好，那種心態(tài)還是很放松的。醬油黨是因為我不曾遺忘自己的理想，所以終歸是有那么一些動機不強或者無職業(yè)操守的吧。
現在進入校園招聘的房地產企業(yè)打出來的口號不外乎兩種，第一種就是龍湖萬科中海保利等那些目前來說排名靠前的房地產，一股大佬的氣勢熏過來，跟你說：你堅持夢想，你要高薪水，來來來，我們這里有；
第二種是處在成長期的房地產，很自信地告訴你：你要有夢想，我們有潛力和空間�？梢钥闯鰜恚殘稣勂饋聿煌夂鯄粝肓�，當然央企與民企的差異往往在于企業(yè)文化的宣傳，民企似乎不大在乎這個，財大氣粗，還有啥子啥子靠山，做的宣傳視頻也很粗糙；
而民企精心制作各種宣傳手冊，表意清晰且個性鮮明，且一定會告訴你：我們公司大家都很平等，絕不官僚化，絕對沒有辦公室那些等級。我們知道，什么叫做宣傳，宣傳就是把自己好的一面展示出來，房地產就是把大學生的可能需求通過宣講會展現出來。所以這個時候在甄別選擇央企和民企的時候，記得給他們都先打一個折扣，宣傳很可怕，至少上了職場你要做好準備：在我們整個文化背景下，你要純的像水一樣，那么，應該說水至清則無魚——這是個人體會，表示沒有去過那些公司實踐，若不對就無知無罪了，他們大談夢想？人確實要堅持夢想，他們的成功也來源于夢想，但是夢想也是建立在現實的基礎上的，切格瓦拉說面對現實忠于理想，我覺得這才是真理想。所以說，理想也要匹配本人與公司之間的關系。萬科對于宣傳很到位，對客戶我們咋樣，對員工我們咋樣，對社會我們咋樣的，就像他們開發(fā)房產一樣，各種分類各種差別性，其實這很到位，很精細，所以給人一種圓滿的感覺，當然宣傳冊上的那幾句話寫得水準還有上升空間。
選擇了公司，準備好了配型，那就投簡歷什么的，開始一場持久戰(zhàn)。投簡歷有人說要精準，我倒是覺得現在處在找工作初期的人，簡歷就要散彈射擊發(fā)，投到哪里是哪里。很佩服萬科的高效率，一天一面，考得除了智力更有體力，那么就從筆試開始一次一次都把經歷略談略談。
20號簡歷篩選，晚上發(fā)通知說次日參加筆試。目測本次簡歷篩選比較水，除了硬性規(guī)定之外多數人應該被保留下來。個人覺得簡歷確確實實比較虛，應該給大多數人一個面試或者筆試的機會。根據網上面經介紹，筆試是一些行測的題目�？吹叫袦y二字就有些愣，想起來本科時候看到一些同學做的行測題目，什么圖形推理、邏輯什么的，完全找不到規(guī)律。但是作為一個醬油黨是無所畏懼的，只要皮夠厚就不怕。于是準時出現，參加筆試。筆試是上機操作，題目就是一些行測，除了在電腦上看起來比較費勁之外，題目超級簡單，說是40題50分鐘時間，一般三十分鐘左右就可以退了。有一些細節(jié)需要注意：進入操作界面的時候會提醒你每頁顯示多少題目，這坑爹的過程，看都沒看直接點下一步，每頁默認顯示十個題目，于是下一頁之后就沒法回來了。如果點一下，“每頁顯示40題”，那就是你有充分的時間在那里復核一次，不確定的題目可以重做。因為題目確實簡單，覺得筆試應該沒問題，就等到了一面的通知。
22號，一面，無領導小組面。去年聽到師姐們說無領導小組面很刺激，各種探討各種思辨。其實一向不善于演講和發(fā)言的我，甚至還會臉紅的我，覺得這一關挺難闖的。在面試之前得到非官方消息說是辯論，于是就更加有點沒思路了。看到大家都西裝革履的，于是自己也把埋藏在柜子里許久的休閑西裝找出來，里邊穿了一個白色的短袖襯衣，穿了一雙運動鞋，以及配休閑褲就去了，這個裝束一直混到三面結束——醬油黨有醬油黨的職業(yè)操守。
排隊進場坐下來，等hr發(fā)話，看得出周圍的人都很緊張。面設計崗的同志們沉默無比，嚴謹地就像在做結構設計一樣。hr發(fā)話，是辯論形式，共十分鐘自我介紹，30分鐘自由辯論，十分鐘總結，貌似是這樣的，于是分為正反方兩撥，看材料，材料呢是前幾天沸沸揚揚的比基尼京劇表演，正方貌似是支持，說這是宣揚國粹，反方貌似是反對，說侮辱國粹。我比較苦逼地落在了反方。也不知道這些年來自己發(fā)生了什么變化，總是覺得沒啥好辯駁的，什么正反都沒意義。這種態(tài)度很消極，顯然不適合去辯，于是挖空心思在想一些證明的線索。大家都悶著都看材料，許久都沒反應，我一直在等hr為啥還不說話，這是啥情況，還看了她幾眼，算是眼神示意了，估計我這種行為被鄙視了。一個建筑設計的女生起來說，大家差不多了，那就開始了，于是才開始自我介紹什么的，一直到最后結束，對于無領導面我要說說自己的理解：無領導小組一般是考驗應變能力、思辨能力、組織協(xié)調能力和協(xié)作能力。無領導意味著需要一個領導，需要一個過程，這些都是自發(fā)的，你牛你就跳出來。但是因為辯論這個詞一來我們組的人都愣住了，就忘記了無領導的本義了，也就是說沒有人跳出來做leader和timer了，這是比較2的一件事，即便是辯論或者打架都需要一些人出來主持的。估計那個hr看到我的眼神之后會心里罵我2了。就像我們組，沒有l(wèi)eader還好說，結果沒有人出來掐時間，然后一直自由辯論到響鈴結束為止，總結都沒人總結，一路就正反方在那里各種掐，從自我介紹就開始，各種針鋒相對�，F在想起來都覺得很歡樂。面對一個比較沉悶的小組，大家都是理工科出身，要是能帶點文科的色彩，說個段子講個笑話什么的，hr保證馬上記住你，過這一輪就沒問題了。我自己覺得當時的出彩就在于語言比較風騷敢說。這是沒辦法的，思維組織能力搞不過別人，也就是說實力不行就拼虛的。在以后的面試中碰到個hr都說我很幽默，我只能哼哼哈哈地點點頭，我覺得一個人真誠地說我很幽默，我想他那一天肯定沒分清楚褲子和上衣，穿錯了位置，要知道學術宅的心是多么的苦，滴血和流淚。這一輪就算是過去了。
23號，結構化面試
結構化面試就是hr和你談，hr多數都是慈眉善目的姑娘，會引導你去說，其實就是讓你坦誠交代，你交代的過程中暴露出來什么他們就最樂意了。打游戲是把怪物殺了然后爆出裝備，hr是騙你脫，當然既然是配型，那就要坦誠，找準喜歡和被喜歡很要緊。說到hr這里不得不說幾句，不要以為hr都是那么瘦小的姑娘，其實hr很犀利，hr的出現一直到面試結束或者從入職再到離職都和hr打交道，有什么苦衷千萬別和hr去傾訴，職業(yè)操守就是站在企業(yè)的利益考慮，員工的各種問題hr都看在眼里記在心里，說不定哪天就莫名其妙中招了。面試過程中也是如此，hr們表面談的東西和實際上他們所要接受的信息其實未必有一致，你呢就坦誠地說，說著說著也就漏了。我有點質疑現在的面試，我不知道那些人招人都是要說得十分圓潤的還是什么的，當然門外漢可以發(fā)牢騷。貌似那些面試都需要一個人在那里怎么怎么說，其實表達的語言和內心是有區(qū)別的，所以這個世界才有不善于表達的文藝青年和技術宅，而這樣的人最后只能吃咸菜。性格和職業(yè)傾向有一定的關聯，但是我覺得沒有必要把這些滔滔不絕的口才非要強加于某種職業(yè)，且溝通什么的總是會在不斷的歷練中進步的吧。
我面試的時候房間里有兩個hr，既然是結構化面試，題目都是固定的.，一般先自我介紹一下，然后hr會遵循著簡歷去問一下常規(guī)的問題，當然因人而異，也有許多hr是問了專業(yè)問題的。還有一些最惡心的問題是，你最遺憾的事情，你最成功的事情，你對不起的人和對不起你的人，你最難忘的事情，這些問題只能放在心里罵罵娘，確實看不穿這樣的問題意指了什么東西，私以為長這么大了，已經有了一套自我情緒管理的方法，對不起誰或者誰對不起我都沒往心里去，大家都活在這個世界上多不容易，哪有那么多對不起對得起的，還有更2的問題，你身邊兩個人鬧矛盾了你覺得他們是怎么想的，我真心沒有遇到過身邊兩個人鬧矛盾的狗血劇情，鬧矛盾不過因為某個不統(tǒng)一的意見而產生的情緒宣泄，還能怎么想呢。我一向消極準備，所以對這些題目沒有準備，結果就遭遇了。hr一臉溫和的問你，你認為最遺憾的事情是什么？我啊了一聲就隨便講了一個什么事情。那么他就會順著這個事情追問下去。所以，準備是有好處的，準備了之后就不懼怕他們的追問了。當然，在回答任何問題的時候都要試圖把話題引到自己擅長的東西上來，那談起就會越談越順暢。
結構化面試篩了一些人，估計不多，在等待中收到的通知，說參加專業(yè)面試。作為一個初次參加面試的醬油黨覺得也差不多了，本身自己的專業(yè)水平不怎么好，但是專業(yè)理想太純粹了，現在這個社會的價值標準有些沖突，所以比較畏懼專業(yè)面試，可是又不好準備。只能硬著頭皮上。
24號專業(yè)面試只能說有點水。專業(yè)面試是專業(yè)的人來面你，就相當于是技術宅遇到了技術宅，大家都很高興，就這么一個局面。當然營銷管理類的專業(yè)面試可能例外，我估計那些專業(yè)面試更加斗智斗勇。當然也和面試官是持一種什么樣的心態(tài)，如果他覺得選人無所謂的話。那就是聊聊天，如果他很在意自己的眼光，那就跟你杠上了。因為崗位分配的問題，一些崗位拒絕了我，一些崗位接納了我，于是是一場視頻面試。到了房間，hr就打開qq視頻，開始面試。但是這個時候hr貌似也不是干坐著，而是在一旁記錄，看你的表現。剛才說了，hr就是幽靈，只要有員工的地方他們就在默默的關注，時不時給你一個微笑，但是微笑背后是什么就不知道了。跟我談專業(yè)的那個設計主管一看就是一個技術宅，深度近視眼，高度集中的眼神，不茍言笑的神態(tài)，這樣的人好忽悠，你給他談專業(yè)最新進展就ok，稍微談得高一些，因為技術宅有點腳踏實地的迂腐，喜歡搞一些別人搞不來的東西，所以一談這種深度問題，我也擅長且能忽悠人，我就滔滔不絕了。不過這次面試不得不說緣分很好，遇到那些hr或者面試官都善良，給你切實指點。這個專業(yè)面試官聊到后來就不是面試了，而是一個師兄對師弟的金玉良言，甚至告訴你以后在公司注意什么問題，我費解了，這時候還沒進入公司。只能說，技術宅要是hi起來，時間都停止不了他。非常感謝他提的一些問題和建議，不僅是面試，也是我要怎么走專業(yè)之路的一些思考。
專業(yè)面結束，旁邊的hr站起來，說要接著聊聊。hr是一個ppmm，說話非笑即羞，問了一些問題，包括說崗位、工作地點、生活習慣、家庭情況等等。問到一個比較費解的問題：你平時是一個善于管理時間的人呢還是隨遇而安的？這樣的問題貌似給了答案了，所謂企業(yè)不就是追求利潤勇攀高峰么，能讓我隨遇而安么。所以這種看似簡單的問題我一般會多一份心，說不定有啥玄機。既然如此我就只好分類到了，只能說做事情當然善于安排，但是做人就大約只能看緣分了吧，專業(yè)面結束了的等待是比較糾結的，因為下一站就是終審面試了，這個時候被刷掉多少有些可惜。當初是這么想的，一直到坐在了專業(yè)面的現場，我才覺得其實上不上都無所謂了，確確實實自己虛的地方太多，實力還是不夠，左邊看看右邊看看，那些沉著冷靜的大牛在那里，自己真不知道該擺在何處。各種社團經歷，國內國外的，我覺得所謂精英，就是他們了。所以這樣對于結果其實也就淡化了，至少知道了自己欠缺在哪里了吧。如此甚好。
終審面試是一個把關的過程，區(qū)域老大過來，還有一群圍觀的領導，是為了配合全國其他地區(qū)的招聘整體形勢。但是萬科這次終審有點費解，終審估計要刷掉至少一半的人。這確實是一把大刀。終審面試是我在這次面試里見過最為嚴格的和正式的，有點壓力面的傾向。提前一天通知了自我介紹和題目。一分鐘個性化自我介紹，兩分鐘最成功的事情，兩分鐘教訓最為深刻的事情，中間有人給你掐表，任何一項超時都會得到提示。而最成功和最什么的事情又出現了，于我而言最為討厭這種準備了。但是還是硬生生地記了一些東西。
面試在萬科杭州公司，一到休息室就發(fā)現一個哥們在那里狂練，喊著別人給他掐表。搞得我本身不緊張的都緊張起來。這個時候醬油黨的姿態(tài)就要露陷了，一身上下的裝飾都是借來的，作為一個衣冠禽獸都不那么職業(yè)，對不起地拿起兄弟的領帶擦擦鼻子么，記在心里的稿子是昨晚臨時寫的，略等了一些時間就過去了，排隊入場什么的，總之搞得氣氛有點凝重。一個長方形的會議桌，面試官坐對面，一共七個，面試者一共八個，還有桌簽，或許是萬科送出的最后小禮物吧。嚴肅的面試官開始點名，按照流程，自我介紹和兩個故事，時間一到就會提示。悲催的是前面幾位都很不錯，輪到我的時候自我介紹超了三秒，于是內心里總是有一種消極的姿態(tài)。不過回想起來，這個時候也差不多了，面對的都是高手，且也相信面試官既然是區(qū)域領導的話對于職責和性格之類的會有一個充分的認知與把握。不過都到了這個份上了，看人也許看的是潛力吧，基本的工作誰都是可以擔當的吧。自我介紹有些同學非常出彩，各種形式，說得也不錯，講故事呢關鍵在于真實性和可以吸取的教訓，與他們的東西一比較，終于知道什么是矮窮丑了，回去照照鏡子就好了，各種社團活動，人生閱歷，自己的東西簡直土爆了。確實各種能力相差甚遠，自愧不如。流程走完之后是臨時提問，問題很豐富，評述他人的觀點，臨時做一個什么什么之類的，問我的問題比較專業(yè)，但是我狗血的出錯牌了，說是點評一個萬科的景觀還是景觀來著，腦子一熱沒聽清，沒說出自己最熟悉的東西，這種問題放在專業(yè)面試來說應該是滔滔不絕的吧，這次估計就給跪了。想到同坐的那些人，毫無遺憾，看來內心里已經認同了學習的過程比取勝的過程更為要緊了。
到此就結束了整個萬科配型之旅，體驗不僅僅局限于這些，但是這些是個人覺得面試中可能會遇到的一些邏輯問題，寫得有些惡搞，但卻是內心見解。不以成敗論英雄，算是第一次工作面試的一個認知，比較意識流，算不算一份面經，見仁見智，因為鄙人確實不大適合描述。
萬科，但愿它確實走在一條理想的路上......
萬科面試經驗 3
王石作為一名企業(yè)家，把自己整得像明星似的。
王石和萬科在因此受益的同時，一個不留神，也會被群起而攻之，遭受到滾滾罵名。從萬科霸業(yè)到個人登頂，從地產拐點論到賑災贊助事件，王石似乎走得毫不畏懼，但也并不輕松。
說白了，這位帶頭大哥很倔。這正如他選擇登頂，像海明威筆下的黑豹一樣，孤獨地表達他的征服欲。
全球經濟仍是嚴冬，這不僅是重塑金融體系的時候，也是重塑房地產市場體系的時候。真正的改革者應該對身外的是非和背負的罵名不屑一顧，孤獨的前行。
萬科的兩頂“紅帽子”
“路軌旁拋扔著死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞；
空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣。”這是1978年的4月，王石第一次來深圳。后來他在《道路與夢想》一書中，寫下了上述在筍崗北站消毒庫工程現場的真實觀感。王石當時的職務是廣州鐵路局工程五段給排水技術員，當時的他一門心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州。
5年后，已經通過招聘進入廣東省外經委，并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳。在深圳當時最有影響力的公司——深圳市特區(qū)經濟發(fā)展公司(下稱特發(fā))謀求發(fā)展。
王石和特發(fā)公司掌舵人孫凱峰對話的結果是，他作為廣東省外經委派出人員，同特發(fā)合作做生意，特發(fā)提供營業(yè)許可、銀行賬號，但不提供資金(廣東省外經委也不提供資金)，贏利部分省外經委和特發(fā)五五分成。
就這樣，在擁有進出口批文特權和資金空手道功夫的雙重魔力下，王石從倒賣玉米開始，轉戰(zhàn)儀器設備等所有能賺錢的行業(yè)，直到造就了后來的萬科。
王石語錄：“沒有紅帽子，發(fā)展就沒那么快；
沒有紅帽子，發(fā)展大了更麻煩。這是我的兩點結論。”
《21世紀》：說到國企改革，不能不談到紅帽子，上世紀五十年代的深圳企業(yè)，幾乎都有一頂紅帽子，萬科也不例外，你當時的考慮是什么？
王石：改革開放之初，對民營經濟，對市場經濟是逐步依次展開的，先建立經濟特區(qū)，殺出一條血路，再擴展到沿海城市，進而鋪展到全國。
當時的民營經濟發(fā)展十分艱難，大多數企業(yè)是掛靠在國有或集體企業(yè)下面的，這就相當于有了一道紅色的保護傘：雖然目前企業(yè)經營方式是市場經濟的，但從理論上來講還是國營為主，這就是紅帽子的由來。
萬科創(chuàng)業(yè)時隸屬特發(fā)公司這家深圳當時最大的國營企業(yè)，特發(fā)和傳統(tǒng)的計劃經濟不同，也是計劃外的，但它的執(zhí)照是國有。即使當時政府投的資金很少，可能就幾萬元，就像現在的種子基金、風險基金一樣，但是是非常關鍵和有價值的。我相信，包括萬科在內，深圳當年有一批公司都是這樣掛靠的。(后來特發(fā)因攤子鋪的太大、經營不善等原因出現了問題，直至2005年才最終完成債轉股，由國有獨資轉為產權多元化)
《21世紀》：但萬科當時畢竟還算是特發(fā)的子公司，你本人也是特發(fā)貿易部貿易一科的業(yè)務員。萬科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現代科教儀器展銷中心，1987年更名為深圳現代科儀中心，1988年更名為深圳現代企業(yè)有限公司，也就是說在1986年9月《深圳經濟特區(qū)國營企業(yè)股份化試點暫行規(guī)定》出臺前后，甚至之后的一段時間里，萬科的產權還是比較含糊的，為此，后來的“脫帽”也大費了一番周折。
王石：在看到了政府的《暫行規(guī)定》影印件之后，我和公司決策層很快統(tǒng)一了思想，要把公司所有權和經營權分離，進行股改。當時的股改確實有難度：1986年文件就出臺了，但是萬科到了1988年才完成股份制改造，還是國內第一批股份制公司。其中的困難在于產權界定。當時政府并沒有投錢給萬科，都是創(chuàng)始人投的，因為是國營牌子，產權就含糊。產權含糊時你是當家人，現在改制了，國家和個人的比例分配就很難平衡，你拿多了國家不干，拿少了自己不愿意。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企業(yè)都是這樣的含糊產權關系。
但是無論如何總要界定出萬科是誰的。當時我并不在乎我能占多少，我的目的不是為了控制它，而是希望產權明晰了，能按市場經濟方式來運作。后來，主管體制改革的副市長朱悅寧約我談話，他說國家六你(指職工股)四怎么樣？我最初有過五五分的打算，但再爭執(zhí)于事無補，就轉變了過來。雖然后來還有波折，但產權比例問題就這樣談定了。
(王石這里所說的“后來還有波折”，是指和朱悅寧副市長談妥的事情，第二天遭到了特發(fā)公司領導層的強烈反對，要求市政府辦公廳撤回批準現代企業(yè)股份制改造文件，理由是政府越權干涉企業(yè)管理。萬科接下來只能走迂回路線，先是做市委、市政府秘書班子工作，制造股改輿論先機，接著爭取到了時任深圳市委書記李灝的支持，時任深圳市委副書記秦文俊也跑來與特發(fā)領導層溝通。1988年11月21日，深圳市政府批準股份制改造方案，人行深圳分行批準發(fā)行萬科股票，公司定名為深圳萬科企業(yè)股份有限公司，特發(fā)公司則從上級主管公司變?yōu)槌止?0%的第一大股東。)
《21世紀》：可問題最終解決還是到了2000年，特發(fā)把股權賣給華潤之后？
王石：我覺得那是另外一個問題，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。國家占60%，職工占40%。最后特發(fā)把股權賣掉，是因為自身經營不善，貸款無法償還，就拿持有的萬科股份做有效資產質押。如果特發(fā)不賣你也沒辦法，它那時候情況不好，它如果經營好也不會賣；
但反過來說，如果它能一直經營得很好，也一定是采用了市場化方式。
《21世紀》：但至少從1988年到1993年萬科b股上市，甚至上市之后一段時期，特發(fā)作為第一大股東，對公司還是有著非常強的影響力？
王石：事后來看是這樣，但股權問題已不是主要問題，關鍵是萬科涉及的股權結構是一種內部人治理，它本身的設計是多次控股、擴股，第一大股東(那怕是現在的華潤)真要再增資、再控股萬科也不是做不到。但是萬科的品牌、團隊比較強勢，比較嚴謹，經營績效也好。作為上市公司，它不是大股東說了算，它更多的是靠優(yōu)秀的管理層，這樣的設計參照了香港大公司的架構。
一個企業(yè)成功之后，很關鍵是是要建立現代企業(yè)制度以及培養(yǎng)現代經營團隊，這個是比控股更重要的。實際上大的上市公司到最后誰也沒法控制它，比如說匯豐銀行，誰是大股東？最大股東持股只有2%。當然這種設計會讓第一大股東有點難受，我們在改革中不能強悍地去維護一些不符合市場規(guī)律的東西，我們和華潤合作得很愉快，華潤持股不是2%，是15%，是有發(fā)言權的。
《21世紀》：之所以提出紅帽子這個問題，是因為我們特別關注兩類國企個案。一個是在香港的央企，它跟內地的國企有太多的不同；
另外一個是學術界提出的南派國企概念。北方的傳統(tǒng)國企到了1998年才開始真正改革，而這一批市場化的南派國企，它不是從某一個點上突然進行改革，實際上一直在變化，包括深圳的特發(fā)、賽格這一系列的大型國企。但是這些市場化發(fā)展起來的國企，在2001年中國加入wto、市場化進一步成熟之后反倒凋落了。在這個過程中，萬科既跟南派國企有衣缽關系，后來又跟香港的央企華潤集團有關系，你個人前后打交道時應該對國企改革有一些自己的領悟。
王石：中國是處于從計劃經濟到市場經濟的過渡中，縱然是深圳特區(qū)，你會發(fā)現它真正的主旋律，都是百分之百戴著紅帽子的公司，像招行、中興、華僑城，各個行業(yè)都是這樣的。真正發(fā)展起來的還是這種戴紅帽子的公司，這就是中國改革的特點。像平安保險、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業(yè)，民營根本不可能，你剛開始一定要戴著紅帽子。北方也一樣，像海爾、聯想，只要有響當當字號的都是這樣。
第二種情況，在體制改革創(chuàng)新方面，你要承擔一定的風險。創(chuàng)新方面聯想很成功，tcl也很成功，市場變化到現在，加之企業(yè)到一定規(guī)模后，不大適應市場，被迫轉型。無論是南是北，你會發(fā)現這批品牌，尤其在深圳企業(yè)群，后來發(fā)展可能不好了，但其市場形態(tài)，已經跟所有制沒有關系了。
《21世紀》：其實萬科和平安有點相似，但是和華僑城、中興通訊還是有一些非常根本性的區(qū)別。
王石：萬科和平安還是不大一樣，平安、招行、中集屬于招商系，招商局從李鴻章的洋務運動到建立蛇口實驗區(qū)，都是國家級試驗區(qū)。招商銀行、平安保險，這都是特許經營，沒有那樣的背景(指紅帽子)，連執(zhí)照都拿不到。
萬科首先是國營牌照，深圳成規(guī)模的.企業(yè)，當初有這塊牌子和沒有這塊牌子的差異是很明顯的，我們首先要承認其中的差異性。同樣，雖然后來我們的產權是弄清楚了，但是紅帽子還是很重要的。1998年特發(fā)同意把它的股權賣掉，同時讓我們來選擇買家，結果我們選的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。為什么？我們還是看重這個背景，當時是我們主動向華潤伸橄欖枝的，我們只是換了一家國企大股東而已。
《21世紀》：你這句話似乎在想把萬科往蛇口系上靠，蛇口系企業(yè)的特點很符合萬科：頭戴紅帽子，同時也是市場化運作的。
王石：它的意思不一樣。招商局是交通部管，在交通方面享有特權；
招商局是中國官方引進外資(港資算外資)對外開放的前沿，從李鴻章開始一直到現在都是這樣。華僑城是僑辦，他們對外聯絡的是華僑和華僑子弟，投資華僑城的中國旅行社在香港也是有實力的特許經營機構，他們是另外一條系統(tǒng)。為什么僑辦成功，招商局成功了？因為它有國資背景。
反過來，同樣是有紅帽子，但是像萬科、金地地產的情況就是不一樣的，它們是沒有任何背景，也沒有任何特權的。但即使是不一樣的紅帽子，也非常重要。我們?yōu)槭裁催x華潤，華潤的背景和招商局、華僑城差不多，因為華潤是外經貿部的。我們掛靠在那兒，雖然沒有享受他們的特權，但是有沒有紅帽子還是不一樣的：第一、沒有紅帽子你的發(fā)展就沒那么快；
第二、沒有紅帽子你發(fā)展大了之后就更麻煩。這是我的兩個結論。
王石再澄清君萬之爭
對于發(fā)生在1994年的君萬(君安證券和萬科)之爭，王石稱萬科是資本市場的寵兒，但不是資本市場的玩家。
《21世紀》：萬科作為上市公司對應了中國資本市場的發(fā)展歷程。中國資本市場發(fā)展的這十八年，你個人覺得有哪幾個階段？萬科在這幾個階段里有沒有主動的角色認知？
王石：我倒沒有去想中國資本市場發(fā)展可以分幾個階段，因為萬科是股份化改造之后第一批上市的公司，我們對早期資本市場有認識，然后也看到了股市后來的起起落落，再到股權分置改革——原來不能流通的法人股可以流通了，直到現在。
這個過程中我覺得萬科是比較幸運的：該籌的錢都籌集到了。改革開放后出現了很多不好的風氣，大家比較浮躁。但是萬科從1988年股份化改造到1990年上市到現在，一直算是資本市場的寵兒�！�21世紀》：我們感覺1998年以前萬科還沒有告別多元化，包括1994年的君萬之爭等一系列事件，都在表明萬科那時候心還沒定，萬科是否曾想在當時粗放的資本主義市場里扮演一個玩家的角色？
王石：玩家哪能規(guī)范化呢？萬科從里沒想過要做玩家。從規(guī)范化的角度來講，1993年發(fā)b股時我們是多元化，發(fā)了b股之后，再怎么樣往下走，我們描述得非常清楚，那就是專業(yè)化。萬科管理層對此有自己的認識，有自己形成的書面結論。
君安證券是萬科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷商，對我們很了解，對萬科管理層的自我判斷，也是認可的。但君安1994年卻建議萬科應該怎么走，把萬科管理層已經確認的方針，說成是君安建議我們要這樣做的，這本身是很滑稽的。一年前的主承銷商，一年之后它就建議萬科改組，這個本身從職業(yè)道德上是不可取的。
只不過君安沒有成功，它做了狙擊手，而萬科是反狙擊。你現在說萬科是個玩家，萬科沒有，不是萬科現在好了，就對過去的事不承認了。
(據《道路與夢想》記載，1994年3月30日15時，君安證券總經理張國慶主導發(fā)表了《告萬科全體股東書》。這份近萬字的改革倡議書，對萬科經營管理中的問題提出質疑，并認為萬科應全力發(fā)展和充實房地產業(yè)務，同時提出重組萬科董事會。隨后數日，雙方展開了對萬科當時的4家股東(深圳新一代企業(yè)、海南證券公司、香港俊山投資、創(chuàng)益投資，合占萬科總股份的10.73%)與君安結盟和拆散結盟的爭奪。王石認為君安的動機非常明顯：通過告股東萬言書，爭取萬科股東的支持，達到改組萬科董事會，從而操縱股票走勢的目的。君安因承銷萬科b股有1000萬股仍壓在手，按當時市場價虧損3000萬元。王石先爭取到股票連續(xù)4天停盤，后拆散了結盟�！�3·30事件”在證監(jiān)會市場監(jiān)管部主任張資平的調停下告結。從萬科日后的發(fā)展軌跡看，王石和萬科顯然一分為二地對待了這份來自資本市場的改革倡議書，并令萬科步入新的發(fā)展歷程)
《21世紀》：當時確實存在一個亂象，企業(yè)的高層、企業(yè)的管理不規(guī)范。
王石：沒有，從來沒有，你說萬科不規(guī)范，哪里不規(guī)范？你說萬科是玩家，萬科從來不是玩家，萬科就是從多元化到專業(yè)化的一個過程，這是應該承認的。君安把萬科管理層對自身的認識，反說成給是你的建議，這個是很不地道的。但是最后我們沒有吭聲，沒有吭聲有兩個原因，一是君安發(fā)展非�？欤谫Y本市場上起的作用非常大，我們不敢得罪，之后這事就不了了之，我們也不再說什么；
第二是君安后來操縱股票，玩收購概念，出事后被并到國泰證券了，我們更不好說什么。但現在要私下里說萬科當時是玩家，我堅決不認同。
《21世紀》：其實，當時和現在大家對規(guī)范化的認識是不同的，萬科的規(guī)范化也是一個逐步的過程。是否可以說萬科是從1993年發(fā)行b股時才開始逐步規(guī)范的？
王石：不是1993年，我們從1988年就開始了。應該說1988年之前你也不知道什么是規(guī)范，改革開放就是闖，就是來賺錢，你做的一切都是不規(guī)范的。當然我們從來不行賄，那是非常明確的。
到了1988年股份化改造時，香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來萬科作指導，建議按香港的上市公司標準做。我們先是在財報上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標準——要籌集資金，必須這樣做。但資金籌到了，是到此為止，還是真的按照香港的規(guī)則做？那時候在萬科內部就引發(fā)了大討論。
當時我說我們對未來要做出判斷，中國未來進行市場經濟改革是要規(guī)范的還是不規(guī)范的？市場將來規(guī)范了，我們現在不規(guī)范，就會養(yǎng)成壞毛病，再改就難了，甚至可能死掉。我們現在規(guī)范了如果不死掉，將來肯定會很好。這是1988年我進行股份化改造時的全部意見。
雖然當時大部分人不同意，因為我是創(chuàng)始人，說話有絕對的權威，我說就這樣定了。萬科是否規(guī)范化管理，1988年是一個分水嶺，至于說選擇行業(yè)上的專業(yè)化是從1993年才確定的。1993年之前，政策一年一個變化，萬科每年都有新的業(yè)務，每年都賺點錢，但只能跟著政策走，后來發(fā)現操作非常困難，所以到1993年決定把主業(yè)確定為房地產，之后就一直做到現在。
《21世紀》：深圳對香港的資本市場有一個學習借鑒的過程。但是像萬科這樣的起初就按香港的標準來規(guī)范自己、完善治理結構的企業(yè)并不多，深圳大多數企業(yè)還是跟著中國資本市場的節(jié)奏翻江倒海，到現在為止，公司治理結構真正很完善的企業(yè)也不多，或者說規(guī)范起來還要若干年。
王石：也不能這樣說，中國資本市場也是不斷改善，尤其到了2000年之后規(guī)范了很多，我們也是在這個資本市場上長大的。
當然資本市場還有另外一個問題，這個問題不涉及規(guī)不規(guī)范問題，而是資源傾斜的問題，資本市場本身資源配置不合理：既然我們承認民營企業(yè)非常有活力，就應該更多地去培養(yǎng)、去鼓勵，在資本市場的占比就應該更高。但是你看現在的資本市場，大型國營企業(yè)優(yōu)先排隊上市，而且一上市就大得不得了。當然在一個健康的市場上大型企業(yè)非常重要，但是如果效益不是很好的大型國營企業(yè)也讓它上市的話，不一定就合適。
《21世紀》：今年房地產行業(yè)形勢非常被動，不過在融資這么困難的環(huán)境下，管理層居然還能批準萬科再融資，是對萬科規(guī)范化的回報？還是萬科高端博弈的結果？
王石：這當然是規(guī)范化的回報。去年股市最好的時候我們融了100億，今年股市不好，企業(yè)發(fā)展需要錢的時候，我們又非常成功的發(fā)了企業(yè)債，這些都是對規(guī)范的公司，持續(xù)影響好的公司的一個報酬。
住房保障破題：誰來出錢
王石的父親是軍人，母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說他的身上也延續(xù)了這種野性的精神和對生命行走的強烈渴求。而這直接貫穿著王石后來的登上珠峰之舉。站在整個人生的視野上，管理企業(yè)與極限登山不無關系：同樣需要堅韌不拔的意志和堅持不懈的精神。
然而，王石絕對不是一個簡單的登山極限運動者，也同樣不是一個簡單的地產商人。從萬科的兩頂“紅帽子”到君萬之爭，從率先降價到對話朱镕基，王石更多地熟練了對政經的博弈，對行業(yè)走勢、宏調走勢的游刃有余的把握，甚至是對社會輿論嫻熟的駕馭之術。
王石是狡猾的。數十年的摸爬滾打，恩怨交織，早已讓他參成了野狐禪，鍛就了地產江湖上的一把老妖刀。
王石語錄：“在解決城市低收入人群住房問題上，誰來出錢要明確，不明確拿什么蓋？”
王石：應該是這樣的，萬科1993年就已經確定做房地產，到1997年、1998年就非常明確做住宅了。萬科從多元化到專業(yè)化發(fā)展房地產，實際上是在做減法，那是很痛苦的。我們怎么都沒想到，1998年我們會成為中國地產上市公司中最大的，換句話說我們沒有把它當成目標，更沒想到的是中國的住宅市場來的這么快。要知道，1993年到1997年是房地產業(yè)很困難的五年。沒想到亞洲金融風暴之后人民幣貶值壓力很大，出口受到重大影響，這就要刺激內需，當時經濟學家說鋼鐵不行了，汽車也不行了，唯一能刺激消費的就是房地產。中央開始推動房地產市場，這是沒有想到的。我當時絕對沒有想到之后發(fā)展會那么樂觀，盡管我對房地產長遠看好。
《21世紀》：回頭來看中國的住房政策變化過程：改革早期，仍是福利房時代，還沒有把房地產作為中國改革或社會轉型的重要一環(huán)；
后來南方開始了土地有償轉讓，漸漸形成由市場來提供住房的機制，直到1998年國家確定了商品房改革的大方向，這個過程是漸進的。但到了2004年、2005年，大家又開始認為完全由市場提供住房是有問題的，政府也應承擔相應的責任。這個否定之否定的過程，我們走了十幾年的時間。
王石：我覺得我看的比較清楚，因為在1998年進行住房制度改革的時候，實際上原來中央并沒有設立專門的住房部主管建造福利房，原來的建設部的職能是為建設公司系統(tǒng)建立規(guī)范、建立國家標準，真正負責福利房的是各個“條條塊塊”：“條條”就是各個部委自己來解決；
“塊塊”是在地方由地方政府解決。中央財政并沒有專門的支出用于建房，但確實是國家包起來。
到了1998年住房商品化，國家不再包了，但依然忽略了一個問題，就是會有一部分人不可能住得起商品房，必須有微利房、廉租屋，這還要靠國家來支持。但當時住房保障還沒提到議程，誰來負責沒有明確。
這個問題在2005年前后變得突出了。1998年商品化之后城市迅速擴容，迅速擴容無非是兩種，一是存量的擴容，一是外圍的擴容，存量的擴容就是把原來建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補償，補償靠什么呢？靠發(fā)展商買地當中的地價來承擔，拆遷補償非常大，無論是實物補償還是現金補償都非常大。
到了2004年、2005年，該拆的都拆了，代價太大的也拆不動了，這時候還有新的需要廉租屋的人，矛盾就出來了。當然大家還沒有意識到問題的關鍵所在，就大罵發(fā)展商太黑心了，其實這不是由發(fā)展商來解決的。差不多到了2006年，最明顯的是到2007年，就已經明確了這是政府的行為，應該由政府來解決。
《21世紀》：這幾年的討論大家還是沒有弄清楚很多事情：比如需要政府來提供基本居住條件的人可以分好幾類：一類是公務員和公營事業(yè)體系，包括事業(yè)單位、國企的員工；
第二類是你以前說過的剛入職的年輕人，至少40歲之前購買市場化住房的條件是不具備的；
第三類是低保和低保邊緣的群體。這三類人可能都需要政府提供保障性住房。但到現在為止政府保障住房體系還沒有把這三個群體理清。我們來看深圳，政府確保公務員和公營事業(yè)體系是第一類的；
第二類的是戶籍低保人群，根本不考慮非戶籍的。對于第三類，政府還沒有想到剛入職的年輕人這個群體，這個群體現在由農民房、城中村為他們提供保障。
深圳可能是個典型，全國大概都是這樣一個排序，大家在批評政府或發(fā)展商的時候都沒有把這三個群體理清。
王石：你說的這個實際上是兩個問題，第一是誰出錢的問題，上一次財政收入分配體制改革的時候，因為當時還沒有房改，就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰來解決的問題。房改之后這個問題就顯得重要了，中央和地方的責任需要分清楚。尤其是地方財政收入比較少的。
第二、剛才你說到的微利房、福利房，只有戶籍人口才有，這就牽扯到城鄉(xiāng)二元結構問題。現在城市有兩種人：一種是有城市戶口的；
一種是沒有城市戶口的農民工，這就帶來更深層次的問題。農民工住房問題比城市原住民要更嚴重一些�，F在中央在這個問題越來越重視。
誰是農村土地流轉獲利者？
十七屆三中全會通過的農村土地流轉交易新政策，會更加刺激從城鄉(xiāng)接合部起家的萬科原有的基礎，及其已經開展的住宅產業(yè)化運動。
《21世紀》：我們切入土地這個問題，聯系到十七屆三中全會提到土地制度改革的問題，實際上中國房地產市場的發(fā)展跟土地制度改革是息息相關的：如果沒有最初深圳所謂的土地拍賣、使用權和產權分離根本不可能有后來房地產市場的發(fā)展。土地制度改革從城市到農村這樣一個過程，會對中國的房地產業(yè)有怎樣的影響？
王石：從城市房地產市場來看，對市場的直接影響有限，有人擔心土地的價格會因此大幅下降，將來會影響房價，這個擔心多余，這是我的第一個觀點。
為什么這么說？咱們來看看它要解決什么問題。從農業(yè)本身來講，我覺得是解決兩個問題：第一個是解決責任承包制的問題，讓農民堅定信心，過去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出來后農民可以安心的長期承包；
第二個解決的是流轉問題，因為分田到戶，中國人多地少，每個人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但沒有流轉的合法性，將來不可能有利于大的整改，我覺得這個問題本身是土地的有效利用，應該讓農民更有恒心，土地流轉了才能有效率，才形成規(guī)模農業(yè)。
21世紀網
對城市來講，可以用于建設的土地可能會增加。但是這也是跟著城市擴張節(jié)奏來進行的，短期之內不會出現大規(guī)模的轉換，這是一個長期的、遵循它自己發(fā)展秩序的事情。對于房地產商來說，也不會影響它的經營。還是通過拍賣來拿地，只不過付錢的對象有變化：從長期來看，如果宅基地可以進行流轉，最大的影響還是農民可以得到土地收益的大頭，和以前不一樣。至于說農民賣地和進城的關系，那個不是問題，本來城市化過程就不是靠賣地實現的，而是因為城市有這個能力吸引農民進城。
《21世紀》：以前很粗暴的就把土地給城市化了，尤其是城鄉(xiāng)結合之后，直接征過來就變成了城市住宅或商業(yè)樓宇了，但現在再去跟農民談判，購他的地的話，這個成本相對是不是太高了？
王石：不會，從整個市場的交易來講不會的，但是有個別人我就是不賣，你出多少價錢我都不賣，那也是有的。從市場規(guī)律來分析這畢竟是少數的，就是從概率上講不會的。
《21世紀》：為什么我會想這個問題，因為有人說萬科是專門做城鄉(xiāng)結合部的住宅供應商，我覺得這個新的方向影響最大的是城鄉(xiāng)接合部的土地價格。
王石：現在在程序上土地交易還是要政府來主導，拍賣掛牌，我們還是走這個程序。萬科不是做土地生意的，是做住宅的，我們會關注這個問題，但是這問題不會影響我們的經營。再一個，萬科是靠城鄉(xiāng)接合部開發(fā)起來的，但現在也不完全只局限于城鄉(xiāng)接合部，萬科絕對不僅僅是一個郊區(qū)開發(fā)商。
“政策幫助市場軟著陸”
王石說他現在最關注的就是資金的流動性、安全性，不會考慮去并購同行，不出政策不會考慮，出政策春節(jié)之前也不會去考慮。
《21世紀》：除了土地之外，還有一個就是金融。第一這輪金融危機會不會導致中國的金融改革方向的調整，從而影響房地產行業(yè)的發(fā)展？第二也許會有另外一個影響，比如說，在金融業(yè)改革和創(chuàng)新不夠發(fā)達的時候，銀行把房地產行業(yè)的貸款算作優(yōu)良資產，也許改革之后，貸款的方向也更多了，房地產業(yè)融資會受到削弱。
王石：美國的次貸危機主要是“兩房”出了大事，但是中美的情況不一樣。
首先美國的問題是出在房地產消費上，這跟中國的情況不一樣。
第二，次貸是轉化成金融衍生品賣出去的，是在透支未來的整個大背景下產生的。這和中國的房地產金融不一樣。
我們回顧了房地產1998年以來的全國開放的情況，幾乎每年都有關于風險防范的文件，比如防范金融風險，應對亞洲金融風暴，政府總是擔心房地產出問題。尤其是從2004年到2007年，政府一直出臺政策，比如提高按揭成數、提高貸款利率，絕不允許發(fā)展商貸款買地等等一系列的限制政策。
我們并沒有受到美國金融創(chuàng)新方面的引導，中國的情況恰恰和美國相反，尤其是去年的宏觀調控，你買第二套房，就提高按揭、提高利率等等。這些政策都是合理的，和美國完全不一樣的。所以我想這是美國的問題，反而這樣的類比引導會導致一些錯誤的看法。
但是也不能說中國就沒有問題，尤其是2006年、2007年的通貨膨脹問題，這兩年政府出臺了這么多政策居然還在漲，顯然是投機心理在作祟。所以去年的宏觀調控我覺得是非常對的，反過來講如果沒有去年的宏觀調控，中國經濟在次貸危機、金融風暴和中國的匯率調整造成的出口困難等因素的共同作用下，會更加困難，房地產也會更慘。
《21世紀》：你的意思是承認金融改革方向會調整？
王石：我的意思是房地產市場需要一個調整，理順收入增長、經濟增長的關系�，F在的政策在幫助這個調整能夠比較緩和的實現。
我當時(去年房地產市場火爆的時候)感到這種市場，這種價格是絕對不對，持續(xù)不了，但是它到什么時候停、到何時下跌你是不清楚的，這是很可怕的。
為什么去年8月份宏觀調控出臺后萬科馬上進行調整，因為我們明白了不可能再漲下去了，明白了今年會怎樣。
我們從去年調整之后用了一個詞叫不確定性，你不確定你寧可保守點，實際上我們只能這樣，反而真的讓我很難受的時候，就是價格統(tǒng)統(tǒng)往上漲，那是很恐怖的，因為價格漲，地價也漲，萬科要發(fā)展規(guī)模，你也得高價去拿地。萬科去年高價拿了兩塊地，去年12月我接受采訪時就聲明：第一、我要檢討；
第二、絕不拿地王。
《21世紀》：我想聽聽您對中國宏觀經濟的判斷，比如說，中國在多大程度上受到這一輪的沖擊，因為這直接決定了萬科未來幾年的市場決策。
王石：我們是搞微觀的，我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的。剛才我用了一個詞叫不確定性，在不確定的情況下，你硬要分析怎么樣怎么樣，那反而是風險最大的。但不確定性并不等于說就不能進行決策，不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些，甚至把嚴重性考慮的更嚴重一些。
國慶節(jié)之后，宏觀調控政策也有了很明顯的一些轉變，開始實施減息、減稅刺激消費，鼓勵房地產發(fā)展，宏觀調控政策的轉變顯然對整個房地產市場繼續(xù)往下走會起到緩沖作用。什么時候這個調整結束呢？顯然還需要有一個觀察階段，政策的市場消化也需要時間，有很多不確定因素不知道。
《21世紀》：坊間盛傳，假如沒有10月份宏觀經濟政策的逆轉，從而給地產業(yè)松綁的話，其實對萬科來說就有一個機會來并購同行，現在會不會已經失去這個機會了？
王石：應該沒到那種程度。本來很多人樂觀認為，美國的問題不會波及我們，但是后來大家慢慢發(fā)現，珠三角一些七八千人的大廠都破產了，市場的信心就受到了打擊。對于一個有規(guī)模的企業(yè)來說，流動資金是很重要的，所以現在根本不是怎么擴大地盤的問題。
去年12月份，萬科持有的現金是170億。到今年9月底萬科持有的現金是199億。我現在關注資金的流動性和安全性問題。關注可持續(xù)發(fā)展問題。至于你什么時候把同行吃了，不出政策不會考慮，出政策春節(jié)之前也不會去考慮。
現在確實有很多公司找到萬科，希望萬科去收購，但是萬科根本不可能去收購這么多公司�，F在考驗房地產商的就是資金的流動性問題，手中有資金才是至關重要的。
《21世紀》：以萬科現在的規(guī)模，手上的現金190多億，你是否認為萬科現在是安全的，或者你認為萬科要手上有多少現金才到一個安全線？有人估算萬科這190多億的現金里，真正可流動的或者可用的現金并不多。
王石：我們現在是很安全的。我們的現金是199億，我們的凈資產負債率是34.8%，我就報這兩個數就行。
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