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關于上海房貸新政淺析
上海房貸新政真心不合理
10月13日，央行上�？偛啃紝�“貫徹并落實”9.30央行、銀監會精神，施行“認貸不認房”政策，即對擁有1套住房并已結清房貸的家庭，如 購買第二套普通住宅，銀行執行首套房貸政策。但就力度來看，沒有外界想象的那么大，對二套房強調了“普通住宅”的限制;更重要的是，目前上�，F行的普通住 宅認定標準太低，致使大量剛需住宅“被豪宅”——這實際上讓上海房貸新政成為一種“紙”擺設。
有多少人想買二套剛需房?上海房貸新政真心不合理
根據央行上�？偛�10.13新政，在首套還清貸款后，第二套新增住宅必須是普通住宅才能享受首套貸款利率。而普通住宅延續2012年3月1日的 標準，即：第一，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;第二，單套建筑面積在140平方米以下;第三，實際成 交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的 低于160萬元/套。
可看到，該標準的前兩條問題不大，關鍵是第三條的總價限定直接予以一票否決。根據CRIC監測數據，今年1-10月上海內環以內、內外環間和外環以外新房成交均價分別為61048元/平方米、42299元/平米和20220元/平米，據此匡算，所謂“普通住房”，內環以內平均為54平米，內外環間僅47平米，外環以外為79平米。這意味著什么?顯然，想要享受政策的購房者如果想在內環以內買第二套，那么只有買老公房了;如果想在內外環間買就較難，因為該區域多高層住房建成時間較 晚，50平米以下戶型并不多見;到外環以外買更難，由于都是新房，戶型面積很少低于100平米，而且房價也不低，像嘉定新城已突破2萬/平方米，偏遠的航 頭鎮也接近1.8萬/平方米，低于160萬的房子寥寥�？傮w上看，這個政策并非如其所宣稱那樣要刺激二次改善需求，更像是為了讓人們買第二套低端剛需房。
而在已擁有一套剛需住宅的情況下，有多少人還想要買第二套剛需房?恐怕甚少，除了極個別的剛需投資客。正常情況下，上海內環以內不少于80平方 米，內外環間不低于100平方米，外環以外高于120平方米，才稱得上改善需求。而按該標準劃定的普通住宅可能連普通剛需都算不上，何談二次改善需求?相 比之下，同為一線城市的北京10月8日實施房貸新政的普通住宅標準要合理很多：五環內39600元/平方米或總價468萬元，五環至六環31680元/平 方米或總價374.4萬元，六環外23760元/平方米或總價280.8萬元都被劃入普通住宅。北京的房貸新政可使90%以上的購房家庭享受到政策優惠; 相比之下，上海房貸新政受益家庭不超過10%�？梢�，上海和北京貫徹央行房貸松綁政策存在天壤之別。
三季度上海成交環比銳減，難道政府不想救市?
上海樓市需要適度刺激。一個健康的樓市需要價格和成交量都維持“平穩”局面。而從實際成交看，上海三季度銷售金額環比下滑了42%�，F實情況并 不容樂觀：因為隨著二線城市全部取消限購，三季度國內樓市行情在二季度的低點上開始反彈，很多二線城市在限購取消后，樓市成交量明顯上升，典型如蘭州、濟 南、青島、成都，三季度銷售金額環比分別提高了113%、69%、26%、26%，連杭州、寧波等原先的風險城市，三季度銷售金額環比也分別提高了 50%、15%。上海樓市亟需適度刺激以推動成交量止跌回升。
央行9.30新政是刺激上海樓市成交的一劑良藥。作為國內資本的首要集聚地，擁有大量不差錢的購房群體使得上海樓市成交量因限貸松綁而大幅回 升。我們看到，在央行9月30日發布房貸新政后，上海商品住宅成交量迅速增長，10月的前13天已比9月同期增長一成多，其中中高端和改善需求房的增長特 別迅速。10月初上海中高端住宅成交放量增長，很大程度是因為觀望者受房貸新政預期刺激而積極入市。而上海10.13房貸新政在貫徹央行9.30新政時， 苛刻的條件給正有回暖的上海樓市澆了一盆“冷水”。
在現實的需求面前，上海既有刺激樓市以提振經濟的客觀需求，也有為改善民生的內在動力，出臺這樣一個“紙”政策，應該不是上海決策者不想救市，很可能是政策制定時欠缺科學考量所致。
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