“以房養(yǎng)老”推行路的三大門(mén)檻
“以房養(yǎng)老”這個(gè)詞匯無(wú)論放諸全球還是國(guó)內(nèi)，都并不新鮮。在不少發(fā)達(dá)國(guó)家，這一做法已經(jīng)推行多年;而在國(guó)內(nèi)，2007年北京、上海等地就已率先開(kāi)啟以政府為主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。但無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，市場(chǎng)似乎并沒(méi)有對(duì)以房養(yǎng)老給出熱烈的回應(yīng)。
與以往的試行不同的是，本次的以房養(yǎng)老放寬了準(zhǔn)入條件，年滿60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，就可以投保反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。如果說(shuō)，以往市場(chǎng)的冷淡回應(yīng)是因?yàn)檫M(jìn)入門(mén)檻過(guò)高，當(dāng)門(mén)檻降低之后，市場(chǎng)的回應(yīng)又將如何?以房養(yǎng)老，會(huì)否成為老年人的一種普及的養(yǎng)老方式?新華網(wǎng)記者采訪多位專(zhuān)家后發(fā)現(xiàn)，70年的產(chǎn)權(quán)及市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致的價(jià)值評(píng)估困難、以房養(yǎng)老多方利益的平衡，及中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念這三大問(wèn)題，或?qū)⒊蔀橐苑筐B(yǎng)老推行道路上的三個(gè)門(mén)檻。
門(mén)檻一：70年產(chǎn)權(quán)下，房屋價(jià)值如何估量?
中山大學(xué)嶺南學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系副教授宋世斌認(rèn)為，在人口老齡化嚴(yán)重的背景下，保險(xiǎn)公司提供一種新的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，把老年人房產(chǎn)的.價(jià)值發(fā)揮出來(lái)，這個(gè)產(chǎn)品毫無(wú)疑問(wèn)可以做。但在中國(guó)推行，首先面臨的障礙是住宅僅有70年產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。“很多老人手里的房子都比較舊了，70年產(chǎn)權(quán)剩下的不多，不解決產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，后面的價(jià)值很有限。”宋世斌分析，中國(guó)的房?jī)r(jià)目前已處于高位，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)的預(yù)期較高，因此，鑒于房屋未來(lái)價(jià)值難以估量，保險(xiǎn)公司作出的價(jià)值評(píng)估將會(huì)比較保守，按相對(duì)較低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放養(yǎng)老金，對(duì)老年人而言，這是最大的不理想因素。
另一不理想因素是，老年人在進(jìn)行以房養(yǎng)老的過(guò)程中，還需要承擔(dān)房屋抵押本身的手續(xù)費(fèi)。“價(jià)值評(píng)估需要一級(jí)的評(píng)估師，法律手續(xù)包括抵押這些也都需要成本，保險(xiǎn)公司不大可能承擔(dān)這部分成本。”宋世斌補(bǔ)充道。
門(mén)檻二：商業(yè)模式下，以房養(yǎng)老要公益還是暴利?
“政府如果要關(guān)注孤寡老人，讓他們晚年過(guò)得更好的話，這項(xiàng)業(yè)務(wù)就不要完全商業(yè)化、暴利化地去運(yùn)作，最好用帶有一些公益色彩、保本經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。”廣州市知名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同建議應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)為沒(méi)有固定年限，一旦跟保險(xiǎn)簽約，就可以保障到終老的產(chǎn)品。
但與此同時(shí)，他也指出如果要實(shí)現(xiàn)公益化的以房養(yǎng)老，不排除保險(xiǎn)公司出現(xiàn)虧損的可能，這時(shí)，政府的財(cái)政支持或是機(jī)構(gòu)介入進(jìn)行兜底十分必要，否則沒(méi)有利益的話，保險(xiǎn)公司的參與熱情也難以提振。
門(mén)檻三：傳統(tǒng)觀念下，以房養(yǎng)老能否被接受?
在中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念里，房屋是最重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，承擔(dān)著安居和傳承的重要任務(wù)。在廣州市社科院研究員談錦釗看來(lái)，這種傳統(tǒng)的觀念，或許已預(yù)見(jiàn)了以房養(yǎng)老不會(huì)被大范圍采用的結(jié)果。“這是家庭財(cái)產(chǎn)如何盤(pán)活的問(wèn)題，是一個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的方向。對(duì)于沒(méi)有子女撫養(yǎng)、或者是退休收入比較低、沒(méi)有養(yǎng)老資金來(lái)源的老人而言，被采用程度或許會(huì)高一點(diǎn)。但目前來(lái)看，這部分人還是少數(shù)。對(duì)于大多數(shù)家庭而言，房子是很重要的不動(dòng)產(chǎn)，人們的傳統(tǒng)觀念還是要把家庭財(cái)產(chǎn)傳承下去。畢竟大部分國(guó)人眼中，家庭最大的財(cái)產(chǎn)就是一套房子。”談錦釗說(shuō)道。
觀點(diǎn)：
宋世斌：房?jī)r(jià)波動(dòng)期不適合推廣以房養(yǎng)老
這段時(shí)間以房養(yǎng)老炒得很熱，很多老百姓以為社區(qū)養(yǎng)老保險(xiǎn)不行了，其實(shí)根本不是那么一回事。我希望媒體也能澄清一下，以房養(yǎng)老跟社區(qū)養(yǎng)老保險(xiǎn)是兩碼事，前者并不能代替后者的作用。
此外，以房養(yǎng)老方式作為我國(guó)養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充，暫時(shí)作用還有限。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于房?jī)r(jià)波動(dòng)期，老百姓會(huì)有這樣的心理，房?jī)r(jià)低的時(shí)候去買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)不劃算，房?jī)r(jià)高的時(shí)候又會(huì)覺(jué)得房子很值錢(qián)，抱的希望過(guò)高。因而，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定下來(lái)，則是推廣以房養(yǎng)老的適合時(shí)機(jī)。
韓世同：以房養(yǎng)老受眾范圍或較小
“倒按揭”這種形式只適合自己有居住需求，不需要把房產(chǎn)傳給后代，同時(shí)想把房屋的價(jià)值用掉的老人，這是非常小眾的一件事情，但現(xiàn)在卻被誤解為大規(guī)模的普遍適用的政策。如果說(shuō)用這種養(yǎng)老方式替代社會(huì)養(yǎng)老，就更是誤解。
現(xiàn)在輿論鋪天蓋地都在關(guān)注以房養(yǎng)老，事實(shí)上遠(yuǎn)非如此。國(guó)務(wù)院出臺(tái)有關(guān)養(yǎng)老的綱領(lǐng)性文件有五六條，包括民政系統(tǒng)的養(yǎng)老、慈善系統(tǒng)的養(yǎng)老，和社會(huì)力量市場(chǎng)化的養(yǎng)老等多方面，可以說(shuō)該文件具有里程碑式的跨時(shí)代作用，我們的關(guān)注點(diǎn)不應(yīng)只局限于“以房養(yǎng)老”這個(gè)方面。
談錦釗：以房養(yǎng)老的宣傳存在誤區(qū)
目前以房養(yǎng)老在宣傳方面都有誤區(qū)和不明確的地方，似乎將來(lái)大家只有賣(mài)掉房子或抵押給銀行，才有養(yǎng)老的錢(qián)，就會(huì)衍生出“原先買(mǎi)的社保怎么辦”的質(zhì)疑。因此政府及媒體在宣傳以房養(yǎng)老時(shí)，別讓百姓對(duì)政府居民的養(yǎng)老失去信心。實(shí)際上，以房養(yǎng)老只是其中一種方式。
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