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試論以房養(yǎng)老的可行性
一、概念的提出
筆者提出以房養(yǎng)老的基本沒(méi)想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個(gè)人家庭擁有資源在個(gè)人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)一定的形式和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，以對(duì)家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。以房養(yǎng)老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的半均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，～直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來(lái)償還貸款本息，并同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。
二、社會(huì)背景
以房養(yǎng)老模式預(yù)期將有廣闊市場(chǎng)前景和社會(huì)需求，具有重大理論意義和可操作性。
1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場(chǎng)，為家庭借此模式養(yǎng)老奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市人口中有751224戶購(gòu)買(mǎi)商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，占6．5％；2401075戶購(gòu)買(mǎi)原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達(dá)到了587萬(wàn)戶，占總個(gè)數(shù)的72％。由此可見(jiàn)，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有龐大的潛在市場(chǎng)。
2、獨(dú)生子女政策加快老齡化社會(huì)到來(lái)，推動(dòng)以房養(yǎng)老的實(shí)行。在養(yǎng)老保障體制并不健全，實(shí)施獨(dú)生子女政策的情況下，未來(lái)“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導(dǎo)地位。如果老年人的子女無(wú)力或不愿承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，“倒按揭”不失為一種很好的養(yǎng)老轉(zhuǎn)換途徑。
3、核算意識(shí)、理財(cái)觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養(yǎng)老雖有社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)提供退休金，但退休金要低于工作時(shí)的收入，可能會(huì)降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財(cái)富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房?jī)r(jià)值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會(huì)影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過(guò)一種金融手段盤(pán)活了住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)。
4、社會(huì)保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業(yè)尚不能完全擔(dān)當(dāng)社會(huì)養(yǎng)老的重任。中國(guó)的老齡化問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，雖然目前的社會(huì)養(yǎng)老政府起著主要的作用，然而由于我國(guó)人口基數(shù)大，政府難以承受養(yǎng)老的巨大資金。從理論上說(shuō)，以房養(yǎng)老具有較強(qiáng)的可操作性，也是解決養(yǎng)老資金的一個(gè)重要思路，它既能盤(pán)活房屋存量，又解決了社會(huì)保障問(wèn)題。
三、新型模式及可行性分析
筆者從“以房養(yǎng)老”的前提(房屋產(chǎn)權(quán))和合理處置產(chǎn)權(quán)的角度，認(rèn)為從理論上可采取的幾種模式：對(duì)于目前還未能獲得房屋所有權(quán)的老齡人來(lái)說(shuō)，如果想加入“以房養(yǎng)老”的行列，可以采用合資購(gòu)房養(yǎng)老模式：合資購(gòu)房養(yǎng)老，就是針對(duì)這樣一群購(gòu)房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房，貸期內(nèi)不必還本付息，身故后用該住房還貸。
合資購(gòu)房可以解決老人的居住問(wèn)題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來(lái)的收益，但是合資購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)分割是最容易產(chǎn)生問(wèn)題和矛盾的。所以，在合資購(gòu)房之前一定要簽訂合資購(gòu)房協(xié)議書(shū)，明確產(chǎn)權(quán)的分配。由于銀行借此參與房地產(chǎn)投資，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)面臨著更大的不確定因素。
對(duì)于擁有房屋所有權(quán)的老齡人來(lái)說(shuō)，可以選擇以下模式：
1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權(quán)者，特別是空巢老人家庭。對(duì)于反向抵押貸款模式金融機(jī)構(gòu)和老人共同面對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質(zhì)量。國(guó)外比較盛行，我國(guó)金融工具不夠健全完善，該業(yè)務(wù)還在探索之中。
2．售房養(yǎng)老。老人把住房所有權(quán)出售給特定機(jī)構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留到死亡為止，老人用房款養(yǎng)老。這種模式和反向抵押貸款最大的區(qū)別是房屋所有權(quán)和面對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題上。售房養(yǎng)老主要面臨的是傳統(tǒng)觀念的障礙。
3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區(qū)換購(gòu)小房，用差價(jià)款來(lái)養(yǎng)老。而且，目前我國(guó)的養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)都可以轉(zhuǎn)移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強(qiáng)。
4．住房出典。老人將房子出典給金融機(jī)構(gòu)，獲得一定典當(dāng)金來(lái)提高生活質(zhì)量。老人的子女可以選擇把該房產(chǎn)買(mǎi)回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機(jī)構(gòu)支付給老人的總額償還，再按消費(fèi)貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。
5．將房子抵押給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院負(fù)責(zé)養(yǎng)老。老人把房子抵押給養(yǎng)老院，經(jīng)公證后可人住老年公寓，并重申免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。2005年4月南京市私營(yíng)的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養(yǎng)老”模式。幸福人壽已成為首個(gè)試辦此業(yè)務(wù)的公司。
6．異地集中養(yǎng)老模式。在環(huán)境優(yōu)美、交通便利但經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地域，建立大規(guī)模養(yǎng)老基地，有專人護(hù)理，將都市的老人移居于此養(yǎng)老，原房由債權(quán)人另行處理。這種養(yǎng)老模式減低養(yǎng)老成本，提升養(yǎng)老質(zhì)量，解決老人的孤獨(dú)問(wèn)題、生理護(hù)理問(wèn)題、日常起居飲食和娛樂(lè)問(wèn)題等。
以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價(jià)格問(wèn)題。以房養(yǎng)老存在著兩個(gè)階段的房產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題：簽約時(shí)的價(jià)格和老人臨終債權(quán)人收回房子時(shí)的價(jià)格。這就需要房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的加入，但是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，同時(shí)，需要有很健全公正的法律做后盾，金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府應(yīng)該從中協(xié)調(diào)防止房地產(chǎn)受某些機(jī)構(gòu)支控，房?jī)r(jià)飆升。(2)觀念問(wèn)題。以房養(yǎng)老面臨著嚴(yán)重的觀念障礙，中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問(wèn)題。老人將住房出典獲得養(yǎng)老金，緩解了子女資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，同時(shí)充分發(fā)揮了房子帶來(lái)的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機(jī)構(gòu)付予老人的總額就可以收回原有房子，實(shí)則是為子女延緩了支付養(yǎng)老消費(fèi)的一種方案。(3)拓展金融業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展。無(wú)論是合資購(gòu)房養(yǎng)老還是其他的以房養(yǎng)老模式，都帶動(dòng)銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)都參與其中。使得金融機(jī)構(gòu)將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密的結(jié)合在一起。有效的促進(jìn)社會(huì)正常的轉(zhuǎn)型機(jī)制的運(yùn)作和發(fā)展。
四、以房養(yǎng)老的實(shí)際意義
1、老年人出售自有住房以養(yǎng)老，有效解決養(yǎng)老資金來(lái)源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟(jì)生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路。以房養(yǎng)老將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，減輕社會(huì)和家庭養(yǎng)老的壓力。
2、激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，刺激內(nèi)需，增強(qiáng)中老年人購(gòu)建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。為金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)利潤(rùn)增長(zhǎng)開(kāi)辟一條新的通道，達(dá)到一種保險(xiǎn)資金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機(jī)制。
3、倡導(dǎo)兒女獨(dú)立自強(qiáng)，老人自我保障，減輕老人和兒女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，組建適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。
五、結(jié)語(yǔ)
以房養(yǎng)老作為一種新型的養(yǎng)老模式，是對(duì)現(xiàn)行養(yǎng)老制度的補(bǔ)充和完善，它有利于提高老年人的生活質(zhì)量，減輕國(guó)家和社會(huì)的蕎老壓力，是真正的把錢(qián)花在最關(guān)鍵的地廳。當(dāng)然，作為一種新型的經(jīng)濟(jì)模式，“以房養(yǎng)老”的運(yùn)行必然面臨種種困難；但正如國(guó)人對(duì)“按揭買(mǎi)房，的接受過(guò)程一樣，隨著制度的完善和健全，“以房養(yǎng)老”，必將成為我們正積寸養(yǎng)老問(wèn)題可供選擇的方式之一。
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