重慶農村宅基地現行政策

重慶農村宅基地現行政策

　　對于農民的宅基地，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，下面小編就為大家精心整理了重慶農村宅基地現行政策，希望大家喜歡!

　　重慶農村宅基地現行政策

　　改革的七項原則：堅持農村多種所有制經濟共同發展，堅持和完善農村基本經營制度，堅持社會主義市場經濟改革方向，堅持保障農民權益，堅持統籌兼顧，堅持循序漸進、試點先行，堅持黨對“三農”工作的領導。

　　深化農村改革要聚焦農村集體產權制度、農業經營制度、農業支持保護制度、城鄉發展一體化體制機制和農村社會治理制度等5大領域。

　　《方案》針對五大關鍵領域，提出26個方面的.改革舉措，其中排在第一位的是深化農村集體產權制度改革。對此，陳錫文表示，把農村產權制度改革放在首位，對整個農村經濟體制來說具有基礎性的意義和作用。“不僅因為在整個農村經濟當中集體經濟所占的比重很大，更因為億萬農民的切身利益與農村集體經濟的產權制度密切相關。”

　　深化農村土地制度改革

　　堅守土地公有性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損“三條底線”，防止犯顛覆性錯誤。深化農村土地制度改革 的基本方向是：落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權。落實集體所有權，就是落實“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有”的法 律規定，明確界定農民的集體成員權，明晰集體土地產權歸屬，實現集體產權主體清晰。穩定農戶承包權，就是要依法公正地將集體土地的承包經營權落實到本集體 組織的每個農戶。放活土地經營權，就是允許承包農戶將土地經營權依法自愿配置給有經營意愿和經營能力的主體，發展多種形式的適度規模經營。

　　一是開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。

　　及時總結經驗、不斷完善，形成可復制、可推廣的改革成果。農村土地征收制度改革的基 本思路是：縮小土地征收范圍，規范土地征收程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高 個人收益。集體經營性建設用地制度改革的基本思路是：允許土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建 設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。宅 基地制度改革的基本思路是：在保障農戶依法取得的'宅基地用益物權基礎上，改革完善農村宅基地制度，探索農民住房保障新機制，對農民住房財產權作出明確界 定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。

　　二是深化農村土地承包經營制度改革。

　　抓緊修改有關法律，落實中央關于穩定農村土地承包關系并保持長久不變的重大決策，適時就二輪承包期滿后耕地延包辦法、 新的承包期限等內容提出具體方案。在基本完成農村集體土地所有權確權登記頒證的基礎上，按照不動產統一登記原則，加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權 登記頒證工作。明確和提升農村土地承包經營權確權登記頒證的法律效力，擴大整省推進試點范圍，總體上要確地到戶，從嚴掌握確權確股不確地的范圍。出臺農村 承包土地經營權抵押、擔保試點指導意見。在有條件的地方開展農民土地承包經營權有償退出試點。制定出臺完善草原承包經營制度的文件，規范草原承包行為和管 理方式，充分調動廣大牧民保護和建設草原的積極性。引導農村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘使用權有序流轉。

　　三是健全耕地保護和補償制度。

　　嚴格實施土地利用總體規劃，加強耕地保護，全面開展永久基本農田劃定工作，實行特殊保護。完善土地復墾制度，盤活土地存量， 建立土地復墾激勵約束機制，落實生產建設毀損耕地的復墾責任。加大中低產田改造力度，以增加高產穩產基本農田、改善農業生產條件和生態環境為目標，完善農 村土地整治辦法。依法加強耕地占補平衡規范管理，強化耕地占補平衡的法定責任，完善占補平衡補充耕地質量評價體系，確保補充耕地數量到位、質量到位。完善 耕地和基本農田保護補償機制。采取更有力的措施，加強對耕地占補平衡的監管，堅決防止占多補少、占優補劣、占水田補旱田現象，杜絕違規占用林地、濕地補充 耕地。進一步落實耕地保護政府領導干部離任審計制度。按照有關法律法規，完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤、“地票”等試點，推動利用城鄉建設用地增減掛鉤 政策支持易地扶貧搬遷。

　　附：農村宅基地及農房入市交易政策研究(部分)

　　一、關于農村宅基地和農房入市的政策背景

　　在中央最新的改革設想中，農村土地制度的市場化改革是大方向。黨中央在十八屆三中全會的文件中，對此有一系列的明確指示。十八屆三中全會文件指出：“建立城鄉統一的建設用地市常在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制”。“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市潮。

　　對于農民承包土地的經營，三中全會明確指出了市場化改革的方向，“在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農嘗農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營”。

　　更值得重視的是，三中全會明確提出，要“賦予農民更多財產權利”，包括“保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權”。對于農民的宅基地，“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。”

　　在新型城鎮化的指導綱領——《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》中，對包括宅基地在內的農村土地改革也指出了明確的方向：“推進農村土地管理制度改革。全面完成農村土地確權登記頒證工作，依法維護農民土地承包經營權。在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能”。對于農村宅基地的改革，文件提出：“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，在試點基礎上慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，嚴格執行宅基地使用標準，嚴格禁止一戶多宅。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行”。

　　在推進農村土地改革的同時，新型城鎮化的一個核心是要推進農業轉移人口市民化。新型城鎮化規劃提出，“逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民。創新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系，在農村參加的養老保險和醫療保險規范接入城鎮社保體系。建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制，從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率”。

　　考慮到相關改革對現有政策將會形成突破，新型城鎮化規劃明確提出了可進行試點探索：“對需要深入研究解決的難點問題，如建立農業轉移人口市民化成本分擔機制，建立多元化、可持續的城鎮化投融資機制，建立創新行政管理、降低行政成本的設市設區模式，改革完善農村宅基地制度等，要選擇不同區域不同城市分類開展試點。”

　　從上述政策內容可以看出，在未來的改革和新型城鎮化背景下，農村宅基地改革已經有了明確的方向：

　　第一，宅基地是農民財產的重要組成部分，農民擁有宅基地的用益物權。為農民增加獲得財產性收入的渠道，這是未來農村土地改革重要方向。

　　第二，在試點基礎上，可以慎重穩妥推進農民住房財產權的抵押、擔保、轉讓。

　　第三，未來可以建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。

　　第四，改革完善農村宅基地制度，將會在國內部分城市開展試點。根據中國的改革慣例，這種試點將有可能取得特殊的政策空間。

　　第五，伴隨著人口城鎮化和城鎮戶籍制度的放開，宅基地等農民財產權力在城鄉居民間的.市場化流動和交易，將成為必然的趨勢。

　　二、現行有關農村宅基地和農房入市的法律及政策

　　中華人民共和國成立以后，宅基地制度經歷了從私有到公有的幾個階段：

　　第一個階段，從1949-1962年，中國的宅基地是私有的，這種私有不僅是《土地法》所規定的，各個地方還頒發了土地權證。

　　第二個階段，從1962-1998年，農村宅基地屬公有私用，而房子是私有財產。1962年中共八屆十中全會通過了《關于農村人民公社工作條例修正草案》(六十條)，第一次明確宅基地是公有的。1962年到1998年是宅基地公有制度的建立、完善、加強的一個過程。在1998年以前，農村宅基地雖然是公有的，但城里人需要宅基地還是可以到農村里去申請，知青、華僑或城里人在郊區當老師等，都可以通過劃撥取得宅基地。1988年的《土地管理法》第四十一條就規定，城里人在何種情況下是可以取得宅基地的。

　　第三階段，1998年《土地管理法》修訂案取消了1988年的《土地管理法》第四十一條規定。在1998、1999年以后國務院發了一系列文件，禁止城里人到農村去購買農民房屋和取得宅基地。

　　現行法律對于農村宅基地的流轉和交易有著嚴格的限制性規定。如1998年版的《土地管理法》對集體用地和宅基地有一系列的規定。

　　第八條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。

　　第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理”。

　　第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過盛自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地”。“農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準”。“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。

　　第六十三條規定：”農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。

　　《土地管理法》的這些規定，形成了農村宅基地使用的基本法律框架。此后，國務院的相關政策，進一步收緊了農村宅基地的作用和流轉限制。如2004年的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)規定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。引導新辦鄉村工業向建制鎮和規劃確定的小城鎮集中。在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。

　　2007年底出臺的《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》明確規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過盛自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。

　　從農村集體土地的相關法律和政策變化來看，從1998年開始，農村的農用地制度改革是逐漸朝前推進，可以流轉，可以市場化經營的。但與此相反，在農村宅基地的改革方面則是不斷后退，過去還可以流轉，現在是完全不可以。它不但是在改革上倒退，也把農民宅基地的許多權利從農民手中不知不覺地給拿走了。

　　但在事實上，經濟發達地區和城郊村一直就沒有停止過農村宅基地流轉，包括被法律明確禁止的向城鎮居民流轉，“小產權房”就是一個結果。在《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法(國土資發[2008]138號)》頒布后，農村宅基地向城市流轉(又稱“置換”)變得更加普遍，形式更加多樣，農村宅基地流轉成了一個法律和政策上不斷限制、但在現實之中卻不斷“違規發展”的現象。

　　很顯然，現行的法律法規與現實的農村土地改革的需求之間出現了矛盾，而且矛盾越來越突出，越來越激化。矛盾主要表現在以下幾個方面：一是城市地價不斷上漲，城市擴張也在不斷占用農村土地資源，但農民缺乏合法的渠道來分享城鎮化帶來的土地增值收益。二是農民外出務工，農村有大量房子常年閑置，但因收入微薄，在城市難以落戶。因此，國內亟待建立農村宅基地有償退出機制，使農民在農村的承包地、宅基地、社員權等財產權益顯化，變為可交易的財產，讓部分想離開的農民帶著“變現宅基地”進城。

　　在十八屆三中全會之后，國內農村土地改革的思路發生了一些轉變，中央政策關注到了農村土地制度和現實的土地利用中的一些問題，為今后的農村土地改革指出了方向。在目前，放開農村集體建設用地自有流轉和宅基地流轉交易的最大瓶頸就是法律紅線，未來如果按照十八屆三中全會和國家城鎮化規劃的要求去試點，將會踩著“紅線”來搞實驗，突破現有體制進行探索。從政策操作上來看，在加速地方進行試點探索工作的同時，國家應該考慮制度上的頂層設計，不能使得地方試點處在灰色地帶。

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