前期物業(yè)管理服務協(xié)議書

前期物業(yè)管理服務協(xié)議書

　　甲方：_________________________________________
　　乙方：_________________________________________
　　甲方是指：房地產(chǎn)開發(fā)單位或公房出售單位（產(chǎn)權單位）
　　乙方是指：購房人（產(chǎn)權人）或承租人
　　本物業(yè)名稱：___________________________________
　　房屋買賣（預售）合同、租賃合同編號為：_________
　　乙方所購買（租賃）物業(yè)基本情況：_______________
　　物業(yè)類型：_____________________________________
　　建筑面積：__________________平方米
　　座落位置：_____________________________________
　　根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，在甲乙雙方簽訂《房屋買賣（預售）合同》或《房屋租賃合同》的同時，就前期物業(yè)管理服務達成如下協(xié)議。
　　第一條　雙方的權利和義務
　�。ㄒ唬┘追降臋嗬�和義務
　　1．有權委托物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
　　2．有權將本協(xié)議甲方的有關權利義務轉讓給委托的物業(yè)管理企業(yè)。
　　3．監(jiān)督所委托的物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務行為，保證所委托的物業(yè)管理企業(yè)按本協(xié)議規(guī)定實施物業(yè)管理，并對物業(yè)管理企業(yè)的行為承擔責任。
　　4．根據(jù)有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知乙方。
　　5．按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規(guī)定代收維修基金。
　　6．負責建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。
　　7．在保修期內(nèi)按規(guī)定承擔保修責任，甲方可委托物業(yè)管理企業(yè)提供保修服務并承擔相應費用。
　　8．依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用。
　　9．與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。
　　1o．制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為。
　　11．按規(guī)定組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
　　12．不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其 使用功能。
　　13．甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)專項工程任務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三人。
　　14．自本協(xié)議終止之日起7日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認。
　�。ǘ�）乙方的權利和義務
　　1．參加、出席業(yè)主大會或被推選參加、出席業(yè)主代表大會，享有相應的權力。
　　2．監(jiān)督甲方及其委托的物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務行為，就物業(yè)管理的有關問題向甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)提出意見和建議。
　　3．遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》。
　　4．依據(jù)本協(xié)議交納物業(yè)管理服務費用及其它費用。
　　5．裝飾裝修房屋時，遵守有關規(guī)定并與甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。
　　6．不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；造成損失的，應給予賠償。
　　7．轉讓房屋時應事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。
　　8．對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》造成的損失、損害承擔民事責任。
　　9．按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。
　　10．接受甲方所委托的物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務。
　　第二條　甲方委托物業(yè)管理企業(yè)向乙方提供下列物業(yè)管理服務
　�。ㄒ唬┌础蹲≌�質(zhì)量保證書》的規(guī)定，提供保修服務。
　�。ǘ�）制定物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》，制止違反物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為。
　�。ㄈ�）編制物業(yè)管理服務和財務年度計劃。
　�。ㄋ模┊敇I(yè)主、使用人裝修物業(yè)時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關規(guī)定進行管理。
　�。ㄎ澹�為業(yè)主、使用人辦理入住手續(xù)。
　�。�六）房屋共用部位的維護和管理。共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、_________等。
　�。ㄆ撸┓课莨灿迷O備及其運行的維護和管理。 　　共用設備是指共用給排水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、__________________。
　�。ò耍┓课莨灿迷O施及其運行的維護和管理：共用設施是指非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾箱（房）、庭院燈、停車場、__________________。
　�。ň牛└綄倥涮捉ㄖ�和設施及構筑物的維修、養(yǎng)護與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。
　�。ㄊ�）公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。
　�。ㄊ�一）公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路的清掃保潔及垃圾的收集。
　　（十二）經(jīng)營管理實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，對未參加車輛損失保險、車輛玻璃破碎保險、車輛盜搶保險的，物業(yè)管理企業(yè)有權制止停放。
　�。ㄊ�三）維護社區(qū)公共秩序。包括：安全監(jiān)控、值班、巡視、__________________。發(fā)生刑事案件依照法律規(guī)定報公安部門處理。
　�。ㄊ�四）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、__________________等的管理。
　�。ㄊ�五）物業(yè)檔案管理。包括物業(yè)工程圖紙、竣工驗收資料、產(chǎn)權資料、業(yè)主和使用人檔案、維修檔案。
　�。ㄊ�六）負責向業(yè)主和使用人收取物業(yè)管理服務費、電梯運行費，經(jīng)有關部門委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、_________。
　�。ㄊ�七）接受乙方委托，對乙方房屋自用部位、自用設備進行維修、養(yǎng)護及其他服務。
　�。ㄊ�八）____________________________________________________。
　�。ㄊ�九）____________________________________________________。
　　第三條　甲方保證其委托的物業(yè)管理企業(yè)按下述標準向乙方提供物業(yè)管理服務。其中，竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方按約定標準執(zhí)行；竣工綜合驗收后的物業(yè)管理服務標準，依據(jù)國家有關標準及《濟南市物業(yè)管理辦法》、《濟南市住宅小區(qū)物業(yè)管理等級服務評定（試行）標準》制定，具體內(nèi)容如下
　　（一）房屋及維修管理
　　1．房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。
　　2 ．房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。
　　3．封閉陽臺、空調(diào)安裝、抽油煙機排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。
　　4．一樓護欄無探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無護欄。
　　5．房屋完好率98％以上。
　　6．房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗收手續(xù)齊全，決算書經(jīng)過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。
　　7．房屋小修、急修及時率98％以上，合格率達100％，險情排除及時率達100％，有維修記錄和回訪記錄。
　　8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。
　�。ǘ�）共用設備管理
　　1．設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。
　　2．專業(yè)技術人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。
　　3．設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。
　　4．小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。
　　5．電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風、照明良好。
　　6．電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。
　　7．負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應為18℃，不低于16℃�！　�
　�。ㄈ�）共用設施管理
　　1．小區(qū)內(nèi)公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
　　2．公共照明設施設備齊全，運行正常。
　　3．道路暢通，路面平坦無損壞。
　　4．污水排放暢通，溝道無積水。
　　5．危險部位標志明顯，有防范措施。
　�。ㄋ模┚G化及養(yǎng)護管理
　　1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。
　　2．綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
　�。ㄎ澹┉h(huán)境衛(wèi)生管理
　　1．小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。
　　2．小區(qū)內(nèi)實行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。
　　3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺 無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設備間清潔衛(wèi)生，通風照明良好。
　　4．道路、庭院、綠地、共用場地無雜物，保持清潔。
　　5．雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。
　　6．小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有序。
　　7．小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑。
　　8．小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。
　　9．共用場地定期清潔，地面無油漬等污染現(xiàn)象。
　　（六）社區(qū)秩序維護
　　1．小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度。
　　2．值班人員有明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
　�。ㄆ撸┩＼噲黾败囕v停放管理
　　1．甲方委托物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理的停車場車輛停放有序，場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。
　　2．_______________________________________________________________。
　　3．_______________________________________________________________。
　�。ò耍┫�防
　　1．消防系統(tǒng)標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
　　2．配備專職或兼職消防管理人員。
　　3．消防通道暢通無阻。
　　4．______________________________________________________。
　　5．______________________________________________________。
　�。ň牛┌础斗课菅b飾裝修管理協(xié)議》實施裝修管理。
　　（十）_____________________________________________________________。
　　第四條　自乙方辦理入住手續(xù)當月起，物業(yè)管理服務費用（不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用）由乙方按下述標準向甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)交納。
　　（一）住宅按套內(nèi)建筑面積每月每平方米_________元；
　　（二）非住宅按建筑面積每月每平方米_________元；
　　（三）因乙方原因空置房屋，其物 業(yè)管理費用標準為：住宅房屋建筑面積每月每平方米_________元；非住宅房屋建筑面積每月每平方米_________元；
　　（四）乙方交納費用時間：___________________________；
　�。ㄎ澹┮曳匠鲎馕飿I(yè)時物業(yè)管理服務費用由乙方交納；
　�。�六）乙方轉讓物業(yè)時，須交清轉讓之前的物業(yè)管理服務費用；
　�。ㄆ撸┖贤�有效期內(nèi)，若物價部門批準調(diào)整物業(yè)管理服務費收費標準，從批準執(zhí)行之日起，由甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)按調(diào)整標準向乙方收�。�
　�。ò耍┍Ｐ奁趦�(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定。甲方可委托物業(yè)管理企業(yè)提供保修服務，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付相應費用；
　　（九）保修期滿后發(fā)生的房屋共用部位、共用設施設務的維修養(yǎng)護更新費用，按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及配套文件執(zhí)行：
　　1．維修基金利息的使用由甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥；
　　2．維修基金利息不敷使用時，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。
　�。ㄊ�）受有關部門或單位的委托，甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)可提供水費、電費、燃（煤）氣費、暖氣費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務費用），收費標準執(zhí)行政府規(guī)定；
　�。ㄊ�一）乙方委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋自用部位、自用設備實施維修養(yǎng)護及其他服務時，物業(yè)管理企業(yè)可按約定標準向乙方收取服務費；
　　（十二）電梯運行費按下列約定執(zhí)行：___________________________________。
　�。ㄊ�三）在實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)對停放車輛的業(yè)主、使用人實行委托服務，按物價部門規(guī)定收取車位費。車位費收入扣除經(jīng)營管理成本后結余部分，主要用于
　　1．物業(yè)共用部位、共用設施設備維修；
　　2．綠地養(yǎng)護；
　　3．彌補減免的物業(yè)管理服務費；
　　4．便民服務費用；
　　5．業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。
　　第五條　甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年向業(yè)主、使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支情況，每年1月份向業(yè)主公布全年維修基金利息收支情況。
　　第六條　甲方委托物業(yè)管理企業(yè)負責簽訂利用本物業(yè) 管理區(qū)內(nèi)房屋、共用設施、共用場地設置的戶外經(jīng)營性廣告及商亭、攤點等有償使用協(xié)議并負責收取有償使用費。
　　有償使用費收入扣除成本后結余部分用于
　　1．物業(yè)共用部位、共用設施設備維修；
　　2．綠地養(yǎng)護；
　　3．彌補減免的物業(yè)管理服務費；
　　4．便民服務費用；
　　5．業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。
　　第七條　違約責任
　�。ㄒ唬┘追轿�托的物業(yè)管理企業(yè)違反本協(xié)議，未達到管理服務質(zhì)量約定目標的，乙方有權要求甲方督促物業(yè)管理企業(yè)限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方應給予賠償并承擔相應的法律責任。
　�。ǘ�）乙方違反本協(xié)議，使甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)未達到約定的物業(yè)管理服務質(zhì)量目標的，甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)有權要求乙方限期改正，逾期未改正造成損失的，乙方應給予賠償并承擔相應的法律責任。
　�。ㄈ�）甲方及其委托的物業(yè)管理企業(yè)違反本協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用及利息，并向乙方支付違約金_________元。
　�。ㄋ模┮曳竭`反本協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方或其委托的物業(yè)企業(yè)有權要求乙方補交，并從逾期之日起按應交費用的_________％按日交納滯納金，或向人民法院起訴。
　　（五）因未按規(guī)定交納維修基金，或維修基金利息不敷使用時未按規(guī)定續(xù)交維修資金，造成物業(yè)失修失養(yǎng)導致業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失和人身傷害的，由未交費的責任人承擔相應法律責任。
　�。�六）甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定使用維修基金利息，或將維修基金利息挪作他用造成乙方經(jīng)濟損失或導致物業(yè)失修失養(yǎng)，甲方應承擔違約責任并給予經(jīng)濟賠償。
　�。ㄆ撸┤魏我环缴米蕴崆敖K止本協(xié)議的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應給予經(jīng)濟賠償。
　　（八）_________________________________________________________________。
　　第八條　本協(xié)議有效期內(nèi)突發(fā)性緊急搶修排險工程費用，由甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)先行墊付，按相關業(yè)主擁有的建筑面積比例分攤，由甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責于工程開工起15日內(nèi)向乙方收繳，逾期未交納的，按應分攤金額的_________％按日交納滯納金，甲方也可向人 民法院提起訴訟。
　　第九條　為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，按有關法律規(guī)定處理。
　　第十條　在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關法律規(guī)定處理。
　　第十一條　本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協(xié)議中未盡的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行
　　第十二條　本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，雙方可采取以下措施：
　　（一）向濟南仲裁委員會申請仲裁；
　�。ǘ�）向人民法院起訴。
　　第十三條　本協(xié)議正本連同附件共頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
　　第十四條　在簽訂本協(xié)議前，甲方已將協(xié)議樣本送_________物業(yè)管理行政主管部門備案。
　　第十五條　本協(xié)議自簽訂之日起生效，至業(yè)主委員會與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》生效之日終止。

甲方（簽章）：_________　　乙方（簽章）：_________
_________年____月____日　　_________年____月____日
簽訂地點：_____________　　簽訂地點：_____________

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