物業管理條例釋義

2016物業管理條例釋義

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　　第一章總則

　　本章共五條,對《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則、管理體制等作了規定。

　　作為第一部全國性的物業管理法規,《條例》第一條開宗明義,將規范物業管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環境作為其立法宗旨。

　　物業管理雖然在我國發展迅速,涉及面甚廣,但在實際生活中,對物業管理的內涵并沒有形成一個統一的看法。為了避免不必要的紛爭,《條例》第二條對其所稱物業管理作了界定,明確了條例的調整范圍。

　　就業主而言,選擇一個合適的物業管理企業對于其能否獲得期待的物業服務至關重要,為此,《條例》第三條明確規定提倡業主通過市場競爭機制選聘物業管理企業。

　　在知識經濟時代,創新和科技進步是永恒的主題。物業管理服務質量的提高,也需借助新技術、新方法,也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業管理利用創新和科技進步來提升物業管理服務水平。

　　為了加強對物業管理活動的監督管理,《條例》第五條明確了物業管理活動的監督管理部門。

　　總則在整個《條例》中起著非常重要的作用,學習和掌握《條例》,首先應該理解和領會總則條文所體現的精神。

　　第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。

　　[釋義]本條是關于《條例》立法目的的規定。

　　改革開放以來,深圳、青島、大連等地對住宅區和其他物業實施社會化、專業化、市場化的物業管理,取得了較好的效果。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化,房屋的所有權結構發生了很大的變化,越來越多的公有住房逐漸轉變成個人所有。在城鎮住房制度改革和城市建設發展的過程中,物業管理這一新興行業應運而生。它的產生與發展,對于改善人民群眾的生活、工作環境,提高城市管理水平,促進住宅建設,實施社會再就業工程起著積極的促進作用。近年來,物業管理行業進入了一個迅速發展的時期。據統計,目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業管理的覆蓋面已達到50%,深圳市物業管理的覆蓋面已超過90%,全國物業管理企業已有2萬多家,從業人員超過230萬。

　　隨著物業管理行業的發展,物業管理實踐中也出現了一系列問題:一是業主的權利義務不明確,物業管理各法律關系主體之間的關系也不明確,出現問題后無法追究相關責任方的責任;二是物業管理企業的行為不規范,在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業管理企業,也存在著自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚的問題;三是業主大會、業主委員會的成立、組成、運作等缺少監督和制約,有的業主委員會不能真正代表業主利益,甚至損害了業主的公共利益;四是物業的開發建設質量問題對物業管理造成不良影響,使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任。對于這些問題應該說與我國有關物業管理的法制不健全有關。這種狀況也造成政府對物業管理行業的監督管理缺乏法律依據,司法機關對日益增多的物業管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業管理市場的規范,也在一定程度上制約了物業管理行業的發展。因此,社會各界要求規范物業管理市場,針對物業管理進行專門立法的呼聲逐年高漲,每年都有建議加強物業管理立法的人大議案和政協提案。

　　近幾年來,國務院及其有關部門制定了一系列有關物業管理的規章和規范性文件,如《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)、《城市新建住宅小區管理辦法》(建設部令第33號)、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(國家計劃委員會、建設部計價費[1996]266號)、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建設部、財政部建住房[1998]213號)、《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基宇[1998]7號)、《物業管理企業資質管理試行辦法》(建設部建住房[1999]261號)、《物業管理委托合同示范文本》(建設部、國家工商行政管理局建房[1997]263號)、《前期物業管理服務協議示范文本》(建設部建住房[1999]246號)等。與此同時,各地在物業管理立法方面也進行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南、陜西等20多個省市制定了物業管理條例,其他省市也普遍頒布了物業管理辦法。上述法規、規章和規范性文件對于指導各地物業管理實踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。

　　1999年4月,建設部成立《條例》起草小組,通過收集國內外有關資料,開展立法調研,召開專家論證會和有業主委員會、物業管理企業、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關人士參加的座談會,廣泛征求地方和相關部門的意見,認真研究分析物業管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問題,于2001年3月形成《條例》(送審稿)。2002年3月,國務院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎上,經過反復論證、修改和完善,形成《條例》(草案)。2002年10月16日,國務院領導批示將《條例》(草案)公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質量的舉措,在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間,國務院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內容給予了充分肯定,一致呼吁盡快出臺,使物業管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上,國務院法制辦與建設部對《條例》(草案)進行了認真修改。2003年5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了《條例》(草案)�？梢哉f,《條例》反映了社會法制意識的日益增強,凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　《條例》的立法目的,可以從三方面理解:

　　首先,條例旨在為物業管理活動建章立制,規范物業管理活動中各方主體的行為。物業管理行為本質上是一種民事法律行為,物業管理法律關系主要是一種民事法律關系。國家對物業管理活動進行監督管理的基礎在于,物業管理往往涉及眾多業主的公共利益,當單一業主的利益和業主間的公共利益出現沖突時,需要有一個協調機構和協調機制,需要有指導各方行為的準則。物業管理活動涉及業主、建設單位、物業管理企業、物業使用人、公用事業單位等方面的權利義務�！稐l例》第二章對業主的權利義務,業主大會的產生、職責、會議形式、議事規則,業主委員會的職責、組成,業主公約的內容效力,業主大會、業主委員會與居委會的關系等作了明確規定,著重規范業主和業主大會的行為�！稐l例》第三章界定了建設單位在物業管理中的權利義務,著重規范建設單位的行為�！稐l例》第四章就物業管理企業、物業管理從業人員的資質、資格,物業服務合同等作了詳細規定,著重規范物業管理企業、物業管理從業人員、物業使用人、公用單位、事業單位的行為�！稐l例》第五章著重規范物業使用和維護過程中各方主體的行為。

　　其次,《條例》旨在通過規范物業管理活動,來維護業主和物業管理企業在物業管理活動中的合法權益。物業管理,實質上是業主行使對物業的所有權來滿足自身需求的過程,是建立在業主的財產權基礎上的。對物業管理立法,自應以維護業主的合法權益為核心。從《條例》的規定來看,也確實是這么做的。例如,《條例》要求建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益(第二十二條);規定業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉讓(第二十七條);強調物業管理企業違反條例規定給業主造成損失的,應當依法承擔賠償責任(第五十八條、第六十條、第六十一條、第六十二條)等。物業管理企業是物業管理活動中提供物業服務的一方當事人。業主和物業管理企業是平等的民事主體關系。對于物業管理企業在物業管理活動中的合法權益,《條例》也明確予以保障。例如,《條例》規定業主和使用人約定由使用人繳納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任(第四十二條);強調違反物業服務合同約定,業主預期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)等。

　　第三,《條例》旨在通過規范物業管理活動和維護業主和物業管理企業的合法權益,使物業管理發揮出良好的社會效益和經濟效益,改善人民群眾的生活和工作環境。從物業管理的產生和發展過程來看,物業管理的推進與發展,對于改善居住質量、維護住區的安定、促進產業結構調整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發揮物業管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環境。

　　第二條本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　[釋義]本條是關于物業管理定義的規定。

　　《條例》對物業管理下定義,實際是要解決《條例》的調整范圍問題�！稐l例》名為物業管理條例,規定《條例》的調整范圍,勢必要明確物業管理的內涵。對《條例》所稱物業管理的定義,需從以下幾方面理解:

　　第一,物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動。

　　對于房屋等建筑物的管理,業主可以根據不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業主自己進行管理;其二是業主將不同的管理內容委托給不同的專業服務公司進行管理;其三是業主選聘物業管理企業進行管理�！稐l例》調整的物業管理,僅指業主通過選聘物業管理企業對物業進行管理這種方式�！稐l例》所規范的物業管理活動,也限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。當然,這并不意味著業主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規范而已。就業主自行管理而言,作為建筑物的所有權人,業主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權。對建筑物的維修、養護、管理屬于業主行使所有權的體現,對此,《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)等法律、法規已有規定。就業主委托專業服務公司管理而言,業主和專業服務公司之間是委托服務合同關系,應當按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關法律、法規的規定來執行。《條例》之所以就業主通過選聘物業管理企業實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。

　　必須說明的是,業主有權選擇適合自己的方式來進行管理自己的物業。換言之,是否選聘物業管理企業來對物業實施管理,是業主的權利。《條例》并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理,但是,如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理的,則應當按照《條例》的規定來進行。

　　第二,物業管理活動的基礎是物業服務合同。

　　物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理企業提供的服務為標的所進行的一項交易。市場經濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業管理作為一項市場行為,也是通過合同才產生的。物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議。物業服務合同是物業管理活動產生的基礎。物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理和服務的,其權利義務直接來自于合同�？梢哉f,沒有了物業服務合同,也就不存在物業管理。物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系,明確了物業管理活動的基本內容。物業管理企業根據物業服務合同內容提供物業管理服務,業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用,雙方是平等的民事法律關系。

　　第三,物業管理的內容是業主和物業管理企業對物業進行維修養護、管理,對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。

　　物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面:一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理企業提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。

　　除此之外,按照《條例》規定,物業管理企業可以接受業主和使用人的特別委托,為其提供物業服務合同沒有約定的服務項目(第四十四條);也可接受供水、供氣、供熱等公用事業等單位的委托,為其向業主代收有關費用(第四十五條)。

　　在《條例》的調整范圍方面,除了需準確理解物業管理的定義外,還需明確以下幾點:

　　一是,《條例》既調整住宅物業的物業管理活動,也調整非住宅物業的物業管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規范的是居住物業(住宅物業)的物業管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業的物業管理活動,沒有專門的法律規定,實踐中多是參照居住物業的有關規定執行。在條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業和非居住物業差別甚大,業主對物業服務的要求也不一樣,應當分別立法,而《條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言,因此《條例》應當更名為居住物業條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業的內容。經是調研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業和非住宅物業在物業形態、業主的組成、業主對服務的需求、物業管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別,但在法律制度方面,兩者并無明顯不同,無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業服務合同來解決。當然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區分,有些規定就只適用于住宅物業。例如,在前期物業管理階段,《條例》規定住宅物業的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業管理企業,而對非住宅物業的建設單位,就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規定住宅物業應當建立專項維修資金制度,而對非住宅物業則未作強制性規定。

　　二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉村�！稐l例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業管理活動,也適用于鄉村的物業管理活動。在《條例》起草過程中,曾幾易名稱。就其原因,除了前面提到的住宅物業和非住宅物業之爭外,城市和鄉村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業管理,基本限于城市之內,因此,應當制定城市物業管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發達的鄉村,物業管理活動已經存在。尤其是在沿海一些經濟比較發達的地區,城鄉差別已經非常小。同時,并非只有城市才會出現物業管理的需求,對鄉村也存在。而且隨著社會經濟的發展和人民生活水平的逐步提高,鄉村對物業管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規范城市物業管理活動,那鄉村已經存在和將要出現的物業管理活動將無法可依。這顯然不利于物業管理在我國的發展,也不利于發揮物業管理制度良好的社會和經濟效益。《條例》最終采納了第二種意見。

　　關于物業管理這一專業名稱,還有一點需要說明。在《條例》制定過程中,曾經出現過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應該叫物業管理條例還是物業服務條例。主張物業服務條例的意見認為,《條例》應當體現物業企業和業主的平等關系,物業企業給業主提供的是服務而非管理,如果稱作物業管理條例不能體現出物業企業的服務職能,而且容易和行政機關的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業服務管理條例或者物業服務條例條文中涉及到的物業管理也相應的修改為物業服務或者物業管理服務。

　　主張物業管理條例的意見則認為:

　　1.物業管理區別于行政管理。物業管理企業受業主委托,以經營方式,提供帶有專業化管理的服務是物業管理的特殊性,與政府有關部門的行政管理有著本質的區別。

　　2.物業管理&包含對物業及共用設施、公共環境的維護、管理及提供的相關服務。物業管理這一名稱比較準確地反映了物業管理的內容。

　　3.經過這些年的發展,物業管理這一概念已經約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規,均采用物業管理這一名稱。

　　4.物業管理這一名稱符合國際慣例。物業管理在國際上已有100多年的發展歷史,物業管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區均采用PROPERTYMANAGEENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業管理;。采用物業管理名稱,有利于物業管理行業的國際間交流,有利于推動我國物業管理的國際化進程。

　　這兩種意見雖然表現為對條例名稱的爭議,實質上涉及對物業管理這一概念的深層次的理解和認識�？梢哉f,這兩種意見是從不同角度闡述了物業管理的內涵,兩者并無原則分歧。實質上,物業管理是業主行使對物業的財產權,選聘物業管理企業來管理物業。經過反復討論,《條例》采納了物業管理條例這一名稱,同時,《條例》的具體規定中充分體現了物業管理企業和業主的平等關系,物業管理企業給業主提供的是物業服務這一基本精神。例如,在業主的權利中明確規定業主有權獲得物業管理企業提供的服務(第六條);將物業管理企業和業主之間的合同規定為物業服務合同(第三十五條)等。

　　第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　[釋義]本條是關于業主通過市場競爭機制選擇物業管理企業的規定,是倡導性條款。

　　物業管理活動,本質上是一項民事法律活動。物業管理企業和業主大會之間不是依附或隸屬的關系,而是作為兩個平等的民事主體。把物業管理企業和業主之間聯系起來,藉以建立民事法律關系的法律行為就是物業管理合同。相對一個物業管理區域來說,業主選擇哪一個物業管理企業來提供物業管理服務,完全是一個市場行為市場競爭機制的最大優點在于,可以最大限度地實現資源優化配置。對于業主,尤其是一個物業管理區域內眾多的業主而言,選擇一個合適的物業管理企業并不是一件容易的事。而市場競爭機制為業主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會。

　　業主選擇物業管理企業,可以通過物業管理招標投標方式來進行。本條規定屬于倡導性規范,因此,業主可以采用招標投標方式來選擇物業管理企業,也可以采取協議等其他方式來選擇物業管理企業。《條例》之所以要提倡業主通過市場競爭機制選擇物業管理企業,主要基于兩方面考慮:一是在物業管理實踐中,建設單位、業主委員會采用非市場競爭機制選擇物業管理企業時,存在種種弊端。例如,建設單位往往選擇下屬子公司提供物業管理服務,結果經常出現質價不符、建管責任難分等一系列損害業主權益的問題。又如,一些業主委員會搞暗箱操作,選擇與業主委員會成員有利害關系的物業管理企業提供物業管理服務,結果在物業管理企業和廣大業主出現利益沖突時,業主的合法權益往往難以得到保護。二是實踐證明,通過物業管理招標投標等方式,有利于實現業主和物業管理企業雙贏的結果。

　　通過何種方式選聘物業管理企業,屬于業主的權利。同時,利用市場競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務項目較少、范圍較小的物業管理區域而言,業主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業管理企業。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業主均必須通過市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　與本條規定相呼應,《條例》第二十四條對物業管理招標投標方式以及必須按照招標投標方式選擇物業管理企業的情形作了明確規定。

　　第四條國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　【釋義]本條是關于物業管理與創新和科技進步關系的規定,是倡導性條款。

　　傳統觀念認為,物業管理的主要內容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個技術含量不高的行業。實際上,物業管理是一項專業性很強的活動。隨著經濟的發展和科技的進步,建設領域不斷涌現新技術、新產品,物業的智能化程度越來越高,只有那些擁有掌握管理技術和硬件技術的專業人員,具有先進的管理工具及設備,建立科學、規范的管理措施及工作程序的物業管理企業,才有能力提供相應的物業管理服務。

　　中國加入世界貿易組織之后,物業管理市場競爭日趨激烈,物業管理企業迫切需要從理念上進行創新,不斷采用新技術、新方法來提高自己的管理服務水平,增強競爭能力。在物業管理實踐中,物業管理企業在物業管理工作中已經引人不少全新理念與運作模式,取得了良好的經濟和社會效果。例如,一些物業管理企業率先采用了"無人化管理"模式,得到了業主和社會的廣泛認同。另外,已有不少物業管理企業開始針對業主鮮明的特點與需求采用"個性化"管理模式,通過防護系統、閉路監控系統、網絡信息系統等智能化設施逐步提高管理服務水平,大大提高了業主的滿意率。

　　物業管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務性行業。在網絡信息時代,數字化生活正逐步變成現實,網絡信息與生活現實之間將變得越來越密不可分。隨著人們居住環境智能化、日常生活數字化的實現,物業管理企業應當融入其中,在為業主(居民)提供傳統服務的同時,不斷采用新技術、新方法,依靠科技進步提升管理和服務水平。

　　本條是一條原則性規定,體現了國家對物業管理創新和依靠科技進步提高物業管理服務水平的重視。至于如何鼓勵,《條例》并沒有具體的規定。各地可以根據實際情況制定相應的鼓勵政策和措施,促進物業管理企業進行創新,促進物業管理服務科技含量的提高。

　　第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　[釋義]本條是關于物業管理監督管理體制的規定。

　　物業管理監督管理體制是指由物業管理監督管理機構及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體�！稐l例》規定對物業管理活動的監督管理,由各級政府根據事權實施。

　　本條第一款規定了國家一級的物業管理主管機構及其職責。國家一級的物業管理主管機構是指國務院建設行政主管部門,管理職責是負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　根據《條例》的規定,國務院建設行政主管部門的監督管理職責主要包括制定物業管理企業資質管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務院價格主管部門制定物業服務收費辦法(第四十→條),配合價格主管部門監督物業服務收費(第四十三條),會同國務院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法(第五十四條),對物業管理活動中的違法行為進行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條)等方面內容。

　　本條第二款規定了地方一級的物業管理活動的監督管理機構及其職責。各地物業管理主管機構是指縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門,管理職責是對本行政區域內的物業管理活動實施監督管理。需要說明的是,這里所稱"房地產行政主管部門"是一個籠統和靈活的稱呼,各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。

　　根據《條例》的規定,房地產行政主管部門的監督管理職責主要包括指導業主成立業主大會(第十條)、撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律法規的決定或者責令其限期改正(第十九條)、批準符合條件的建設單位采用協議方式選聘物業管理企業(第二十四條)、配合價格主管部門監督物業服務收費(第四十三條)、處理物業管理活動中的投訴(第四十九條)、對物業管理活動中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內物業管理涉及面很廣。物業管理活動的順利進行,需要主管部門的監督管理,也需要相關部門和單位的大力協作。正是考慮到此,《條例》的一些規定涉及到了相關部門和單位的職責。例如,《條例》第二十條規定業主大會、業主委員會應當配合"公安機關",與"居民委員會"相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作;《條例》第四十條規定"國務院價格主管部門"會同國務院建設行政主管部門制定物業服務收費辦法;第四十三條規定"縣級以上政府價格主管部門"會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督;第四十六條規定"有關行政主管部門"在接到物業管理企業關于物業管理區域內違法行為的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規定"公用事業單位"應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任;第五十四條規定專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同"國務院財政部門"制定。因此,公安、民政、物價、工商、建設、規劃、市政公用等有關行政管理部門應當按照各自的職責,協同實施條例。

　　第二章業主及業主大會

　　本章共15條,規定了業主的概念、權利與義務,業主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規則,業主委員會的性質、職責與組成,業主公約的內容、法律效力,業主大會、業主委員會與居民委員會的關系等內容。

　　隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內有多個產權人(即多個業主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項,涉及全體業主的共同利益,單個業主無法完成,只能由全體業主形成共同意志,才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制,保證對業主共同事物作出的決定代表全體業主的共同意志,符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效的機制。

　　鑒于業主和業主大會的重要性,本條例專設第二章,對業主和業主大會的權責及其運行機制做了明確的規定。這對于規范業主行為,保障業主合法權益,促進物業管理活動的健康發展將起到重要的作用。

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中,享有下列權利:

　　(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議,行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　{七}監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金{以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　{十)法律、法規規定的其他權利。

　　{釋義]本條規定了什么是業主和業主在物業管理活動中享有的權利。

　　第一款規定了業主的概念。"業主"是一個從我國香港傳人內地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是"物業的主人"。從《條例》第一章第二條的規定中可以看出,"物業"實際上指的是"房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地",可以看出,物業的外延比房屋要廣泛。但由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此,將業主定義為"房屋的所有權人",并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。

　　第二款規定了業主在物業管理活動中享有的權利。在物業管理活動中,業主基于對房屋的所有權享有對物業和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業主享有和行使,有些只能通過業主大會來實現。

　　(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務

　　物業服務合同是業主與物業管理企業之間約定雙方權利與義務的協議。物業服務合同簽訂后,物業管理企業負有向業主提供合同所約定服務的義務,業主在支付了合同所約定的物業服務費用后,享有接受物業管理企業提供服務的權利。

　　(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議.

　　業主大會會議是業主大會開展工作的基本形式。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。作為業主大會的成員,業主享有提議召開業主大會會議的權利。本《條例》第十三條規定:經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，業主有對物業管理有關事項提出建議的權利,促使物業管理能及時、有效地以符合廣大業主利益的方式進行。

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議業主公約、業主大會議事規則是規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以后對物業管理區域內全體業主都有約束力,而且這些規約的規定事關全體業主的共同利益,因此每一位業主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業主認為有必要制定業主公約、業主大會議事規則,或者認為現有業主公約、業主大會議事規則有不完善的地方,可以提出自己有關制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。

　　(四)參加業主大會會議,行使投票權

　　業主對物業管理區域內重大事項的決定權,是通過參加業主大會會議,在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業主身份,就具有參加業主大會會議的權利。在業主大會會議上,業主按照省、自治區、直轄市制定的確定業主在首次業主大會會議上投票權的具體辦法,或者業主大會議事規則約定的業主投票權確定辦法,對列入會議議程的各項物業管理事項進行投票,作出體現全體業主共同意志的決定。

　　(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權

　　業主委員會是業主大會的執行機構,具體執行業主大會決定的事項,并就物業管理區域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業主代表,即業主委員會委員組成。業主委員會委員從業主中選舉產生,作為業主的代言人履行具體職責,為全體業主服務。每一位業主都有選舉符合自己意愿的業主委員會委員的權利,同時業主作為業主大會的成員也都享有被選舉為業主委員會委員的權利。

　　(六)監督業主委員會的工作

　　業主委員會是業主大會的執行機構,它的工作直接關系到每一位業主的切身利益。由于業主委員會委員也具有個人利益,可能會怠于行使業主大會賦予它的職責,有些素質不高的業主委員會委員甚至可能會做出損害業主利益的行為。為了防止這種業主委員會委員侵害業主權益情況的發生,督促業主委員會委員更好地履行職責,保護業主的合法權益,應當保證業主對業主委員會委員享有監督權。如業主有權對業主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業主委員會的運作情況;有權了解業主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業主委員會保存的各項檔案文件;有權制止并要求業主委員會糾正其不符合法律或者規約的行為;等等。業主對業主委員會的工作行使監督權有利于業主委員會規范、健康地運作。

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同

　　物業管理企業是基于和業主之間的物業服務合同,為業主提供服務的經營主體,與業主處于物業管理法律關系的相對方。業主有權對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督。如業主有權對物業管理企業履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業管理企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料;有權監督物業管理企業的收費情況;有權要求物業管理企業對違反合同的行為進行改正;等等。業主對物業管理企業的監督權有利于物業管理企業更好地履行物業管理服務。

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