物業服務管理制度
在學習、工作、生活中，制度使用的情況越來越多，制度對社會經濟、科學技術、文化教育事業的發展，對社會公共秩序的維護，有著十分重要的作用。擬定制度需要注意哪些問題呢？以下是小編整理的物業服務管理制度，希望能夠幫助到大家。
物業服務管理制度1
一、目的
為體現激勵與約束并舉的機制,通過績效考核,獎勤罰懶,獎優罰劣,促進員工工作效率,提升各項服務水平,進而提高公司經濟效益,增強企業競爭力,特擬定此制度。
二、適用范圍
1.本管理制度適用于公司總部及外派員工。
2.各子公司參照本管理制度并結合自身情況制定本公司的績效考核管理制度。
三、職責劃分
(一)總經理辦公會
1.審核績效考核管理制度的組織實施及最終結果的確定。
2.審定公司的考核方案;
3.員工考核申訴的最終裁決;
4.最終考核結果的審定;
5.部門考核的評定;
6.中層管理人員(部門負責人)年度考核的評定(通過述職會議進行)。
(二)綜合服務部
1.編制和修訂公司績效管理制度。
2.制訂考核方案和考核標準;
3.對考核者進行培訓。
4.組織和監督各部門執行考核。
5.審核、匯總個人考核結果。
6.受理并組織處理考核投訴。
7.擬訂考核結果的運用方案。
8.歸檔和保管員工考核結果。
(三)各部門/各客服中心
1.本部門考核工作的整體組織實施及監督管理;
2.向綜合服務部提供相應的考核數據;
3.幫助本部門員工制定工作計劃、考核指標和對所屬員工的考核評分;
4.協調處理本部門員工的考核申訴;
5.負責所屬員工的績效面談,并幫助員工制定改進計劃;
6.部門間的`周邊績效評價。
四、權限劃分
被考核
層級
考核主體及權重
主體一
權重
主體二
權重
主體三
權重
副總經理/總經理助理
董事長
30%
總經理
50%
中層
20%
中層
總經理
50%
副總/總助
30%
其他中層
20%
基層
部門負責人
100%
――
――
――
――
五、考核周期
層級
考核周期
高層
年中、年末
中層
季度
基層
月度
六、績效工資基數
層級考核期績效工資基數
高層年中基數=0.5倍月工資;年末基數=1倍月工資
中層一、二、三季度基數=0.2倍月工資,四季度基數=0.6倍月工資
基層月考核基數=月工資*10%,年底考核基數=1個月工資
七、績效工資發放
層級
績效工資發放額
考核期一
考核期二
考核期三
考核期四
高層
年中基數*考核系數
年末基數*考核系數
――
――
中層
一季度基數*考核系數
二季度基數*考核系數
三季度基數*考核系數
四季度基數*考核系數
基層
月發放額=月考核基數*考核得分對應發放比例;年底發放額=年底考核基數*年平均發放比例
說明:1、中、高層績效獎金不從月工資中計提;
2、基層員工月績效獎金從月工資總額中按10%比例計提,根據實際考核得分計發
八、程序和內容
(一)基層員工考核
1.考評內容為:工作態度、工作技能、工作業績三方面(見附表一:《員工績效考核表》);
2.三方面權重分布如下:
考核內容權重
工作態度20%
工作技能20%
工作業績60%
合計100%
3.員工考核工作由綜合服務部組織實施,各部門/客服中心負責人具體配合;
4.員工考核實行強制分布,具體分布如下:
部門人數
考核等級及人數分布
優
良
中
差
5人(含)以下
≤1人
不限
不限
不限
6-10人
≤1人
5-6人
2-3人
1人
11-20人
≤2人
8-12人
4-5人
1-2人
(二)中層管理人員考核
1.考評緯度為:公司績效、部門績效、周邊績效、個人績效四個緯度;
2.四個緯度權重分布如下:
考核內容權重
公司績效10%
部門績效40%
周邊績效20%
個人績效30%
合計100%
3.中層管理人員考核工作由綜合服務部組織實施,項目管理部配合;
4.中層管理人員的前三季度的績效考核成績通過提交季度工作總結,由各考核主體根據工作總結進行考核評分后,由綜合服務部和項目管理部共同匯總數據產生。
5.中層管理人員四季度的考核成績通過進行年度工作述職會議考核評分后,由綜合服務部和項目管理部共同匯總數據產生。
6.中層管理人員作為整體,考核實行強制分布,具體分布如下:
考核等級及比例分布
優良中差
總人數*15%總人數*55%總人數*30%總人數*10%
(三)高層管理人員考核
1.考評緯度為:公司績效、周邊績效、個人績效三個緯度;
2.四個緯度權重分布如下:
考核內容權重
公司績效30%
周邊績效20%
個人績效50%
合計100%
3.高層管理人員考核工作由綜合服務部組織實施,項目管理部配合;
4.高層管理人員的年中績效考核成績通過提交半年度工作總結,由各考核主體根據工作總結進行考核評分后,由綜合服務部和項目管理部共同匯總數據產生。
5.高層管理人員年末的考核成績通過進行年度工作述職會議考核評分后,由綜合服務部和項目管理部共同匯總數據產生。
(四)考核等級、考核得分及績效工資對應發放比例如下:
考核等級考核得分績效工資發放比例
優90(含)-100分120%
良75(含)-90分100%
中60(含)-75分80%
差60分以下0%
(五)考核成績修正
1.對提交綜合服務部的基層員工的考核成績,綜合服務部及項目管理部有權根據員工出勤情況、工作檢查情況及員工獎懲記錄對結果提出修正意見,并報分管領導、總經理、董事長審批。
2.總經理辦公會有權直接對基層員工考核成績進行修正。
(六)考核結果運用
1.基層員工一年中考核成績累計達到五次'優'者,自下月開始,工資上調一檔;
2.中層管理人員一年中考核成績累計達到三次'優'者,自下月開始,工資上調一檔;
3.高層管理人員兩年中考核成績累計達到兩次'優'者,自下月開始,工資上調一檔;
4.基層員工一年中考核成績連續三次為'差'或一年中累計達到五次'差'者,自下月開始工資降一檔處理,在所處薪檔中位于最低檔者按工資總額降10%處理。(低于北京市最低工資標準按最低工資標準執行)。
5.中層管理人員一年中考核成績累計達到兩次'差'者,自下月開始下降一級,工資按降低20%標準套用新級別相應薪檔處理。
6.高層管理人員兩年中考核成績累計達到兩次'差'者,自下月開始下降一級,工資按降低20%標準套用新級別相應薪檔處理。
7.其他評優、職務、崗位、培訓等方面的運用。
(七)考核申述
1.被考核人對考核結果持有異議時,實施考核申述。申述人應在知道考核結果后3日內填寫《績效考核申述表》交綜合服務部進行申述,否則無效。
2.綜合服務部應在接到申述5個工作日內提出處理意見和處理結果并反饋給申述人。
3.申述人如不服綜合服務部意見,可逐級向上申述,不得越級。
4.總經理的意見為最終處理意見。
九、附則
1.本制度自20xx年4月1日起施行。
2.各子公司可參照本制度制定本公司相關管理辦法,并報總公司審批后執行。
3.本制度最終解釋權歸總公司綜合服務部。
十、支持性表單
《員工績效考核表》 mhwy-zh-bd-070
《管理人員績效考核表》mhwy-zh-bd-071
《______部門員工績效考核成績匯總表》 mhwy-zh-bd-072
《員工績效考核結果及應發績效工資統計表》mhwy-zh-bd-073
《績效考核申述表》mhwy-zh-bd-074
物業服務管理制度2
一、接待來投訴工作
1、接待來望風披靡工作由服務中心物管員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。
2、任何管理人員在遇到住戶來投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。
3、對住戶投訴、來中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，當天進行調查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任;不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。
4、當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區”的住戶名單，同時給住戶優先評選“文明戶”。
5、責任部門在處理來、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務;不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應將結果回復住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。
6、全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。
7、當同行物業管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區管理水平。
二、回工作
1、回要求：
(1)辦公室主任把對住戶的回列入職責范圍，并落實到每年的'工作計劃和總結評比中。
(2)回時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回記錄。
(3)回中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。
(4)回后對饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重問題向公司請示解決�；靥幚砺蔬_100%，有效投訴率力爭在1%以下。
2、回時間及形式：
(1)辦公室主任每年登門回1~2次。
(2)物管員按區域范圍分工，每季回1次。
(3)每半度召開一次住戶座談會，征求意見。
(4)利用節日慶祝活動、社區文化活動、村民等形式廣泛聽取住戶饋。
(5)有針對性地對住戶發放住戶調查問卷，作專題調查，聽取意見。
物業服務管理制度3
第一條：工作態度：
一、以主人翁的精神做好公司的各項工作，工作時精神飽滿，和藹可親，盡職盡責，辦事認真，講求效率。
二、工作積極主動，同事之間真誠協作，互相配合，保質保量完成工作任務。
第二條：工作紀律：
一、全體員工要自覺維護公司的整體形象，愛護公司的一草一木，不得踐踏草地和私自采摘砍伐園區內的一切花、果、樹木，保持園區內整潔、安靜、秩序良好。
二、養成講衛生的美德，不隨地吐痰，不亂扔果皮、紙屑、煙頭雜物，注意生活區的清潔衛生，定期檢查評比，獎優罰劣。
三、園區內不準學開汽車、摩托車，機動車在園區內要減速慢行，自行車停放在指定地點。
四、愛護公司的一切工作器具設施，注重所有設備的定期維修、保養，節約用水、電和易耗品，不亂取用公物，不隨意丟棄有用公物。
第三條：工作原則
一、誠實：有錯必言，有過必改，不得陽奉陰違，誣陷他人；在工作范圍、工作時間內拾到物品要主動上交。
二、親切：對業主及同事需態度友好，自然流露笑容，給業主或顧客親切、愉快的感覺。
三、責任：盡職盡責，各員工須盡職盡責地完成上級領導布置及本崗位要求的工作，如有疑難，應及時向上級反映，使問題得以圓滿解決。
四、協助：各部門、員工應互相配合，真誠合作，同心協力解決困難。
五、效率：提供高效率的服務，及時完成工作任務，及時處理客人的投訴及意見，關注工作上和技術上的細節。
第四條：注意事項：
一、嚴禁打探業主/住戶隱私。
二、嚴禁接受業主/住戶饋贈。
三、嚴禁隨意與業主/住戶雇傭的`保姆攀談。
四、嚴禁在非當班時間與客戶建立勞動雇傭關系。
五、進入業主/住戶的住宅，一般情況下，工程維修人員需進行維修除外，其他須有2人以上人員配合。
第五條：儀容儀表：
一、服飾著裝：
1、上班時間要穿制服，工作服要整潔，紐扣要扣齊，不允許敞開外衣，非工作需要不允許將衣袖、褲管卷起，不允許將衣服搭在肩上；
2、制服外衣袖、衣領不顯露個人衣物，制服外不顯露個人物品，服裝衣袋不裝過大過厚物品，袋內物品不外露；
3、上班統一佩帶工作牌，工作牌應端正地佩帶在左胸襟處；
4、非當班時間，除因公或經批準外，不穿或攜帶工衣外出；
5、鞋襪穿戴清潔、鞋帶系好，不允許穿鞋不穿襪，女員工不允許穿高跟鞋，非工作需要不允許赤腳或穿雨鞋周圍走；
6、女員工應該穿肉色絲襪，男員工不允許穿肉色絲襪；
7、非特殊情況不允許穿肉色絲襪、短褲、拖鞋；
8、男、女員工均不允許戴有色眼鏡；
9、除結婚戒指、手表外不允許佩帶任何裝飾品。
10、女員工統一穿著黑色中跟皮鞋，男員工統一穿著黑色皮鞋。
二、須發
1、女員工劉海不遮眼、后發不超過肩部、不梳怪異發型；
2、長發應使用統一發結（網）；
3、男員工發后跟不超過衣領，不蓋耳，不留胡須；
4、所有員工頭發應保持整潔光亮，不允許染黑色以外的其它顏色；
5、所有員工不允許剃光頭。
三、個人衛生
1、保持手部干凈，指甲不允許超過指頭兩毫米，指甲內不允許殘留污物，不涂有色指甲油；
2、員工應經常洗澡防汗臭，勤換衣服。衣服因工作而弄濕、弄臟后應及時換洗；
3、上班前不允許吃有異味的食品，保持口腔清潔，口氣清新，早晚刷牙，飯后漱口；
4、保持眼、耳清潔，不允許殘留耳屎、鼻屎、耳垢。
四、女員工應淡妝打扮，不允許濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。
注：淡妝指顏色鮮艷、色彩明快的容妝，禁止涂抹黑色、暗色的唇膏。
五、每日上班前應注意檢查自己的儀容儀表，上班時不能在客人面前或公共場所整理儀容儀表，必要時到衛生間或工作室整理。
第六條：行為舉止
一、服務態度
1、對業主/住戶無論何時都應面帶笑容，和顏悅色，熱情主動；
2、在將業主/住戶勸離工作場時要文明禮貌，并作好解釋及道歉工作；
3、虛認真接受客人的評價，對客人的投訴應耐心傾聽，并及時向上級匯報。
二、行走
1、行走時不允許把手放入衣袋，不允許雙手抱胸或背手走路；
2、在公共場合與他人同行時，不允許勾肩搭背，不允許同行時嬉戲打鬧；
3、行走時，不允許隨意與業主//住戶搶道穿行；在特殊情況下，應向業主//住戶示意后方可越行；
4、走路動作應輕快，但非緊急情況不應奔跑、跳躍；
5、手拉貨物行走時不應遮住自己的視線；
6、盡量靠路右側行走；
7、與上司或業主/住戶相遇時，應主動點頭示意；
三、就坐時姿態要端正，入座要輕緩，上身要直，人體重心要穩，腰部挺起，手自然放在膝上，雙膝并攏，目光平視，面帶笑容。就坐時不允許有以下幾種姿態，分為“輕坐”和“重坐”：
1、坐在椅子上前俯后仰，搖腿翹腳；
2、在上司或業主/住戶面前雙手抱在胸前，翹二郎腿或半躺半坐；
3、趴在工作臺上或把腳放在工作臺上；
4、晃動桌椅，發出聲音。
四、其它
1、不允許隨地吐痰，亂扔果皮紙屑；
2、上班時不允許吃零食，玩弄個人物品或做與工作無關的事；
3、在公共場所及業主/住戶面前不吸煙、掏鼻孔、搔癢、不允許脫鞋、卷褲腳、衣袖、不允許伸懶腰、哼小調、打哈欠；
4、在業主/住戶處進行工作時，不允許亂翻亂摸，更不允許拿客人的東西、禮物；
5、說話時，手勢不宜過多，幅度不宜過大；
6、不允許口叼牙簽到處走。
第七條：語言
一、問候語：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、你回來了。
二、歡迎語：歡迎您來我們住宅小區、歡迎您入住本樓、歡迎光臨。
三、祝賀語：恭喜、祝您節日快樂、祝您圣誕快樂、祝您新年快樂、祝您生日快樂、祝您新婚愉快、祝您新春快樂、恭喜發財。
四、告別語：再見、晚安、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來。
五、道謝語：謝謝、非常感謝。
六、道歉語：對不起、請原諒、打擾您了、失禮了。
七、應答語：是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒關系、這里是我應該做的。
八、征詢語：請問您有什么事？我能為您做什么嗎？需要我幫您做什么嗎？您有別的事嗎？
九、請求語：請你協助我們、請您......好嗎？
十、商量語：您看.........這樣好不好？
十一、解釋語：很抱歉，這種情況，公司的規定是這樣的。
十二、基本禮貌用語：您好、請、謝謝、對不起、再見。
物業服務管理制度4
一、安全護衛管理
管理處護衛實行24小時全天候值班,三班輪流,每班8小時。早班7:00到15:00;中班15:00到23:00;夜班23:00到次日7:00,各管理處可根據實際情況進行調整。早、中、晚三班每十天依次輪換一次,即每月1日、11日、21日為輪換日,特殊情況可自行調整。
管理處通常下設三個護衛班,即:護衛一、二、三班。每班分為四個崗,即:大堂崗,巡邏崗,車庫(場)崗,道口崗。特殊情況下,可增(減)崗位設置。
護衛人員是維護小區內治安和公共秩序的主要力量,在維護大廈治安秩序和維護客戶的安全中,必須及時處理各種問題。處理問題應遵循的原則是:依法辦事,照章執行,不徇私情,以理服人。安全護衛服務具體操作由護衛班負責;護衛主管具體貫徹落實公司制定的各項護衛規章,具體組織實施本管理處的安全護衛工作,處理安全護衛服務過程中出現的不合格。對不同性質的問題,應采取不同的處理方法。
1、對客戶之間一般違規行為和問題,如糾紛等,可通過說服教育辦法解決,主要是分清是非,耐心勸導,禮貌待人。
2、對一時解決不了而又有擴大趨勢的問題,應采取'可散不可聚、可解不可結、可緩不可急、可順不可逆'的處理原則,盡力勸開,耐心調解,把問題引向緩解,防止矛盾激化。
3、在處理上,堅持教育與處罰相結合的原則,如違反法紀情節明顯輕微,不需要給予處罰的,可當場予以教育或協助其所在單位、家屬進行教育;需要給予治安處罰的,交公安機關處理;違反公司有關規定的,交管理處辦公室處理。
4、對于犯罪行為,必須及時予以制上,設法把犯罪嫌疑人抓獲并扭送公安機關。防止違反安全護衛規章的行為出現和各類治安案件的發生。
管理處護衛主管負責對安全護衛工作進行日檢;管理處管理層負責每月不少于四次的夜間查崗。對以上檢驗中發現的嚴重不合格應立即查找原因,及時采取糾正措施,并認真填寫糾正措施報告上報品質部;發現隱患應及時采取預防措施,并認真填寫預防措施報告上報品質部。
二、清潔綠化管理
對清潔、綠化、消殺等服務公司的工作質量進行控制,控制方式分日檢、月檢兩種方式。
1、日檢:清潔綠化主管每日對管轄范圍內的清潔狀況進行不間斷地巡查,并填寫每日檢查紀錄。在日檢中發現的不合格項要求服務公司當日整改,并在日檢紀錄中注明;如有發現服務公司對我司榮譽和聲譽造成嚴重影響,管理處即時將情況上報公司品質部,由品質部向相關服務公司發出書面警告,一年內書面警告累積達三次,有權要求終止分包合同。
2、月檢:公司每月樓檢進行抽樣檢查,檢查中發現不合格項由管理處限定服務公司定期整改,如因對方失誤造成我司的榮譽和聲譽受損的,可考慮在該公司當月服務費中扣除部分費用作為罰金。
3、抽查項目與方式:
1)首層地面(含綠化帶):抽查紅線范圍內80平方米的地面(每次抽查的范圍不同)。
2)首層大堂的地面、墻面:抽查其中兩棟的大理石地面、墻面保養情況。
3)標準層通道的地面磚、墻面磚、公共設施、設備:每棟抽查八層標準層,檢查地面磚、墻面磚、消防栓、防火門、排風口、后樓梯扶手、垃圾桶擺放處等地是否按合同規定標準進行保潔。
4)寫字樓每座各抽查10個標準層,檢查通道內公共設施、洗手間、茶水房是否清潔衛生。
5)地面的下水道、污水井(含地下室內部分):抽查下水道20米長,沙井、污水井各5個。查看是否達到規定的清潔標準。
6)地下室停車場的管線、天棚、地面抽查管線30米長,天棚80平方米,地面80平方米范圍的清潔程度是否達到標準。
7)樓宇的'天臺、設備層地面、公共設施抽查兩棟樓宇的天臺、設備層地面及公共設施的衛生狀態。
8)不銹鋼部分(電梯轎廂、外廳門、地面警告牌、圍欄等):電梯轎廂每棟抽查一部電梯;電梯外廳門在檢查標準層公共設施時一并檢查。每棟抽查8層電梯外廳門;地面警示牌、圍欄抽查3-4處。
9)垃圾清運:垃圾要日產日清,垃圾清理過程要有地面清潔工進行監督,如有遺留的垃圾沒有清運,管理處有權要求重新清運并作相應處罰。對垃圾不能及時清運的,服務方應給出書面原因,并保證不再違反。
10)消殺:必須對消殺服務公司進行控制,要求派來的消殺人員必須到管理處簽到后,方可進行消殺。消殺人員必須持有政府頒發的除四害'許可證。消殺的標準必須達到《廣東省'除四害'管理規定》的城鎮'除四害'控制標準。
11)綠化:確保綠化井然有序,管理過程包括:植物養護、植物造型和修剪、植物的病蟲害防治、植物的澆水與施肥等。
三、維修管理
為確保客戶提出的服務要求得到滿足,使樓宇各部分能安全、長久、有效的使用�？刂品绞椒譃槿諜z、周巡及月檢。
1、維修主管負責每日對派工單進行檢驗;
2、維修主管每周對管轄范圍內的維修狀況進行不間斷地巡查,并填寫檢查紀錄。
3、公司每月樓檢進行抽樣檢查,檢查中發現不合格項由管理處限期整改。
4、檢驗規則:
1)服務及時性:從接到維修要求起至到達目的地的時間不超過25分鐘。維修時間視工藝復雜程度而定:一般性維修不超過8小時;對于特別困難的,從接到維修要求到維修完成最多不超過72小時(工藝要求特殊的例外);不能當天完成的,應向客戶解釋原因。
2)服務質量:按維修服務標準進行檢驗。功能性維修,以恢復原有功能為準;外觀性維修,表面應無色差、高低不平現象,與原有部位相比較,應無突兀感;滿足客戶的合理要求;嚴格按工作標準執行。
物業服務管理制度5
一、安全職責
1、嚴格執行公司的各項管理制度;
2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督;
3、負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防范的督察;
4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的藥及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導;
5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故;
6、建立健全和管理好系統檔案資料;
7、抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓;
8、做好新接物業護衛工作人員的崗位設置和物品配備的統籌策劃工作;
9、完成領導交辦的其他任務。
二、護衛崗位職責
1、護衛員上崗必須穿著統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整;
2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人;
3、上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領導，確保小區的安全;
4、堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲;
5、熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發生，力爭做到萬無一失;
6、愛護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動及亂用;
7、熟悉小區的.消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發事件能正確進行處理;
8、值班時間，對崗位內發生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄;
9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況;
10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄;
11、對進入小區內的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查;
12、對進入小區內的陌生車輛要進行登記;
13、對發生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護證據、維護秩序及提供請客的職責;
14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業主的基本情況;
15、認真完成領導交辦的其他任務。
三、門崗、巡邏崗位職責
1、24小時嚴密監視護衛對象的各種情況，發現可疑或不安全
跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢;
2、掌握業主的來客動態，維護小區秩序;
3、嚴格執行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內;
4、熟悉小區內住戶的基本情況;
5、做好執勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚，職責明確;
6、嚴格執行24小時巡邏制度;
7、對于進入小區的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行;
8、對于進入小區內的陌生車輛認真登記方可進入。
物業服務管理制度6
一、物業管理收費項目
(一)物業管理服務費
物業管理服務內容包括：
1、房屋共用部位、共用設施、設備及其運行的維護和管理。
2、環境衛生：公共環境衛生(公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的清運)
3、小區公共秩序維護：協助公安部門維護本區域內的公共秩序、檢查消防隱患和消防設施、搞好安全防范工作(小區安全監控、巡視、門崗執勤)和管理宣傳工作。
4、物業管理費用不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用，不包括戶內小修費用及路燈和樓道燈費用。
二)代收公用事業費
物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用。物業公司接受委托按統一定價代收上述費用，不向業主收取手續費等額外費用。
(三)特約服務費
物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，如：委托上門清潔服務、上門維修服務、上門保安服務、照看病人、老人、兒童服務、委托裝潢監理服務等，收費由雙方約定。
二、物業管理收費原則
收費原則：公開、公平、公正。按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
三、物業管理收費依據
1、合同的約定
《物業服務合同》是一種有償的勞務合同，物業管理企業收取費用的基礎是其提供的管理服務所付出的.成本和勞務。
2、法律的規定
根據《中華人民共和國價格法》20xx年1月1日發改委和建設部制定的《物業服務收費管理辦法》的規定，物業管理收費是一種服務收費，根據所提供的管理及服務的性質、內容等不同情況實行政府指導價。
物業服務管理制度7
一、嚴格遵守交接班制度，安全防火制度;嚴格遵守和自覺執行安全操作規程;認真執行衛生包干區域的清潔管理制度。
二、認真執行上級領導交待的各項任務，負責完成好物業部經理安排、布置的各項工作。
三、負責做好水泵房、空調機房及各樓層風機房、電器設備的保養及故障檢修。
四、負責做好電梯、空調、冷凍、安保中心、電話機房、常備電源的電器設備保養及故障檢修。
五、負責做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動力照明電器設備的保養及故障檢修。
六、負責做好主樓、裙樓所有照明設備的保養和故障檢修。
七、負責做好公共區域，包括廳內外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養。
八、堅守工作崗位，自覺執行勞動紀律，不做與工作無關的`事。
九、除完成好日常維修及計劃維修任務外，還應有計劃的盡可能完成好其它零肖程任務。
十、積極協調好班次與員工相互間的工作關系，及時正圈理好突發事故。
十一、做好每天巡樓點檢工作，并對在巡檢過程中發現的問題及處理結果如實記錄在冊。
十二、當班時如發生電器故障應盡可能在本班次內解決，不能及時解決的，經征得領導同意后方可移交下一班解決;交接班時發生的故障原則上兩班共同解決。
十三、及時做好報修工作的登記、復查、驗收工作，包括維修內容、維修工時、維修時所耗用的材料，報修人所在部門的領導或報修人的驗收簽名。
十四、對任何設備的維修非經工程部經理的同意，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調，維修后均應做到工完、料勁場地清。
十五、正確使用、及時清點維修所用的各種工具，做到沒有遺留工具在現場，愛護使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。
十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊工作，及時向物業管理部申購常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開關、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過多儲存備品件。
十七、由于維修電工、值班電工工作不負責任，粗心意或違以上各項工作制度，給商鋪、租戶或其它部門造成不良影響或擴事故損失的，或由于違紀違規給物業管理部造成不良后果的，其責任自負，同時將受到相應處罰。
物業服務管理制度8
為進一步強化物業小區保安隊伍的管理機制，加大對保安隊員的考核力度，不斷提高保安服務質量和服務水平，以確保各項工作的順利進行，結合物業小區保安服務的特點、任務、職責，特制定以下保安隊員考核細則。
一、考核辦法及操作程序
(一)物業小區保安隊伍的管理工作，結合齊鐵地區物業小區的實際，實行二級管理，共同考核的辦法。一是保安服務公司，二是物業小區。
(二)考核實施實行扣分罰款制。
(三)在考核中，對于違反考核細則規定的內容，每扣一分，罰款2元，并在本人當月工資中扣除。
(四)對于保安隊員的考核實施，由保安公司、物業小區實行共同定期考核，隨時抽查的辦法，對于發現的.違紀違章現象，由考核人員填寫扣分、罰款通知單，并由保安公司、物業小區負責考核管 理人員共同簽字，送交財務，實施扣款。
(五)保安隊員在工作中，對于超出違反考核細則規定以外的條款，按保安有關規定處理。
(六)對于保安隊員違反考核規定，罰款資金由財務指定專人保管，此項罰款資金用于獎勵工作突出有貢獻的保安人員的獎勵。
二、考核內容及扣分標準。
1、不按規定時間上下班，每遲到、早退一次各扣2分；
2、不請假、無故礦工扣4分；三次以上者予以辭退；
3、在交接班過程中，不按規定面對面實地交接，而進行信譽交接的每人各扣3分；
4、交接班記錄簿不按規定認真填寫，亂畫字跡不工整，違者扣2分；
5、對于保安器具，如警棒、電筒以及日常辦公用品隨意損壞，丟失、除按價賠償外，損壞丟失者扣4分：
6、在執崗過程中不按工作程序巡視，發生一次扣4分；
7、不按規定時間巡視，巡視時間次數與巡視記錄等填寫不符，每人各扣3分；
8、在當班中不請示，隨意脫崗，辦私事扣5分，累計三次以上者予以辭退；
9、在值班中，執勤室內務不整潔，物品不按要求擺放，當班者每人各扣2分；
10、在執崗中形象不佳，不按規定著裝，保安服與便服混穿，發生一次扣3分；
11、嚴格認真執行文明用語，禮貌待人的保安用語規范規定，不按規定用語，每發生一次扣2分；
12、認真牢記保安執勤紀律“八不準”，對于違反其中任何一項，分別根據情節扣4－10分，嚴重者清除保安隊；
13、在巡邏執勤中，嚴格落實“保安員巡邏工作規程”，不按保安員巡邏工作規程執行的，每違反一項扣3分；
14、在巡邏中列隊不整齊，儀表不端正，形象不佳每人扣份；
15、在當班中帶酒氣上崗扣5分；
16、當班中飲酒扣l0分，并予以辭退；
17、在當班執崗中，對于發生的問題，按有關規定不及時上報的扣4分；
18、對于公司、物業小區組織的公益性活動，以及公司組織的學習、培訓、開會、按規定應參加而無故不參加，又沒有經過領導審批的，不參加一次扣5分；
物業服務管理制度9
xx物業“規范服務年”活動的管理工作主要從以下五個方面入手:即“五比五賽”。即比優質服務,賽客戶滿意;比安全運行,賽規范操作;比一諾千金,賽部門信譽;比儀容儀表,賽禮儀禮貌;比遵章守紀,賽任務完成。力爭通過活動的開展達到樹立尊重規范、遵守規范意識,提高公司整體服務水平,提升大廈服務檔次的目的�！耙幏斗⻊漳辍被顒拥闹饕ぷ鞔胧�:
1、服務上抓特色。
堅持“客戶至上,服務為本”的宗旨,切實發揮每一個員工的作用,抓住客戶需求,解決客戶難點,展現公司亮點,在展現物業服務特色上動腦筋、想辦法。
2、競賽中抓典型。
善于發現,著力培育愛崗敬業創先進典型,通過先進典型引導帶動服務質量的全面提高。
3、工作中抓落實。
在活動的實施過程中各部門經理要親自抓服務、親自查服務,在做好正常的五項比賽工作外,要重點針對服務過程中存在的'一些陋習,進行重點整改。
4、活動中求創新。
今年創建工作的重點,是要對協會提出的28項主要內容中相對比較差的項目中有一個較大的觸動,重點解決這些問題中長期積累的一些弊病,力爭通過“規范服務年”活動使這些問題的面貌有一個較大的改觀。各部門領導要有勇氣面對存在的不足,真抓實干,特別是針對客戶投訴較多問題,要拿出切實可行的整改方案。
5、加強宣傳發動,營造濃厚的活動氛圍,將宣傳工作貫穿于活動的全過程。
開展“規范服務年”活動,顧名思義,就是要在服務規范上動腦筋、想辦法。因此,活動的宣傳重點應抓住什么是規范,如何做到規范這個“龍頭”。公司組織部門經理每兩個月檢查一次,并將結果公布。同時,要不斷推廣活動中涌現出的先進人物和好的做法,并給予獎勵。對比賽中工作成績平平,態度散漫的,給予嚴厲處罰,部門經理負連帶責任。公司在活動的過程中將設立專門的活動宣傳園地,始終保持濃郁的活動氛圍。
物業服務管理制度10
為加強管理。維護全體業主和物業使用人的合法權益及我物業管理公司的權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據國家有關物業管理的法規政策制定本制度。物業管理人員及全體業主、物業使用人均自覺遵守。
（一）物業管理公司的權利和義務
1、物業管理公司的權力
（1）物業管理公司根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；
�。�2）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；
�。�3）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；
�。�4）有權制止違反規章制度的行為；
�。�5）有權要求業主會協助管理；
�。�6）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理任務；
�。�7）可以實行多種經營，以其收益補充小區管理費用。
2、物業管理公司的義務
�。�1）履行物業管理合同，依法經營；
（2）接受管委會和住宅小區內居民的監督；
（3）重大的管理措施提交物業管理委員會審議，并經管委會認可；
�。�4）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
�。ǘI主會的權利和義務
1、管委會的權利
（1）制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權益；
（2）決定選聘或續聘物業管理公司；
�。�3）審議物業管理公司制定的`年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；
（4）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
2、管委會的義務
�。�1）根據房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
（2）協助物業管理公司落實各項管理工作；
�。�3）接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督；
�。�4）接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
（三）物業管理費用的收繳及管理
1、物業管理費
（1）物業管理費：是指物業管理單位受物業產權人、使用人的委托，本小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用
�。�2）物業管理服務收費根據提供的服務性質，特點等不同情況，分別實行政府定價和經營者定價。
為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公共設施的維護保養和保安、綠化等具有公共性服務，以及代收代繳水電費，實行政府定價或政府指導定價。
凡屬物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務除政府物價部門規定有統一標準者外，服務收費實行經營者定價。
業主使用本物業內有償使用的文件化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規定繳納費用。
�。�3）物業公司將定期（6個月）向廣大住戶公布收費的收入和支出的帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受小區管委會或物業產權人、使用人的監督。
（四）房屋及維修管理
1、房屋外觀完好、整潔；
2、小區內組團及棟號有明顯的標志及引路方向平面圖；
3、房屋完好率98％以上；
4、無違反規劃的私搭、亂建現象；
5、封閉陽臺統一有序。陽臺（包括平臺和外廊）的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的，不危及房屋結構與他人安全；
6、房租、水、電、氣等各項費用，實行便民統一代收代繳，收繳率達98％以上；
7、房屋維修及時率達98％以上，合格率達100％，并建立回訪制度和訪問記錄；
8、房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住房居住檔案，住房所在棟號、門號、房號清晰隨時可查。
（五）設備管理
1、小區電梯按規定時間運行；
2、居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱等有嚴密的管理措施。并按規定時間進行檢查。二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證俱全；
3、消防系統設備安好無損，可隨時啟用；
4、鍋爐供暖、煤氣，燃氣運行正常。北方地區冬季供暖，居室內溫度不低于16攝氏度。
�。┦姓迷O施的管理
1、小區內公共配套服務設施完好，不得隨意改變其用途；
2、供水、供電、通訊、照明設備實施齊全，工作正常；
3、道路通暢，路面平坦；
4、污水排放通暢；
5、交通車輛管理運行有序，無亂停放機動車，非機動車；
6、人為造成公共設施設備或其他業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。
�。ㄆ撸┚G化管理
1、公共綠地、庭院綠地和道路兩側的花壇、樹木合理分布；
2、本小區公共綠地人均1平方米以上；
3、綠地管理及養護實施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象。
�。ò耍┉h境衛生管理
1、小區內環衛設施完備，設有垃圾箱、垃圾轉運站等保潔設備；
2、小區實行標準化清掃保潔、垃圾日產日清；
3、不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物；
4、房屋的公共樓梯、護欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用；
5、居民日常生活所需商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象；
6、自覺維護公共場所的秩序。
（九）秩序維護管理
1、小區基本實行封閉式管理；
2、小區實行24小時秩序維護制度；
3、保安人員有明顯的標志、工作規范、作風嚴謹；
4、危及住戶安全處設有明顯的標志；
5、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。
�。ㄊ┥鐓^文化
1、小區訂立的居民精神文明建設公約，加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，居民能自覺的遵守住宅小區的各項管理規定；
2、小區居民鄰里互助友愛，和睦相處，團結互助、文明居住、關心孤寡老人、殘疾人等共同創造良好的工作和生活環境；
3、小區內有娛樂場所和設施，本物業管理公司將定期的組織開展健康有益的社區文體活動；
4、本物業管理公司將積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展的各項工作；
5、小區居民應支持和配合物業公司搞好活動；
6、物業公司將及時對活動進行反饋，做好評價，滿意率達95%以上。
�。ㄊ唬┰谖飿I管理區域范圍內，不得有下列行為：
1、擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；
2、對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
3、占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；
4、損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施：
5、隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
6、違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物質和排放有毒、有害、危險物質等；
7、踐踏、占用綠化用地，損壞、涂畫園林建筑小品；
8、在公共場所、道路兩側亂設攤點；
9、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；
10、隨意停放車輛；
11、聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
12、違反規定飼養家禽、家畜及寵物；
13、法律、法規及政府規定禁止的其他行為。
物業服務管理制度11
為保證小區物業管理服務的正常運行和質量規范,根據《物業管理條例》、《湖南省物業服務收費管理實施辦法》等法律法規,結合小區實際情況,制訂本物業服務收費管理規定:
一、具體收費項目和標準遵照《林之苑收費項目標準表》和《前期物業管理合同》執行,其中水、電、燃氣等市政公用事業收費屬于代收代繳。
二、公共性服務費(物業管理費)按季度預收,業主(使用人)須在每個收費季度開始第一個月25日前到物業管理服務中心足額交納本季度公共性服務費。
三、固定停車場地使用和衛生費按季度預收,業主(使用人)須在每個收費季度開始第一個月25日前到物業管理服務中心足額交納本季度固定停車場地使用和衛生費。
四、臨時停車場地使用和衛生費根據停車時間遵照收費標準由門崗管理員現場收取。
五、水費由物業管理服務中心每月底到戶抄表,業主(使用人)在發出收費通知之日內起15日到物業管理服務中心辦理繳費手續。
六、電費實行ic卡預購電系統,使用人根據需要持ic卡辦理購電繳費,每次最高購電額控制在1000度以內。
七、管道燃氣費實行ic卡預購燃氣系統,業主(使用人)根據需要持ic卡辦理購買燃氣,每次最高購買燃氣額控制在100立方以內。
八、有線電視按使用年度交納,其他市政公用事業收費,執行相關部門規定。
九、交房和裝修相關費用由物業管理服務中心另行通知安排。
十、對如延期繳付相關費用的,物業管理服務中心可按延期天數每天加收延付金額3‰滯納金。逾期三個月不交者,甲方可采取停水、停電、停氣等強制措施要求繳付應繳費用。
十一、當相關收費標準和時間發生調整和變動時,由物業管理服務中心據實通知發布。
物業服務管理制度12
一. 接待來訪投訴工作
1. 接待來訪望風披靡工作由服務中心物管員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。
2. 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。
3. 對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，當天進行調查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任;不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。
4. 當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區”的.住戶名單，同時給住戶優先評選“文明戶”。
5. 責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務;不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應將結果回復住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。
6. 全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。
7. 當同行物業管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區管理水平。
二. 回訪工作
1. 回訪要求：
(1) 辦公室主任把對住戶的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。
(2) 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。
(3) 回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。
(4) 回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決�；卦L處理率達100%，有效投訴率力爭在1%以下。
2. 回訪時間及形式：
(1) 辦公室主任每年登門回訪1~2次。
(2) 物管員按區域范圍分工，每季回訪1次。
(3) 每半度召開一次住戶座談會，征求意見。
(4) 利用節日慶�；顒�、社區文化活動、村民集會等形式廣泛聽取住戶反饋。
(5) 有針對性地對住戶發放住戶調查問卷，作專題調查，聽取意見。
物業服務管理制度13
第一章總則
第一條為切實加強和規范物業管理小區公共區域安全防范工作，預防和減少可防性案件和治安災害事故的發生，確保物業管理小區公共區域的安全，根據國務院、省、市《物業管理條例》和有關法律法規規定，按照市綜治委《關于加快推進社會治安綜合治理制度化、規范化、標準化建設的意見》要求，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內物業管理小區公共區域的安全管理防范。
第二章物業安保服務
第三條物業服務企業應參照《青島市住宅物業服務分等收費標準》，按照《物業服務合同》約定的物業服務標準內容，做好物業管理小區安全管理防范等物業服務。
物業服務企業除履行前款規定外，還應執行物業管理行業規范和服務質量標準。
物業服務企業應根據本規定制定包括日常防范和應急預案在內的公共區域安全管理防范工作方案及相關制度，明確公共區域安全管理防范的范圍、責任、措施、效果評價、檢查考核及安全防范應急處置程序，并根據實際情況變化，及時修訂物業管理小區公共區域安全管理防范工作方案，不斷檢查、調整、完善應急預案。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四條健全規范安保隊伍管理制度。
（一）物業服務企業應根據其小區《物業服務合同》聘用相應數量的安保人員，招聘安保人員數量要符合小區治安狀況和居民對安全防范的需求；要嚴格審查被招錄人員身份等情況，不得私招濫雇。有條件的物業服務企業要從專業保安公司招聘，并接受公安機關的業務指導和監督檢查。對暫時沒有條件從專業保安公司招聘的物業服務企業可自行招聘安保人員，但要向物業所在地公安派出所提供被聘人員的《居民身份證》（外來人員需提供本市的暫住證）等證件（證明），辦理登記手續，并由公安派出所負責進行審核并造冊備案。
�。ǘ┌脖Ｈ藛T實行崗前培訓和定期培訓。崗前集中培訓由物業服務企業組織，在公安派出所指導下，委托具有保安專業培訓資質的機構進行，掌握與保安工作相關的政策、法律和職業規范，正確使用防護器械和正當防衛、現場保護等技能。個別新聘用安保人員崗前培訓可實行跟隊培訓或集中培訓的方式。物業服務企業每年至少組織一次安保人員集中培訓。
�。ㄈ┌脖Ｈ藛T實行統一著裝，上崗執勤，并配備必要的交通工具、對講機、橡膠棍、手電等常用裝備。
�。ㄋ模┌脖Ｈ藛T實行24小時巡邏制度，加強小區安全管理，維護小區公共秩序。對發現的警情、突發公共安全事件應立即報警和報告小區物業服務企業負責人，做好記錄并協助有關部門進行應急處置。
第五條物業服務企業是物業管理小區安全技術防范的第一責任人，必須執行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，加強對樓宇對講、電視監控、周界防范報警、電子巡更、家庭報警等技防設施的日常維護，確保正常有效運轉。
第六條物業服務企業應對符合物業收費類別等級條件的物業管理小區出入口實行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區要劃定停車泊位，加強看護，有序停放。
第七條物業服務企業應加強對公共區域安全防范重點部位及水（二次供水）、電、氣、電梯、消防等公共設施的日常巡查并作好巡查記錄，配備常用應急搶險器材，加強物業養護和維修，接到業主報修或保修單，立即做好登記并按規定程序辦理，及時報告相關責任單位消除隱患。
第八條物業服務企業應在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防范的重點部位統一設置文明規范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁為事項。
物業服務企業有義務制止業主或物業使用人在雨篷、花架、曬衣架、空調室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等危險行為。物業服務企業應當與業主或物業使用人簽訂住宅裝飾裝修服務協議，明確住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求，制止小區住戶安裝防盜護欄凸出墻面、損壞房屋承重結構等行為，并及時報告相關部門。
每年要組織開展兩次以上安全防范知識培訓和處置突發事件的實戰演練，強化居民安全防范意識。
第三章小區自治管理
第九條業主或物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的'規定，不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
�。ǘ┻`章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
�。ㄈ┣终�、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
�。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛镜冗`反房屋管理規定的行為；
�。ㄎ澹╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；
�。┒逊乓兹�、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
�。ㄆ撸┱加孟劳ǖ赖冗`反消防管理規定的行為；
（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
�。ň牛┓伞⒎ㄒ幒凸芾硪幖s、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。
第十條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第十一條社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道、鎮開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
社區居民委員會應健全完善治保、調解、普法、幫教、巡邏、消防“六位一體”的群防群治體系，做好社區矛盾糾紛排查調處、流動人口服務管理、防火安全檢查等工作。
第十二條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
第十三條推廣社區“四位一體”工作室制度。由社區綜治工委牽頭，社區民警、社區居民委員會、物業服務企業、業主委員會分別派人入駐，實行日常值班，協商議事，及時協調處理小區公共區域安全管理防范事務，預防和減少可防性案件。
第十四條物業服務企業要與社區居民委員會、業主委員會聯合開展“星級平安物業小區”創建活動，整合小區群防群治力量，強化人防、物防、技防措施，協助有關部門積極開展“物業安全管理、有償保安服務、防火安全檢查、機動車看護、暫住人口登記服務”等治安管理和防范工作。
第四章部門綜合治理
第十五條物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
城管執法、民政、公安等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第十六條公安部門負責城市居民住宅安全防范設施管理的監督檢查。
公安部門應加強城區物業管理小區及周邊日常治安巡邏。公安派出所將轄區開放式和半封閉物業管理小區納入治安巡邏警車夜間巡防區域范圍。
社區民警應加強對所駐社區或物業管理小區的日常走訪，指導物業服務企業、居民委員會和居民加強治安防范，及時解決有關治安問題。
第十七條街道、鎮負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
第十八條實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道、鎮負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加，會議至少每半年召開一次。
第十九條物業服務企業每年年初應與所在街道、鎮綜治委簽訂“加強綜合治理、開展平安創建”責任書，自覺接受街道、鎮綜治委的檢查、監督和考核。
第二十條各區市綜治辦、房管局（處、中心）、建委、公安局、民政局、城管執法局要加強對物業管理小區安全管理防范工作的檢查、監督、指導，建立健全物業服務企業信用檔案、違法行為投訴登記、星級平安物業小區評選、業主安全評價、可防性案件發案通報以及責任查究等制度，督促物業服務企業落實治安防范責任。
對防范措施不落實、管理不善，連續發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故的，要堅決行使一票否決和治安防范責任查究制度，并建議取消該物業服務企業的經營資質資格。
第五章附則
第二十一條未實施物業管理小區或已實施物業管理的其他單位的公共區域安全防范，可參照本辦法執行。
第二十二條本辦法自發布之日起施行。
物業服務管理制度14
為了確保項目在服務過程中安全生產的順利進行，確保物業管理服務期間無安全事故發生，確保物業管理處員工的安全和健康，順利實現安全生產的目的，提高物業管理處安全生產規范管理工作，貫徹落實“安全第一，預防為主”，特制定如下安全生產檢查制度。
一、安全生產檢查的目的
建立與服務規模相適應的專職安全生產管理機構和安全生產保障體系，配備具有相應管理能力和足夠數量的專職安全生產管理人員并建立健全安全生產管理責任制度，制定和確定安全生產考核指標，完善各項安全生產規章制度、獎懲辦法及操作規程。
二、安全生產檢查的內容
1、查行政措施。內容主要包括：查領導、查制度、查隱患、查組織、查教育培訓、查事故處理。
2、查安全設施。內容主要包括：查安全設施、機械設備、勞保用品使用情況。
3、在檢查過程中發現的.隱患，開具隱患整改通知單，限期整改，并在限期內書面寫出整改措施和結果報物業管理處。對于無視隱患存在及對發現的隱患不進行整改的部門給予相關處罰。
4、物業管理處安全生產領導小組及相關部門將對隱患整改結果實地進行復查，如發現未按期整改或整改不徹底，仍然存在隱患，將對有關責任人進行處罰，直至完全消除不安全因素。
5、各部門經理制定完善本部門的安全生產管理體系，按有關規定配備兼職安全管理人員，落實安全生產管理責任，并組織監督、檢查安全管理工作實施情況，認真做好檢查記錄。
三、安全生產檢查的方式
1、定期安全生產檢查
由物業管理處總經理負責，帶領安全生產領導小組組織相關部門，每季度組織一次全面的安全生產檢查。
2、經常性和節假日安全生產檢查
經常性的檢查包括各部門自行組織的檢查、部門安全員進行巡回安全生產以及節假日前安全生產檢查。
3、專業性安全生產檢查
專業安全生產檢查內容：包括用電安全、消防安全、以及升降機、吊蘭等各種機械設備的安全，普遍性安全問題進行單項專業檢查。
物業服務管理制度15
一、目的：
使公司車輛高效、安全、最好的服務于公司總體生產經營活動。
二、適用范圍：
公司所有車輛。
三、本公司車輛分為售后服務車、辦公用車。
售后服務車是指主要用于電梯維修、現場解決質量、技術問題的車輛。
辦公用車是指主要用于辦理公務和給予部門經理個人配置的專用車輛。
四、管理職責
公司辦公室：負責車輛調配、年審、保險、修理、安全事故處理。負責車輛包干費用預算控制與審計。
五、管理細則
各類車輛日常調度使用：
售后服務車出車審批權維修部與辦公室負責人。
辦公用車上班時間內由辦公室統一調度。出現如下情況，所有車輛均可由辦公室緊急調用，手續使用后補辦：
車輛的日常保養
清潔衛生：司機必須隨時保持整個車輛內外清潔衛生，辦公室將不定期進行檢查
定期保養：車輛每行駛5000公里定期保養一次，保養點由公司確定。
加油：加油點由公司確定，一般情況下只準在指定加油站加油，特殊情況下路途加油不得超過30公升，每月不得超過100公升。
行車記錄：服務用車每周由司機填寫行車記錄，并由使用人員簽字確認，否則財務不得報銷相關出差費用。
車輛的維修管理：一般情況下，維修的車輛由司機提出申請，報公司領導批準后，由辦公室統一安排維修。車輛在路途中出現故障需維修者，由司機電話告之辦公室，同意后方可維修，車輛回公司后補辦手續。
車輛的安全管理
車況檢查：司機每日必須檢查車燈、水箱、剎車系統、輪胎、水、油、皮帶等，并填好《車況點檢表》。對有異常情況的要及時報告、及時排除。
安全行駛：司機必須樹立“安全第一”的思想，嚴禁超速、撞紅燈、無照駕駛、酒后駕駛及任意停車。
責任事故劃分及賠償：由于司機本人原因造成的交通違章罰款不給予報銷;司機責任事故在保險賠償之外的`經濟損失個人賠償50%。對于酒后駕車或沒經批準私自出車的，保險賠償之外的經濟損失全部由個人賠償。
鑰匙保管：非經辦公室同意，任何人不得復制車輛鑰匙;車輛回公司后或司機請假鑰匙由辦公室托管專人保管;司機離職鑰匙交回公司辦公室。
辦公車輛的費用管理公司部門經理以上人員車輛使用費用實行包干使用辦法
包干管理：按國家規費(年審費、養路費、保險費)、加油費、維修保養費、等涉及車輛的全部費用實行包干使用。公司先行支付，年底核算費用情況。
單車全年費用若超過包干金額，則超過部分由使用人負擔，從年終獎金中一次性扣除。
單車全年費用若低于包干費，則節約部分加入年終獎金一并發放。
包干費用指標由辦公室制定下達。
六、罰則
服務用車的司機不按要求使用車輛如：不經批準私自出車、不按規定保養車輛、酒后駕車、以及在加油、維修中營私舞弊等，一經發現，將視情節情況給與批評教育、罰款、以至于解雇等處分。車輛實行費用包干以后，包干使用人不得以任何借口，影響車輛的正常使用，對于因車輛問題耽誤正常辦公三次以上，收回車輛，另行分配。
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