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物權(quán)法登記制度
在日常生活和工作中，人們運(yùn)用到制度的場(chǎng)合不斷增多，制度就是在人類社會(huì)當(dāng)中人們行為的準(zhǔn)則。我們?cè)撛趺磾M定制度呢？以下是小編為大家整理的物權(quán)法登記制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物權(quán)法登記制度
物權(quán)登記可以界定為國(guó)家依法委托特定職能機(jī)構(gòu)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)對(duì)于當(dāng)事人的物權(quán)狀況決定進(jìn)行記載 或不予記載的行為過(guò)程，以及這種記載或不記載發(fā)生特定法律效力的事實(shí)狀態(tài)。登記具有公信力，包括登記推定力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得效力。登記可以明確和宣示權(quán)屬，實(shí)現(xiàn)國(guó)家治理，保護(hù)合理信賴，降低信息成本。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，登記可以分為不同的類型。
一、物權(quán)登記的概念與性質(zhì)
物權(quán)登記的含義在我國(guó)法學(xué)界是頗有爭(zhēng)議的，這中間的分歧主要涉及到物權(quán)登記究竟是一種事實(shí)還是一種行為，究竟是屬于公法范疇還是屬于私法范疇。因此，要界定物權(quán)登記的概念，首先應(yīng)當(dāng)厘清其性質(zhì)。
(一)事實(shí)還是行為
對(duì)于物權(quán)登記概念的界定大致分三種:第一種觀點(diǎn)是事實(shí)說(shuō)，如有學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是“經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)”。《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》也采取了這種觀點(diǎn)，其第1條規(guī)定:“登記，為不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)示或如下所列的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、轉(zhuǎn)移、變更、處分限制或消滅時(shí)所為的記載�！奔热坏怯浭且环N記載，則當(dāng)然是事實(shí)狀態(tài)了。第二種觀點(diǎn)是行為說(shuō)，如我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者溫豐文先生認(rèn)為登記是指“將土地及建筑改良物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失，依法定程序，登載于地政機(jī)關(guān)所掌管的登記簿冊(cè)上的行為”。而另一位臺(tái)灣學(xué)者孟光宇先生也認(rèn)為“土地登記者，乃國(guó)家依照法定程序，將所轄境內(nèi)之公、私有土地(包括定著物在內(nèi))之標(biāo)示及權(quán)利關(guān)系，登載于國(guó)家所置登記簿之上，用以加強(qiáng)政府的管理，并保障人民權(quán)利之行為也”。第三種觀點(diǎn)是雙重說(shuō)，即既承認(rèn)登記是事實(shí)，也承認(rèn)登記是一種行為。如有學(xué)者認(rèn)為登記“指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門簿冊(cè)上的事實(shí)或行為”。
筆者認(rèn)為，第三種觀點(diǎn)比較合理。實(shí)際上，登記從不同的層面看，有不同的性質(zhì)。當(dāng)事人申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)審查并將有關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿，這一系列的程序中，當(dāng)然有人的行為。而對(duì)于物權(quán)來(lái)說(shuō)，只有登記或者未登記、具有什么類型的登記這些狀態(tài)的存在，因此，登記也是一種事實(shí)。德國(guó)學(xué)者認(rèn)為德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記的概念包含了兩重意思:“一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法定程序所進(jìn)行的記錄與涂銷的活動(dòng);二是已經(jīng)記錄，或者未記錄的事實(shí)狀態(tài)�！边@實(shí)際上就是對(duì)于登記雙重性質(zhì)的描述。
從我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)看，盡管并沒(méi)有對(duì)登記下一個(gè)明確的定義，但是第11條、12條和13條著重規(guī)定了登記的申請(qǐng)和審查行為，明顯是行為說(shuō)的體現(xiàn)，而第14條、16條和17條則從登記簿的角度規(guī)定登記的效力，則顯然是事實(shí)說(shuō)的體現(xiàn)。值得注意的是，由于《物權(quán)法》更關(guān)注登記對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的影響，因此理所當(dāng)然要側(cè)重于登記的事實(shí)性。從這個(gè)角度說(shuō)，如果限定在《物權(quán)法》上登記的范圍內(nèi)，事實(shí)說(shuō)是很有道理的。不過(guò)，我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，《土地登記規(guī)則》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》盡管分別在1995年和2001年進(jìn)行了修訂，但仍然存在一定的不完善，尤其當(dāng)《物權(quán)法》確立起不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后(物權(quán)法第10條)，這兩部法律分歧的解決就更為重要。因此登記程序的一些內(nèi)容需要在物權(quán)法中有所涉及。這也是為什么我國(guó)《物權(quán)法》不同于德國(guó)民法典中的物權(quán)編，將不動(dòng)產(chǎn)登記作為一節(jié)詳加規(guī)定的原因了。所以，即使登記僅僅指物權(quán)法上的登記，在我國(guó)現(xiàn)行法律體系下，仍然應(yīng)當(dāng)采用雙重說(shuō)的觀點(diǎn)。實(shí)際上，登記的事實(shí)性側(cè)重于反映登記實(shí)體性的一面，而行為性則側(cè)重于反映登記程序性的一面，這二者對(duì)于登記的完整來(lái)說(shuō)是必不可少的。
(二)公法性還是私法性
《物權(quán)法》的設(shè)計(jì)盡管滿足了國(guó)情的部分需要，也會(huì)帶來(lái)一定的問(wèn)題，其中之一就是學(xué)者們對(duì)于登記的公法性與私法性的爭(zhēng)論。既然登記不僅僅是事實(shí)狀態(tài)，還是當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的行為，而我國(guó)的登記機(jī)關(guān)又是行政機(jī)關(guān)，那么登記到底是一個(gè)公法行為還是一個(gè)私法行為，抑或是一個(gè)混合行為呢?
這里同樣存在三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記是公法上的行為。例如，有學(xué)者指出，從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為，然而，在這種觀點(diǎn)內(nèi)部，學(xué)者們具體的意見(jiàn)又不一致。有的學(xué)者認(rèn)為登記是一種行政許可行為，有的認(rèn)為登記是一種行政確認(rèn)行為。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為登記是私法上的行為。學(xué)者指出，“登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無(wú)異議，其特殊之處在于其是國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為�！钡谌N是一種折衷的觀點(diǎn)，認(rèn)為登記兼具公私法行為的性質(zhì)。不過(guò)，登記機(jī)關(guān)的職權(quán)行為必須在當(dāng)事人的意志范圍內(nèi)做出，所以登記法應(yīng)以私法屬性為基調(diào)。
筆者認(rèn)為，這里不宜將登記作為一個(gè)整體來(lái)認(rèn)定其性質(zhì)，因?yàn)樵诘怯洸煌碾A段可能有不同的性質(zhì)，從而影響對(duì)登記整體清晰的認(rèn)識(shí)。如前所述，登記行為有一系列的過(guò)程，主要包括當(dāng)事人的申請(qǐng)和登記機(jī)關(guān)的審查。而在當(dāng)事人的申請(qǐng)登記環(huán)節(jié)，由于我國(guó)采取共同申請(qǐng)制，即登記一般應(yīng)由物權(quán)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)，因此又存在著當(dāng)事人之間的登記請(qǐng)求權(quán)，以及當(dāng)事人達(dá)成合意進(jìn)行登記申請(qǐng)后與登記機(jī)關(guān)之間形成的關(guān)系。在前一情況下，登記請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)是當(dāng)事人之間的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)或者物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，具有私法行為的性質(zhì);在后一情況下，登記的發(fā)動(dòng)權(quán)在當(dāng)事人，登記機(jī)關(guān)只能消極地接受當(dāng)事人的申請(qǐng)。是否申請(qǐng)登記，申請(qǐng)做出何種登記，這些全部由當(dāng)事人來(lái)確定。因此，申請(qǐng)登記中，登記具有完全的私法性質(zhì)。但是，到了審查環(huán)節(jié)中，情況就不一樣了。登記機(jī)關(guān)無(wú)論是我國(guó)的行政機(jī)關(guān)，抑或是德國(guó)的司法機(jī)關(guān)，都不同于民法意義上的主體，它要以國(guó)家的名義支持不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)展、維持不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，為國(guó)家征稅等治理活動(dòng)提供信息，因此審查行為具有濃厚的國(guó)家治理色彩。理論上有觀點(diǎn)認(rèn)為，公私法的劃分“除理論認(rèn)識(shí)目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄;公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄”。
從我國(guó)司法實(shí)踐的情況來(lái)看，登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，如果出現(xiàn)由于登記機(jī)關(guān)的原因?qū)е碌怯涘e(cuò)誤的情況，基本上都是按照行政訴訟的途徑解決的。盡管《物權(quán)法》出臺(tái)后，根據(jù)其第21條的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對(duì)于因登記錯(cuò)誤給他人造成的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但這并不意味著這種賠償就一定是一種民事賠償，對(duì)登記機(jī)關(guān)提起的訴訟就一定是民事訴訟。盡管國(guó)家賠償法并沒(méi)有涉及到此種情形，但從實(shí)踐中看，能夠承擔(dān)起責(zé)任的也只能是國(guó)家。所以，審查行為是公法上的行為當(dāng)無(wú)疑問(wèn)。
(三)行政許可還是行政確認(rèn)
那么這樣一個(gè)行政行為到底是行政許可還是行政確認(rèn)行為呢?這就應(yīng)當(dāng)從二者的區(qū)別入手。行政許可行為是一種賦權(quán)行為，而行政確認(rèn)行為是一種確權(quán)行為。[18]在不動(dòng)產(chǎn)登記中，行政機(jī)關(guān)的行為并非賦予當(dāng)事人以物權(quán)，而是對(duì)當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的合意進(jìn)行確認(rèn)，使得其合意發(fā)生效力。在采用登記對(duì)抗主義的立法例下，登記行為的確權(quán)性更加明顯。另外，行政許可是種授益性行政行為，但是，登記行為是中立的，并不存在賦予申請(qǐng)人某種利益的事實(shí)，而只是對(duì)物權(quán)狀況進(jìn)行如實(shí)的記載。這與行政確認(rèn)行為的中立性是一致的。因此，說(shuō)審查行為是行政確認(rèn)行為更為合適。
綜上所述，我國(guó)《物權(quán)法》上登記的概念可以界定為國(guó)家依法委托特定職能機(jī)構(gòu)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)對(duì)于當(dāng)事人的物權(quán)狀況決定進(jìn)行記載或不予記載的行為過(guò)程，以及這種記載或不記載發(fā)生特定法律效力的事實(shí)狀態(tài)。
二、物權(quán)登記的效力
關(guān)于物權(quán)登記的效力，學(xué)界有不同的看法。有的學(xué)者將物權(quán)登記效力界定為登記要件說(shuō)和登記對(duì)抗說(shuō)的模式之爭(zhēng)，也有的學(xué)者將登記的效力界定為“登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用”，并概括出物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力、權(quán)利正確性的推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)警示效力和監(jiān)管效力六項(xiàng)具體效力。筆者以為，前者對(duì)于登記效力的界定過(guò)于狹窄，登記要件說(shuō)還是登記對(duì)抗說(shuō)僅僅是登記公信力對(duì)物權(quán)變動(dòng)的影響不同的一種體現(xiàn)，并不構(gòu)成公信力的全部，更不構(gòu)成登記效力的全部;后者則將效力與登記的功能有所混淆，而且也不夠精簡(jiǎn)明了。實(shí)際上，在德國(guó)法上，登記的效力就是一個(gè):公信力，其他的一切具體效力都源于此，這不能不說(shuō)是一個(gè)高度邏輯抽象的智慧結(jié)晶。由于公信力包括登記推定力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得這兩個(gè)方面的效力，筆者以下就從這兩方面加以論述。
(一)登記推定力
《德國(guó)民法典》第891條“法定推定”中規(guī)定:(1)在土地登記簿中，某項(xiàng)權(quán)利為某人而被登記的，即推定此人享有該項(xiàng)權(quán)利。(2)在土地登記簿中，某些已登記的權(quán)利被涂銷的，即推定該項(xiàng)權(quán)利不存在。
這個(gè)條文有著豐富的含義:
第一，登記的推定力包含積極推定(diepositive Vermutung freinge tragene Rechte)和消極推定(dienegative Vermutung fürgelschte)兩個(gè)方面，積極推定是指根據(jù)登記的記載推定某人享有某項(xiàng)權(quán)利，消極推定是指根據(jù)登記的記載推定某項(xiàng)權(quán)利不存在。所以，登記的推定力并非一定給當(dāng)事人帶來(lái)利益，也可能是一種不利益。值得注意的是，若一權(quán)利根本就未登記，則不得因此而推定出，該權(quán)利不存在。
第二，登記的推定力既包含對(duì)權(quán)利存在或者不存在的推定，也包含對(duì)權(quán)利人即權(quán)利歸屬的推定。記載于登記簿上的人被推定享有某項(xiàng)權(quán)利。
第三，登記的推定僅僅適用于權(quán)利的推定，而且這些權(quán)利必須具有登記能力。權(quán)利有登記能力的一個(gè)重要標(biāo)志是權(quán)利有確定的真實(shí)存在狀態(tài)。至于無(wú)登記能力的權(quán)利和事實(shí)性陳述不能產(chǎn)生推定力，例如，債權(quán)性約定、土地大小、類型等記載均不產(chǎn)生推定力。但是，由于土地面積的界限標(biāo)志不是純粹的事實(shí)標(biāo)志，它具有權(quán)利屬性，已經(jīng)超出了事實(shí)登記范圍，從而能夠產(chǎn)生推定力。
第四，登記的推定不是終局性的，而是可推翻(widerbegbar)的，這主要是為了保護(hù)真正權(quán)利人的利益。登記推定力的實(shí)益是使得登記簿上記載的權(quán)利人在訴訟舉證中獲得有利地位。也就是說(shuō)，當(dāng)案件事實(shí)無(wú)法查明時(shí)，使得登記簿上記載的權(quán)利人免除了就自己是真正權(quán)利人舉證的義務(wù)。所以，當(dāng)案件事實(shí)能夠通過(guò)其他途徑獲得明朗時(shí)，登記的推定自然要被實(shí)際事實(shí)所推翻。我國(guó)《民事訴訟法》第67條規(guī)定:“經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。”盡管此條規(guī)定的是公證文書，但登記也應(yīng)當(dāng)比照其適用。所以，在有權(quán)屬爭(zhēng)議的民事訴訟中，登記推定力承擔(dān)了舉證的功能。一個(gè)問(wèn)題是，如果非登記簿上記載權(quán)利人的第三人認(rèn)為自己是真正權(quán)利人，要推翻登記，對(duì)登記機(jī)關(guān)提起行政訴訟，那么在這種類型的訴訟中應(yīng)當(dāng)如何看待登記的推定力呢?我國(guó)《行政訴訟法》第32條的規(guī)定:“被告對(duì)作出的具體行政行為負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)提供作出該具體行政行為的證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件。”可見(jiàn)，在行政訴訟中，行政機(jī)關(guān)負(fù)有舉證行政行為合法的責(zé)任，而要證明其登記行為沒(méi)有錯(cuò)誤，并不能以登記的結(jié)果作為初步的舉證責(zé)任的完成，而是要提供登記審查盡到了適當(dāng)注意義務(wù)的證據(jù)。不過(guò)，在登記行為被法院撤銷以前，登記簿上記載的權(quán)利人仍然被推定為真正權(quán)利人。這里，登記推定就不是舉證責(zé)任的問(wèn)題，而是行政行為的確定力問(wèn)題。
我國(guó)物權(quán)法同樣承認(rèn)登記的推定效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)(《物權(quán)法》第16條)，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)(《物權(quán)法》第17條)。對(duì)這一規(guī)定，同樣應(yīng)當(dāng)做以上理解。
(二)不動(dòng)產(chǎn)善意取得
《德國(guó)民法典》第892條和第893條的規(guī)定構(gòu)成了完整的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。[26]不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也是登記公信力的體現(xiàn)，并且是最核心的體現(xiàn)。在具體論述這個(gè)問(wèn)題之前，首先要比較一下推定力和善意取得。實(shí)際上，推定力和善意取得的思想源流是一致的，即強(qiáng)調(diào)登記的確定性以維護(hù)交易安全。不過(guò)，二者也存在一定的區(qū)別。具體說(shuō)來(lái)，就是推定力是假定登記簿上的記載是正確的，這種假定可以推翻，而公信力則是假定登記簿上的記載是不正確的，而承認(rèn)善意取得，使得這種不正確的權(quán)利表象得到承認(rèn)。公信力更多地涉及到信賴登記簿的第三人保護(hù)問(wèn)題。
我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。因此，盡管在《物權(quán)法》第16條中僅僅規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，而沒(méi)有明確地規(guī)定物權(quán)登記的公信力，但結(jié)合善意取得制度，應(yīng)當(dāng)解釋為這一條實(shí)際上確定了登記的公信力。下面，筆者主要談?wù)勎覈?guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。根據(jù)第106條，不動(dòng)產(chǎn)善意取得要符合以下要件:
第一，不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記簿上記載的權(quán)利狀態(tài)不符。這是存在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分行為的隱含條件。第二，受讓人是通過(guò)法律行為的方式獲得被處分的物權(quán)。因此，非基于法律行為之取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如繼承，不能適用善意取得。而且此種行為必須具有交易性，即出讓人和受讓人不具有法律上的同一性和經(jīng)濟(jì)上的同一性。法律上同一的情況如出讓人和受讓人合并，經(jīng)濟(jì)上同一的情況如一人公司的股東與公司之間交易。第三，受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。這里的善意指的是第三人不知道登記不正確，鑒于官方編制的登記簿具有很高的可信度，僅在實(shí)際知道時(shí)才排除善意取得，重大疏忽并不排除善意取得，如果受讓人在必定知情的情形下，沒(méi)有可以原諒的原因而視而不見(jiàn)，則與實(shí)際知情相同。[29]因此，在有異議登記的情況下，由于其具有警示作用，第三人不得主張其不知道登記不正確，從而阻止了善意取得的發(fā)生。事實(shí)上，這里的“善意”與前面所論述的登記推定力有很大的關(guān)系。如謝在全先生認(rèn)為，信賴登記者，推定為善意無(wú)過(guò)失，反之，就登記內(nèi)容不加以調(diào)查，縱屬善意，亦推定其有過(guò)失。蓋自登記推定力，應(yīng)可進(jìn)一步衍生上述附隨效力也。
此種觀點(diǎn)堪值贊同。另外，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，受讓人是在受讓時(shí)善意，不包括在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后得知登記不正確的情況。第四，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這里的合理價(jià)格一般指的是在市場(chǎng)價(jià)格上下一定范圍內(nèi)的價(jià)格。實(shí)際上，價(jià)格是否合理，有時(shí)可以作為判斷受讓人是否善意的一個(gè)輔助依據(jù)。第五，按照法律規(guī)定已經(jīng)進(jìn)行了登記。這是公示的要求，也是對(duì)原權(quán)利人的一種保護(hù)。
當(dāng)然，除了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得之外，不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)也是可以善意取得的，有學(xué)者稱之為“準(zhǔn)善意取得”。由于我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有政策，土地上的用益物權(quán)如建設(shè)用地使用權(quán)就承擔(dān)起了土地流轉(zhuǎn)的功能，因此承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的善意取得對(duì)于我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)是很有意義的。這里就涉及到善意取得的客體問(wèn)題。有學(xué)者認(rèn)為，善意取得受保護(hù)的范圍，計(jì)有三種:某種登記權(quán)利之存在;登記權(quán)利之不存在;限制登記之不存在。至于登記簿所載土地的面積、形狀、當(dāng)事人年齡等登記，均不在保護(hù)范疇之內(nèi)。
(三)物權(quán)登記的公信力與物權(quán)變動(dòng)模式
物權(quán)變動(dòng)的基本模式，有意思主義變動(dòng)模式和表示主義變動(dòng)模式兩種，而表示主義變動(dòng)模式又分“物權(quán)合同加公示”變動(dòng)模式和“債權(quán)合同加公示”變動(dòng)模式。意思主義變動(dòng)模式是指物權(quán)變動(dòng)只需要根據(jù)當(dāng)事人的合意就可以發(fā)生，公示僅僅是對(duì)抗第三人的要件。表示主義變動(dòng)模式則要求除了當(dāng)事人的合意外，還必須具備一定的外在表現(xiàn)形式，這種形式就是公示。至于到底采用“物權(quán)合同加公示”還是“債權(quán)合同加公示”的模式，取決于一國(guó)有沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，因?yàn)檫@二者的區(qū)別就在于物權(quán)變動(dòng)的原動(dòng)力不同，一個(gè)認(rèn)為是物權(quán)合同，一個(gè)認(rèn)為是債權(quán)合同，不承認(rèn)有物權(quán)合同的存在。
從《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)既有意思主義變動(dòng)模式，又有表示主義變動(dòng)模式，以后者為常態(tài)。當(dāng)然，我國(guó)沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)行為理論，因此采用的是“債權(quán)合同加公示”的變動(dòng)模式。具體到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)中，就是登記生效主義。《物權(quán)法》第9條第一款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，這實(shí)際上就是對(duì)登記生效主義的一般規(guī)定。而法律“另有規(guī)定”表現(xiàn)在《物權(quán)法》第24條(特殊動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng))、第127條(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立)、第129條(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn))、第139條(建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立)、第158條(地役權(quán)的設(shè)立)、第188條(特殊動(dòng)產(chǎn)的抵押)和第189條(動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押)，這些情形下，法律采取的是意思主義的變動(dòng)模式，即登記對(duì)抗主義，只要當(dāng)事人達(dá)成合意，物權(quán)就被創(chuàng)設(shè)或者進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，至于登記，僅僅能夠產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。
在登記生效主義模式下，登記的公信力是比較明顯的。而在登記對(duì)抗主義模式下，登記有無(wú)公信力呢?由于日本民法典采用的是登記對(duì)抗主義，因此對(duì)于此問(wèn)題多有探討，而且形成了一套對(duì)于“不得對(duì)抗”和“第三人”的復(fù)雜解釋理論，筆者在這里不加詳述。但是，這些解釋之中卻存在著種種的沖突和不協(xié)調(diào)，最后的妥協(xié)結(jié)果是出現(xiàn)了諸如“削梨說(shuō)”這種所有權(quán)變動(dòng)的擬制觀點(diǎn)。鈴木祿彌先生是公信力適用于日本民法的強(qiáng)力反對(duì)者，但是他也承認(rèn)，如果所有權(quán)是一個(gè)實(shí)在的、清晰的、非此即彼的東西，則要想說(shuō)明二重買賣的可能性，也許只能采用公信力說(shuō)。葉金強(qiáng)博士評(píng)論說(shuō)，日本法理論此處的“繁榮”，正是不妥當(dāng)之立法主義之選擇導(dǎo)致的“浮腫”現(xiàn)象，[37]此語(yǔ)非常形象地道出了不承認(rèn)公信力所出現(xiàn)的狀態(tài)。因此，要“輕裝上陣”，就得將登記公信力貫徹到底。
三、物權(quán)登記的意義
(一)從登記本身的性質(zhì)看
第一，登記是一種公示狀態(tài)登記作為發(fā)生特定法律效力的事實(shí)狀態(tài)，是通過(guò)其本身的公示性來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這也是《物權(quán)法》第18條確認(rèn)權(quán)利人和利害關(guān)系人有登記資料查詢權(quán)的本意。而凡是公示都發(fā)揮著明確和宣示權(quán)屬關(guān)系的作用，從而具有維護(hù)交易秩序，保護(hù)權(quán)利人利益的功能，登記當(dāng)然也不例外。
而從經(jīng)濟(jì)分析的角度看，登記能夠降低交易成本。獲取交易所需的信息是交易的內(nèi)容與前提之一，因此降低交易費(fèi)用的重要途徑之一就是降低信息成本。而由于權(quán)利主體對(duì)于自身權(quán)利的了解要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第三人，因此登記所耗費(fèi)的公布成本比起當(dāng)事人個(gè)別調(diào)查所耗費(fèi)的收集成本要小得多，從而登記這種公示方式從整體上降低了成本。
第二，登記承載著公法目標(biāo)。登記公法性的一面使得其具有國(guó)家治理活動(dòng)的色彩。不動(dòng)產(chǎn)登記制度既是政府依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅的依據(jù)，又是政府利用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控市場(chǎng)的手段。通過(guò)對(duì)登記簿的建立，政府掌握了不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)因素，除了防止稅收流失外，還可以從中獲取不動(dòng)產(chǎn)交易的各種信號(hào)，以積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)中出現(xiàn)的不良現(xiàn)象，發(fā)揮“看得見(jiàn)的手”的作用。
(二)從登記的效力看
登記的公信力的意義可以從社會(huì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行分析。
第一，公信力保護(hù)合理信賴。德國(guó)著名法學(xué)家拉倫茨教授曾指出:“促成信賴并保護(hù)正當(dāng)?shù)男刨�，即屬于法秩序必須滿足的最根本要求之一�！惫帕ΡＷo(hù)信賴物權(quán)登記權(quán)利表征的善意第三人，是一種保護(hù)合理信賴?yán)娴闹贫仍O(shè)計(jì)。法律以登記為物權(quán)的表征方式，建立起信息傳遞途徑，第三人對(duì)于登記的信賴屬于對(duì)系統(tǒng)的信賴。而這種對(duì)系統(tǒng)的信賴又被對(duì)個(gè)人的信賴加強(qiáng)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的登記名義人表示自己具有處分權(quán)。當(dāng)對(duì)系統(tǒng)的信賴和對(duì)個(gè)人的信賴一致時(shí)，第三人的信賴就具有了合理性。而合理信賴使得人與人之間形成良性互動(dòng)，降低交易成本，推動(dòng)廣泛合作，從而為建立法秩序奠定基礎(chǔ)。
第二，公信力降低信息成本。前面所述，公示通過(guò)將收集成本轉(zhuǎn)換成公布成本有降低信息成本的作用，而公信力則是在當(dāng)事人在面對(duì)公布的信息時(shí)進(jìn)一步減少其收集成本的設(shè)計(jì)。由于公布的信息可能存在錯(cuò)誤，而公信力制度通過(guò)保護(hù)信賴錯(cuò)誤信息的善意第三人，使得第三人安心信賴法定物權(quán)表征方式，不會(huì)在猶豫之間而增加為獲取信息而付出的時(shí)間成本、搜尋成本等。這樣，公信力又節(jié)省了交易成本。
四、常見(jiàn)物權(quán)登記的類型
(一)從客體角度看
根據(jù)物權(quán)客體——物的分類，物權(quán)登記可以分為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記和權(quán)利物權(quán)登記。
登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般公示方式，因此，絕大多數(shù)的物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。在前面論述登記的概念時(shí)，可以看出這一點(diǎn)。《物權(quán)法》第6條也規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記�！倍段餀�(quán)法》第二章第一節(jié)更是以“不動(dòng)產(chǎn)登記”作為標(biāo)題，對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方法，主要是由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)種類繁多，其占有關(guān)系十分復(fù)雜，涉及國(guó)家、社會(huì)和第三人的利益，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值重大，尤所以，為了加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)占有關(guān)系的法律調(diào)整，明了設(shè)立在不動(dòng)產(chǎn)上的各種物權(quán)，動(dòng)輒涉及多方民事主體的利益，僅采用占有和交付之手段很難維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，很難維系正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，所以自18世紀(jì)末葉以來(lái)，各國(guó)相繼建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的影響在我國(guó)原則上采用登記生效主義(《物權(quán)法》第9條)。
但是，能夠進(jìn)行登記的并不限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。特殊的動(dòng)產(chǎn)，如《物權(quán)法》第24條中的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等，由于具有不動(dòng)產(chǎn)的某些特征，而得以進(jìn)行登記。不過(guò)，不同于不動(dòng)產(chǎn)登記，這些特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)登記采用的是登記對(duì)抗主義。而且，根據(jù)《物權(quán)法》第188條，其抵押登記也是采對(duì)抗主義。
權(quán)利物權(quán)在《物權(quán)法》中最突出的表現(xiàn)就是第十七章第二節(jié)的權(quán)利質(zhì)權(quán)。能夠設(shè)質(zhì)的權(quán)利包括貨幣證券(匯票、本票、支票)所表彰的權(quán)利，商品證券(倉(cāng)單、提單)所表彰的權(quán)利，資本證券(股票、債券及其衍生品種)所表彰的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓的知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)收帳款等等，其中前三種可以稱為有價(jià)證券所表彰的權(quán)利。在以有權(quán)利憑證的票據(jù)、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立(《物權(quán)法》第224條)，而在沒(méi)有這些權(quán)利憑證的情形下，以及以其他權(quán)利出質(zhì)的情況下，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立(《物權(quán)法》第224條至228條)。這里的二分法來(lái)源于有價(jià)證券權(quán)利和物質(zhì)的雙重性質(zhì)。有價(jià)證券一方面表現(xiàn)出權(quán)利的特性，這是主流;另一方面又表現(xiàn)出物質(zhì)的屬性，這是非主流。[43]值得注意的是，權(quán)利質(zhì)權(quán)的登記機(jī)構(gòu)各不相同，而不是如不動(dòng)產(chǎn)那樣，實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。
(二)從權(quán)利種類的角度看
根據(jù)物權(quán)的種類，登記可以分為所有權(quán)登記、用益物權(quán)登記和擔(dān)保物權(quán)登記。后兩者也稱為他項(xiàng)權(quán)利登記。
1、所有權(quán)登記
所有權(quán)登記是較為常見(jiàn)的一種登記類型。有的法學(xué)家將所有權(quán)登記等同于初始登記。[44]這樣的觀點(diǎn)顯然是不正確的。初始登記是指就某一土地首次進(jìn)行的登記，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)進(jìn)行的登記。[45]可見(jiàn)，不僅所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)也是存在初始登記的。而且，所有權(quán)登記也不一定是初始登記，如所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后進(jìn)行的登記就不是初始登記，而是移轉(zhuǎn)登記。另外，并非所有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)都需要登記，根據(jù)《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，因公法行為、繼承和遺贈(zèng)行為以及事實(shí)行為創(chuàng)設(shè)的所有權(quán)只有在處分物權(quán)時(shí)才可能需要辦理登記。而我國(guó)的土地等自然資源屬于國(guó)有，依法可以不登記所有權(quán)(《物權(quán)法》第9條第二款)。
2、用益物權(quán)登記
用益物權(quán)登記在物權(quán)法上主要有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記(第227條，第229條)，建設(shè)用地使用權(quán)登記(第139條、145條、第150條)，宅基地使用權(quán)登記(第155條)和地役權(quán)登記(第158條、第169條)。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記效力采用了登記對(duì)抗主義，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人�！段餀�(quán)法》這樣規(guī)定，主要有以下考慮:(1)我國(guó)農(nóng)村還基本上處于典型的熟人社會(huì)，社區(qū)成員較為封閉固定，人口與財(cái)產(chǎn)缺乏流動(dòng)，關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)這樣的重大家庭財(cái)產(chǎn)取得，人們常常可以通過(guò)非制度的方式獲得相應(yīng)信息，從而減少了物權(quán)公示的必要性。(2)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社員權(quán)有密切聯(lián)系，交易相對(duì)人亦可通過(guò)，某人是否具有成員資格，而在一定程度上了解其是否享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 (3)我國(guó)廣大農(nóng)村地區(qū)尚未建立完善的土地登記制度，如果要求土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以登記為設(shè)立要件，則制度缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)，亦難以實(shí)施。(4)如果要求登記為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立要件，勢(shì)必增加權(quán)利的取得程序，增加一定的登記費(fèi)用，增加了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。這種觀點(diǎn)充分考慮到了我國(guó)的國(guó)情，非常有道理。
建設(shè)用地使用權(quán)登記則采取了登記生效主義，自登記時(shí)設(shè)立或者變更。之所以與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取不同的政策，在于建設(shè)土地使用權(quán)大部分發(fā)生在城市，而城市已經(jīng)進(jìn)入了陌生人社會(huì)，而且登記制度也較農(nóng)村完善，以登記為生效要件具備現(xiàn)實(shí)可能性，而且對(duì)于交易安全的維護(hù)也有益處。值得注意的是，我國(guó)對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓登記采取了強(qiáng)制限期登記的制度，具有濃厚的行政色彩。如《土地登記規(guī)則》第26條規(guī)定:“以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。成片開(kāi)發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記�！�
第50條規(guī)定:“國(guó)有土地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件和原《國(guó)有土地使用證》申請(qǐng)土地用途變更登記。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，土地使用者還應(yīng)當(dāng)提交簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。”盡管可以理解為這些是為了管理的需要，但《土地登記規(guī)則》對(duì)于沒(méi)有辦理登記的法律后果的規(guī)定卻確實(shí)不太合理。其第69條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。按照登記生效主義的理論，沒(méi)有登記，僅僅是不發(fā)生物權(quán)的效力，當(dāng)事人的合同是有效的，如何突然成了“非法占地”，確實(shí)值得商榷。有學(xué)者認(rèn)為，這種做法“將受讓人的權(quán)利變成了行政規(guī)章所確定的義務(wù)，完全混淆了其作為平等主體的土地出讓方和作為國(guó)家土地管理部門的不同身份”。
《物權(quán)法》中規(guī)定的宅基地使用權(quán)和地役權(quán)的登記制度是比較特殊的，即無(wú)需進(jìn)行設(shè)立登記，但是已經(jīng)登記的權(quán)利在變更、轉(zhuǎn)讓或消滅時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理登記。有學(xué)者認(rèn)為，這是由于我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)差異巨大，因此造成有些地區(qū)建立了較完善的登記制度，而另一些地區(qū)則沒(méi)有，因此，對(duì)于那些已經(jīng)建立了登記制度的地區(qū)，在權(quán)利變動(dòng)時(shí)，當(dāng)然要求及時(shí)辦理登記。[51]這是從地區(qū)差異的角度分析，有一定的道理，不過(guò)筆者認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題還是以宅基地和地役權(quán)分開(kāi)討論為妥。首先，就宅基地而言，從登記必要性問(wèn)題上分析似乎更為合適。實(shí)際上，如果宅基地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生流轉(zhuǎn)，其設(shè)定登記是沒(méi)有意義的。以我國(guó)現(xiàn)有宅基地審批制度，即使在取得宅基地后不登記，也不會(huì)發(fā)生權(quán)屬不明的情況。一戶一宅，而且有面積限制，還必須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。在如此多的限制下，再加上農(nóng)村是熟人社會(huì)，很難發(fā)生權(quán)屬糾紛，是否登記并不重要。而現(xiàn)行政策對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的嚴(yán)格限制也使得初始登記非為必要。所以，《物權(quán)法》規(guī)定宅基地?zé)o需設(shè)立登記是很有道理的。到了流轉(zhuǎn)的時(shí)候，為了交易的安全，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)辦理登記，否則是無(wú)法進(jìn)行變更登記的�；诤屯恋爻邪�(jīng)營(yíng)權(quán)一樣的原因，這里的設(shè)立和變更登記也只是采取對(duì)抗主義。至于在地役權(quán)的場(chǎng)合，采取登記對(duì)抗主義是否合理，還有待討論。盡管很多地役權(quán)發(fā)生在農(nóng)村，登記對(duì)抗的理由似乎和宅基地一致，但是仔細(xì)分析，如果地役權(quán)不登記而得以設(shè)立，登記僅僅具有對(duì)抗效力，那么在未登記時(shí)，地役權(quán)與不作為的債權(quán)實(shí)際沒(méi)有什么區(qū)別。有學(xué)者認(rèn)為，在地役權(quán)合同生效后，沒(méi)有進(jìn)行登記以前，基于合同，一方當(dāng)事人完全可以利用對(duì)方的不動(dòng)產(chǎn)，但是此種利用的權(quán)利在性質(zhì)上只是不作為債權(quán)，而且此種不作為債權(quán)不僅不能對(duì)抗善意第三人，甚至不能對(duì)抗惡意第三人。這與對(duì)世性的地役權(quán)截然不同。[54]此種觀點(diǎn)確實(shí)有一定的道理。
3、擔(dān)保物權(quán)登記
擔(dān)保物權(quán)登記主要是抵押權(quán)的登記和權(quán)利質(zhì)權(quán)的登記，權(quán)利質(zhì)權(quán)登記上文已有論述，此處不再重復(fù)，重點(diǎn)談?wù)劦盅旱怯洝！段餀?quán)法》針對(duì)不同的抵押財(cái)產(chǎn)，采取了不同的登記效力。其中不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定抵押登記的，采用登記生效主義(《物權(quán)法》第187條)，而動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押登記的，采用登記對(duì)抗主義(《物權(quán)法》第188條和189條第一款)，不過(guò)對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)抵押登記，法律又設(shè)置了特別規(guī)定，即對(duì)于在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得了抵押財(cái)產(chǎn)的買受人，即使已經(jīng)登記抵押權(quán)，也不能對(duì)抗此第三人(《物權(quán)法》第189條第二款)。此第三人與善意第三人唯一的區(qū)別是，不要求他在主觀上不知道動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)。這樣規(guī)定的理由是，在這些可抵押的一般動(dòng)產(chǎn)中，產(chǎn)品、原材料等占了很大比例，而這些對(duì)于流通性是有很高的要求的，企業(yè)和商戶的資金周轉(zhuǎn)要依賴于它們的流通。動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移發(fā)生在交付時(shí)，若要求買受人承擔(dān)查閱登記簿的義務(wù)，否則可能要承擔(dān)動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)，則既影響動(dòng)產(chǎn)的流通，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，也增加交易成本，給買受人課以苛刻的義務(wù)，更何況在現(xiàn)實(shí)中買受人根本不可能去這樣做。不過(guò)，這樣的制度設(shè)計(jì)也存在一個(gè)問(wèn)題，就是債權(quán)人的債權(quán)所獲得的保護(hù)不夠，對(duì)于債務(wù)人的融資規(guī)模顯然會(huì)受到很大的限制。
另外，抵押登記還有一個(gè)效力，就是可以產(chǎn)生權(quán)利的順位效力。這一方面表現(xiàn)在抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系上:如果抵押權(quán)沒(méi)有登記，則無(wú)論租賃權(quán)是設(shè)立在還是在后，未登記的抵押權(quán)均不能對(duì)抗租賃權(quán);如果抵押權(quán)進(jìn)行了登記，則該抵押權(quán)可以對(duì)抗其后設(shè)立的租賃權(quán)，但不能對(duì)抗在先的租賃權(quán)(《物權(quán)法》第190條)。另一方面表現(xiàn)抵押權(quán)與抵押權(quán)之間的順位效力:如果抵押權(quán)都登記了，則以登記先后定其效力高低;如果都沒(méi)有登記，則按照債權(quán)比例清償;在登記了的抵押權(quán)和沒(méi)有登記的抵押權(quán)之間，則以登記抵押權(quán)優(yōu)先(《物權(quán)法》第199條)。
(三)從登記效力的確定性看
從登記效力的確定性看登記還可以分為終局登記與臨時(shí)登記。終局登記又稱本登記，是指直接使當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行終局登記后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生相應(yīng)結(jié)果。上面討論的物權(quán)類型實(shí)際上都是在終局登記的范圍內(nèi)討論的。而臨時(shí)登記則是屬于保全性質(zhì)的登記，一般存在的時(shí)間較短，具體包括《物權(quán)法》第19條規(guī)定的異議登記和第20條規(guī)定的預(yù)告登記。
1、異議登記
所謂異議登記，就是事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利的異議的登記。該登記的直接法律效力，是中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的異議登記制度有如下特征:
(1)權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記而不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意是異議登記的前提條件。也就是說(shuō)，更正登記是異議登記的前置程序。這樣規(guī)定是否合適，是值得探討的。從規(guī)定了異議登記的德國(guó)民法來(lái)看，并沒(méi)有這個(gè)要求。如《德國(guó)民法典》第899條第1款規(guī)定，在第894條的情況下，對(duì)土地登記簿正確性的異議可以被登記。因此只要有登記錯(cuò)誤的情形，就可以為異議登記。異議登記本來(lái)就是更正登記的一個(gè)前置程序，目的是防止在更正之前第三人善意取得，至于真實(shí)權(quán)利人和利害關(guān)系人是直接先申請(qǐng)異議登記，再申請(qǐng)更正登記，還是在登記權(quán)利人拒絕同意更正后再申請(qǐng)異議登記沒(méi)有限制�！段餀�(quán)法》的規(guī)定剝奪了了異議登記申請(qǐng)人的選擇權(quán)，縮小了異議登記發(fā)揮作用的范圍。
(2)異議登記的申請(qǐng)主體是利害關(guān)系人。這里的利害關(guān)系人是否包括真正權(quán)利人?應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在登記具有公信力的情況下，異議登記的目的就是保護(hù)真實(shí)權(quán)利人，若不允許其提出申請(qǐng)自然與異議登記的立法目的相違背。那么又該如何界定利害關(guān)系人?應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，凡是自己的權(quán)利未登記或者未正確登記的人，或者因登記不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人均屬于這里所說(shuō)的利害關(guān)系人。法律規(guī)定只能由利害關(guān)系人提起異議，主要是為了防止異議登記的濫用，損害登記權(quán)利人的利益。當(dāng)然，在日本，由于登記沒(méi)有公信力，異議登記主要起到的是一個(gè)對(duì)善意第三人的警示作用，防止善意第三人陷入不必要的糾紛中，正因?yàn)槿绱�，日本的預(yù)告登記(即這里的異議登記)是根據(jù)法院的裁決作出，而不需要當(dāng)事人的申請(qǐng)。[58]
(3)異議登記的效力是對(duì)于權(quán)利人處分的事后阻斷。登記權(quán)利人是可以處分權(quán)利的，異議登記只是起到一個(gè)警示作用，并不能限制當(dāng)事人的權(quán)利，只是買受人要承擔(dān)可能被追索的風(fēng)險(xiǎn)。該登記的直接法律效力是使得申請(qǐng)人具有中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利的抗辯權(quán)利。這主要是從交易效率角度得出的結(jié)論。如果采取事前防止的方式，即通過(guò)禁止登記物權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的做法，來(lái)確保真實(shí)權(quán)利人的利益，[59]這樣不利于物權(quán)的流通。而且，如果異議登記不正確，登記權(quán)利人是真實(shí)權(quán)利人，若采事前限制處分的模式，顯然損害了其利益。這也違背了異議登記保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的立法初衷。
(4)申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。這個(gè)15天時(shí)間的性質(zhì)是有爭(zhēng)議的，有人認(rèn)為是除斥期間，如孫憲忠教授認(rèn)為，異議登記“具有導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用。為使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)不致長(zhǎng)期延續(xù)，盡早恢復(fù)正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序，法律必須為異議登記的效力設(shè)置除斥期間”。有人則認(rèn)為，除斥期間的客體是形成權(quán)，且為不變期間，而異議登記的效力并非形成權(quán)，其存續(xù)期間也是可變的，如果當(dāng)事人在這期間提起了訴訟，則異議登記的存續(xù)不止這么長(zhǎng)的時(shí)間。所以，這個(gè)期間并不是異議登記效力的除斥期間，而不過(guò)是異議登記這一法律事實(shí)存在的一種法定期間。[62]值得注意的是，德國(guó)法和日本法上都沒(méi)有這樣一個(gè)期間的規(guī)定，究其原因，日本法上的預(yù)告登記以采訴訟形式為主，受訴訟時(shí)限的約束，無(wú)另行規(guī)定除斥期間的必要。而在德國(guó)法中依假處分命令為異議登記時(shí)，若假處分命令是在訴訟中作出的，本身受訴訟法上規(guī)定的期間的調(diào)整。
那么從我國(guó)的情況來(lái)看，若采用訴訟模式，就是參照訴前財(cái)產(chǎn)保全的程序，而我國(guó)《民事訴訟法》第93條第三款規(guī)定，申請(qǐng)人在人民法院采取財(cái)產(chǎn)保全措施后15日內(nèi)不起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除財(cái)產(chǎn)保全。而解除保全措施后，異議登記當(dāng)然也將失效。所以，這里的15天也可以理解成是這個(gè)訴訟期間的限制。當(dāng)然，如果我們承認(rèn)登記權(quán)利人的書面同意也是作成異議登記的一種途徑的話，這個(gè)15天當(dāng)然可以理解為是異議登記的失效期間，因?yàn)槿舻怯洐?quán)利人不同意更正登記，異議登記申請(qǐng)人也不起訴，異議登記將長(zhǎng)期存在�！盀榈怯洐�(quán)利人的利益和交易秩序穩(wěn)定的需要，當(dāng)然應(yīng)使該異議登記喪失其效力”。[64]從這個(gè)意義上說(shuō)，這個(gè)15天的規(guī)定是我國(guó)法律的一個(gè)創(chuàng)新。
(5)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
2、預(yù)告登記
在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，達(dá)成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合意到辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之間可能需要一段甚至較長(zhǎng)的時(shí)間，在此期間則可能出現(xiàn)一物多賣的情形，為了保護(hù)買受人的權(quán)利，在產(chǎn)權(quán)變更登記之前買受人可以申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)告登記，這樣可以保護(hù)買受人的權(quán)利，對(duì)抗新的買受人。另外，這也有利于其他的潛在的買受人。
關(guān)于預(yù)告登記的效力，學(xué)者一般認(rèn)為是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。如王澤鑒先生認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具二者的性質(zhì)，可認(rèn)系于土地登記簿上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力�！边@一條規(guī)定的是預(yù)告登記的保全效力問(wèn)題，從條文來(lái)看，“不發(fā)生物權(quán)效力”應(yīng)當(dāng)指的是不能在登記簿上進(jìn)行登記，從而采用的是絕對(duì)無(wú)效的原則。而從德國(guó)和瑞士法來(lái)看，二者均采用相對(duì)無(wú)效原則。如《德國(guó)法民法典》的第883條第2款規(guī)定了內(nèi)容的相對(duì)無(wú)效，即處分在會(huì)妨害或者侵害請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi)沒(méi)有效力。而在第888條第1款規(guī)定了對(duì)人的相對(duì)無(wú)效，即處分僅僅對(duì)為其利益而成立預(yù)告登記的人無(wú)效。筆者認(rèn)為，相對(duì)無(wú)效主義更加合理，不僅使登記簿保持了其正確性，又有利于經(jīng)濟(jì)生活的活躍，因?yàn)樵陬A(yù)告登記涂銷后取得人權(quán)利的限制完全消失，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)則沒(méi)有什么影響。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效(《物權(quán)法》第20條第二款)。這主要是為了權(quán)利的穩(wěn)定性而設(shè)。預(yù)告登記的從屬性決定了它隨著所擔(dān)保的債權(quán)的消滅而消滅。另外，在請(qǐng)求權(quán)受到永久性抗辯權(quán)的對(duì)抗時(shí)，以及在債權(quán)人拋棄預(yù)告登記時(shí)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為可以申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記。承認(rèn)前者是因?yàn)椤敖㈩A(yù)告登記的目的，只是對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)提供強(qiáng)有力的保障，但并不改變請(qǐng)求權(quán)本來(lái)的法律關(guān)系”。
實(shí)際上，物權(quán)法上登記的分類還不止以上三種，如從權(quán)利變動(dòng)的進(jìn)程的角度，可以將登記分為設(shè)立登記、變更登記和注銷登記等。
五、小結(jié)
從上面的論述可以看出，物權(quán)法中規(guī)定了一個(gè)較為完整的物權(quán)登記體系，盡管在具體條文是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定進(jìn)來(lái)(如程序性的條款)以及一些具體的制度設(shè)計(jì)上還存在爭(zhēng)議，但是它畢竟為物權(quán)法秩序的建立提供了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。物權(quán)登記的內(nèi)容非常豐富，本文嘗試對(duì)物權(quán)法關(guān)于登記制度的進(jìn)行多角度解讀，以期對(duì)物權(quán)登記的適用有所裨益。
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