房產(chǎn)調(diào)控首引入供需兩端發(fā)力 去庫(kù)存成政策基調(diào)

房產(chǎn)調(diào)控首引入供需兩端發(fā)力 去庫(kù)存成2016政策基調(diào)

　　12月18-21日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將房地產(chǎn)問(wèn)題列為單獨(dú)任務(wù),將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為重點(diǎn)要抓好的五大任務(wù)之一。不僅顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存的艱巨性,更為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)。

　　中金公司分析師寧?kù)o鞭表示,會(huì)議首次引入“從供需兩方面入手”的調(diào)控方案,在強(qiáng)調(diào)落實(shí)戶籍改革、加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求基礎(chǔ)上,創(chuàng)新性提出建立購(gòu)租并舉的住房制度,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律,適當(dāng)降價(jià),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)兼并重組。這意味著供給端的地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始加碼,地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)生大方向級(jí)別的變化。

　　鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫(kù)存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案,允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù),2014年外出農(nóng)民工購(gòu)房人口占總體人口的1%。社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心日前發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2015-2016)》測(cè)算,按照未來(lái)5年1億人口城鎮(zhèn)化計(jì)算,如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房,按照人均33.3平方米測(cè)算, 每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米,未來(lái)5年將達(dá)到23億平方米。

　　中國(guó)指數(shù)研究院提供給中國(guó)證券報(bào)記者的一份報(bào)告指出,在當(dāng)前庫(kù)存高企、有效需求相對(duì)不足的情況下,鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購(gòu)房,有利于擴(kuò)大市場(chǎng)需求面,更快促進(jìn)房地產(chǎn)庫(kù)存去化。此前已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體,通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式,加大對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“農(nóng)民收入水平低,雖然限制了住房需求釋放,但應(yīng)該定位為‘壓抑’狀態(tài)。政府通過(guò)各類(lèi)政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,在提高居住水平的同時(shí),也不會(huì)給農(nóng)民帶來(lái)新的負(fù)擔(dān)。從這個(gè)角度看,鼓勵(lì)農(nóng)民消費(fèi)需求釋放,確實(shí)會(huì)起到積極的刺激作用。”

　　不過(guò),也有業(yè)內(nèi)人士表露出擔(dān)憂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,除了一線城市,其他大部分二線城市及三、四線城市,落戶的最大難點(diǎn)是能夠買(mǎi)得起房屋的已經(jīng)基本都落戶,而現(xiàn)在沒(méi)有落戶的,大部分是無(wú)力買(mǎi)房的。期待沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的這部分人救樓市、去庫(kù)存,可能只是比較美好的想象。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院分析,未來(lái)針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷?jí)政府去庫(kù)存政策著力點(diǎn),政府或?qū)⒓哟髮?duì)農(nóng)民中小城鎮(zhèn)首次購(gòu)買(mǎi)住房政策的支持力度,例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼及金融支持等。

　　確定購(gòu)租并舉為主要方向

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

　　實(shí)際上,住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分,也是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫(kù)存去化的關(guān)鍵著力點(diǎn)。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),有利于完善住房供應(yīng)體系,解決不同需求居民住房問(wèn)題。租賃房源與商品房源打通,一方面可拓寬租賃住房房源渠道,另一方面可同步推進(jìn)商品房庫(kù)存與公租房及租賃市場(chǎng)有效銜接轉(zhuǎn)換,促進(jìn)庫(kù)存去化。年初住建部發(fā)文要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出,在強(qiáng)調(diào)其去庫(kù)存作用的同時(shí),更為我國(guó)長(zhǎng)期住房體系的建立健全確立了方向。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為,進(jìn)城務(wù)工人員主要通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題,但掣肘于此前保障房政策限制,無(wú)法被納入公租房保障對(duì)象范圍。此次公租房保障對(duì)象范圍擴(kuò)大,將帶來(lái)大量公租房源需求,當(dāng)前保障房貨幣化分配占比越來(lái)越高的背景下,各地可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式,把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房,有效推動(dòng)商品房源去化。

　　會(huì)議還提到,要發(fā)展住房租賃市場(chǎng),鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房,成為租賃市場(chǎng)的房源提供者;鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。目前,我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供求總量不平衡、供應(yīng)主體較為單一,鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,一方面有利于擴(kuò)大租賃供給, 拓寬供應(yīng)渠道,滿足以新市民為代表的市場(chǎng)需求,另一方面提出將庫(kù)存商品房作為轉(zhuǎn)化源頭,有利于進(jìn)一步推動(dòng)庫(kù)存去化。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,關(guān)于如何鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè),預(yù)計(jì)決策層隨后還將頒布相應(yīng)政策,共享辦公模式、創(chuàng)客空間等有望因此迎來(lái)發(fā)展的春天。

　　房企兼并重組或提速

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出,要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度。

　　2015年以來(lái),中央及各級(jí)政府出臺(tái)多項(xiàng)政策支持地產(chǎn)行業(yè),但隨著效用邊際遞減,政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向發(fā)力企業(yè)端,刺激房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)層次順理成章。從實(shí)際情況來(lái)看,依托房企主動(dòng)降價(jià)帶來(lái)的效果可能有限,但可以預(yù)期的是,如果部分三、四線城市房企能積極進(jìn)行價(jià)格調(diào)整,完全可以吸引部分農(nóng)民工群體的購(gòu)房需求,不過(guò)這仍取決于房企的預(yù)期利潤(rùn)收益與現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為,給予降價(jià)房企一定的稅費(fèi)、信貸支持可能更易于調(diào)動(dòng)其積極性和投資信心。

　　“這是鼓勵(lì)企業(yè)低價(jià)跑量的做法,應(yīng)該說(shuō)有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,“2015年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,其實(shí)引起了一定市場(chǎng)恐慌。新政引導(dǎo)房企降價(jià), 穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,將對(duì)明年房企定價(jià)策略產(chǎn)生積極影響。另外,對(duì)于一些中小房企來(lái)說(shuō),去庫(kù)存被列為新政的重點(diǎn)內(nèi)容,也激發(fā)了他們對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的憧憬。”

　　不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人持幣觀望。當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落預(yù)期時(shí),房地產(chǎn)成交量會(huì)萎縮,不利于去庫(kù)存。另外,如果房?jī)r(jià)明顯下降,還會(huì)直接影響土地出讓、資產(chǎn)貶值,這是地方政府最不希望看到的。未來(lái),地方政府可能采購(gòu)部分商品房并將其轉(zhuǎn)化為保障房,倘若房企配合政府降價(jià)刺激購(gòu)房需求,那么采購(gòu)價(jià)格會(huì)低于市場(chǎng)水平,從而達(dá)到降低房?jī)r(jià)目的。在庫(kù)存量偏大的三、四線城市,這種針對(duì)性降價(jià)操作具備可行性。

　　長(zhǎng)期看,通過(guò)兼并重組提升行業(yè)集中度,能夠以最小的成本盤(pán)活存量,更重要的是可以進(jìn)一步鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng),提升行業(yè)整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)水平,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的高效匹配。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組方面,政府仍有相當(dāng)大的政策空間可以操作,特別是在上市房企間的資本運(yùn)作上,可以考慮鼓勵(lì)其先行先試。在資本市場(chǎng)上,最近已稍顯熱鬧的房地產(chǎn)板塊,接下來(lái)可能還會(huì)持續(xù)發(fā)酵升溫。

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